Bør jeg spare for en forskuddsbetaling på et hus eller betale gjeld?

Hvor mye du har for en forskuddsbetaling er faktisk avgjørende for denne bestemmelsen, og det er en vurdering av din gjeld. Men dette skaper en conundrum. Hvis du allerede har en sunn forskuddsbetaling og en god del gjeld, hva gjør du da? Betaler du ned gjelden og legger opp en mindre forskuddsbetaling, eller holder du både gjelden og forskuddsbetalingen intakt?

Svaret på det spørsmålet er ikke vanskelig, men krever en nøye undersøkelse av din personlige situasjon, for eksempel hvor mye av en forskuddsbetaling du har råd, hvor mye gjeld du har, hvilken rente det er og hvor stort pantelån du har du vil kvalifisere deg til.

Søknadsprosessen

Når du søker om pantelån, vil banken eller megleren ta hensyn til inntektene du mottar regelmessig, samt gjeldsutbetalingene du for øyeblikket har. Dette vil gi dem et bilde av hvor mye penger du kan spare hver måned på å legge til pantelån.

Basert på dette, dine andre eiendeler, kredittloggen din og utbetalingen, vil banken eller megleren bestemme hvor stort pantelån de kan tilby deg og til hvilken rente.

Casestudie

Tenk på Jim, som forbereder seg på å kjøpe sitt første hus. Han har veldig god kreditt og tar med seg 36.000 dollar per år etter skatt. Jim har også kredittkortgjeld på 10.000 dollar, som har en minimumsbetaling på $ 250 per måned, men har ingen annen gjeld. Jim sparte 20.000 dollar for å betale mot betaling, og leter etter et 30-årig fast rente. Vi antar at boligforsikring koster $ 800 per år og eiendomsskatt er $ 2000.

Hvis Jim i stedet bruker 10.000 dollar av forskuddet sitt for å betale ned gjeld i stedet, vil han kvalifisere seg til et annet pantebeløp enn om han betaler ingen gjeld og legger ned hele 20 000 dollar. Forutsatt at Jim er i stand til å kvalifisere seg til en rente på 6%, slik er tallene. Hensynet til hensynet til privat boliglånsforsikring, eller PMI, påvirker ikke denne sammenligningen vesentlig og er utelukket for enkelhets skyld.

20.000 dollar forskuddsbetaling, $ 250 per måned i kredittkortgjeld

Månedlig betaling (inkludert boliglån, skatt og forsikring): $ 830
Totalpris på huset: $ 119,519

10.000 dollar forskuddsbetaling, ingen gjeld

Månedlig betaling (inkludert boliglån, skatt og forsikring): $ 1.073
Totalpris på huset: $ 150.105

Det er en ganske stor forskjell! Jim kan kvalifisere seg for et pantelån som er $ 30 000 større hvis han betaler ned gjelden, selv om forskuddet er halvparten av størrelsen. Hvorfor er forskjellen så stor?

Hvordan lånebeløpet blir bestemt

Det har å gjøre med hvordan banken beregner hva du har råd til å betale. Generelt vil banken ta en prosentandel av den totale månedlige inntekten (36% er vanlig) og anta at det er hvor mye du kan betale for all gjeld, inkludert pantelånet..

Med andre ord, dine eksisterende gjeldsbetalinger vil redusere beløpet banken tror du kan betale mot pantebetaling, huseiereforsikring, skatt og PMI om nødvendig. Når de har bestemt hvor mye av en månedlig betaling du har råd til, ekstrapolerer de hvor stort pantelån du kvalifiserer til.

På grunn av arten av disse beregningene øker forskuddsbetalingen bare den totale størrelsen på pantelånet du kvalifiserer for på dollar for dollar. Det vil si at hvis du kvalifiserer for et pantelån på $ 150.000 og har en ekstra $ 10.000 til å sette ned, kan du kvalifisere deg til et pantelån på $ 160.000. Men siden eksisterende gjeld påvirker hvor mye banken tror du er i stand til å betale, begrenser det også størrelsen på pantelånet ditt. Å betale ned gjeld vil faktisk øke pantebeløpet du kvalifiserer til med omtrent tre ganger mer enn bare å spare pengene for en forskuddsbetaling.

Generelt sett er det derfor mest fornuftig å betale ned eksisterende gjeld hvis du vil maksimere ut lånebeløpet.

Ytterligere hensyn

Det er et annet aspekt ved denne vurderingen også. Renten på kredittkortgjeld er ofte mye høyere enn renten på et pantelån, og det stemmer absolutt i Jims tilfelle. Dessuten kan du trekke pantelenter på skattene dine, og dermed redusere renten du effektivt betaler på boliglånet ditt.

Siden det nesten alltid er bedre å handle gjeld med høy rente for gjeld med lav rente, er Jims avgjørelse fra dette perspektivet en ikke-hjerner. For ikke å nevne at selv om han legger hele 20 000 dollar utbetalingen mot hjemmet sitt, må han fortsatt betale PMI, som er en ekstra månedlig utgift hvis forskuddsbetalingen er mindre enn 20%.

unntak

Men det er noen situasjoner der det ikke nødvendigvis er det smarteste trekket å sette en del av forskuddsbetalingen mot gjeld.

1. Hvis du kan redusere minimumskravene til betaling
Siden banken bruker minstekravene dine for å beregne hvor mye lån du har råd, kan reduserende minimumsutbetalinger, til og med midlertidig, øke lånebeløpet uten at du trenger å betale ned gjeld. Videre gjøres dette best med lån du ønsker å holde, som de med renter nær eller til og med under pantelånsrenten.

For eksempel faller mange studielån til denne kategorien og kan tillate deg å endre betalingsplanen din i et år eller to, og dermed gjøre det lettere å kvalifisere seg til et større lån uten å måtte betale noe av den lave renten studentgjeld.

eller kredittkortgjeld, i tillegg til å be firmaet ditt om en reduksjon i minstekravene til betaling, kan du vurdere å overføre saldo til et kredittkort med lavere apr-rate eller en kampanjeperiode uten interesse. Ikke åpne et nytt kort for nær tiden du søker på pantelånet, da dette kan skade kredittscore på kort sikt.

2. Hvis du ikke har råd til mye av utbetalingen
Selv om det ikke eksisterer pantealternativer med null nedbetaling, betaler du sannsynligvis mye høyere renter. Å spare opp pengene dine slik at du kan gi enda en liten forskuddsbetaling, for eksempel 3,5%, kan spare deg for mer penger på lang sikt enn å betale ned gjelden.

Dette avhenger imidlertid av om du til og med kan kvalifisere deg for et lavt eller ingen nedbetalingslån, hvilken rente du vil bli tilbudt, og gjeldende rente på din eksisterende gjeld.

3. Hvis du kan unngå å betale privat boliglånsforsikring
Hvis du ikke betaler ned eksisterende gjeld vil tillate deg å gi en forskuddsbetaling som tilsvarer 20% av salgsprisen på hjemmet ditt, kan du unngå å betale privat boliglånsforsikring. Dette kan spare deg for penger over tid så lenge renten på din eksisterende gjeld ikke er veldig høy.

4. Hvis du ikke trenger å maksimere lånebeløpet
Hvis du ikke trenger å kvalifisere deg for et stort lån, kan du spare penger i stedet for å ha for hånden ved avslutningen og når du flytter til ditt nye hjem. Dette er når uventede utgifter sannsynligvis vil samle opp, og du kan unngå å ta på deg ytterligere gjeld ved å betale for dem ut av lommen.

Endelig ord

Hvis du er i markedet for et pantelån, kan du prøve å leke med Bankrates New House Calculator, som genererte tallene som ble brukt i casestudien ovenfor. Først finner du spesifikke hus du er interessert i. Koble deretter til pris, informasjon om eiendomsskatt og et estimat for huseiere forsikringskostnader i kalkulatoren. (Prøv å be andre huseiere eller en lokal forsikringsagent om et forsikringsanslag.)

Se hvor mye du kvalifiserer for innledningsvis, og hvis nedbetaling av gjeld vil øke beløpet. Ikke glem å redegjøre for rentene på eksisterende gjeld heller. Selv om du for eksempel kan redusere pantelånsrenten med hele prosent ved å øke utbetalingen, til hvilken rente er gjelden du ellers kunne ha betalt? Husk at boliglånsrenter er fradragsberettiget på skatten din.

Hvis du bare begynner å lete etter et hjem, kan du leke deg med kalkulatoren over og vurdere de forskjellige måtene å bruke nedbetalingen på. Ikke la det være helt opp til banken å bestemme hva du har råd heller. Hvis banken tror du kan håndtere en pantelønning på $ 2000 per måned, men du vet at du ikke kan, ikke gå inn i en bare fordi banken sier det. Finn et hus du komfortabelt har råd til, slik at du kan være trygg på å utføre alle månedlige utbetalinger og glede deg over ditt nye hjem uten stress.

Har du noen gang blitt møtt med beslutningen om å spare for et forskuddsbetaling på et hus eller betale ned gjeld? Hvilken gikk du med og hvorfor?