9 typer eiendomsinvesteringer sammenlignet

Enhver ny investering er skremmende med det første når du fremdeles sliter med å lære ordforrådet, utfordringene, risikoen og belønningen. Men eiendommer tilbyr noen overbevisende fordeler for investorer som er villige til å lære seg tauene, fra spredning av eiendeler til passiv inntekt til skattefordeler som investerer i eiendommer.

Og du har mange muligheter for investering i eiendommer å velge mellom. Fra en rask engangsutbetaling til løpende inntekt, praktisk arbeid for å fullføre passivitet, kan du velge riktig investeringsalternativ basert på dine personlige mål.

Her er ni populære alternativer som hjelper deg å begynne å bygge ditt eiendomsimperium - eller i det minste legge eiendommer til porteføljen din.

1. Vende hus

Reality-TV-serier som "Flip This House" populariserte hus som flippet tilbake på midten av 2000-tallet, og flipping-appellen klarte å overleve boligkrisen og den store resesjonen.

Det er ikke vanskelig å se hvorfor. Når det gjøres riktig, kan investorer tjene avkastning i flere hundre prosent-området på bare noen få måneder.

Mange nye investorer gjør selvfølgelig ikke det riktig og ender med å tape penger. Selv de som tjener sterk avkastning blir ofte overrasket over hvor mye arbeid som kreves for å oppnå det. Å vende hus innebærer en investering av tid og arbeidskraft, ikke bare penger.

Hvis du ikke har lyst til å rote deg med et lån med harde penger og forhastet renovering, er et annet alternativ å gjøre en live-in-flip. Du flytter inn i et hjem som trenger oppdatering, forbedrer det i løpet av et år eller to, så selger det og betaler bare kapitalgevinstskatt på overskuddet. Eller du kan unngå kapitalgevinster helt hvis du kvalifiserer for et ekskludering av seksjon 121.

Det er ikke mange investeringsstrategier som lar deg gå bort med titusenvis av dollar etter bare noen få måneder. Å bla hus er en av dem, men det følger med egne risikoer. Så sørg for at du får tallene riktig, spesielt reparasjonskostnader, bærekostnader og etter reparasjonsverdien. Sørg også for at du er komfortabel med å administrere og forhandle med entreprenører før du prøver deg på første gang.

2. Langtidsleieegenskaper

Ikke alle er kuttet ut til å være en utleier og takle alle de uventede utfordringene utleiere står overfor. Fortsatt kan leieboliger gi passive inntekter og en rekke skattefordeler for initiativrike investorer som er villige til å ta hodepinen.

Det er tre veier for å kjøpe den første leieboligen din.

BRRRR-strategien

Ett alternativ er å kjøpe en eiendom som trenger renovering, men i stedet for å selge den ved ferdigstillelse, beholder du den som en utleie. BRRRR står for kjøp, renovering, leie, refinansiering, repetisjon, og det er en fin måte å finansiere 100% av eiendomskjøpene dine.

Det fungerer slik: Du legger ned 20% eller så med et kjøp-rehabiliteringslån, gjør renoveringer for å skape egenkapital i hjemmet, og leier det deretter. Med all den egenkapitalen, kan du trekke ut penger når du refinansierer for et langsiktig pantelån. Nok penger til å tilbakebetale den opprinnelige forskuddsbetalingen hvis du opprettet nok egenkapital.

Dette fungerer fordi refinansieringslånet er basert på eiendommenes etterreparasjonsverdi, i stedet for den opprinnelige kjøpesummen og reparasjonskostnadene.

Det frigjør deg til å gjenta prosessen på ubestemt tid ved å bruke de samme pengene. Og med hver eiendommer legger du til mer passiv inntekt uten penger.

Som å vende hus, kommer nye investorer ofte i trøbbel ved å undervurdere kostnader, spesielt renovering og bærekostnader. Mye av suksessen kommer ned til deres evne til å finne gode entreprenører som ikke vil øke kostnadene for dem midt i renoveringen. HomeAdvisor er et flott sted å finne anerkjente entreprenører i ditt område. De setter alle entreprenører på plattformen sin gjennom en screeningsprosess for å sikre at du skal ansette det beste selskapet for dine behov.

Nøkkelferdige utleieegenskaper

Ikke så begeistret for ideen om å ansette entreprenører og føre tilsyn med oppussingsprosjekter?

En nøkkelferdig utleieeiendom er en som enten allerede er leid ut eller er i husleieklar form. Regner med å betale mer, selvfølgelig, siden du ikke kjøper en altmuligmannsspesial. Når det er sagt, unngår du også hodepine forbundet med å pusse opp en eiendom.

I løpet av de siste årene er det blitt mye enklere å kjøpe nøkkelferdige leieboliger hvor som helst i landet. Ikke bare er virtuell turteknologi blitt bedre, men peer-to-peer-selgende plattformer som Roofstock har dukket opp for å legge til åpenhet i prosessen.

Roofstock inneholder et hav av data, både om eiendommen og nabolaget. De inkluderer hjemmets inspeksjonsrapporter, tittelhistoriske rapporter, takstrate og kontant-til-kontant avkastningsanalyser, takknemlighetshistorie for nabolag og eiendom, lokale skoledata og mer. De mest imponerende tilbyr de to kjøpergarantier, inkludert en 30-dagers pengene-tilbake-garanti og en 45-dagers leasinggaranti for ledige eiendommer.

House Hacking

Selv om det er mange måter å huse hack, innebærer den klassiske strategien å kjøpe en liten multifamilieiendom, flytte inn i den ene enheten og leie ut den andre enheten eller enhetene. Ideen er enkel: Naboene dine betaler pantelånet ditt for deg.

Det er en fin måte å lette veien til investeringer i utleie, ikke minst fordi du kan få et lavrentelån med en liten forskuddsbetaling. Eiendommer med to, tre eller fire enheter er fortsatt klassifisert som bolig av pantelånsbransjen, slik at du kan ta ut et vanlig boligkjøperlån. Det kan bety en nedbetaling så lav som 3,5% for et FHA-lån, 3% for et Fannie Mae HomeReady-lån, eller 0% for et VA-lån.

Kontrast det mot standard 20% for et lån til investeringseiendommer, pluss en høyere rente å starte opp, og du kan se hvorfor hacking viser seg å være så attraktiv - å si ingenting av hele “mine naboer betaler pantelån”.

3. Kortsiktig ferieutleie

Ingen sier at du må leie ut leieboligene dine til langsiktige leietakere. Nettsteder som airbnb og Hjemme borte lar deg leie dem ut kortsiktig til ferierende eller til og med på sikt til forretningsgjester.

Feriehus har selvfølgelig egne avveininger. Ja, du kan belaste mer per natt, men beleggsprisen er lavere. Og selv om du ikke har samme hodepine med ikke-betalende leietakere og utkast, vil du ha annen hodepine, som å rengjøre enheten mellom gjester, møblere enheten og betale for verktøy.

Før du investerer i en ferieutleieeiendom eller bestemmer deg for å bruke en eksisterende utleie til å være vertskap for turister, må du sørge for å samle nøyaktige tall for utgifter som stillingsgrad, administrasjonsgebyr, rengjøringskostnader og sesongmessige husleier og belegg. Inkluder verktøyskostnader, og vær konservativ i alle estimater.

Det kan være en effektiv forretningsmodell hvis du nærmer deg den som en virksomhet og ikke en passiv investering.

4. Grossist

Ofte starter håpefulle eiendomsinvestorer med å grossere eiendommer fremfor å kjøpe eiendommer selv. For engroshandel, finner du mye på en eiendom og legger den under kontrakt for, for eksempel, 100 000 dollar. Eiendommen er verdt $ 120 000 i sin nåværende tilstand, men i stedet for å kjøpe den, selger du kontrakten til en annen investor for $ 110 000.

Du tjener fortjeneste uten å måtte ta tittelen til eiendommen, og kjøperen får eiendommen for en rabatt under markedsverdien. Det er en vinn-vinn.

Hvis det høres ut som lette penger, er det ikke det. Å finne fremragende avtaler på eiendommer krever mye arbeid, og det krever også arbeid å bygge et nettverk av investorkjøpere. Grossister må også akseptere en viss grad av risiko for at de ikke klarer å finne en kjøper, og etterlate dem fast med en kontrakt de aldri hadde tenkt å avslutte.

Men for alt dette er det en flott måte å lære å finne avtaler og tjene penger før du er økonomisk klar til å kjøpe eiendommer selv.

5. Offentlige investeringer i eiendommer

En eiendomsinvestering, eller REIT, er en type sikkerhet som omsettes på offentlige aksjemarkeder. REIT-fondet bruker kapitalen sin til å investere i eiendommer, enten direkte ved å kjøpe eiendommer eller indirekte ved å låne ut pantelån mot fast eiendom - disse er kjent som pant REITs eller mREITs.

En vanlig fordel for REIT sammenlignet med tradisjonelle aksjefond er høye utbytter. I henhold til loven må REITs utbetale minst 90% av fortjenesten til aksjonærene i form av utbytte, noe som gir investeringer med høy avkastning.

Ulempen med det høye utbytteutbyttet er at REITs ofte har problemer med å sette sammen kapital for å utvide porteføljen, siden de umiddelbart må betale ut så mye av overskuddet til aksjonærene. Men hvis du leter etter en helt passiv måte å diversifisere aksjeporteføljen til å omfatte eiendommer, er det ikke noe enklere alternativ enn å kjøpe REIT på din meglerkonto, IRA eller 401 (k).

Pro-tips: Hvis du ikke har en meglerkonto eller IRA satt opp, kan du gjøre det åpne en konto hos You Invest av J.P. Morgan. De tilbyr opptil 625 dollar når du åpner og finansierer den nye kontoen din.

6. Eiendomsrelaterte aksjefond

Enkelte bransjer inkluderer en høy eksponering for eiendommer, for eksempel kommersielle byggefirmaer, boligbyggere, boligforbedringshandlere og til og med hotellbransjen. Det betyr at du indirekte kan investere i eiendom ved å kjøpe aksjer i selskaper som tjener penger på eiendomssektoren.

Du kan investere ved å plukke enkeltaksjer eller ved å kjøpe bransjespesifikke aksjefond eller børshandlede fond. Bare vær oppmerksom på at disse selskapenes aksjer ikke bare drives av eiendomsmarkeder og kan stige eller falle på grunn av så varierte årsaker som dårlig ledelse, høye byggematerialekostnader eller til og med en CEO for sexskandale..

Selv om det er den minst direkte måten å diversifisere til eiendomsinvesteringer på, er den helt passiv, og du kan gjøre det med et klikk på en knapp.

7. Crowdfunding-nettsteder og private REIT-er

Ikke alle crowdfunding-nettsteder for eiendommer opererer etter samme modell.

I en modell gir crowdfunding-nettstedet finansiering for kortsiktige kjøp-rehabiliteringslån - den typen lån flippers og BRRRR-investorer bruker. For å komme med penger til å finansiere disse lånene, skaffer crowdfunding-nettstedet penger fra det offentlige. Som kapitalinvestor kan du se over lånene som for øyeblikket er finansiert, vurdere eiendommen og låntakeren og investere penger mot lånet. Et eksempel på denne modellen er GroundFloor, som tillater deltakelse fra ikke-akkrediterte investorer.

Den andre vanlige modellen for crowdfunding-nettsteder fungerer som en REIT, men en som ikke omsettes offentlig på børser. I disse tilfellene kjøper og administrerer crowdfunding-nettstedet privat inntektsgivende eiendommer ved å bruke penger hentet fra enkeltinvestorer som deg. Et godt eksempel inkluderer DiversyFund, som har en gjennomsnittlig årlig avkastning på 17,6% siden oppstarten. Dette crowdfunding-nettstedet aksepterer penger fra ikke-akkrediterte investorer og investeringer helt ned til $ 500.

Merk at mange crowdfunding-nettsteder bare aksepterer midler fra akkrediterte investorer, setter høye minimumsbeløp for investering, eller begge deler.

8. Private equity-fond og mulighetssone

Akkrediterte investorer med mye penger å investere har flere alternativer enn resten av oss. Blant disse alternativene er private equity-fond.

Disse midlene lar velstående investorer samle pengene sine for større investeringer som næringsbygg. En fondsforvalter overvåker den daglige driften - selvfølgelig mot en heftig avgift - og lar fondets investorer lene seg tilbake, slappe av og glede seg over avkastningen.

En spesifikk type private equity-fond som er spesielt relevant for eiendom, er et fonds for mulighetssoner. Disse midlene kjøper og forbedrer eiendom i kvalifiserte mulighetssoner utpekt av staten og sertifisert av Treasury Department.

Kvalifiserte mulighetssoner er typisk områder med lav inntekt der staten har som mål å stimulere til økonomisk vekst og investeringer. Gulrot for investorer: utsatt og redusert skatt på fortjeneste. Se dette IRS-sammendraget for detaljer.

Disse skattefordelene gir et fristende tilbud for velstående akkrediterte investorer som leter etter kreative måter å trimme sin skatteregning på. Men vær forberedt på høyere risiko når du investerer i nødlidende nabolag.

9. Private notater

En måte å investere i eiendom indirekte og passivt er ved å låne ut penger direkte til eiendomsinvestorer for et eiendomskjøp.

Oftest betyr det utlån til venner, familiemedlemmer og andre mennesker du kjenner personlig og stoler på med pengene dine. Den tilliten er nøkkelen, fordi hvis de misligholder deg, har du liten anledning enn å saksøke dem. De fleste private seddel långivere får ikke pantelån mot eiendommen, og selv når de gjør det, er det ingen triviell sak å utelukke en eiendom.

Men typisk krever private noteinvestorer høye renter. Og når de personlig kjenner eiendomsinvestoren og deres (forhåpentligvis utmerkede) merittliste, betyr det ofte lav risiko, høy avkastning. Bare vær forsiktig når du blander ditt personlige liv og økonomiske investeringer. Du risikerer dine personlige forhold, ikke bare pengene dine.

Endelig ord

Du har ingen mangel på alternativer når du er klar til å legge eiendommer til din investeringsportefølje.

Før du bestemmer deg for hvilken strategi som skal investere i eiendommer, må du være veldig klar over dine personlige mål. Flipping er flott for å generere kontanter med en rask snuoperasjon, men det er en engangsutbetaling som beskattes som vanlig inntekt, og den er langt fra passiv. I motsetning til dette, er å låne penger i form av en privat lapp til din venn av eiendomsinvestor helt passiv, men gir deg ingen kontroll eller andre forsikringer enn din personlige tillit til låntakeren..

Eiendom er en notorisk illikvid investering, så pass på at du forstår tidsforpliktelsen for midlene dine før du investerer. Planlegg din ideelle exit-strategi, og lag deretter en beredskapsplan i tilfelle du trenger å bytte til Plan B.

Som en kilde til høy avkastning, løpende inntekt og skattefordeler, gjør eiendommer en vinnende sak for inkludering i porteføljen din. Men som med enhver investering, gjør leksene dine og forstå risikoen før du avskaler dine hardt opptjente kontanter.

Hvordan har du investert i eiendom tidligere? Hva er dine bekymringer og utfordringer fremover?