Tips for å bli godkjent for et pantelån og kvalifisere for lavere pris

Den mest presserende bekymringen, ifølge respondentene i undersøkelsen, er kostnadene for å eie et hjem. Rundt 54% av alle respondentene i undersøkelsen sa at boligene var for dyre for øyeblikket, mens 30% var på vakt mot gjeldsmengdene forbundet med huseier.

Men andre bekymringer veier også. Rundt 43% av respondentene spurte at de var blitt avvist for et boliglån på et tidspunkt tidligere, med mer enn halvparten som siterer dårlig eller utilstrekkelig kreditt som den sannsynlige skyldige. Mer enn halvparten - henholdsvis 56% og 54% - sa at de aktivt jobbet for å forbedre kreditt eller forsinke kjøpet for å holde ut for en bedre rente.

Du kommer kanskje også til å like: Er du en del av tusenårskullet? Hvis du ennå ikke har tenkt seriøst på å forberede deg til pensjon, er det nå på tide å gjøre det. Ta en titt på vårt dyptgående innlegg om de seks prinsippene som skal veilede millennials investeringsstrategier.

Hvorfor dine pantelånsrenter

Potensielle kjøpere som venter på å få bedre rente, går på noe. Selv små renteendringer kan endre den økonomiske beregningen for huseier.

Tro meg ikke? Lek med denne Bankrate-kalkulatoren for refinansiering av pantelån. Her er et uber-forenklet scenario:

Gjeldende månedlig betaling: 1000 dollar
Beløp som er igjen på pantelån: 200 000 dollar
Tid igjen på pantelån: 29 år
Gjeldende sats: 4,5% apr
Ny pris: 3,5% apr
Ny månedlig betaling: 915,66 dollar
Månedlig innsparing: $ 84,34
Totalt rentesparing: 29 349,59 dollar

En tilsynelatende liten rentenedsettelse, fra 4,5% april til 3,5% april, var nok til å redusere denne 200.000.000 pantelånets levetid på renten med nesten $ 30.000 og trimme den hypotetiske lånerens månedlige betaling med omtrent $ 84.

Tenk deg hva du kan spare ved en sammenlignbar rentenedsettelse på et større lån, eller en større rentenedsettelse på et sammenlignbart stort lån. Det er kraften til en god kredittscore - og et kraftig argument for å vente på å kjøpe til kreditthuset ditt er i orden.

Du kommer kanskje også til å like: Vet du hva du kan forvente av boligkjøpsprosessen? Da jeg var en første gangs kjøper, gjorde jeg det absolutt ikke. For en grundig titt på den helt viktige perioden mellom dagen du la inn ditt første tilbud og dagen du endelig flytter inn i ditt nye hjem, kan du sjekke innlegget vårt om stenging av et hus.

Tips for å bli godkjent for et pantelån og kvalifisere for lavere pris

I resten av dette innlegget skisserer jeg noen enkle tips for potensielle boligkjøpere som ønsker å gjøre to ting:

Få godkjent et pantelån
Senk deres effektive rente eller totale betaling i løpet av lånets levetid

De to er ikke gjensidig eksklusive. Noen av de samme tipsene som du kan bruke for å få godkjent lånesøknaden din, kan bidra til å senke renten. Likevel, hvis det skal skilles, vil jeg gjøre rede for hvilken prioritering hvert tips gjelder.

Første ting først: å sette din beste fot frem.

Forgri din økonomiske profil

Lånoffiserer er en fin nok gjeng, men de er ikke vennene dine. De kjenner deg ikke virkelig. Deres interesser ligger hos arbeidsgivere - långivere - og sammenfaller bare indirekte med familiens.

For å kvalifisere for et pantelån, hjelper det virkelig å ha en W-2-jobb. Det er ikke umulig å kvalifisere seg for et pantelån som frilanser eller eneeier, men du må hoppe gjennom flere bånd. Hvis du er frilanser, vil långiveren sannsynligvis ønske å se de siste to årene av inntekten for å beregne den månedlige inntekten.

Volatile inntekter kan komplisere det økonomiske bildet ditt, slik at du ser mer risikofylt ut på papiret enn du egentlig er. Par som har slått sammen økonomien og har minst en W-2-ansatt på heltid, er bedre posisjonert enn enslige frilansere uten regelmessige inntektskilder. Jo mer stabil din sysselsettingshistorie, jo bedre.

I begge tilfeller må du samle rikelig med finansiell dokumentasjon som viser alle viktige inntektskilder, gå så langt tilbake som utlåner krever: lønnsstammer, 1099-tallet, megler- og bankkontoutskrifter, offentlig hjelp og poster over andre inntekter du vil rapportere til skattemyndighetene.

Som en generell regel, vil du feile på siden av omfattende. Ta med minst en måneds lønnsstubber, to års lønnsbekreftelsesregister (inkludert bonus- og provisjonsinntekter), de siste to selvangivelsene, resultatregnskapet (hvis du eier en virksomhet), to måneders kontoutskrifter og meglerkontoer, og to måneder med pensjonskontoutskrifter (hvis aktuelt).

Bli koselig med kreditten din

Få minst en kredittrapport før du starter søknadsprosessen. Du har rett til en gratis kredittrapport per år fra hver av de tre store konsumkredittrapportbyråene: Experian, Equifax og TransUnion. Sjekk FTCs hjemmeside eller besøk annualcreditreport.com for mer informasjon.

Når du har en kredittrapport, kan du studere den nøye. Se etter feil og mangler som kan ha negativ innvirkning på kreditten din, for eksempel lån du ikke har ansøkt om (potensielt tegn på identitetstyveri) eller kriminelle forhold som rapporteres feil. Bli kjent med negativene dine også: dommer, panterett, tidligere konkurser, rapporterte kriminelle forhold og så videre. Sjansen er god for at du vil være klar over de fleste, men det er alltid en sjanse for at du vil finne et legitimt svart merke som ikke hadde krysset radarskjermen din.

Før og under søknads- og forsikringsprosessene må du unngå å gjøre økonomiske trekk som kan øke kreditten din. Disse inkluderer å søke om nye lån eller kredittlinjer (inkludert kredittkort) eller foreta store kjøp på kreditt, noe som kan påvirke gjeldsinntekten (mer om det nedenfor).

Arbeid for å redusere gjeldsgraden

Gjeld-til-inntektsforholdet er en viktig del av kredittpoengene dine - og en viktig faktor i å bestemme kvalifiseringen og renten på boliglån.

Å redusere gjeld-til-inntektsgraden er selvfølgelig ikke en dags prosess. Spark den av så tidlig som mulig, også før du er klar til å begynne aktivt å søke etter ditt neste hjem. Over tid kan dette øke kredittpoengene dine, noe som gjør deg mer attraktiv for potensielle långivere.

Långivere tar også gjeld til inntekt forhold. Mindre långivere kutter generelt potensielle låntakere til 43% gjeld til inntekt, inkludert Consumer Financial Protection Bureau. Større utlånere kan akseptere høyere gjeldsgrad - til en pris av en høyere rente. For å få gjeldene dine under kontroll, konsentrer deg om å betale ned den største gjelden først, og deretter sirkel tilbake til de mindre tingene.

Du kommer kanskje også til å like: Er du ikke sikker på om den mest effektive måten å betale ned gjeldene på? Sjekk ut vår sammenligning av tre populære gjeldsnedbetalingsmetoder: gjeldsnøfnugg, snøskred og snøballing.

Ta en boligkjøperkurs

Ikke helt trygg på din evne til å navigere i det forræderske vannet i boligmarkedet? Prøv en boligkjøperkurs.

Mange kommunale myndigheter, nabolag og ideelle organisasjoner tilbyr kurs for førstegangsrettslige og tilbakevendende boligkjøpere. Hvis du ikke finner noen som stemmer overens med timeplanen din eller som foregår nær nok til å delta personlig, kan du se etter online kurs eller hybrider. Det stadsponsorerte kurset jeg deltok på i Minneapolis var i utgangspunktet en oversikt over en mye mer omfattende samling av utdanningsressurser tilgjengelig på nettet. Alt i alt tok det omtrent tre timer av tiden min: 90 minutter en kveld og ytterligere 90 minutter hjemme.

Boligkjøperes kurs er ikke garantert å redusere huseierskapskostnadene, advarer Ross, men de kan sikkert øke selvtilliten under kjøpsprosessen og bidra til å lette den økonomiske belastningen. Og de mest omfattende kursene inneholder tips for å redusere renten og månedlige utbetalinger. Å ta hensyn kan lønne seg.

Kilde Flere sitater

Før du dykker ned i boligkjøpsprosessen, bruker du minst en online aggregator til å anskaffe pantelån fra flere långivere.

Google “får et pantelån”, og du vil se hvor mange aggregatorer - for ikke å nevne långivere - som er der ute. Jeg er personlig tilhenger av Realtor.com, men det spiller ingen rolle hvilken du bruker. Husk at du ikke har noen forpliktelse til å gjøre noe med tilbudet ditt. Dette trinnet er kun til informasjonsformål, og sitatene i seg selv er uforpliktende. Først etter at du bestemmer deg for å gå videre og begynne forsikringsprosessen med en bestemt utlåner, vil du motta et offisielt forslag.

Å få et foreløpig pristilbud er ganske greit. Du må svare på grunnleggende spørsmål om:

Posisjonen din
Den tiltenkte bruken av boligen du kjøper (primærbolig, andre hjem og så videre)
Type hus (enebolig, tosidig, sameie)
Din inntekt (og evne til å bevise inntekt)
Din forrige hjemmeboende opplevelse
Din ønskede lånestruktur (fast eller justerbar rente)
Din ønskede låneperiode (oftest 15 eller 30 år)
Din prisklasse
Kredittprofilen din

I noen tilfeller vil du få et foreløpig pristilbud nesten umiddelbart. I andre må du oppgi kontaktinformasjonen din og vente på at långiveren skal følge opp. Gjenta om nødvendig, så vil du snart ha en ganske god følelse av hastighetsområdet du faller inn i. Det er enkelt derfra: Velg mellom lån med de laveste rentene - eller hvis kontantstrøm er et problem, strukturer som er mest gunstig for lavere månedlige utbetalinger.

Bruk flere meglere

Det er enkelt å kjøpe flere foreløpige sitater. Å komme inn i ugresset med flere meglere er mer komplisert og tidkrevende. Ingen overraskelse at mange hjemmekjøpere ikke gjør det. Men det er en flott strategi - og vil sannsynligvis lønne seg økonomisk, fordi du i hovedsak spiller to (eller flere) kommisjonssultne meglere av hverandre.

Frilans dine takstforhandlinger

Du trenger ikke en megler som skal forhandle på dine vegne, spesielt i den nedre enden av boligmarkedet.

Hvis du er villig til å gjøre et arbeid på egen hånd, kan du henvende deg til långivere som tilbyr de beste prisene og betingelsene (hentet gjennom Realtor.com eller en annen aggregator) og se om de er villig til å buge. Vær gjennomsiktig om konkurrentenes tilbud. Hvis de virkelig vil ha virksomheten din, vil de forhandle - spesielt i tregere markeder, når de virkelig kan bruke virksomheten.

Vurder en kortere låneperiode

En kortere lånetid kan dramatisk redusere de langsiktige huseierskapskostnadene. Ulempen: Kortsiktige lån krever alltid høyere månedlige utbetalinger. Å bytte fra et 30-årig til et 15-årig pantelån kan redusere kursrenten med omtrent 0,5%, og spare tusenvis i løpet av lånets levetid.

Unødvendig å si, det er fantastiske nyheter for din langsiktige økonomiske helse. Hver dollar du ikke betaler i renter er en dollar du kan spare til pensjon eller pløye tilbake i hjemmet ditt gjennom egenkapitalforbedringsprosjekter.

Pro-tips: Ikke alle boligforbedringsprosjekter øker egenkapitalen. Noen er aktivt skadelige. Vårt innlegg om boligforbedringsprosjekter som reduserer videresalgsverdien fremhever noen dyre "forbedringer" som sannsynligvis ikke vil betale for seg selv.

Se på FHA-lån

Hvis du har begrensede besparelser og beskjedne inntekter, kan du ta mange år å spare for utbetalingen. Kjøpere i skoene velger ofte FHA-lån, som tillater mindre forskuddsbetalinger - helt ned til 3,5%. FHA-lån har også løsere forsikringsstandarder enn konvensjonelle lån. Det er gode nyheter hvis kreditten din ikke er der du ønsker å være, men du ikke er interessert i å vente måneder eller år på å få status som låntaker.

Det viktigste er FHA-lån kan har lavere rente enn konvensjonelle lån, selv om renten din vil avhenge av kredittscore og andre faktorer som er spesifikke for din situasjon.

På den annen side, FHA lån kommandere heftige boliglån forsikringspremier i to faser: på forhånd og pågående i løpet av lånets levetid. Derimot avsluttes konvensjonelle låns boliglånsforsikringspremier automatisk med 78% LTV. Alt annet som er likt, kan denne pågående belastningen øke FHA-lånets månedlige utbetalinger over de anslåtte månedlige utbetalingene på et tilsvarende konvensjonelt lån, og skade FHA-lånets begrunnelse. Før du gjør opp et FHA-lån, knuser tallene - eller spør utlåner om veiledning.

Øk forskuddet ditt

Når det gjelder forskuddsbetalinger, er større vanligvis bedre - i det minste for kjøpere som fokuserer på å score lavest mulig rente.

Det er ikke bare fordi du nødvendigvis må låne mer for å kompensere for mindre forskuddsbetaling. For långivere er størrelsen på forskuddsvis omvendt korrelert med standardrisiko: større forskuddsbetalinger betyr lavere risiko. Långivere oppveier denne risikoen med høyere renter (og pantesikring). Å øke utbetalingen fra 10% til 20% kan redusere renten med 1% til 2%, og sannsynligvis spare titusenvis i renter i løpet av lånets levetid.

Når pengene er trange, er det lettere å gjøre å betale forskuddsbetalingen enn gjort. Hjelpeprogrammer fra statlige og ideelle organisasjoner kan hjelpe - hvis du er kvalifisert. Det er nesten helt sikkert et program som opererer i ditt område. Et raskt Google-søk kan bekrefte.

Mange støtteutbetalingsprogrammer tilbyr tilskudd som ikke trenger å bli tilbakebetalt. Med andre ord, de vil ikke øke renten eller de totale huseierskapskostnadene. Andre tilbyr lån uten renter, noe som øker huseierskostnader, men ikke din rentebyrde. Ta kontakt med de statlige og kommunale boligmyndighetene først, og se deretter til lokale ideelle organisasjoner.

De fleste støtteprogrammer for utbetaling er middelprøvd, noe som betyr at du ikke vil kvalifisere deg hvis inntekten din er for høy. Andre er begrenset til spesifikke kjøpergrupper, for eksempel veteraner og førstegangs huskjøpere.

Selv om du teknisk sett har råd til en høyere forskuddsbetaling, vil du gjøre det bra å undersøke disse programmene. Det er rett og slett ikke lurt å gaffel over hver siste flytende cent ved stenging. Du trenger noe til overs for nødfondet ditt og kortsiktig personlig sparing.

Du kommer kanskje også til å like: Er du et aktivt eller hederlig utskrevet medlem av Forsvaret? Du kan kvalifisere deg for et VA-lån, en spesiell type pantelån forbeholdt tjenestemenn og deres nærmeste familier. Innlegget vårt på boliglån til VA har detaljene.

Betal for rabattpoeng

Å betale for pantelånepoeng er kjent som "å kjøpe ned renten." Det er en fantastisk strategi for kjøpere med rikelig med kontantputer.

Rabattpoeng er avgifter som skyldes utlåner ved stenging. De kalles “poeng” fordi hver tilsvarer 1% - ett prosentpoeng - av den totale låneverdien. På et pantelån på 200 000 dollar koster ett rabattpunkt 2 000 dollar.

I stedet for å bidra med disse kontantene til forskuddsbetalingen, kan du bruke dem til å redusere renten. Avhengig av lånets rente, løpetid og størrelse, kan betaling for poeng redusere de langsiktige kostnadene langt mer enn en tilsvarende økning i forskuddsbetalingen.

Generelt reduserer hvert poeng lånets rente med 0,25%, men dette beløpet kan variere fra utlåner. Det er vanligvis mulig å betale for halv- og kvartalspoeng, noe som reduserer renten med henholdsvis 0,125% og 0,0625%.

Å betale for poeng er bare fornuftig for kjøpere som planlegger å være i hjemmet i flere år. Før du velger å betale for poeng, må du beregne breakeven-poenget ved å dele den totale poengkostnaden med den anslåtte månedlige betalingsbesparelsen. Beregningens kvotient representerer antall måneder du trenger å være i hjemmet for å få tilbake poengkostnadene dine via spart rente. Regner med at pauseperioden vil være minst fem år fremover.

Endelig ord

Som vi har sett, kan til og med en liten negativ endring i boliglånsrenten forbedre det økonomiske bildet til det bedre. Det er vel verdt din tid å følge tipsene som er beskrevet her og forfølge en lavere sats, så lenge du ikke trenger å inngå andre kompromisser som kan øke dine langsiktige huseierskapskostnader.

Men det er også viktig å ikke se søknadsprosessen for boliglån i et vakuum. Å kjøpe et hjem er et maraton, ikke en sprint. Du må bekymre deg for mye mer enn bare den øverste boliglånsrenten din: bestille en grundig boliginspeksjon, sikre tittelforsikring, beregne lukkekostnadene og mer.

Når boligkjøpere ikke fullstendig redegjør for alle disse forhåndsbetalte og løpende kostnadene, er det mer sannsynlig at de får problemer nedover linjen, så sørg for at kjøpetlysten på hjemmet ikke er større enn lommeboken. Hvis og når ressursene og lånekapasiteten tillater det, kan du alltid øke størrelsen.

Søker du pantelån? Hva gjør du for å sikre at søknaden din går gjennom, og at du får lavest mulig pris?