5 måter å hente egenkapital fra hjemmet HELOCs, lån, refinansiering og mer

Og la oss være ærlige, noen ganger finner huseiere seg kontantbelastede, men egenkapitalrike.

Hvis du vurderer å trekke egenkapital fra hjemmet ditt, er her fem måter du kan gjøre det på, i tillegg til fordelene og ulempene ved hver. Bare vær forsiktig så du ikke overdriver økonomisk. Egenkapital kan ikke realiseres før du selger; alt du kan gjøre før da er å låne gjeld mot det.

Hvordan dra egenkapital fra hjemmet ditt

All boliggjeld har noen få ting til felles. For det første rapporterer de fleste boliggjeld betalingshistorikken din til kredittbyråene; unntak inkluderer omvendt pantelån og noen ganger teppe til leie av eiendommer. Hvis du går glipp av en betaling eller standard, kan du forvente at den vil påvirke kredittpoengene.

Tilsvarende, hvis du misligholder gjeld som er sikret mot hjemmet ditt med pantelån, kan långiveren utelukke deg. Mens du har noen få alternativer til disposisjon for å stoppe en tvangsauksjon, er risikoen for å miste hjemmet din reell.

Endelig kan du trekke kostnadene for renter på hjemme-sikret gjeld, men bare hvis du spesifiserer fradragene dine. Hvis du ikke gjør det, er det ikke spesielt nyttig. Før du dykker inn i de fem alternativene for å hente egenkapital fra hjemmet ditt, må du forsikre deg om at du forstår disse likhetene.

1. Refinansiering av kontanter

Hvis du har et hjem til en verdi av $ 300 000, og du bare skylder $ 150 000, kan du refinansiere pantelånet ditt og trekke mer penger. Selvfølgelig kommer det til bekostning av høyere innbetalinger i hjemmet og omstart av låneavskrivninger fra grunnen av (mer om det innen kort tid).

Fordeler med refinansiering

Å refinansiere pantelånet ditt har noen fordeler. For det første kan du låne penger til en fast rente, som betyr forutsigbare pantebetalinger. Hoved- og rentebetalingene dine går aldri opp. bare eiendomsskattene eller huseiernes forsikringspremier kan føre til at den månedlige betalingen øker.

En annen fordel er at långivere vanligvis krever lavere rente for refinansiering enn andre typer lån på denne listen. Det er fordi de har den første panterettstillingen med refinansiering, noe som betyr at gjelden deres får førsteprioritet i tilfelle mislighold og avskedigelse.

Endelig lar refinansiering deg trekke et høyere belåningsgrad (LTV) enn de andre alternativene på denne listen av samme grunn. En utlåner i første panterettposisjon kan låne ut en høyere prosentandel av eiendommens verdi, vel vitende om at de først blir betalt tilbake.

Pro-tips: Hvis du vurderer å refinansiere hjemmet ditt, må du undersøke det LendingTree. Den gir tilbud fra flere långivere, slik at du kan forsikre deg om at du får de laveste prisene.

Cons of Refinancing

Refinansiering av pantelånet starter på nytt avskrivningene dine fra bunnen av, noe som långivere elsker. Det bør sende opp et rødt flagg for deg som låntaker.

Långivere bruker en beregning som kalles “enkel rente-amortisering” for å bestemme hvor mye av hver månedlige betaling som går mot renter og hvor mye som går til å betale ned hovedstolens saldo. I begynnelsen av lånetiden går nesten all betaling til renter, snarere enn hovedstol. Over tid endres dette forholdet, inntil helt på slutten av lånetiden, nesten alle betalingene går mot å betale ned hovedstolens saldo.

Men her er tingen: Endringen i dette forholdet følger en eksponentiell kurve, og det skjer stort sett helt på slutten av lånet ditt. Over et 30-årig pantelån kan det meste av saldoen din kun betales de siste årene. Så långivere elsker å refinansiere eldre lån fordi de får startet klokken på amortisering igjen og samler høy rente fra hver månedlige betaling.

Refinansiering starter også nedtellingen på låneperioden din. Hvis du var 20 år på et 30-årig pantelån, og du refinansierer for ytterligere 30-årig pantelån, går du fra å ha 10 år igjen på lånet ditt til å ha ytterligere 30 år igjen.

At fast rente og betaling også har en ulempe: pantelån er ufleksibelt. Du låner et fast beløp med en fast tilbakebetalingstid, etter diskusjon.

Hvis du tenker på refinansiering for å konsolidere kredittkortgjeld, bør du tenke hardt. Å misligholde kredittkortene dine betyr en dom; mislighold av pantelånet ditt betyr avskedigelse.

Til slutt kommer refinansiering med et helt nytt sett med lukkekostnader. Mellom utlåner avgifter, tittel gebyrer, takst avgifter og mer, forberede deg på å bruke tusenvis av dollar i gebyrer.

Bunnlinjen

Å refinansiere pantelånet ditt for å hente ut penger kan av og til være fornuftig - for eksempel hvis du har et FHA-pantelån og ønsker å refinansiere til et konvensjonelt pantelån for å eliminere pantesikringspremien.

Før du refinansierer, kan du lese dette mer detaljerte svaret på spørsmålet om "Bør jeg refinansiere lånet mitt?"

2. Andre pantelån / egenkapital lån

Hvis du allerede har et pantelån og ønsker å låne mer penger mot hjemmet ditt, er det ingen som sier at du må betale ned det eksisterende pantelånet. Et alternativ er å ta et andre pantelån, også kjent som et boliglån. På lik linje med å refinansiere det opprinnelige pantelånet ditt, kan du bruke LendingTree for å få de beste prisene på et boliglån.

Teknisk sett betyr ikke de to begrepene nøyaktig det samme. Et boliglån er et hvilket som helst nytt pantelån som du tar som en eksisterende huseier. Hvis du eier ditt hjem gratis og oversiktlig, kan du låne et boliglån, som vil ha første panterettposisjon i stedet for å være et andre pantelån. Men i generell diskusjon blir begrepene ofte brukt om hverandre.

Fordeler med egenkapitallån

En tydelig fordel med et andre pantelån er at du ikke trenger å starte amortiseringsplanen helt fra bunnen av på ditt første pantelån. I eksemplet over har låntakeren bare 10 år igjen på pantelånet sitt, så å starte hele lånet igjen ville ha en stor ulempe. Men med et andre pantelån, kan de bare ta opp det de trenger som et nytt tilleggslån.

Utlånsgebyr kan ende opp med å bli lavere for et andre pantelån enn refinansiering. Långivere belaster ofte forhåndsavgifter som kalles “poeng”, med 1 poeng som tilsvarer 1% av lånebeløpet. På et pantelån på $ 30.000 sekunder er 1 poeng bare $ 300, mens 1 poeng på en refinansiering på $ 300.000 er $ 3000.

Andre pantelån, som er sikret mot hjemmet ditt, tilbyr vanligvis lavere renter enn usikrede personlige lån. Selvfølgelig kan den lave renten bli ugyldiggjort av de høyere kostnadene ved å drive tittelarbeid, registrere pantedokumenter og de øvrige kravene til å stenge boliglån.

Ulemper ved egenkapitallån

Andre pantelån involverer nesten alltid høyere renter enn refinansiering fordi utlåner må innta andre pantelån bak den første pantelån.

Boliglån, som andre typer pantelån, er også ufleksible. Det gjør dem nyttige bare som en engangsinnsats av kontanter - og en dyr i det.

Og som nevnt over, er lukkekostnader dyre. Uansett hvor lite lånebeløpet ditt er, må du fremdeles betale for tittelarbeid, registreringsavgift, taksering og faste “søppelgebyrer” som utlåner pålegger.

Bunnlinjen

Hvis du har et engangs kontant behov, for eksempel å betale for en boligrenovering, kan andre pantelån være fornuftig. Spesielt kan huseiere bruke dem som et alternativ når de har et billig, fordelaktig første boliglån på plass som de ikke vil tape.

Men vær forsiktig med høye lukkekostnader, og se på de totale kostnadene for lånet, inkludert alle lukkekostnader og levetid på lånet, sammenlignet med mengden kontanter du ønsker å låne. Ingen ønsker å betale $ 60.000 i renter og gebyrer for å låne $ 25.000.

3. Home Equity Line of Credit (HELOC)

En egenkapital med kredittlinje (HELOC) gjennom et selskap som Figure.com er et langt mer fleksibelt alternativ for å tappe hjemme på egenkapitalen uten å låne et engangspant.

Som navnet antyder, er en HELOC en revolverende kredittlinje som et sikret kredittkort. Men i stedet for å være sikret med et kontant innskudd, er det sikret mot hjemmet ditt. Den maksimale kombinerte LTV for HELOC faller vanligvis i området 75% til 85%. For eksempel for et hjem med et lån på $ 150 000 som er verdt $ 300 000, i stedet for å refinansiere eller ta et nytt pant, kan du ta ut en HELOC med en kredittgrense på $ 100 000.

I den første trekkperioden på fem til ti år kan du trekke ut penger mot kredittgrensen og betale ned saldoen din som du vil. De eneste utbetalingene du foretar hver måned er bare rent.

Etter trekkperioden kommer tilbakebetalingstiden, når kredittgrensen lukkes og du må utføre månedlige utbetalinger for å betale opp saldoen din. Tilbakebetalingstid varer vanligvis 10 til 20 år.

Pros av HELOCs

Det fine med HELOCs er deres fleksibilitet. Du trenger kanskje aldri å bruke dem, eller du kan bruke dem bare noen ganger for å betale for en boligutbedring før du raskt betaler tilbake saldoen. Du kan også maksimere dem for å dekke en viktig kostnad.

HELOC-rentene er vanligvis lavere enn kredittkort, siden de er sikret av ditt hjem. Generelt faller prisene i et lignende område som andre pantelån.

Ulemper med HELOCs

Fleksibilitet kommer til en pris; HELOC er lån med regulerbar rente. Rentene når du låner kan være lave, men hvis de tredobler seg i løpet av de neste 10 årene, kan du finne at du betaler 16% rente på gjelden din.

Å misligholde kredittkortene dine betyr ikke nødvendigvis hjemløshet, men å misligholde HELOC kan være fordi kredittgrensen er sikret mot hjemmet ditt.

Som med andre pantelån, kan huseiere pådra seg høye stengekostnader for å åpne en kredittserie. Avslutningsprosessen er lik, og krever tittelarbeid og alle relaterte gebyrer.

Låntakere har også en unik risiko med HELOCs: frosset kreditt på grunn av tap av egenkapital. Hvis hjemmet ditt synker i verdi, kan utlåneren fryse kredittgrensen din, uavhengig av om du har betalt alle renter i tide.

Til slutt inkluderer noen HELOC-er en permanent beleggsklausul. I motsetning til pantelån, som vanligvis tillater låntakere å flytte ut etter et år og beholde eiendommen som en utleie, stenger noen HELOC automatisk hvis låntakeren flytter ut, med hele utestående saldo umiddelbart. Sørg for å sjekke det fine utskriften.

Bunnlinjen

Kredittlinjer i hjemmet kan gi fleksible finansieringskilder. HELOCs har mange bruksområder, fra å betale for hjemmeforbedringer av barnas høyskoleopplæring til forskuddsbetaling på en leiebolig eller fritidsbolig. De kan til og med brukes som et supplement eller erstatning for et nødfond hvis du har en høy risikotoleranse og heller vil investere pengene dine enn å la det forsvinne på en sparekonto.

Men som med andre prioritetslån, vær nøye med å analysere om de langsiktige kostnadene er verdt fleksibiliteten.

4. Omvendt pantelån

Mange eldre voksne befinner seg i den unike posisjonen å ha rikelig med egenkapital, men en begrenset inntekt. Et alternativ til deres disposisjon er et omvendt pantelån LendingTree.

I et omvendt pantelån betaler utlåner låntaker i stedet for omvendt, uten huseierforpliktelse til å utføre betalinger mens de bor. Etter deres død går huset til långiver med mindre låntaker eller boet deres betaler resten.

Mens omvendte pantelån har mange former og størrelser, er det vanligste at utlåner foretar månedlige utbetalinger til låntaker, og lånesaldoen stiger over tid. Alternativt kan låntakeren ta en engangsutbetaling, som et annet pantelån, eller en kombinasjon av en engangsutbetaling og månedlige utbetalinger.

Fordeler med omvendt pantelån

I motsetning til de andre alternativene på denne listen, kan ikke omvendte pantelångivere utelukke. Avhengig av lånevilkårene, kan de slutte å betale etter et visst antall, men de kan ikke tvinge huseieren til å forlate. Og fordi låntaker ikke betaler, betyr ikke noe dårlig kredittscore.

Som skissert ovenfor inkluderer omvendte pantelån en viss fleksibilitet for låntakere å velge hvordan de vil motta utbetalinger. Uansett påvirker ikke lånebetalingene låntagers kvalifisering for sosial trygghet eller Medicare-fordeler.

Ulemper ved omvendt pantelån

For det første er det bare eldre voksne - vanligvis de over 62 år - som kan ta pantelån. Selv om dette ikke er et forhold per se, er det en begrensning.

En annen begrensning er at bare en primær bolig kan brukes som sikkerhet for et omvendt pantelån. Ikke stol på å ta en ut på en leiebolig, uansett hvor mye egenkapital du har i den.

Nå, for en alvorlig ulempe: boliglånsforsikring. For FHA omvendte pantelånsprogrammer må låntakere betale en forhåndsavgift på 0,5% ved bordet hvis lånesaldoen er under 60% LTV og stygge 2,5% for lånet over 60% LTV. Og det er bare forhåndsavgiften. Låntakere må også betale løpende månedlige avgifter som tilsvarer 1,5% av lånebeløpet hvert år - et beløp som ofte går opp over tid.

Bunnlinjen

For eldre voksne med betydelig egenkapital i hjemmet som aldri planlegger å flytte ut, tilbyr omvendte pantelån en levedyktig kilde til ekstra inntekter. De er gjeld, men uten de irriterende månedlige regningene.

Men hvis du vil legge igjen noe til barna dine, må du være forsiktig med hvordan et omvendt pantelån vil påvirke eiendomsplanleggingen.

5. Kjøp en utleie eiendom med et teppe lån

Klar til å bli mer kreativ når det gjelder tilgang til hjemmet ditt?

La oss si at du vil kjøpe en leiebolig. Du finner en utlåner som sjenerøst tilbyr 80% LTV-finansiering - eller med andre ord krever 20% forskuddsbetaling fra deg. Du kan hoste opp kontantene, eller du kan tilby å kollateralisere hjemmet ditt.

Det fungerer slik: I stedet for bare å sikre en panterett mot utleieboligen, legger långiveren en panterett på ditt nåværende hjem i tillegg til utleien. De får to eiendommer som sikkerhet, noe som gir dem større sikkerhet. På grunn av ekstra sikkerhet krever de ikke lenger en forskuddsbetaling.

Fordeler med et teppe-lån

Du trenger ikke å komme med kontanter for et teppe lån. Du kan potensielt finansiere selv stengekostnadene for den nye eiendommen. Men du får en ny inntektsproduserende eiendel.

Denne taktikken krever heller ikke et eget oppgjør; du bare lukker eiendommen du kjøper med finansiering. Tittelbedriften må trekke to sett med tittelarbeid, men eventuelle merkostnader blekere sammenlignet med avslutningskostnadene for et eget oppgjør.

Ulemper ved et teppe-lån

Til å begynne med setter du hjemmet ditt på banen for å kjøpe en investeringseiendom, og risikerer avskedigelse og hjemløshet, som beskrevet ovenfor.

En annen risiko for å finansiere 100% av et leiekjøp er negativ kontantstrøm. Slike høye pantebetalinger kan bety høyere gjennomsnittlige utgifter enn leieinntekter, noe som vil beseire hele formålet med å kjøpe en leie. Negativ kontantstrøm er en risiko for å kjøpe en leiebolig når du kjøper 70 til 80% LTV. Risikoen er enda større når du finansierer hele kjøpesummen.

Tilsvarende, hvis eiendommen dypper til og med litt i verdi, setter den deg opp-ned på pantelånet.

Å kjøpe en utleieeiendom med et teppet lån kan virke som å tegne på en HELOC. Imidlertid bruker de fleste investorer jeg har kjent denne taktikken bare som en midlertidig kilde til midler slik at de kan kjøpe i lynhastighet. De tilbakebetaler raskt HELOC-enheten etter at reparasjonen er fullført, vanligvis ved å ta opp et langsiktig pantelån på leieboligen. Med andre ord, de bruker ikke hjemmet sitt til å utnytte en leie for mye. I stedet bruker de dem for midlertidige, raske, fleksible penger, som de betaler tilbake i sin helhet med et separat husholdningslån.

Bunnlinjen

Å kollateralisere hjemmet ditt for å finansiere investeringer er en høyrisikosatsing. Ikke prøv dette hjemme med mindre du er en erfaren investor med et dusin avtaler under beltet.

Endelig ord

Gjeld er et farlig verktøy, lett å misbruke og vanskelig å bruke på en dyktig måte. Den beste måten å få tilgang til egenkapitalen i hjemmet ditt er å selge boligen og flytte et billigere sted. Men hvis du må ta opp gjeld, betyr låneopptak mot hjemmet vanligvis lavere renter enn usikret gjeld.

Bare pass på høye forhåndskostnader, og vær spesielt forsiktig så du ikke tar på deg mer gjeld enn du kan betale tilbake. Mest gjeld er faktisk dårlig gjeld, og det eneste unntaket er gjeld som hjelper deg med å bygge formue. Så hvis du kan hjelpe det, kan du høre på de gretne punditsene og ikke bruk huset ditt som minibank.

Hva har din erfaring med å få tilgang til egenkapitalen i hjemmet ditt? Hvilke av metodene ovenfor har du brukt, og hva syntes du om det?