7 måter å investere i eiendom indirekte uten å ha tittel
Det er vanskelig å kjøpe en investeringseiendom hvis du for eksempel har mindre enn 1000 dollar å investere. Selv om du er godkjent for et lavt nedbetalt pantelån, må du fremdeles samle tusenvis av dollar for den forskuddsbetalingen, pluss lukkekostnader og kontantreserver.
Eiendom er også notorisk illikvide. Å selge det koster mye tid og penger, noe som gjør mange forventede investorer ukomfortable.
Så er det læringskurven. Det tar tid å lære ferdighetene som er nødvendige for å vende et hus eller bli en utleier for å sikre at du tjener fortjeneste i stedet for å miste skjorta.
Men for alt dette tilbyr eiendom en alternativ aktivaklasse med det beste fra begge verdener: aksjens høye avkastning kombinert med den lave volatiliteten i obligasjoner. En felles studie av University of California, University of Bonn og den tyske sentralbanken fant at eiendommer ga bedre avkastning enn aksjer og ekstremt lav volatilitet de siste 145 årene..
Så hvordan kan investorer diversifisere porteføljene sine til å omfatte eiendommer uten å kjøpe eiendommer direkte? Her er syv måter å investere i eiendommer uten hodepine av forskuddsbetalinger, finansiering, reparasjoner eller noen gang å måtte eie tittelen.
1. ETF-er og gjensidige fond
En måte å indirekte investere i eiendom er ved å investere i aksjer og fond i eiendomsrelaterte næringer.
Du kan for eksempel investere i ETF-er og aksjefond, gjennom TD Ameritrade, som har hjemmebyggeraksjer, kommersielle eiendomsaksjer eller hotellkjeder med store eiendomsbesittelser. Du kan til og med investere i ETF-er og aksjefond som har en rekke REIT-er (mer om dette øyeblikk). For eksempler på fond som investerer i eiendomsrelaterte aksjer og fond, sjekk ut Vanguard Real Estate Index Fund ETF (VNQ) og iShares U.S. Real Estate ETF (IYR).
Pros
For det første tilbyr eiendommerfond og aksjefond den samme umiddelbare likviditeten som andre ETF, aksjefond eller aksjer. Du kan kjøpe og selge øyeblikkelig til en pris av en provisjon på $ 4,95. Det er langt fra å bruke 7% på en eiendomsmegler for å liste og markedsføre eiendommen din og vente i fire måneder på oppgjør.
I tillegg tillater det investorer å diversifisere aksjeporteføljen for å redusere risikoen fra komforten på deres meglerkonto. Du trenger ikke å forlate hjemmet ditt for å få øyeblikkelig tilgang til en helt egen sektor av økonomien.
Disse midlene lar deg også diversifisere innen eiendomssektoren. Ved kjøp av et enkelt fond kan du få eksponering for eiendommer i hele USA eller flere internasjonale land. Kontrast det med direkte eierskap, som innebærer å synke tusenvis av dollar i en eiendom i en by.
Ulemper
Som ethvert ETF eller aksjefond belaster eiendomsrelaterte fond kostnadsforhold for å forvalte og drifte fondet. Og hvis fondet forvaltes aktivt, er det alltid risikoen for inkompetanse fra fondsforvalteren.
Investorer får heller ikke skattefordelene som gis til direkte eiendomsinvestorer.
Hvem de er for
Hvis du ikke vet mye om eiendommer og bare ønsker å diversifisere aksjeporteføljen, er eiendomsrelaterte ETF-er og aksjefond et flott sted å starte.
2. REITs & mREITs
En REIT, eller eiendomstillitelse, er et fond som investerer penger i eiendomsprosjekter. Det gjør det mulig for investorer å bidra så mye eller så lite de vil til en større portefølje av eiendommer.
Tilsvarende investerer et pant REIT (mREIT) -fond penger i lån på eiendomsprosjekter, men eier ikke direkte eiendommer. Begge typer REIT omsettes på børser akkurat som ETF-er og aksjer.
Pros
I likhet med ETF-er og aksjefond er REIT-er og mREIT-er en enkel, rask og billig måte å diversifisere til eiendommer på. De vil heller ikke ringe deg klokka 3 for å klage på at det lyste ut en lyspære eller at de tette toalettet sitt, noe leietakere har vært kjent for å gjøre.
Historisk har amerikanske REITs også tilbudt overraskende høy avkastning, konkurrerende og ofte slått amerikanske aksjer med stor hette. I løpet av de 40 årene fra 1979 til slutten av 2018 var gjennomsnittlig totalavkastning på amerikanske REIT-er 11,77%, ifølge Nareit.
Disse fondene har en tendens til å tilby spesielt sterke utbytteutbytter, ofte flere ganger høyere enn de som er betalt av aksjeindeksfond. I 2018 returnerte for eksempel gjennomsnittlig amerikansk REIT 4,45% i utbytte, mot 1,88% for S&P 500. Det er ikke uvanlig å finne at REIT-er betaler 8% eller mer i årlig avkastning. Det skyldes at REIT-er i henhold til loven må betale minst 90% av nettoinntekten til investorer i form av utbytte.
Ulemper
At 90% -regel fungerer, er imidlertid et dobbeltkantet sverd; det begrenser mengden av inntekter som REIT kan sette i retning av vekst og utvide eiendomsporteføljer. Det betyr at REITs må ta gjeld, for å vokse.
Med så mye av avkastningen som tilbys av REITs som kommer fra utbytte, forlater dette investorer åpne for høyere skatter. I stedet for å betale merverdiavgift etter å ha hatt et fond i et år eller to og deretter solgt, må investorer betale sin vanlige inntektsskattesats på ordinært utbytte (men ikke på kvalifisert utbytte; les mer om hvordan utbytte beskattes her).
Hvem de er for
I likhet med ETF-er og aksjefond er REIT-er og mREIT-er en perfekt passform for hverdags aksjeinvestorer som ønsker å diversifisere porteføljene sine og få eksponering for eiendommer uten problemer med direkte eierskap. Hvis du ikke har satt opp en investeringskonto, kan du åpne en gjennom Ally Invest. De tilbyr for tiden en kontantbonus på opptil 3.500 dollar.
3. Private notater
En merknad er det juridiske dokumentet som er signert for å registrere en gjeld. For praktiske formål er en privat seddel et privat lån fra deg til en annen person eller selskap.
Jeg kjenner et par i Ohio som trakk seg før de fylte 30 år og nå lever av inntektene fra utleieobjekter. Jeg har lånt dem penger til 12% årlig rente for en kortsiktig, bare rente-seddel. Slik fungerte det: Jeg lånte dem 10 000 dollar, og vi signerte en lapp. Begrepet var på ni måneder, og på slutten returnerte de min rektor på 10.000 dollar, pluss 900 dollar i renter. Renter påløpt med 1% per måned (12% per år).
I dette tilfellet var notatet “usikret”, noe som betyr at det ikke var noen panterett mot en bestemt eiendom som sikkerhet. Men private sedler kan også sikres, med en panterett registrert på offentlig post mot en eiendom som fungerer som sikkerhet.
Pros
Private notater kan gi utmerket avkastning og er like pålitelige som personen eller selskapet du finansierer.
De kan også sikres mot fast eiendom, slik at du kan utelukke eiendommen i tilfelle mislighold.
Ulemper
Fordi disse lånene er private, er de praktisk talt uregulerte, uten beskyttelse fra SEC. I tilfelle mislighold har investorer få alternativer.
Det ene er å utelukke, i tilfelle sikrede notater. Men utelukkelse er en kostbar og tidkrevende prosess som krever betydelig juridisk arbeid fra advokater. Og investorer har ingen garanti for at noen vil by nok på avskedigelsesauksjonen til å dekke lånets og advokatkostnadene.
Hvis notatet er usikret, har investorer enda mindre regress. De kan saksøke låntakeren for mislighold av kontrakten, men for deres problemer vil de sitte igjen med en vanskelig å håndheve dom.
Hvem de er for
Private notater er et flott alternativ for folk som kjenner vellykkede eiendomsinvestorer. De er i stor grad en øvelse i personlig tillit og selvtillit, så bare lån til folk du kjenner godt, stoler iboende med pengene dine, og som har en utmerket resultater for å lykkes med investering i eiendommer.
4. Crowdfunding
Et relativt nylig alternativ for å investere i eiendom er gjennom crowdfunding nettsteder. Ideen er enkel: Det offentlige finansierer eiendomsinvesteringsprosjekter. En enkelt $ 500 000 eiendomsavtale kan ha 60 forskjellige finansfolk, spredt over hele landet, og ingen av dem har sett eiendommen noen gang.
Som REITs og mREITs, investerer noen crowdfunding-nettsteder direkte i eiendommer, mens andre låner ut penger til eiendomsinvestorer. Når en crowdfunding-tjeneste investerer i eiendom direkte, har de ganske enkelt et stort samlet fond som publikum kan investere penger i. Andre crowdfunded-långivere lar investorer bla gjennom individuelle eiendommer og finansiere de spesifikke tilbudene de liker.
Det er imidlertid en fangst: De fleste crowdfunding-nettsteder godtar bare midler fra akkrediterte investorer. Hvis du har en nettoverdi under $ 1 million eller tjener mindre enn $ 200 000, kan du ikke delta.
Fortsatt er det en håndfull nettsteder for crowdfunding av eiendommer som gjør at noen kan delta. For et samlet fondsnettsted, sjekk ut Fundrise; å velge og velge individuelle tilbud, prøv Groundfloor.
Pros
I likhet med de andre alternativene på denne listen, lar nettstedsbefolkningsnettsteder investorer spre penger over mange eiendommer og regioner.
Mens crowdfunding-nettsteder pålegger minimumsinvesteringer, er noen svært lave. Groundfloor har for eksempel en minimumsinvestering på bare $ 10. Det betyr at en investor teoretisk kan investere i 100 eiendommer for totalt $ 1000, og spre risikoen bred og bred.
Disse fondene har også en tendens til å tilby høy avkastning for å tiltrekke investorer. Fundrise har betalt investorene mellom 8,7% og 12,4% årlig avkastning siden starten. Groundfloor leverer avkastning fra 5% til 25%, avhengig av kvaliteten på eiendommen og låntakerens kredittverdighet.
Fordi crowdfunding-nettsteder ikke er underlagt SECs krav om å returnere 90% av fortjenesten som utbytte, kan de investere mer penger på vekst og nye eiendommer.
Ulemper
Crowdfunding-nettsteder kan belaste investorer heftige forvaltningshonorarer, som kan sammenlignes med eller overstiger REIT, ETF og andre børsnoterte fond. For eksempel koster Fundrise 1% per år.
Utover gebyrer er disse investeringene ikke like likvide som børsnoterte fond. Fundrise forventer at investorer vil la pengene sine ligge på plass i fem år i gjennomsnitt, og mens investorer kan utbetale før da, er det en kjedelig prosess. Investorer må sende inn en forespørsel, sitte gjennom en obligatorisk 60-dagers ventetid, og selv da er innløsningsforespørsler "underlagt visse begrensninger."
Imidlertid krever ikke alle crowdfunding-nettsteder så lange forpliktelser. Den typiske investeringstiden for Groundfloor er for eksempel seks til 12 måneder. Men det gir fortsatt en ikke-så-likvid investering.
Hvem de er for
Crowdfunding-nettsteder er et flott alternativ til REIT-er for investorer som ønsker mer detalj om eiendomsinvesteringene sine. Sørg for at du gjør leksene dine, og be om detaljer om gebyrer og standardpriser fra en crowdfunding-webside før du investerer penger.
5. Eiendomssyndikasjoner
Syndikering av eiendommer ligner på crowdfunding, men ikke identisk. I en syndikering finner en sponsor eller operatør en stor eiendomsavtale de vil kjøpe og henvender seg til utenforstående investorer for å skaffe resten av kapitalen.
Disse investorene, også referert til som begrensede partnere eller medlemmer, setter inn penger, og i bytte får de delvis eierskap til eiendommen. For eksempel finner en sponsor en god avtale på en eiendom på 1 million dollar, setter inn $ 100 000 av sine egne penger, og deretter hever de andre $ 900,00 fra deg og flere andre investorer. Du setter opp $ 50 000 dollar, og du får en eierandel på 5% i eiendommen.
I motsetning til crowdfunding-nettsteder, der investorer tilbyr finansiering for en rekke eiendommer uten reelt eiendomseiendom eller bare låner ut penger på avtaler, tilbyr syndikasjoner investorene en spesifikk eiendomsavtale å evaluere og kjøpe inn. De gir investorer delvis eierskap til en juridisk enhet, som igjen har eierskap til en eiendom.
Pros
Den gjennomsnittlige personen har ikke mange muligheter til å kjøpe eiendommer for flere millioner dollar. Men som en del av en syndikering, kan investorer kjøpe leilighetskomplekser, forretningsbygg, til og med hotell - i det minste som en del av et felles investeringssamarbeid.
I motsetning til andre alternativer på denne listen, kan investorer i syndikasjoner dra nytte av alle skattefordelene som er tilgjengelige for direkte eiendomseiere, fordi de har eierskap, om enn delvis eierskap gjennom en juridisk enhet. Investorer ser fordeler som avskrivninger, rentefradrag og til og med 1031 bytter for å utsette kapitalgevinstskatter.
Investorer vet også den nøyaktige eiendommen de investerer i og sponsoren for avtalen, og kan veterinere begge forsiktig.
Som andre alternativer på denne listen gir syndikering mulighet for diversifisering. Investorer kan spre penger mellom flere store eiendeler uten å måtte satse gården på en eiendom.
Ulemper
For det første er de fleste avtaler om eiendomssyndikering bare tilgjengelig for akkrediterte investorer.
For det andre er pengene dine låst inn i denne avtalen. Det er mulig å selge interessen, men det er ikke lett.
Husk også at sponsoren tar gebyrer for sin aktive rolle i å finne avtalen og administrere eiendommen. Forsikre deg om at du forstår disse avgiftene og at de ikke fjerner mesteparten av fortjenesten din.
Til slutt er det opp til deg å utføre aktsomhet for avtalen. Du er ansvarlig for å avgjøre tallene og sponsoren før du investerer, og for avtaler som er så store og komplekse, kan det hende at det er utenfor ditt forståelsesområde.
Hvem de er for
Syndikasjoner av eiendommer er best for erfarne, sofistikerte investorer som oppfyller kravene til akkreditert investorstatus. Ideelt sett bør du kjenne sponsoren og være kjent med deres merittliste på lignende store eiendomsprosjekter.
6. Private aksjefond og mulighetsfond
I likhet med syndikering av eiendommer, tillater private equity-fond investorer å samle midler for å investere i store prosjekter som boligblokker eller store kommersielle eiendommer.
Men i et private equity-fond vet ikke investorer den nøyaktige eiendommen de investerer penger i, og de sikrer ikke delvis eierskap til eiendommen. I stedet investerer de basert på fondsforvalterens omdømme; lederen har tjent betydelige avkastninger i det siste, så du investerer penger med dem under troen på at de vil finne fremragende investeringer som betaler imponerende avkastning. Med andre ord, du må ganske enkelt stole på dem.
En ny type private equity-fond som oppsto fra skattelettelses- og stillingsloven fra 2017 er Opportunity Zone Funds eller Opportunity Funds. Loven spesifiserer omtrent 8 700 folketellingstrakter som kvalifiserte mulighetssoner, og private equity-fond som investerer minst 90% av eiendelene sine innenfor disse sonene er kvalifisert for spesielle skattelettelser.
Fordi dette er et nytt investeringsmiddel, bør investorene være forsiktige før de investerer i mulighetsfondene og sørge for at de forstår den eksakte risikoen og skattefordelene før de begår et øre. For eksempel kan investorer se over Fundrises Opportunity Fund og sammenligne det med nettstedets standard crowdfunding-alternativer beskrevet ovenfor.
Pros
Private equity-fond kan oppnå spektakulære avkastninger. I likhet med syndikering av eiendommer gir disse fondene investorer tilgang til store eiendomsavtaler.
For mulighetsfond kan akkrediterte investorer som tjener gevinst på kapitalgevinster, utsette skatten gjennom 2026 hvis de reinvesterer overskuddet innen 180 dager etter at de har realisert dem. Hvis de holder pengene sine investert i en mulighetssone i minst fem år, faller deres skattepliktige gevinster med 10%; hvis de holder pengene sine i minst sju år, synker disse gevinstene med 15%. Pengene som er igjen investert i minst 10 år er ikke gjenstand for kapitalgevinster i det hele tatt.
Ulemper
Private equity-fond kan vise seg å være høyrisiko, med få beskyttelse på plass for investorer. Derfor er de bare tilgjengelige for akkrediterte investorer.
Investorer har ikke nødvendigvis noen detaljer om hvilke eiendeler fondet til slutt vil investere i, og de har enda mindre kontroll over investeringene når de har tjent penger.
Når det gjelder mulighetsfondene, er det lite i veien for en merittliste for investorer å gjennomgå. Disse midlene er nye, noe som betyr at de fleste ikke fullt ut forstår IRS-reglene og skatteinsentiver for mulighetssoner.
Hvem de er for
Hold deg unna disse alternativene med mindre du er en velstående, akkreditert investor som jager høy avkastning. Mulighetsfond er et spennende nytt alternativ for å senke velstående investorers skatteregninger, men de forblir uprovoserte. Mindre velstående investorer bør se andre steder.
7. Engroshandel
Også kalt grosseringskontrakter, innebærer engros mer av en investering av tid, utdanning og nettverk enn penger.
Grossister finner et utmerket tilbud på en eiendom og legger den under kontrakt. De snur seg deretter og selger rettighetene til den kontrakten til en faktisk eiendomsinvestor.
Det betyr at grossister faktisk aldri eier eiendommen; de belaster bare et finners gebyr, eller en margin. For eksempel, hvis de legger en eiendom under kontrakt for $ 50 000, kan de snu og selge kontrakten for $ 55 000 eller $ 60 000.
Pros
En enorm fordel er at det nesten ikke tar penger for engros eiendom. Grossister trenger bare sette ned et lite alvorlig pengeinnskudd på eiendommen, som de deretter gjenoppretter så snart de finner en kjøper.
En annen fordel er at grossister ikke trenger å bekymre seg for finansiering, eiendomsforvaltning eller noen av de andre hodepineene som er involvert i direkte eiendomseiendom, fordi de aldri eier noen eiendommer.
Endelig tjener grossister penger på en rask snuoperasjon. Hvis de legger en eiendom under kontrakt på en tirsdag morgen, kan det hende at de har en kjøper på plass innen tirsdag ettermiddag og lønningsdagen deres noen uker senere når eiendommen bosetter seg.
Ulemper
Når folk først lærer om grossistvirksomhet, kan du nesten se dollartegnene i øynene. Realiteten er imidlertid at grossistarbeid er hardt arbeid, ikke de lette pengene som mange først antar.
Det tar arbeid å finne avtaler som er gode nok til å engros til profesjonelle eiendomsinvestorer. Det krever da enda mer arbeid å bygge en kjøpers liste lenge nok til raskt og pålitelig å selge kontrakter.
Det er også den veldig reelle risikoen for at grossisten ikke klarer å sikre en kjøper. Hvis de ikke kan produsere en kjøper for å gjøre opp i tide, kan de miste innskuddet.
Hvem er det for
Engroshandel er en utmerket måte for nybegynnere eiendomsinvestorer å lære å finne avtaler og å bygge et nettverk av andre lokale eiendomsinvestorer. Det er også en levedyktig måte å tjene penger mot din første forskuddsbetaling på en eiendom. Men det er ikke enkle penger, og de som vil være grossister bør finne en erfaren grossist til lærlingen under som et første skritt.
For å lære mer om grossisthandel med eiendommer, sjekk ut Than Merrills bok, The Real Estate Wholesaling Bible.
Endelig ord
Eiendommer kan tilby sterk avkastning med lav volatilitet og risiko - for erfarne investorer.
Hvis du bare er interessert i å diversifisere din aksjeportefølje, hold deg til REIT og ETF-er eller aksjefond. Fordi de er børsnotert, kan en tilfeldig investor raskt sammenligne fond, gjennomgå fortidens resultater og investere med ett klikk fra hjemmets komfort.
For investorer som er interessert i å ta eiendommer et skritt videre, tilbyr crowdfunding-nettsteder sterk avkastning og muligheten til å dykke dypere i de underliggende eiendomsinvesteringene. Selv ikke akkrediterte investorer kan investere i noen crowdfunding nettsteder; bare sørg for at du gjør leksene dine på gebyrer og risiko.
Akkrediterte investorer har flere alternativer tilgjengelig. Hvis du vil jage avkastning i hvalstørrelse som en rik investor, kan du undersøke eiendomssyndikater, private equity-fond og Opportunity Funds.
Hvis du er interessert i å satse på eiendomsinvesteringer som en karriere- eller sidevirksomhet, og du ikke har mye erfaring eller penger, fungerer grossering som et mulig inngangspunkt. Bare ikke forvent en bli rik-rask ordning, og forbered deg på hardt arbeid og en læringskurve.
Det er verdt å vurdere å diversifisere til eiendom på en eller annen måte. Men hvilken form som diversifisering tar, bør avhenge av dine mål, formuen og interessenivået ditt.
Hvilken form for investering i eiendommer er du mest interessert i?
