7 alternative eiendomsinvesteringer folk flest ignorerer (og hvordan investere i dem)

Du hoppet sannsynligvis rett til eiendomsinvesteringer (REITs), langtidsleieeiendommer kjøpt gjennom et selskap som Roofstock, og kortsiktig husvending. Dette er alle fornuftige strategier, og de som jeg har brukt meg gjennom årene.

Men bare fordi de er de mest populære alternativene, betyr ikke det at de er de eneste - eller til og med de mest lønnsomme - måtene å investere i eiendom på. Faktisk tilbyr mindre kjente nisjer ofte bedre avkastning i ethvert marked eller aktivaklasse. Forretningsguruer kaller disse "blå hav" - noe som betyr at det er mindre blod i vannet fra konkurranse - og tuter fittige setninger som "rikdommen er i nisjene."

Hvis du er fascinert av eiendommer, men ønsker å utforske blåere farvann, kan du se nærmere på disse mindre kjente strategiene for investering i eiendommer. Konvensjonell er kjedelig, uansett.

1. Coworking Spaces

Med kollegaer som skyrocketing i popularitet, er det vanskelig å tro at industrien er litt mer enn 10 år gammel.

Den første samarbeidsplassen i verden debuterte i San Francisco i 2005, og i løpet av de neste årene dukket det opp flere og flere rom i dyre byer som London og New York. En liten faggruppe åpnet og holdt den første bransjekonferansen i 2009, The Global Coworking Unconference Conference.

Industrien har akselerert siden den gang, fra å være en frynsebevegelse blant solopreneurs og frilansere til å bli en av de største trendene i tiåret innen kommersiell eiendom. Bransjen doblet seg fra 2015 til 2018, og analytikere spådde over 1 million medlemmer i USA alene innen 2022, ifølge handelsgruppen Coworking Resources. Eiendomsrådgivningsselskap JLL rapporterer at fleksible kontorlokaler har vokst raskere enn noe annet segment i bransjen med et gjennomsnitt på 23% per år siden 2010.

Coworking mellomrom er en vinn-vinn for alle involverte. Medlemmer kan dele kontorkostnader, selv om de er individuelle frilansere som bare leter etter et sted å tilby bærbare datamaskiner. Oppstart kan legge til eller trekke fra kontorlokaler fleksibelt. Kontorplassleverandører kan leie ut flere pulter enn de faktisk har, siden ikke alle pulter vil være okkupert hele tiden.

Merkelig nok har den raskest voksende kundegrunnlaget for kollegerom flyttet seg bort fra frilansere og startups. I følge den multinasjonale kollega-giganten WeWork, som rapportert av Curbed, har selskaper ledet bølgen i påmeldinger de siste årene..

Slik investerer du i kollegaer

Den enkleste måten å investere i arbeidsplasser er ved å investere i REIT som inkluderer dem. Eksempler inkluderer Boston Properties (BXP) og Washington REIT (WRE). Disse kan kjøpes gjennom de fleste investeringskontoer som Du investerer av J.P. Morgan.

Eller du kan ta en mer praktisk tilnærming. Hvis du for tiden eier eller leier kontorlokaler, men ikke bruker alt, hvorfor ikke leie det ut? Du ville absolutt ikke være alene. Nesten to tredjedeler av alle arbeidsplasser i USA er sidevirksomheter for sine eiere, per fagpublikasjon Deskmag.

Alternativt kan du svinge for gjerdene og lansere din egen dedikerte arbeidsplass. Forretningsplanen er neppe utførlig: Du leier kontorlokaler og fremleier den ved kontor, skrivebord eller salong med delt tilgang.

Som eier av en liten bedrift jobber jeg selv fra en arbeidsplass, og jeg elsker det. For under $ 100 i måneden får jeg tilgang til luksuriøse kontorlokaler 24 timer i døgnet, utsikt over strender og mangroveskog og ubegrenset kaffe og te.

Arbeidsverden er i endring. En CNBC-studie i 2018 fant at 70% av kontoransatte over hele verden nå telekommuterer minst en dag per uke. I økende grad skjer det arbeid eksternt, og ikke alle eksterne arbeidere ønsker å jobbe fra stuen sin.

2. Rått land

Investering i rått land har mange fordeler, ikke alle er opplagte.

For det første er det langt mer praktisk enn bolig- eller næringseiendom. Ingen midnattssamtaler fra leietakere som klaget over at en lyspære brant ut; ingen reparasjoner eller vedlikeholdssamtaler.

Det koster også nesten ingenting å vedlikeholde. Hvis du kjøper rå mark i kontanter, er den eneste løpende kostnaden eiendomsskatt - som ofte er lav for rå mark på grunn av den relativt billige prislappen.

Konkurranse om investering i land viser seg å være praktisk talt ikke på mange områder. Når du henvender deg til en eier om å kjøpe ubebygd tomt, er du i noen tilfeller den første personen noensinne har gjort det. Eiere av råmark tjener ingen inntekter fra det, så de godtar ofte øre på dollaren.

Hvordan investere i rått land

Landinvestorer har flere strategier til disposisjon. Den første er å ikke gjøre noe. Du kan kjøpe og holde på landet og vente med å selge det til etter at det er verdsatt.

Du kan også snu land hvis du kjøper det under markedspriser. Én landinvestor jeg kjenner kjøper land med rabatt, og tilbyr deretter selgerfinansiering til kjøpere. Han selger landet til en premie og belaster ekstremt høye renter fordi han kan. Jordlån er ikke regulert som pantelån og er vanskelig for kjøpere å låne, så mange kjøpere er villige til å betale høye renter. Og hvis de er standard, er utestengingsprosessen raskere enn for boliger.

Alternativt kan du forbedre landet på noen måte. Et alternativ er å gå gjennom rettighetsprosessen, ha eiendommen omgjort, eventuelt installere vann- og avløpsledninger, dele den eller en kombinasjon av disse. Du kan da selge landet så nærmere det å være «byggbart», eller du kan bygge videre på det selv som utvikler. Hvis du velger sistnevnte, kan du enten holde eiendommen som en langsiktig utleie eller selge den etter fullføring.

Ingen sier selvfølgelig at du må bygge noe for å forbedre landet. Du kan dyrke jorda til jordbruksbruk eller for annen bruk enn utvikling og enten holde eller selge det.

De fleste eiendomsinvestorer vil unngå å investere i land fordi de ikke forstår det. Men med grunnleggende opplæring og utdanning, kan kjøpere raskt lære seg å evaluere og investere i råmark, sammen med fallgruvene som skal unngås. Vær spesielt forsiktig med regulering; Det er ikke alltid mulig å sone land igjen, og mange kommuner innfører reguleringsbestemmelser.

For å se gjennom landoppføringer, prøv AcreTrader eller LandWatch.

3. Produserte hjem

Som råmark unngår mange mennesker mobile og produserte hjem fordi de ikke er sexy. De er så useksuelle at noen investorer ser på nesen på selve ideen. Dette passer produserte boliginvestorer helt fint; de får le helt til banken.

Det er verdt å ta en pause for å nevne at det er en teknisk forskjell mellom produserte hjem og mobile hjem. I juni 1976 startet avdeling for bolig og byutvikling (HUD) regulering av husvogner, som tidligere i stor grad hadde vært uregulert. Fabrikkbygde boliger konstruert etter 1976, og som er underlagt byggekoder, blir referert til som "produserte boliger", mens "hus" refererer til uregulerte bevegelige strukturer som ble bygget før 1976. Med det sagt bruker de fleste fortsatt betegnelsene om hverandre..

Produserte hjem kan enten festes permanent til det landet de sitter på, eller så kan de sitte i parker. Mobilhjemsparker krever vanligvis en månedlig leiepris for partiet, som ofte inkluderer vann, kloakk og søppel. Når du kjøper et produsert hjem i en park, kjøper du nesten bare boligen, ikke jorda (mer på mobile home park investerer i løpet av kort tid).

Hvordan investere i produserte hjem

Den vanligste investeringsstrategien for produserte hjem er kjøp og hold. En investor kjøper boligen, enten med landet eller hjemmet bare hvis den er i en park, og signerer en langsiktig leieavtale med en leietaker.

Som med tradisjonelle leieboliger, er det større og mindre produserte boliger, under alle forhold, med et bredt spekter av finish og inventar. Noen er nydelige, moderne hjem med vakre fasiliteter; andre er hoveller.

Parker varierer også betydelig i kvalitet, og selv om investorer alltid kan flytte hjemmet, er det ikke en triviell prosess; det kan koste mer enn selve huset å flytte det. Noen parker innfører aldersbegrensninger, for eksempel 55 år og eldre, så gjør leksene dine i parken, og ikke bare hjemmet, før du kjøper.

For å bla gjennom produserte hjemmelister, sjekk ut selg raskt av eier eller Homes.com.

4. Mobile Home Parks

I stedet for å kjøpe en individuell mobil eller produsert bolig, kan du kjøpe hele mobile hjemmeparker. Dermed kjøper du både tomt og parkvirksomhet. Du krever en månedlig loddsgebyr, som kan inkludere noen verktøy. Hvis en leietaker ikke betaler husleie, innleverer du for utkastelse slik du gjør med andre utleiefirmaer.

Som å kjøpe produserte hjem, finner mange eiendomsinvestorer å kjøpe mobile home park en unsexy-virksomhet og ignorere den. Dette skaper en mulighet for investorer som ikke har noe imot å eie eiendeler så forskjellige som mobile hjemmeparker.

Én fordel å investere i mobile hjemmeparker er at du ikke trenger å vedlikeholde boligene selv fordi du ikke eier dem. Alt du trenger å gjøre er å opprettholde fellesarealene og eiendommen og holde vannet og kloakken i gang. Det sørger for lave kostnader og utgifter og høye fortjenestemarginer.

Omsetningsrentene har også en tendens til å være lavere i bobilparker enn i andre utleieboliger fordi det koster så mye penger å flytte et produsert hjem. Når noen kjøper en bobil, er de huseier, og de blir vanligvis satt. Omsetningen er der det meste av arbeidet, og mesteparten av utgiftene, ligger for den typiske utleieren, så en lavere omsetningsgrad er en enorm fordel.

Hvordan investere i husbiler

Som de fleste ting i livet, kan du kjøpe mobile hjemmeparker på nettet. Det mest populære nettstedet for kjøp og salg av parker er Mobile Home Park Store, som har flere hundre parker som er oppført for salg til enhver tid. Du kan også kjøpe mobile hjemmeparker på en kommersiell eiendomsgigant LoopNet. Noen ganger kan du også finne parker for auksjon på Auction.com eller eBay. Gjør grundig aktsomhet før du avskaler penger, spesielt gjennom en peer-to-peer-salgstjeneste som eBay. Bruk alltid et uinteressert tredjeparts tittelfirma for å bekrefte og overføre tittel.

Mange eiendomsinvestorer begrenser seg selvfølgelig ikke til det som er børsnotert. Utilfredse investorer benytter seg av direktemelding, kald anrop eller til og med personlige besøk.

Mobilhjemsparker kan gi enorme inntekter, noe som betyr at de ofte er dyre. Vær forberedt på å betale syv tall for en park på et ønskelig sted med betydelige inntekter.

Som en siste merknad, tilbyr mobile hjem parker ekstra inntekter muligheter for kunnskapsrike gründere. Parkeiere kan installere vaskerier, mini-marsjer eller andre tjenester på stedet for å generere ekstra kontantstrøm fra parkene sine.

5. Crowdfunding-nettsteder for eiendommer

Et nylig tillegg til katalogen over investeringsalternativer for eiendommer, tilbyr crowdfunding-nettsteder ofte sterk avkastning til investorer.

Ulike nettsteder for crowdfunding av eiendommer følger forskjellige investeringsmodeller. Noen har et samlet samlet fond, eller flere store sammensatte fond, som betaler alle investorer den samme avkastningen. Fondet kjøper, oppdaterer, forvalter og selger noen ganger eiendommer ved å bruke midler hentet fra publikum. Det er mye som å investere i en REIT, bortsett fra at den er mindre regulert av SEC og ikke er pålagt å betale ut 90% av netto overskudd i utbytte.

Alternativt lar noen crowdfunding-nettsteder for eiendommer investere finansiere kjøp av spesifikke eiendommer. Jo høyere risiko for låntager, eiendom, eller begge deler, desto høyere er tilbudt avkastning. Men det er en behagelig åpenhet for denne crowdfunding-strukturen, selv om investorer faktisk ikke har noen ekstra kontroll over eiendommens renovering eller forvaltning.

Et annet viktig skille fra REIT er mangelen på likviditet. Fordi REITs blir børsnotert, kan investorer kjøpe og selge dem øyeblikkelig. Men crowdfunded gjeld omsettes ikke offentlig, og når du investerer, gjør du det i minst en minimum investeringsperiode - vanligvis minst seks eller 12 måneder.

Hvordan investere i eiendomsmegling-finansiering nettsteder

Et åpningsord med forsiktighet: De fleste nettsteder for crowdfunding av eiendommer godtar bare midler fra akkrediterte investorer. Hvis du ikke vet hva en akkreditert investor er, er du sannsynligvis ikke en. Dette er velstående investorer med en nettoverdi på over 1 million dollar eller en årlig inntekt på over 200 000 dollar.

Når det er sagt, er det en håndfull nettsteder for crowdfunding av eiendommer som spesialiserer seg på å samarbeide med ikke-akkrediterte investorer. To crowdfunding nettsteder som investerer direkte i eiendom gjennom et fond er Fundrise og stREITwise. Fundrise aksepterer en minimumsinvestering på bare $ 500 og betaler avkastning fra 8,7% til 12,4%. RealtyMogul krever minst $ 1000 og har betalt rundt 8% i månedlige distribusjoner siden starten.

For å investere i spesifikke eiendomsprosjekter som en ikke-akkreditert investor, sjekk ut Groundfloor. Du kan investere med så lite som $ 10 og tjene avkastning fra 5% til 25%, avhengig av eiendom og låntaker. Disse lånene varierer vanligvis fra seks til 12 måneder, noe som gjør forpliktelsen relativt kort.

Alternativt kan du investere i jordbruksland gjennom AcreTrader. Jordbruksland blir raskt en populær investering fordi det siden 1990 aldri har hatt en negativ årlig avkastning. Hvis du faktisk hadde investert 10 000 dollar i jordbruksland i 1990, ville det være verdt nesten 200 000 dollar i dag.

Gjør leksene dine som alltid før du investerer penger på en crowdfunding-webside. Spør om standardsatser, og vær spesielt oppmerksom på tidsforpliktelsen for midler.

6. Private notater

En merknad er et juridisk dokument som erklærer et lån fra en part til en annen. Når du for eksempel låner et pantelån, er et av dokumentene du signerer ved oppgjøret. Mange eiendomsinvestorer finansierer tilbudene sine ved å låne penger fra enkeltpersoner, i stedet for banker. De signerer en privat lapp med en individuell investor, og låner penger til uansett rente og andre lånevilkår begge parter er enige om.

Jeg investerer penger i private sedler. For eksempel er det et par i Ohio som trakk seg før de fylte 30 år takket være leieinntektene, selv om de ikke har sluttet å kjøpe nye eiendommer for å bygge enda mer passive inntektsstrømmer. Jeg har for tiden 10.000 dollar investert med dem til 10% rente, og vi har begge vært fornøyde med ordningen. De har fleksibel finansiering fra enkeltpersoner, og deres investorer - inkludert meg - tjener en sterk og pålitelig avkastning.

Likevel er det ikke uten risiko. Hvis låntakerne misligholder lånet mitt, er min eneste regning å ta dem til retten, vinne en dom og deretter prøve å innkassere den dommen.

Hvordan investere i private notater

I motsetning til de fleste av alternativene på denne listen, fungerer private notater først og fremst på tillit. Du investerer penger med noen du kjenner personlig og som har vist en tydelig og imponerende merittliste om suksess med eiendomsinvesteringene sine - med andre ord noen du stoler på helhjertet til å betale deg tilbake.

Hvis du ikke kjenner noen eiendomsinvestorer, kan du begynne å fordype deg i bransjen. Bli med i en lokal klubb for investering i eiendommer og delta på hvert møte i flere måneder på rad. Nettverk med lokale nøkkelferdige selgere, grossister og eiendomsmeglere som spesialiserer seg i å samarbeide med investorer. Fordyp deg i det lokale investeringssamfunnet for eiendommer. Det skulle raskt bli klart hvem som har vært rundt blokka en stund og har en etablert merittliste for vellykket investering. Bli bedre kjent med disse menneskene. Når du bygger et forhold til dem, kan du diskutere muligheter for å investere penger med dem, som utlåner eller til og med som partner.

Alternativt kan du kjøpe private notater på nettet via nettsteder som Note Investor. Bare vær forsiktig med å veterinere alle låntakere før du overleverer dine hardt opptjente kontanter.

7. Eiendomssyndikasjoner

I en syndikering av eiendommer fungerer en "operatør" eller "sponsor" som den viktigste eiendomsinvestoren og ser etter tause partnere for å investere penger. Disse stille partnerne er kjent som "medlemmer" eller "begrensede partnere." I motsetning til med et crowdfunding-nettsted eller privat lapp, låner ikke disse begrensede partnerne bare ut penger; de blir ekte partnere med en brøkdel av eierforholdet.

Se for deg at Odelia finner en bygård hun vil kjøpe for to millioner dollar. Hun har 500 000 dollar av sine egne penger å investere, og bestemmer seg for å skaffe de andre 1,5 millioner dollar gjennom en eiendomssyndikasjon. Som operatør lar Odelia deg vite om avtalen. Du vet at hun har erfart i disse slags investeringsprosjekter, så du setter opp $ 100 000 dollar, og Odelia skaffer resten av pengene fra en håndfull andre investorer.

Fordi du legger ut 5% av pengene, kjøper det deg en eierandel på 5% i leilighetsbygget. Dette eierskapet gir større beskyttelse for investeringen din. Og fordi du er en faktisk eier, ikke bare en utlåner, får du alle skattefordelene som gis til eiendomsinvestorer, inkludert fradrag over linjen, avskrivninger, 20% gjennomføringsfradrag og muligheten til å utsette skatt på kursgevinster med en 1031 børs.

Hvordan investere i eiendomssyndikasjoner

Vanligvis er det kun akkrediterte investorer som kan investere i syndikasjoner av eiendommer. Hvis du er en akkreditert investor, kan du få tilgang til disse eksklusive, større skalaene i eiendomsinvesteringer ved å bli kjent med lokale investorer som spesialiserer seg på dem. Hvem investerer i boligblokker i ditt område? I kommersielle høyhus? Se etter ikke-bedriftskjøpere av kommersiell eiendom og nettverk med dem. Mens de kanskje eller ikke kan delta på de lokale klubbmøtene for eiendomsinvestering, kan andre investorer der fortelle deg hvem som opererer i den lokale nisjen.

Forsikre deg om vilkårene for avtalen før du investerer penger. De fleste eiendomssyndikasjonsprosjekter er langsiktige forpliktelser, der investorer ikke bare kan selge seg ut når de har lyst.

Endelig ord

Noen av de alternative eiendomsinvesteringene ovenfor er lettere å kjøpe inn enn andre. De fleste krever enten spesifikk kunnskap, et spesifikt nettverk, akkreditert investorstatus eller en kombinasjon av de tre. Men for de som er villige til å investere litt tid i å lære av eller nettverk med eiendomsinvestorer, kan avkastningen vise seg å være større enn gjennomsnittet.

De to enkleste alternative eiendomsinvesteringene ovenfor er crowdfunding-nettsteder og REIT-er som investerer i arbeidsplasser. Vurder å starte der, og hvis du liker det du finner, fortsetter du å utvide kunnskapen din om den brede verden av alternative eiendomsinvesteringer.

Hvilke alternative eiendomsinvesteringer er du mest interessert i? Hvorfor?