8 problemer med å kjøpe utleieeiendommer og bli utleier

Men før du kontakter eiendomsmegleren din eller bla gjennom nettsteder som Roofstock, bør du vurdere hva som virkelig er involvert. Hvis du vil opprette en inntekt umiddelbart, må du leie eiendommen din. Selv om forslaget kan høres enkelt ut, er det alt annet enn. Informasjonen som følger, beskriver ulempene ved eiendomsforvaltning.

Det er ikke ment å hindre deg i å komme deg videre, men i stedet for å vise deg at det er ulemper så vel som fordeler ved å kjøpe og administrere leieboliger. Ikke la potensialet for å tjene penger forstyrre visjonen din når du vurderer om du er kuttet ut for det.

Problemer med å bli en utleier

1. Start opp kapital

Alle potensielle utleiere vurderer kostnadene ved å kjøpe en investeringseiendom, men mange overser kostnadene for å ombygge. Med andre ord, ikke forvent at oppstartkostnader vil avslutte ved stengingen.

Hvis du kjøper et skadet eller foreldet hjem, kan du bruke et betydelig beløp for å gjøre det "leibelt." Eventuell skade på fundamentet, rørleggerarbeid eller ledninger kan koste tusenvis av dollar å reparere. Men selv om du kjøper en eiendom i god stand, kan det hende du fortsatt må gjøre endringer for å få den opp til koden. Dette er fordi mange stater har strenge krav til utleieeiendommer som må oppfylles før du begynner å leie.

I tillegg til ombygging kan det å oppfylle disse standardene øke oppstartskostnadene betydelig. La oss for eksempel si at du kjøper et nylig bygget tosidig som tidligere var eierbesatt. Statens utleier- og leietakers lover krever at du legger til sikkerhetsfunksjoner på eiendommen før du reklamerer for leietakere. En oversikt over de nødvendige endringene er som følger:

• Rekkverk installert langs inngang foran og bak: $ 1.300
• For- og bakdører byttet ut med sikrede, forsterkede døråpninger i stål: $ 300
• Kikkhull montert i inngangsdøren: $ 50
• Deadbolt-oppføring installert på dørene foran og bak: $ 50
• Standard skillevegg erstattet med en brannmur: $ 1.600
• Gjennomført kodeinspeksjon: $ 35

Totalkostnad: $ 3,335

2. Gjør reparasjoner

Når det gjelder å være en utleier, er to ting i livet uunngåelig: død og reparasjoner. Ikke vurder en eiendomsforvaltningsvirksomhet med mindre du er sikker på at du kan betale for reparasjoner. Utleier- og leietakers lover krever at du foretar alvorlige reparasjoner raskt. Hvis du ikke gjør det, kan du bli holdt ansvarlig for ytterligere skader.

Saken med reparasjoner er at de kryper opp på deg plutselig og koster ofte mye. Hvis for eksempel leietageren din ringer klokka 23:30 om natten for å fortelle deg at varmtvannsberederen har bustet og oversvømmer huset, må du straks sende en nødverandør for å stenge av vannet og tørke ut teppet.

Siden det er etter timer, vil han belaste deg 100 dollar i timen for hver av de to timene han er der. På toppen av det får du beskjed om at du må skifte ut varmtvannsberederen. Siden dette er en reparasjon som må skje så snart som mulig, drar du til Sears og kjøper den rimeligste varmtvannsberederen du ser. Ikke bare må du betale for levering og installasjon, men Sears vil ikke frakte den gamle, ødelagte vannvarmeren. Heldigvis tilbyr reparasjonsfilen din å fjerne den så lenge du betaler ham sin timepris og dekker dumpingavgiftene.

Her er de totale kostnadene for denne enkeltreparasjonen:

• Nødreparasjon (2 timer @ $ 100 per time): 200 dollar
• Kostnad for å kjøpe en ny varmtvannsbereder på 50 gallon: 599 dollar
• Kostnad for levering og installasjon: $ 329 hos Sears
• Kostnader for fjerning og bortføring av den gamle varmtvannsberederen (2 timer @ standardprisen på $ 50): $ 100 + $ 50 dumpingsgebyr = $ 150

Totalkostnad: 1,278 dollar

Store problemer er ikke de eneste problemene du må gjøre rede for. Noen leietakere vil ringe deg for alt. Vær forberedt på å bruke fritiden din på å skifte lyspærer, bytte ut luftfilter, luke verft og sprøye piper hengsler.

3. Samler leie

Du vil ha gode leietakere som betaler husleien i tide hver måned. Du vil ha gode leietakere som glir fra tid til annen, men alltid gir deg beskjed på forhånd når du kan forvente husleien. Og så har du leietakerne som ikke betaler og ikke ringer. Som utleier må du spille regningssamler av og til.

Spør deg selv om du er komfortabel med å konfrontere leietakerne dine før du begynner å leie. Husk at du må foreta dømmekall som en utleier. Tenk deg for eksempel at du har hatt leietaker i seks måneder og en måned betaler han ikke leien. Du hører ikke fra ham på en uke. Til slutt bestemmer du deg for å ringe, og leieren forteller deg at han ikke vil kunne betale for ytterligere 7 dager. Du må ta et valg for å enten la leietakeren gli eller å starte utkastelsesprosessen. Forsikre deg om at du er komfortabel med å ta denne typen avgjørelser og holde deg til den.

4. Håndtering av problem leietakere

De fleste av leietakerne dine betaler husleien, behandler eiendommen som sin egen og holder naboene lykkelige. Men på et tidspunkt vil du uunngåelig ha et problem leietaker.

Som eiendomssjef så jeg min store del av problemene. En gang gikk jeg med på å leie en eiendom til tre studenter. I løpet av den andre måneden sluttet de å betale husleie. Min kollega og jeg dro til huset for å snakke med dem. Da døren åpnet, ble jeg møtt av en stor stolpe som kom opp av bakken og strekker seg til taket. Leietakerne hadde installert en brannmannstang i huset, komplett med et hull i taket i første etasje og en haug betong på bakken. Leietakerne lovet å betale husleien og reparere skadene fra stolpen. Ikke overraskende gjorde de det ikke.

Den tredje måneden søkte jeg om utkastelse. Etter høringen gikk leietakerne tilbake til huset og fjernet tingene sine før lensmannen og jeg kom dit. Da jeg gikk inn, fant jeg graffiti på veggen, betong i toalettene og vasken, mugg i apparater, flekker på gulvene og en lys, skinnende brannmannsundersøkelse.

Hvis du skal være en utleier, må du håndtere leietakere som kjemper med andre leietakere, leietakere som gjør skade på investeringen din, og leietakere som ikke betaler. Du må kjenne utslettelseslovene i staten din godt, og være forberedt på å bruke dem.

5. Overlevende utkast

Din stats utleier og leietaker lover utkast synes ganske enkelt. For å starte en, går du til den lokale domstolen, sender inn en varsel, planlegger en rettsdato og dukker opp på den datoen. Dommeren ber deretter leietakeren om å forlate. Leietakeren drar rett tilbake til eiendommen din, pakker seg raskt og går ut døra. Ingen skade, ingen stygginger, ikke sant?

I virkeligheten er utkast ofte ekstremt kostbart og tidkrevende. Selv om du slår leieren ut med suksess, vil du sannsynligvis ha pådratt deg store utgifter og mistet betydelig tid i prosessen.

Jeg har vært gjennom det før. Her er et eksempel på hvordan en utkastelse kan ordne seg:

1. Leietaker betaler ikke leien på den første.
2. Den femte ruller rundt og leietaker har fremdeles ikke betalt, men du bestemmer deg for å vente i fem dager til med å prøve å unngå innlevering.
3. Den tiende kommer, og du har fremdeles ikke hørt fra leietaker. Du går til domstolen, betaler gebyret ditt (som varierer fra $ 35 til $ 100 eller mer, avhengig av tilstanden din), og hoffmannen forteller deg at dommeren er sikkerhetskopiert. De kan ikke planlegge høringen før neste måned.
4. Når rettsdato ruller rundt, er du ute på to måneder. Dommeren bestemmer i din favør, men nå må du planlegge en tid med lensmannen for å fullføre utkastelsen. Det tar ytterligere fem dager.
5. Du dukker opp med lensmannen den 20. og opplever at leietakeren la igjen hauger med ting. I henhold til loven i mange stater, må du nå leie et oppbevaringsskap for å holde leietakers eiendeler. Det koster ytterligere 50 dollar. Hvis du var veldig heldig, har du en ledig leilighet som må rengjøres og leies på nytt. Selv på det heldigste, mister du sannsynligvis minst en måneds mer husleie mens du ser etter en leietaker. Hvis du ikke var så heldig, forårsaket leietaker noen skader, som du må reparere før du kan leie leiligheten igjen.

Til slutt ser nedbrytningen noe slik ut:

• 4 måneder mistet husleie til $ 750: $ 3000
• Kostnad for innlevering i retten: $ 35
• Kostnad for leie av lagring: $ 50
• Kostnad for reparasjon: 500 dollar

Totalkostnad for å utsette leietaker: $ 3,585

6. Administrere økonomien

Utleiere må se på eiendomsforvaltning som en roterende dør. Leietakere kommer inn, holder leiekontrakten og går deretter. Mens noen leietakere vil fornye leiekontrakten, vil de fleste gå videre til neste sted når leieavtalen er gjennom og forlate deg med en tom leilighet.

I nedetider kunne leiligheten sitte tom i flere måneder. For å være en vellykket utleier, må du lære å styre økonomien din i tider med høytid og hungersnød. Noen måneder har du full belegg, husleie betalt i tide og ingen reparasjoner. Du må være dedikert nok til å spare og ikke bruke i løpet av disse månedene, for i løpet av andre måneder vil du oppleve ledige stillinger, sen leie og større reparasjoner.

En utleiers økonomi holder seg ikke konstant. Hvis du kan lære å gå med strømmen og planlegge for det uventede, kan du bare overleve.

7. Å holde eiendommen din trygg

Hvis en leietaker blir skadet på en eiendom som du eier, er det en god sjanse for at du vil bli saksøkt. Visst har du huseiere forsikring, men du har alltid plikten til å holde eiendommen din ordentlig vedlikeholdt og i god stand, slik at du unngår å bidra til potensielle uhell. Ved å holde enhetene dine trygge, uansett hva det trengs, reduserer du sjansen for problemer i dette området betydelig.

For å forhindre problemer, må du kjenne bygnings- og sikkerhetskodene i ditt område og følge dem ved å følge regelmessig vedlikehold og sjekke om eiendommene dine med jevne mellomrom. Det kan kreve mye arbeid, men kan spare deg for en kostbar juridisk kamp senere.

8. Betale skatt

En ting du ikke kan overse er skatter. Å leie eiendom er din virksomhet, og så må du rapportere inntektene du tjener når du arkiverer skatten hvert år. Men en skatt som ofte overses er eiendomsskatt. Hvis du eier boligen du bor i pluss ett utleiehus, kan eiendomsskattregningen være det dobbelte av det du betalte før du kjøpte leien. Forsikre deg om at du forstår effekten skatter vil ha på bunnlinjen, og at du er villig til å betale dem.

Det er noen måter skattene kan fungere til en huseiers fordel, spesielt i et boligmarked. Vurder for eksempel hvis du trenger å selge hjemmet ditt, men ikke kan få tilbake det du betalte for det. Hvis du selger det som ditt primære hjem, kan du ikke kreve tapet på skatten. Imidlertid, hvis du gjør det til en utleiebolig først, kan det hende du kan kreve tapet som et forretningstap mot mottatte leieinntekter eller din ordinære inntekt. Dette kan redusere skatteregningen din med tusenvis av dollar, spesielt hvis du krever et stort tap og har en høy inntekt.

Endelig ord

Å kjøpe leieboliger er en fin måte å tjene penger på. Bare husk at det ikke er morsomt og spill å være en utleier. Du vil jobbe hardt for pengene dine og kan bli møtt med motgang fra tid til annen. Å kjøpe leie eiendom er ikke for alle. Det bør være et investeringsalternativ du bare vurderer når du har oppnådd et visst nivå av økonomisk uavhengighet.

Ikke bare kan oppstart og løpende reparasjonskostnader være betydelige, men du vil investere en betydelig forskuddsbetaling for å få de beste lånevilkårene og minimere den månedlige pantebetalingen. Når det er sagt, vær oppmerksom på at i et nede boligmarked kan du tape penger på investeringen din og bli opp ned på pantelånet. Likevel kan det å kjøpe leieboliger være en fin måte å supplere inntekten, eller til og med erstatte den nåværende.

Eier du leie eiendom? Hva har du lært av opplevelsen?