Når skal jeg refinansiere lånet mitt?

Så hvordan bestemmer du om en refinansiering er riktig for deg? Først må du forstå hvordan refinansiering fungerer. Deretter bør du vurdere din økonomiske situasjon og hva du vil oppnå med en refinansiering. Til slutt, se på lån du er kvalifisert for i forbindelse med de langsiktige økonomiske målene dine.

Faktorene nedenfor detaljert denne prosessen og vil hjelpe deg å ta en informert beslutning når det gjelder å refinansiere det nåværende pantelånet eller ikke.

Refinansiering av pantelån 101

Hvordan refinansiering fungerer

Når du refinansierer et pantelån i hjemmet ditt, betaler du av det opprinnelige pantelånet og erstatter det med et nytt. Vilkårene og renten på det nye lånet kan være forskjellige, men eiendommen som sikrer lånet er fortsatt den samme.

Fordi du allerede eier eiendommen, er det ofte lettere å refinansiere enn det var å få det opprinnelige lånet. I tillegg, hvis du har eid eiendommen din i lang tid, kan du ha betydelig egenkapital, noe som også kan gjøre refinansiering enklere.

Refinansieringskostnader

Når det gjelder kostnader, er det to viktige ting å forstå. Den første er at refinansiering har nesten like mange kostnader som det opprinnelige pantelånet. Du må betale lukkekostnader, tittelforsikring og advokatsalær, og det kan også hende du må betale for en taksering, skatter og overføringsgebyr.

Det er definitivt ikke gratis. Selv om mange banker annonserer boliglån uten kostnad, er det egentlig ikke noe slikt. Imidlertid kan du få et utenlånskostnadslån der lukkekostnadene enten blir lagt til lånesaldoen (noe som betyr at du betaler renter på lukkekostnadene), eller du betaler bare en høyere rente for å dekke dem.

Når du vurderer en refinansiering, er det derfor viktig å avgjøre om besparelsene du får fra en lavere rente, vil utligne kostnadene du vil pådra deg.

Den andre tingen å forstå er at lukkekostnadene varierer i henhold til prisen. Med andre ord, hvis du vil ha den laveste tilgjengelige satsen, vil lukkekostnadene dine være relativt høye. Alternativt, hvis du godtar en litt høyere pris, vil lukkekostnadene dine sannsynligvis reduseres.

For eksempel kan en refinansiering på 6% koste deg $ 2000 for å lukke, mens en lavere rente på 5,75% kan koste deg $ 3,000. Men hvis du godtar en pris på 6,5%, har du kanskje ingen ut-av-lomme-kostnader i det hele tatt. Faktisk kan 6,5% lånet ha blitt annonsert som et “uten kostnad” lån. Du kan imidlertid se at du faktisk "betaler" for stengekostnadene i form av en høyere rente.

Hvordan refinansiering kan spare deg for penger

Du er sannsynligvis allerede klar over at refinansiering kan redusere den månedlige betalingen. Imidlertid kan en lavere rente også gjøre det mulig for deg å raskere bygge opp egenkapitalen og betale ned din saldo. Når du betaler pantelånet ditt hver måned, må du se på uttalelsen nøye. Fordi pantelånet ditt blir amortisert over en lengre periode, vanligvis 30 år, utgjør rentebetalinger en betydelig del av den månedlige betalingen, spesielt i løpet av de første ti årene av lånet ditt.

Når du refinansierer pantelånet til en lavere rente, vil beløpet du betaler i renter gå ned. Hvis løpet av det nye pantelånet samsvarer med hvor mange år som gjensto på det opprinnelige pantelånet, vil beløpet du betaler til hovedstolen dessuten øke. Hvis du har råd til det og ikke har annen gjeld med høy rente, er en god strategi å rette mengden penger du sparer fra en refinansiering mot ekstra hovedstolbetalinger. På denne måten endres ikke det månedlige pantebeløpet, men du kan betale ned hjemmet mye raskere.

I de fleste tilfeller vil en refinansiering som innebærer å fjerne privat boliglånsforsikring (PMI) også spare deg for penger. Hvis huset ditt har mer enn 20% egenkapital, trenger du ikke å betale PMI, med mindre du har et FHA-pantelån eller anses som en høyrisikolåner. Hvis du betaler PMI og din nåværende långiver ikke vil fjerne den, selv om huset ditt har minst 20% egenkapital, kan det være lurt å vurdere å refinansiere av denne grunn alene.

Faktorer du må vurdere før du refinansierer

Tenk på følgende for å få en forståelse av hvor sannsynlig en refinansiering er å hjelpe deg, hvis du er kvalifisert for en, og hvordan du kan strukturere den:

1. Gjeldende rente
Enkelt sagt, hvis du kan få et lavere rente, er en refinansiering verdt å se nærmere på. Når det er sagt, bør du vurdere hvor lang tid det vil ta deg å hente inn lukkekostnader.

For eksempel, hvis du betalte $ 2000 for å refinansiere pantelånet til en lavere rente, og betalingen din falt med $ 150 per måned, vil det sannsynligvis ta deg et drøyt år å jevne ut. Generelt vil minst et halvt poeng til en full poengreduksjon i renten spare deg for nok penger til å avbryte stengekostnadene i løpet av noen år.

2. Jumbo-lån
Hvis det opprinnelige pantelånet ditt var et "jumbo lån", men du har siden nedbetalt saldoen til under 417 000 dollar, kan det hende du kan få en "vanlig" refinansiering. Med andre ord, det er en god sjanse for at du vil kvalifisere deg til en lavere rente selv om rentene generelt ikke har gått betydelig ned.

3. Lukkende kostnader
Siden hvert pantelån, inkludert refinansiering, har gebyrer forbundet med det, må du forstå hvordan du betaler dem, og hvis det er fornuftig for din situasjon.

For eksempel, i et "ingen kostnad" -lån, tar du enten gebyrene på lånesaldoen eller godtar du en høyere rente for å dekke disse avgiftene. Hvis du har råd, sparer du penger på lang sikt ved å betale avgiftene utenpå lommen. Imidlertid, hvis du ikke har råd til det og planlegger å bo i huset ditt en stund, vil det sannsynligvis gå bedre å legge gebyrene til lånesaldoen enn å akseptere en høyere rente. Men hvis du forventer å flytte de neste årene, vil det være mer fordelaktig å akseptere den høyere renten.

Vurder hele ditt økonomiske bilde når du bestemmer om du vil finansiere lukkekostnadene eller ikke. Hvis du for eksempel har kredittkortsgjeld med høy rente, men har kontanter til rådighet for å ha råd til stengekostnadene, kan det være fornuftig å betale ned høyrentegjelden og finansiere lukkekostnadene i stedet. Deretter kan du rette innbetalingene som ville gått til kredittkortet ditt til boliglånet. På denne måten kan du betale ned lukkekostnadene raskere enn du kunne ha betalt av det samme beløpet med kredittkortgjeld.

4. Forhåndsbetaling av pantelån
Noen boliglånsmeglere og banker tilbyr lån som har en forskuddsbetaling for forskuddsbetaling. Mens et lån med forskuddsbetaling vanligvis har lavere gebyrer eller en bedre rente, skylder du et gebyr som kan være bratt hvis du betaler av lånet tidlig. Straffen er på plass i en bestemt periode og kan noen ganger gå ned med tiden. Men hvis du vil refinansiere pantelånet ditt før forskuddsbetalingsstraffen utløper, må du betale straffen, noe som til syvende og sist kan gjøre refinansiering dyrere enn det er verdt.

5. Hvor lang tid du bor i hjemmet
Dette er viktig i forbindelse med lukkekostnader, og spesielt hvis du vurderer et nytt lån med forskuddsbetaling. Når det gjelder lukningskostnader, vil du forsikre deg om at du tar inn kostnadene før du flytter.

For eksempel, hvis du betalte $ 2000 i stengekostnader, og du nå betaler $ 100 mindre i renter hver måned, vil det ta 20 måneder før du faktisk blir jevn og begynner å se reelle besparelser. Hvis du finansierte lukkekostnadene ved å legge dem til lånesaldoen, vil det ta enda lenger tid.

Hvis du ikke planlegger å være hjemme i minst to år, er det sannsynligvis ikke verdt å refinansiere i det hele tatt - med mindre du kanskje refinansierer fra en veldig høy rente til en mye lavere pris, eller hvis du handler utenom lukkeomkostninger for en høyere rente som fortsatt er lavere enn den opprinnelige pantelånsrenten.

Hvis du underholder ideen om å legge til en forskuddsbetaling på det nye lånet ditt for å få en lavere rente, bør du være forpliktet til å bo i ditt hjem gjennom forskuddsbetalingsperioden, som kan vare så lenge som fem år eller mer.

6. Din kredittscore
Hvis kreditten din har forbedret seg siden du fikk det opprinnelige pantelånet ditt, kan du nå kvalifisere til en lavere rente. Sjekk kredittrapporten din før du begynner prosessen for å bekrefte om dette er tilfelle eller ikke. Ofte vil noen få år med betalte pantebetalinger forbedre poengsummen din slik at du kvalifiserer for en lavere rente.

Sammenlign også gjeld og inntekt nå med hva det var da du tok opp det opprinnelige pantelånet, da banker generelt krever at forholdet mellom gjeld og inntekt faller under 36%. Hvis du siden har samlet betydelig gjeld, eller hvis inntekten din har gått ned, kan det hende at du ikke kvalifiserer for en lavere rente eller refinansiering i det hele tatt, til tross for stjernekreditt.

7. Egenkapital i hjemmet ditt
De fleste långivere ønsker å se en viss mengde egenkapital for å kvalifisere deg for et lån. Generelt sett, jo mer egenkapital i hjemmet ditt, jo lettere blir det å refinansiere. Minimum 20% er ideelt, men du kan fremdeles være kvalifisert for refinansiering selv om du har mindre, for eksempel 10%. Imidlertid kan det hende at vilkårene ikke er like gunstige.

For å refinansiere med lav eller ingen egenkapital, se delen "Spesielle situasjoner" nedenfor.

8. Justerbar rente eller ballonglån
De fleste som har et prioritetslån eller en boliglån til betaling med ballonger, regner med å refinansiere på et tidspunkt hvis de planlegger å være i hjemmet. Siden refinansiering kan ta en stund, gi deg nok tid til å søke og bli godkjent før renten justeres eller ballongbetalingen forfaller. Kontroller lånedokumentene dine for å være sikker på at du vet nøyaktig når denne datoen er, og planlegg fremover.

9. Lånetid
Mange refinansierer inn et nytt 30-årig pantelån igjen og igjen, og kommer aldri nærmere målet om å eie hjemmet direkte. Siden renter utgjør det store flertallet av betalingene dine de første ti til femten årene, betaler du mye mer i renter hvis du fortsetter å tilbakestille klokken.

Derfor er det generelt lurt å be om låneperiode så lenge antall år som gjenstår på det opprinnelige pantelånet ditt, så lenge du har råd. Dette lar deg betale ned pantelånet ditt i henhold til den opprinnelige timeplanen, samtidig som du reduserer renten. Du kan til og med refinansiere til kortere sikt, noe som kan øke betalingen, men kan gi deg en enda bedre rente og sette deg opp til å betale lånet raskere.

Husk, ikke fokuser på den månedlige utbetalingen for utelukkelse av lånets løpetid, rente og avslutningskostnader. For eksempel kan noen samvittighetsløs boliglånmegler vise deg et lån med en lavere betaling som faktisk har 30 års sikt, høye utgifter og en rente som ikke er mye lavere enn renten på det nåværende pantelånet.

10. Folk oppført på det refinansierte pantelånet
Vanligvis, hvis du prøver å legge til eller fjerne noen fra et pantelån, for eksempel etter et ekteskap eller skilsmisse, vil långiveren kreve at du refinansierer. Dette gjøres for å avgjøre om den andre personen vil kvalifisere seg eller ikke, eller om du vil kvalifisere deg alene.

Imidlertid kan det hende du kan trene noe med pantelån for å oppnå målet ditt uten å gå gjennom en full refinansiering. Dette gjelder spesielt hvis personen som vil ha vært på begge pantelånene kan kvalifisere seg til pantelånet av seg selv.

11. Andre pantelån eller egenkapital lån
Hvis du har et andre pantelån, et boliglån eller en egenkapitallinje (HELOC), kan det hende du kan spare mye penger ved å refinansiere det til ditt primære pantelån.

For å finne ut om du kan, kan du legge opp alle boliglånene dine sammen. Hvis hjemmets nåværende verdi overstiger verdien av lånene, kan det hende du kan refinansiere lånene dine til ett. På denne måten betaler du en lav rente på hele beløpet i stedet for en lav rente på ditt primære pantelån og en høyere rente på det andre beløpet.

Spesielle situasjoner angående egenkapital

Enten en overflod eller mangel på egenkapital kan føre til problemer når det gjelder refinansiering. Følgende gir tips om hvordan du best håndterer begge situasjoner:

Finansieringsalternativer med lav eller ingen egenkapital

Som tidligere nevnt, hvis du har lav eller ingen egenkapital, kan refinansiering være vanskelig eller rett og slett umulig. Spesielle refinansieringsalternativer er imidlertid tilgjengelige for visse typer lån og spesifikke situasjoner.

For eksempel, hvis du har minst 5% egenkapital i hjemmet, kan du kvalifisere deg til en refinansiering av FHA. Eller for huseiere som ikke har gått glipp av noen betaling, kan Home Affordable Refinance Program eller HARP hjelpe deg med å refinansiere til en lavere rente selv om du er opp ned i pantelånet ditt. Dette programmet lar huseiere med Fannie Mae eller Freddie Mac-pantelån refinansiere opptil 125% av hjemmets nåværende verdi.

Alternativt, hvis du er i overhengende fare for å miste hjemmet ditt, kan Home Affordable Modification Program, eller HAMP, endre lånekontrakten din via refinansiering, en utvidet lånetid, og om nødvendig hovedavslag for å redusere betalingene til ikke mer enn 31% av bruttoinntekten. Hjelp er også tilgjengelig hvis du sliter med å utbetale på et annet pantelån, hvis du er arbeidsledig, eller hvis du allerede står overfor utestengelse. De fleste av disse lånene gis av regjeringens Making Home Affordable-program, men administreres av vanlige långivere.

Et alternativ noen huseiere har brukt tidligere, er et "piggyback" -lån, hvor et boliglån tas opp for 10% av saldoen og et primært pantelån for resten. En slik ordning kan bety gunstigere vilkår. Imidlertid kan det med vanskeligheter med strengere utlånskrav være vanskelig å finne en bank eller kreditforening som er villig til å gjøre denne typen lån.

Refinansier med kontanter

Du har kanskje sett reklame for refinansiering som sier: "sett penger i lommen" eller "få penger hjemmefra." Disse kalles utbetalingsfinansiering. Her er det nye lånet større enn det gamle lånet, og du får forskjellen i kontanter. Men at kontanter ikke er gratis - det er et lån fra egenkapitalen i hjemmet ditt. Med andre ord, du må betale det tilbake.

Selv om banker og meglere kanskje beskriver dette som en fin måte å betale ned gjeld, ta ferie eller skaffe penger på college, er problemet at det bare er en midlertidig løsning. Faktisk kan du ende opp med å betale mye mer for den "utbetalingen" hvis du ikke har en plan for hvordan du skal betale det tilbake.

For eksempel, når det er på tide å selge hjemmet ditt, vil du ikke få så mye ut av salget fordi du har en større lånesaldo å betale ned. Eller, enda verre, hvis eiendomsmarkedet synker, kan du bli opp-ned i pantelånet ditt og faktisk skylder banken penger når du selger.

Refinansier med utbetalinger gir vanligvis også høyere renter, selv om du bare tar ut en "liten" mengde kontanter. Spesielt mange banker tilbyr refinansiering for å betale ned kredittkortene dine. Men dette er et risikabelt trekk der du handler usikret gjeld (kredittkortene) for sikret gjeld (pantelånet). Hvis du ikke klarer å betale kredittkortgjelden din, er det verste som kan skje en domstol for å pynte lønningene dine. Men hvis du ikke kan betale pantelånet, mister du hjemmet.

Forsikre deg om at du faktisk har råd til en pantebetaling som inkluderer kredittkortgjelden din før du sikrer den gjelden hjemme. Faktisk, hvis du har problemer med å betale ned gjeld, må du kontakte en kredittrådgiver før du refinansierer pantelånet.

Slik sparer du penger på å avslutte kostnader

Her er noen måter å minimere lukkekostnadene knyttet til refinansiering:

• Hvis du trenger en vurdering og huset ditt har økt betydelig, eller det er mange sammenlignbare salg i nabolaget ditt, kan du spørre eiendomsmegleren din om du kan bruke en automatisert vurdering i stedet for en full taksering. Dette vil spare noen hundre dollar.
• Selv om du fremdeles vil trenge tittelforsikring, kan du spørre om du kan få "utstedelsesrenten" i stedet for full sats.
• Se om din nåværende långiver kan tilby deg refinansiering med lavere interesse før du signerer dokumenter med en ny långiver. De kan være i stand til å gi deg en rimelig avtale uten så mange kostnader.

Beregn sparepengene dine

Bruk en refinansieringskalkulator for å finne ut hvor mye du kan spare. Sett deg ned med panteavisen din og bestem hvor mye du betaler for eiendomsskatt og huseiereforsikring, da disse beløpene ikke vil endres når du refinansierer. Imidlertid, hvis eiendommen din har gått ned i verdi, kan det hende du kan få senket eiendomsskatten din.

Neste, få en ballpark figur på lukke kostnader fra banken eller megleren som håndterte ditt første pantelån. Gjennomsnittlige lukkekostnader for en refinansiering på $ 200 000 er 3 741 dollar, men beløpene varierer veldig etter region. Du må også vite hvor lang tid du har igjen på lånet ditt, og bestemme om du skal beholde den samme lånetiden, eller om du kommer til å forkorte eller forlenge det.

Si for eksempel at Jim har vært i sitt hjem og nåværende pant i syv år. Han betalte opprinnelig $ 145 000 for huset og har en månedlig pantebetaling på $ 916 til 6,5%. Selv etter syv år betaler han bare $ 206 av hovedstolen sin per måned, mens $ 710 av betalingen hans vil rente. Han skylder fortsatt $ 130.897 på pantelånet.

Han bestemmer seg for å refinansiere og klarer å få en rente på 5% og betaler $ 2000 i stengekostnader. Han velger å beholde den samme lånetiden, og den nye betalingen hans er $ 799 per måned.

Gamle boliglån på 6,5%

• Månedlig betaling: $ 916
• Rentebeløp: 710 dollar
• Hovedbeløp: 206 dollar

Nytt pantelån til 5%

• Månedlig betaling: $ 799
• Rentebeløp: 545 dollar
• Hovedbeløp: $ 254

Ikke bare vil Jim spare 117 dollar på betalingen hver måned, men siden han vil betale mindre renter, vil han betale ned mer av lånesaldoen enn han var tidligere. Imidlertid, når Jim gjør skatten sin, vil han ikke ha så mye boliglånsrenter å kreve, og vil miste litt fordel der. Men avhengig av Jim's skattekostnad, kan det tapte skattefradraget mer eller mindre vaske med det akselererte tempoet som han betaler hovedstolen. Med andre ord vil det ta Jim omtrent 17 måneder å oppnå en jevn forpliktelse, hvorved han får tilbake $ 2.000 i sluttkostnader.

I alle fall, kjør tallene for når du vil bryte jevn, basert på hvor mye du vil spare månedlig, hvor mye egenkapital du vil bygge, og hvor mye av et skattefradrag du vil gi opp med lavere rente. Bare da kan du avgjøre når det er sannsynlig at du blir jevn for din situasjon.

Endelig ord

Siden det å søke om refinansiering vil skade kredittscore, må du avgjøre om du sannsynligvis vil kvalifisere deg før du sender inn søknaden. Hvis det virker usannsynlig, kan det være lurt å vente til husets verdi øker, kredittpoengsummen din forbedres, eller gjeldsgraden din synker. Planlegg også fremover hvis du ønsker å søke om et nytt lån, for eksempel et billån, som vil påvirke din evne til å refinansiere.

Når du først har bestemt deg for at du vil kvalifisere deg, kan du se på den økonomiske situasjonen, inkludert panteklaringen, og hva du vil oppnå med en refinansiering. Vær krystallklar på disse punktene når du diskuterer alternativer med en pantelåner eller bank, og husk å ikke fokusere utelukkende på en ting, for eksempel rente eller betaling, siden du kan ende opp med å gå glipp av en viktig del av lånet du godtar..

Det viktigste er å stole på din egen vurdering av gjeldende pantelån i forhold til de nye tilbudene du mottar, og kjør tall på hver av dem for å avgjøre hvilken som er mest fornuftig i henhold til dine mål..

Har du noen gang refinansiert pantelånet ditt? Hva var hovedfaktorene som førte til avgjørelsen din og hvor mye endte du opp med å spare?