Hvordan lage et tilbud på et hus - tips og strategier for å vinne

Men drømmefasen til ditt nye hjemmesøk må til slutt ta slutt. Når du har funnet et hus som passer dine behov, er det på tide å spenne seg sammen og faktisk kjøpe det før noen andre gjør det.

Du kan ikke kjøpe et hus uten å først gi et tilbud på det. Et kjøpetilbud, også kjent som en kjøpsavtale eller en intensjonsavtale om å kjøpe, er et juridisk dokument som skisserer prisen du er villig til å betale for hjemmet, hvordan du har tenkt å betale for det og andre viktige betingelser for transaksjonen.

Kjøpstilbud blir vanligvis juridisk bindende når selgeren godtar vilkårene. Imidlertid varierer lovene for utførelse og ugyldighet av staten, og det er ekstremt vanlig å endre dem før de lukkes eller gjøre deres henrettelse betinget av visse gunstige utfall, for eksempel en forbigående termittinspeksjon eller andre inspeksjoner..

Hvis du jobber med en eiendomsmegler, vil han eller hun sannsynligvis endre en forhåndsskrevet mal med vilkår som er spesifikke for transaksjonen. I noen stater, for eksempel New York, er en lisensiert advokat faktisk pålagt å utarbeide eller signere av enhver formell kjøpsavtale, uavhengig av om kjøperen jobber med en agent.

Likevel, med tanke på størrelsen og de langsiktige implikasjonene av en boligtransaksjon, er det i din beste interesse å forstå følgende:

Komponentene i kjøpetilbudet
Vanlige hendelser som kan påvirke utførelsen
Hvordan lage et sterkt tilbud innenfor rammene av ditt lokale eiendomsmarked og personlige situasjon
Hvordan svare på eventuelle motspillere fra selgeren

Nøkkelkomponenter i et kjøpetilbud

Mange tilbud om kjøp av eiendommer blir utarbeidet ved hjelp av statsspesifikke maler, så ordlyden og rekkefølgen på et gitt tilbuds klausuler vil sannsynligvis variere etter sted. Men de aller fleste kjøpetilbud som er gitt i USA inneholder disse nøkkelkomponentene:

Betraktningsvindu. Denne klausulen spesifiserer hvor lenge tilbudets vilkår forblir gyldige - med andre ord hvor lenge selgeren må vurdere det. Hvis selgeren ikke svarer mot slutten av vinduet, står kjøperen fritt til å gi et annet tilbud.
Tjen penger. Det alvorlige pengeinnskuddet viser at kjøperen ser alvorlig på å kjøpe huset. Beløpet, vanligvis ca 1% av den totale tilbudsprisen, blir stavet i tilbudet og i en personlig eller kasserersjekk som følger med dokumentet. Hvis transaksjonen lukkes vellykket, blir de alvorlige pengene kreditert ved lukking (redusere totale lukkekostnader). Hvis transaksjonen faller igjennom, kan alvorlige penger kanskje ikke refunderes, avhengig av statens lovgivning og om tilbudet inkluderer spesifikt språk om når innskuddet må tilbakebetales.
Juridisk beskrivelse av eiendom. Dette er den juridiske beskrivelsen av den fysiske eiendommen som skrevet på originaltittelen. Avhengig av lokal skikk, inkluderer den en eller annen kombinasjon av underavdelingsnavnet, blokkerings- og loddetall, eiendommens numeriske målinger og beskrivelser av dens fysiske grenser. For nyinndelte eiendommer må selgeren garantere at alle grenser er endelige og har nødvendige myndighetsgodkjenninger.
Beskrivelse av medfølgende inventar og apparater. Denne delen beskriver alle inventar, apparater, mekaniske gjenstander, personlig eiendom og andre "appurtenances" som skal inkluderes i eiendommens salg uten ekstra kostnad. Vanlige eksempler inkluderer kjøkkenapparater, VVS-utstyr, uthus, hageplanter, røykvarslere og kabeluttak.
Total innkjøpspris og finansiering. Dette skisserer den totale prisen kjøperen er villig til å betale for eiendommen, forskuddsbeløpet (kontant ved stengetid), beløpet som skal finansieres og finansieringsmetoden (for eksempel et konvensjonelt eller FHA-pantelån).
Skjøte. Dette beskriver typen gjerning, for eksempel en garanti eller tillitsmannsakt, som er involvert i transaksjonen. Den beskriver også hvilke (hvis noen) begrensninger gjerningen er underlagt, for eksempel forbehold om mineralrettigheter og bruksrelaterte forhold.
Forholdsmessige skatter og verktøy. Dette uttrykker kjøperens og selgerens respektive ansvar for eiendomsskatt og verktøybetalinger før og etter stenging. For enkelhets skyld betaler selgeren ofte verktøy (vann, kloakk, avfall, strøm og så videre) gjennom slutten av faktureringsperioden som inkluderer stengedato. Eiendomsskatter blir vanligvis betalt i forkant av 6- eller 12-måneders vurderingsperioder, så det er vanlig at kjøperen refunderer selgeren for skatter som allerede er betalt i intervallet mellom stenging og slutten av den aktuelle vurderingsperioden..
Spesielle vurderinger. Denne bestemmelsen tildeler ansvar for betaling av spesielle vurderinger. Spesielle vurderinger er engangsskattevurderinger som blir pålagt av lokale myndigheter for offentlige infrastrukturprosjekter, for eksempel nye vannlinjer eller gatelys. Det er mer sannsynlig at de forekommer i nybygde underavdelinger og nylig annekterte kommuner. Vanligvis betaler selgeren spesielle vurderinger som er pålagt før stengedato, mens kjøperen betaler noen etter stenging, uavhengig av når selve infrastrukturprosjektet er fullført.
Lukkings- og leveringsdatoer. Denne delen bestemmer lukkedato, eller dagen transaksjonen er avsluttet. Det bestemmes også når boligen skal leveres av selgeren til kjøperen - med andre ord når kjøperen kan flytte inn. Oftest er stengings- og leveringsdatoene identiske, men selgere lar noen ganger kjøpere flytte inn tidlig. Begge datoer kan skyves tilbake hvis lånegodkjenning, endringer i eiendommer eller andre transaksjonskomponenter tar lengre tid enn forventet.
Kloakk og vann. Denne delen beskriver eiendommens vann- og avløpstjenester, hvor det skrives ut om den er koblet til kommunale vann- og avløpsledninger, en drikkevannsbrønn, et renseanlegg for overflatevannledning (for eksempel en septiktank) og andre relevante forbedringer. Egenskaper med brønner og avløpsrensing under overflaten krever ofte ytterligere inspeksjon og verifisering før stenging.
Representasjon av dobbelt byrå. I noen stater er det lovlig for den samme agenten å representere kjøperen og selgeren, en tilstand kjent som "dual byrå," eller "dual byrå representasjon." Hvis transaksjonen involverer dobbelt byrå, skisserer denne delen kjøperens og selgerens respektive rettigheter og krever bekreftende samtykke fra begge parter.

tilføyelser

Det typiske kjøpetilbudet inneholder flere tillegg som varierer etter situasjon og beliggenhet. Noen tillegg forklarer viktige sider ved kjøpetilbudet, for eksempel hvordan kjøpet skal finansieres og hvem som betaler lukkekostnader. Andre er detaljerte avsløringer som kreves av loven. Selv om hvert tillegg er strukturert som et eget dokument med sin egen signaturside, anses det som en rettskraftig del av kjøpsavtalen.

Vanlige tillegg inkluderer:

Avslutningskostnader. Dette tillegget bestemmer hvem som er ansvarlig for å lukke kostnader, og i hvilke beløp. For eksempel kan kjøperen be om at selgeren betaler $ 3000 for å lukke kostnader, med kjøperen ansvarlig for saldoen. Det kan ikke være nødvendig med tilleggsavslutning for lukking hvis kjøperen samtykker i å betale alle lukkekostnader i sin helhet.
Finansiering. Hvis kjøperen finansierer deler av kjøpesummen med et pantelån, beskriver dette tillegget lånets struktur, løpetid og rente. Det skrives også ut om utlåner krever at selger foretar noen reparasjoner på eiendommen før utstedelse av pantelån (og i så fall arten av reparasjonene) og hva som skjer med de alvorlige pengene hvis finansiering faller gjennom.
Voldgiftsavtale / avsløring. Ved å signere dette valgfrie tillegg, samtykker kjøperen og selgeren til å avgjøre alle tvister gjennom bindende voldgift og frafalle rettighetene til rettssak.
Blybasert maling og andre farlige avsløringer. Avhengig av jurisdiksjonen, inkluderer en kjøpsavtale ofte flere farlige avsløringer som kreves av lokale lover. Vanlige farlige avsløringer dekker radon, brønner og renseanlegg for overflatevannledning og blybasert maling (for boliger som ble bygget før slutten av 1970-tallet).
Offentliggjøring av eiendommer. Kjøpstilbud inkluderer vanligvis en selgers eiendomsopplysning, der selgeren bekrefter at eiendommen er representert nøyaktig etter beste kunnskap. Lokale lover krever noen ganger tredjeparts avsløring eller rapport som i detalj skisserer tilstanden til boligets komponenter.

Vanlige beredskaper og endringer

I de fleste stater blir et kjøpetilbud en bindende kontrakt når det er akseptert av selgeren og signert av begge parter. Imidlertid er kontraktens utførelse nesten alltid betinget av visse ting, samlet kjent som "beredskap." Noen tilfeldigheter blir satt inn av kjøperen eller deres agent for kjøperens beskyttelse, mens andre blir satt inn av selgeren eller deres agent for selgerens beskyttelse. Noen, for eksempel hjemmeinspeksjon og -vurdering, er en del av det vanlige språket for kjøpstilbud i mange stater.

I noen tilfeller resulterer utfallet av en bestemt beredskap i en endring av kjøpetilbudet. Si for eksempel at en kjøperbestilt boliginspeksjon avslører en tidligere ukjent feil som kjøperen ønsker fikset før stenging. Kjøperen eller deres agent utarbeider deretter et endringsforslag som beskriver problemet og spesifiserer når og hvordan det må løses. Hvis selgeren samtykker, signerer vedkommende endringen og løser antagelig problemet. Hvis selgeren balanserer, kan kjøperen velge å gå bort fra avtalen og be om hans eller hennes alvorlige avkastning.

Vanlige betingelser om kjøpstilbud og relaterte endringer inkluderer:

Hjemmeinspeksjon. Ikke alle långivere krever en hjemmekontroll av kjøperen før de bestemmer seg for om de skal utstede et lån, men kjøpere oppfordres sterkt til å kaste seg for en (typisk kostnad er mellom $ 300 til $ 500, betales på inspeksjonsdato og vanligvis ikke refunderes). Under en hjemmekontroll ser en lisensiert inspektør grundig over huset og påpeker mindre feil og store problemer som ikke alltid er synlige for utrente kjøpere. Hvis inspeksjonen avdekker et stort problem som ikke tidligere ble rapportert, for eksempel skade på tak eller fundament, tillater inspeksjonsberedskapen kjøperen å kreve at problemet løses eller gå bort helt.
Fareinspeksjoner. Fareinspeksjoner ser etter mer spesifikke problemer som ikke dekkes i en typisk hjemmekontroll, inkludert radon, skadedyr og blymaling. Selv om det alltid er valgfritt, anbefales fareinspeksjoner når risikoen for en spesiell fare er høy - for eksempel i områder der termittinfestasjoner eller radonforurensning er vanlig. Kostnadene varierer basert på inspeksjonstype, men faller vanligvis i det lave tresifersområdet.
Avløp og brønninspeksjon. Kloakk- og brønninspeksjoner vurderer tilstanden, funksjonaliteten og sikkerheten til en eiendoms vann- og sanitæranlegg. Kostnader er en funksjon av inspeksjonens forståelse og beliggenhet - en ikke-refunderbar forhåndsbetaling på $ 200 til $ 500 er typisk. I likhet med hjemme- og fareinspeksjoner, kan kjøpere kreve en løsning for større problemer (for eksempel en forurenset brønn eller kloakkledning som er skadet av trerøtter) eller kansellere avtalen.
Vurdering. Ingen utlåner ønsker å godkjenne et pantelån som er verdt mer enn den underliggende eiendommen. Av denne grunn krever långivere nesten alltid en vurdering (typisk fra $ 300 til $ 500, forhåndsbetalt og ikke refunderes) før du godkjenner kjøpers lånesøknad. Hvis et hjems takstverdi kommer lavere enn kjøpesummen, vil utlåner bare gå med på å finansiere et beløp lik den vurderte verdien.
Godkjenning av lån. Hvis kjøperens långiver til slutt avslår sin lånesøknad av en eller annen grunn, er ikke selgeren forpliktet til å fullføre transaksjonen. Denne beredskapen spesifiserer om de alvorlige pengene skal returneres eller tapt til selgeren hvis transaksjonen faller gjennom.
Kjøpers eksisterende eiendom og andre kjøpstilbud. Hvis kjøperen prøver å selge sitt nåværende hjem og stole på inntektene fra dette salget for å finansiere et nytt boligkjøp, vil han eller hun sannsynligvis gjøre avslutning av et vellykket salg. Hvis boligen ikke selges ved stenging, spesifiserer kjøpetilbudet om det nye boligkjøpet skal avbestilles eller forlengelsesdato. På samme måte, hvis selgeren vurderer andre kjøpstilbud i hjemmet, blir det gjeldende kjøpetilbudet vanligvis betinget av kanselleringen deres innen en angitt dato..
Tidlig okkupasjon. Hvis kjøperen ikke forventer å ha et fast hjem før stenging (for eksempel salget av deres forrige hjem stenger før det aktuelle salget), kan selgeren avtale å tillate innflytting før stengedato og endre kjøpet avtale deretter.
Walk-Through. Kjøperne har tradisjonelt lov til å gå gjennom hjemmet like før stenging (vanligvis samme dag) for å sikre at alle forespurte rettelser og oppdateringer er fullført og at husets tilstand ikke har blitt vesentlig endret siden hjemmets inspeksjon. Et stort problem, for eksempel nye vann- eller brannskader, kan forsinke stenging eller gjennomføring av transaksjonen.

Hvordan lage et sterkt tilbud

Husk disse tipsene når du sammenstiller kjøpetilbudet. Bare ikke møkk over det for lenge, ellers kan en raskere kjøper slå deg til punch.

1. Bestill en sammenlignende markedsanalyse

Før de innstiller den første prisantydningen, bestiller de fleste selgere en sammenlignende markedsanalyse (CMA). En CMA estimerer hjemmets nåværende markedsverdi ved å evaluere minst tre nylige salg av lignende eiendommer i nærområdet.

Før du legger inn et tilbud, ber du eiendomsmegleren om å gjennomføre en CMA på dine vegne. Dette gir deg et oppdatert bilde av ditt lokale marked, noe som er spesielt avgjørende hvis boligen har vært på markedet i noen måneder. Det ser også et hjem som åpenbart er overpriset - hvis CMA antyder en markedsverdi i $ 250 000 til $ 270 000 og hjemmet er priset til $ 300 000, har du plass til å forhandle. Men selv om hjemmet er rimelig i den høye enden av serien, gir CMA deg et rimelig utgangspunkt for et første tilbud.

2. Vurder tid på markedet og andre markedsindikatorer

Utover resultatene fra en CMA, er tiden en bolig har brukt på markedet en god indikator på kjøperens interesse. Denne informasjonen er offentlig tilgjengelig på MLS og hjemme-funn nettsteder som Trulia.

Mer generelt gir den gjennomsnittlige hjemmets tid på markedet i ditt område (postnummer, by eller fylke) innsikt i den generelle tilstanden til områdets boligmarked - enten det er et kjøpers marked, selgermarkedet eller heller ikke. Hjem bor på markedet lenger i kjøperens markeder og selger raskere i selgers markeder.

Tilbudet ditt må gjenspeile dagens lokale etterspørsel og må være i tråd med andre tilbud som selgeren sannsynligvis vil motta. For eksempel er det mer sannsynlig at en selger hvis hus har vært på markedet i lang tid og kjempet for å tiltrekke seg bud, vil akseptere et lavere tilbud enn en selger som nettopp har oppført eiendommen. I varmere markeder holder hjemmene ofte på markedet bare noen få dager (eller til og med timer) og tiltrekker seg bud til eller over listepris.

Så igjen, hver situasjon er annerledes. For eksempel, selv i de hotteste selgermarkedene, sliter skandaløst overprisede nyere hjem og eldre hjem med alvorlige mangler for å tiltrekke seg betydelige tilbud. Hvis du er i tvil, kan du be eiendomsmegleren din (eller, hvis du er selvrepresentert, en bekjent som er kjent med det lokale markedet) om veiledning.

3. Kontroller selgerens motivasjoner

Selgerens personlige motivasjoner er like viktige som markedets totale temperatur. Noen selgere trenger å losse så raskt som mulig, kanskje på grunn av en presserende flytting eller et presserende behov for å skaffe kapital for å kjøpe en annen eiendom. Slike selgere er kjent som "motiverte selgere" og er ofte villige til å akseptere vesentlig mindre enn prisantydningen, spesielt i kjøpermarkeder.

Andre selgere, som de som reduserer fra et langtidsholdet familiehus til et kortere utleiehus, har ingen særlig hastverk og har råd til å vente på det rette tilbudet. Se etter ledetråder, for eksempel om boligen er eier-okkupert og selgerens egne utsagn, om hvilken kategori selgeren din passer inn i.

4. Finn ut om andre tilbud på eiendommen

I mange jurisdiksjoner trenger ikke selgere å oppgi innkjøpsordrer som vurderes. Først etter at selgeren godtar et tilbud, blir det et spørsmål om offentlig registrering.

Imidlertid er det mulig for erfarne eiendomsmeglere å snuse ut konkurrerende tilbud. Før du sender inn tilbudet ditt, kan du be agenten din om å spørre selgerens agent om nylig viste aktivitet. Selgerens agent vil sannsynligvis ikke røpe om selgeren er i besittelse av et annet tilbud, men han eller hun kan innrømme at det ikke er mye alvorlig interesse for eiendommen, eller omvendt, at det har vært mye nylig interesse. Hvis du ikke har en agent, må du gjøre denne sleutingen på egen hånd.

Hvis du mistenker at selgeren har flere tilbud i hånden, må du sende inn tilbudet raskt og gjøre det mer selgervennlig (høyere tilbudspris, færre selgerbetalte kostnader) enn du ellers ville gjort. Hvis det virker usannsynlig at det er flere tilbud på huset, gjør tilbudet ditt mer kjøpervennlig, da du sannsynligvis vil ha en mulighet til å forhandle.

5. Husk at visse kostnader for forhåndsavslutning ikke kan refunderes

Husk at visse forhåndsstengingskostnader må betales på forhånd og kan ikke refunderes. Som et minimum vil du sannsynligvis betale for en hjemmekontroll og -vurdering - som kan gi en samlet $ 1000. Du kan også betale for skadedyr-, radon-, kloakk-, blymaling og andre fareinspeksjoner, og legge til $ 1000 eller mer til forhåndskostnadene dine. Og hvis ikke pengene dine blir refundert, kan du være hundrevis eller tusenvis mer.

Å utføre noen av disse betalingene på en eiendom som ikke klarer å stenge, kan påvirke budsjettet ditt, så vel som din moral. Før du sender ut et kjøpstilbud, til og med et lavt tilbud som du helt sikkert ikke vil bli akseptert som den er, må du sjekke at du ser alvorlig på å kjøpe den aktuelle eiendommen.

6. Få et forhåndsgodkjenningsbrev for finansierte transaksjoner

Før du gir tilbud, ber du långiveren om et forhåndsgodkjenningsbrev, der det heter at du foreløpig er godkjent for et pantelån opp til et visst dollar. For å få et forhåndsgodkjenningsbrev, må du sannsynligvis møte et låneansvarlig, samtykke til kredittsjekk og gi inntekt og eiendomsbekreftelse (vanligvis betalingsstubber eller kontoutskrifter).

Selv om det ikke er det samme som endelig lånegodkjenning, øker forhåndsgodkjenningen sannsynligheten for at lånesøknaden din til slutt blir godkjent. På grunn av lavere sannsynlighet for endelig godkjenning, vurderer mange selgere ikke seriøst finansierte tilbud uten vedlagte forhåndsgodkjenningsdokumenter. Forhåndsgodkjenning er ikke nødvendig for kontanttransaksjoner, siden ingen finansiering er involvert.

7. Strekk utbetalingen

Jo større kontantdel av tilbudet ditt, desto mer attraktivt ser det ut for selgeren. Det er fordi tilbud som krever mindre lån er mindre sannsynlig å falle gjennom på grunn av et finansieringsproblem.

Alt annet likt vil en selger som har et tilbud på $ 200 000 med en tilbakebetaling på 3,5% og et tilbud på $ 200 000 med 20% forskuddsbetaling, sannsynligvis velge det siste. Tilbud med kontanter er enda bedre, selv om de ikke kan oppnås for de fleste første gangskjøpere.

8. Få en advokat til å gjennomgå tilbudet

Et kjøp av eiendomskjøp er et av de viktigste juridiske dokumentene du sannsynligvis vil signere i løpet av livet. Selv om statens lover ikke krever at en lisensiert advokat skal utarbeide kjøpstilbud, er det nesten alltid verdt å få en advokat til å gjennomgå tilbudet ditt og sikre at det ikke er noe uortodoks eller potensielt skadelig for deg i det.

Mange eiendomsadvokater utfører dette arbeidet til en rimelig flat avgift, som kan løpe mellom $ 150 og $ 300, eller mer, avhengig av beliggenhet. Det er et godt kjøp sammenlignet med de potensielle kostnadene ved et dårlig formulert eller uforsiktig gjennomgått tilbud - for eksempel hvis du signerer tilbudet under forutsetning av at innskuddet ditt på $ 2000 kan refunderes og senere finner ut at det ikke er.

Selgersvar & motarbeidere

Når du har sendt inn kjøpetilbudet, har selgeren frem til slutten av behandlingsvinduet til å svare. Hvis selgeren har flere tilbud på huset og ditt ikke er blant de mest attraktive, kan han eller hun ganske enkelt ignorere tilbudet.

Mer ofte svarer selgere på kjøpstilbud av:

Godta vilkårene. Når tilbudet er så bra som selgeren kan håpe på under omstendighetene, godtar vedkommende det som skrevet og signerer det, og skaper en bindende kjøpsavtale. Det er fremdeles mulig å gjøre endringer (for eksempel forespørsler om å løse problemer som er avdekket av en hjemmekontroll) frem til utløpsdatoen, forutsatt at begge parter er enige og signerer.
Avviser vilkårene. Når tilbudsprisen er for lav eller tilbudets vilkår er ugunstige for selgeren, avviser selgeren tilbudet direkte. Mens en avvisning alltid svir, er sølvforingen at selgeren i det minste er villig til å snakke med deg. Du står fritt til å følge opp et avvist tilbud med et nytt, mer selgervennlig tilbud.
Å lage en motoffer. Når tilbudet er fristende, men ikke helt tilfredsstillende, endrer selgeren det ved å endre nøkkelklausuler (for eksempel kjøpesummen og betalte selgerkostnader), signere det og sende det tilbake. Dette er kjent som en motoffer. Du kan velge å godta motofferet som skrevet eller endre det ytterligere, signere det og sende det tilbake til selgeren for gjennomgang. Denne prosessen kan pågå så lenge som nødvendig til selgeren godtar et tilbud eller en av partene bryter forhandlingene.

I noen situasjoner forhandler selgere som mottar flere tilbud på en gang med hver potensielle kjøper individuelt i et forsøk på å få en best mulig avtale. Hvis selgeren ønsker å oppnå en bindende avtale raskere, kan han eller hun ganske enkelt be hver interesserte kjøper om sitt best mulige tilbud, og velg deretter det gunstigste.

Endelig ord

Å sammenstille og utføre et kjøpetilbud er ikke like overbevisende som å besøke åpne hus eller gå gjennom hjem for salg, men prosessen har sin sjarm. Selv om min kone og jeg hadde en eiendomsmegler som utarbeidet kjøpstilbud og motspillere vi gjorde på vårt nylig kjøpte hus, lærte vi mye underveis i prosessen. Pluss at forhandlingsprosessen - selv om den var stressende - var faktisk morsom, og det var enormt tilfredsstillende å høre at selgeren hadde akseptert et tilbud som var betydelig under det vi var villige til å betale. Jeg ønsker ikke å gå gjennom prosessen igjen når som helst snart, men jeg er definitivt mer trygg på min evne til å navigere den når tiden til slutt kommer.

Har du gitt et kjøpetilbud på et hjem?