Hvordan finne en god entreprenør for reparasjoner av hjemmet

Ingen vil gå gjennom en slik prøvelse. Og likevel skjer det hele tiden, spesielt om sommeren når flere huseiere starter oppussingsprosjekter.

De aller fleste entreprenører er ærlige og pålitelige, men det vil alltid være de som er klare og villige til å drive svindel og stanse av med pengene dine. Så hvordan kan du sørge for å finne en pålitelig og anerkjent entreprenør som holder løftene? Og hvordan sikrer du at du ansetter riktig profesjonell for jobben? La oss ta en titt.

Trenger du en entreprenør eller Handyman?

Ta en titt på prosjektets oppgaveliste. Kanskje du trenger å skifte ut taket, fikse lekkasjen under kjøkkenvasken, flislegge ganggulvet og installere en takvifte på sønnens soverom. Du vil også gjerne lage et lite dekk for sommerutstyr.

Noen av disse prosjektene er relativt enkle å fullføre, mens andre er langt mer sammensatte. Så spørsmålet blir: Trenger du å ansette en entreprenør, eller vil en altmuligmann være nok?

Enkelte prosjekter krever inngående kunnskap og til og med lokale eller statlige sertifiseringer; for disse prosjektene trenger du en entreprenør. Andre prosjekter kan takles av noen som vet hvordan man bruker en båndsag eller som har tid til å fikse et lekker rør; for disse prosjektene kan du ringe en altmuligmann, som vanligvis vil belaste mindre per time eller prosjekt enn en lisensiert entreprenør.

Slik finner du ut hvilken profesjonell du vil ansette for prosjektet ditt.

Handyman

En altmuligmann vil vanligvis fullføre generelle boligreparasjons- og rutinemessige vedlikeholdsprosjekter, for eksempel:

• Bytte ut en vask
• Installere nytt toalett
• Maleri
• Rengjøring av takrenner
• Gipsvegg reparasjon
• Installere en uteplass
• Sesongbaserte vedlikeholdsprosjekter
• Mindre VVS-reparasjoner
• Gulvreparasjon eller utskifting
• Hagearbeid
• Gjerde reparasjon
• Eliminering av utendørs mold

Disse prosjektene er ikke kompliserte og krever ikke mye spesialisert kunnskap.

entreprenør

Entreprenører er bedre egnet for større jobber som krever tillatelse, spesialisert kunnskap eller begge deler. Disse fagfolkene er i to kategorier: hovedentreprenører og entreprenører.

Hovedentreprenør

En hovedentreprenør (GC) fungerer som leder for store prosjekter. De ansetter entreprenører, kjent som underleverandører, for å utføre spesialiserte oppgaver som å installere nytt rørleggerarbeid, installere nye benkeplater eller koble om et hus. Generelle entreprenører sørger for at alle tillatelser er arkivert, alle frister overholdes og kostnadene holder seg på budsjettet.

Du bør ansette en hovedentreprenør for prosjekter som:

• Ombygging av kjøkken eller bad
• Bygge et tillegg
• Å bygge et nytt hjem

entreprenører

Entreprenører er dyktige og lisensierte tradere som jobber uavhengig med flere hovedentreprenører eller med et større byrå. Du vil ansette en entreprenør for prosjekter som:

• Bygge en kortstokk
• Belønning av et hjem
• Installere en helhusgenerator
• Bytte av rørlegger eller installere en varmtvannsbereder
• Installere nye vinduer eller dører
• Gjenoppbygging av peis eller montering av vedovn
• Installere fliser eller mur
• Installere en VVS-enhet

Hvis du fremdeles ikke er sikker på om du trenger en hovedentreprenør, ordinær entreprenør eller altmuligmann, følger du disse reglene fra HomeAdvisor:

• Hvis jobben vil ta mer enn en uke, bør du ansette en GC.
• Hvis jobben krever flere forskjellige proffer å fullføre, ansetter du en GC.
• Hvis jobben krever noen få tillatelser, kan du ansette en GC.
• Hvis disse reglene ikke gjelder for prosjektet ditt, kan det være bra med en vanlig entreprenør eller en altmuligmann.

Hvor mye vil det koste deg?

Du lurer kanskje på om du skal gjøre det selv (DIY) eller ansette en entreprenør. Og hvis du ansetter noen, hvor mye vil det koste deg?

En entreprenørs prisantydning avhenger av en rekke faktorer: type prosjekt, hvor dyre materialer er og hvor du bor. Det er umulig å oppgi en gjennomsnittspris fordi prosjekter varierer så vidt.

For eksempel, hvis du tenker på å pusse opp kjøkkenet ditt, vil du sannsynligvis måtte ansette en hovedentreprenør som også vil verve underleverandører som rørleggere og elektrikere. Kostnaden for et prosjekt som dette avhenger av prosjektomfanget og gjennomsnittlige timepriser for hver underleverandør, som kan variere mye avhengig av hvor du bor.

I følge HomeAdvisor inkluderer gjennomsnittspriser for entreprenører:

• elektriker: $ 50 til $ 100 per time
• Rørlegger: $ 45 til $ 200 per time
• Flisinnstilling eller steinsetting profesjonell: 863 dollar til 2 681 dollar per jobb
• taktekker: $ 7,524 per jobb
• HVAC: $ 284 (reparasjon) eller $ 4274 (installasjon) per jobb
• Vindusinstallasjon: 5 274 dollar per jobb
• Husmaleri (utvendig): $ 2 803 per jobb

Det er litt enklere å estimere hva du vil betale for et mindre prosjekt som krever altmuligmann. Disse fagfolkene krever vanligvis mindre enn en entreprenør; ifølge HomeAdvisor er den typiske kostnaden for et altmuligmannsprosjekt på landsbasis $ 178 til $ 650.

Hvordan finne en flott entreprenør

Et raskt online søk er nok til å skremme deg fra å ansette en entreprenør. Internett er full av skrekkhistorier fra familier som leide en entreprenør som:

• Løp av med pengene sine uten noen gang å utføre arbeidet
• Gjorde arbeidet så dårlig at de måtte ansette noen andre for å fikse jobben til det dobbelte eller tredoble prisen
• Det tok måneder eller år å fullføre et prosjekt, for titusenvis eller til og med hundretusenvis av dollar over budsjettet

Hvis området ditt nylig har gått gjennom en stor storm, for eksempel en orkan, tornado, hagl storm eller flom, må du også se opp for "storm chasers." Dette er entreprenører som swoop inn fra byen for å fikse hjem skadet av en nylig naturkatastrofe. Selv om noen av disse entreprenørene er legitime, er det bare mange som ønsker å tjene raske penger og deretter slå veien før huseiere oppdager det lune arbeidet deres.

Fortsatt er det mange ærlige og pålitelige entreprenører der ute. Hvordan finner du en? Det tar tid, arbeid og tålmodighet, men din innsats vil lønne seg.

1. Gjør leksene dine

Nettsteder som Angie's List og HomeAdvisor hjelper til med å ta gjetningene fra å ansette noen synlige usett; dette er gode steder å starte søket. Hvert nettsted har en omfattende database over boligforbedringsentreprenører som er vurdert av verifiserte medlemmer. Et annet alternativ er Handy.com. De vil hjelpe deg med å finne en altmuligmann for en enkel oppgave som å henge en TV helt opp til en entreprenør for en større ombygging.

Prøv å kontakte det lokale handelskammeret eller bygge fagforening og be om deres anbefalinger.

Du kan også spørre forsikringsselskapet ditt, selv om de ikke betaler for arbeidet. De fleste forsikringsselskaper har avtaler med anerkjente lokale entreprenører. Ikke bare kan du dra nytte av vurderingsprosessen som ditt forsikringsselskap har utført på disse selskapene, men du kan til og med få en prisavbrudd basert på forholdet mellom entreprenøren og forsikringsselskapet ditt.

Når du har undersøkt alternativene dine, kan du lage en liste over minst tre høyt rangerte entreprenører du ønsker å få et bud fra og kontakte dem direkte.

2. Få entreprenørenes lisensnummer

Når du har laget en kortliste med entreprenører, kan du begrense listen ved å ringe og be entreprenørene om lisensnummer og forsikringssertifikat. Alle entreprenører, uavhengig av staten de opererer i, er pålagt å ha en virksomhetslisens og forsikringsdekning.

Å ha et bedriftslisensnummer vil tillate deg å kontakte din lokale kommune og avgjøre om entreprenøren er lovlig i virksomhet, mens forsikringssertifikatet vil sikre at entreprenøren blir dekket i tilfelle noe skulle gå galt. Gode ​​entreprenører bør bære både arbeidstakers komp og ansvarsforsikring gjennom sin virksomhet. Be om å se deres forsikring slik at du kan se gjennom dekningen deres.

Husk at en virksomhetslisens ikke er det samme som en entreprenørlisens. Hver stat, by og kommune har forskjellige krav til entreprenørlisensiering. Besøk HomeAdvisors statlige lisensieringsside for å slå opp statens unike krav, slik at du vet hvilke lisenser du kan se etter fra en anerkjent entreprenør.

3. Still spørsmål

Når det er på tide å møte hver enkelt entreprenør, er det nyttig å ha en liste over spørsmål skrevet ut, slik at du ikke glemmer noe viktig. Vurder å stille dem noen eller alle følgende spørsmål:

Hvilke lokale handelsforeninger tilhører du?

Etter intervjuet, ring disse organisasjonene og sjekk at denne entreprenøren virkelig er et medlem med god status.

Hvor lenge har du vært i virksomhet?

Be om bevis for deres funksjonstid, siden noen fly-by-night entreprenører vil kreve "20 års erfaring" i området da de faktisk bare kom inn i byen forrige måned.

Kan du gi meg minst 3 nylige referanser?

Nøkkelordet her er "nylig." Gode ​​entreprenører bør være klare og villige til å dele kontaktinformasjonen til minst tre huseiere de har jobbet med det siste året. Hvis alt de har er gamle referanser, kan det være et tegn på at arbeidskvaliteten deres har falt.

Når du snakker med disse huseierne, spør dem:

• Hvor raskt returnerte denne entreprenøren telefonsamtalene?
• Ble prosjektet fullført på budsjett? Hvis ikke, hva som skjedde?
• Holdte entreprenøren løftene dine til deg?
• Var entreprenøren lydhør overfor endringer med prosjektet? Hvis det var noen uenighet, hva skjedde?
• Vil du anbefale denne entreprenøren til noen i familien?

Hvilken tidslinje har du for dette prosjektet? Har du noen andre prosjekter som kan påvirke denne tidslinjen?

Spør dem også om eventuelle nylige bud de har kommet med andre huseiere. De har kanskje ikke noen prosjekter stilt opp akkurat nå, men hva skjer hvis to andre huseiere ansetter dem senere i uken?

Hvilken betalingsplan krever du?

Husk at en ærlig entreprenør aldri vil be om hele prosjektbeløpet foran, men de fleste vil be om et innskudd og vanlige betalinger gjennom hele prosjektet. Forsikre deg om at du vet når utbetalinger skal betales, og hvor mye de vil være.

Vil de samme menneskene jobbe med dette prosjektet hver dag?

Hvis du intervjuer en hovedentreprenør, kan du spørre dem som vil dukke opp hjemme hos deg hver dag. Hva slags undersøkelsesprosess bruker de når de ansetter underleverandører? Blir det det samme teamet med underleverandører hver dag, eller vil forskjellige lag dukke opp på forskjellige dager? Finn ut detaljene slik at du vet hva du kan forvente.

Hva bør jeg gjøre for å gjøre huset klar eller arbeidsområdet klar?

Trenger du å flytte møbler? Tar du bilder av veggene i tilstøtende rom? Rull opp teppene?

Dette er også en sjanse til å spørre om det er noe du kan gjøre for å forberede området som kan redusere kostnadene for prosjektet.

Hvordan vil prosjektet se ut, virkelig?

Med dette spørsmålet spør du hvordan prosjektet vil påvirke livet ditt og familien din. Oppfølgingsspørsmål kan omfatte:

• Hvor høyt vil arbeidet være?
• Hvor mye støv vil bli sprengt om?
• Hvor mye søppel som vil bli generert, og vil det hele ryddes opp hver dag?
• Må en av oss være hjemme mens arbeidet er ferdig?
• Vil du bruke tarps for å beskytte møbler og andre gjenstander?
• Vil entreprenørene dine bruke skobeskyttelse når de kommer inn utenfra?
• Hvor trenger du å lagre verktøy og materialer i løpet av prosjektet?

Hvis det er et stort prosjekt, kan du spørre om entreprenøren tar med en port-a-potty eller om underleverandører vil bruke et av toalettene dine i løpet av dagen.

Noen av disse spørsmålene kan virke litt nitpicky, men ikke undervurder hvor mye det kan irritere deg når en entreprenør sporer gjørme over teppene dine fordi de ikke tar av seg støvlene. Finn ut av dette før prosjektet begynner, slik at du kan kommunisere forventningene dine og spare deg litt hodepine.

4. Få et detaljert bud

Hver entreprenør du intervjuer bør gi deg et spesifisert bud. Dette er et bud som viser, element for element, alt du betaler for. Den skal omfatte:

• Alle arbeidskraftskostnader (inkludert estimerte underentreprenørkostnader, hvis prosjektet krever det)
• Alle materialer (inkludert spesifikasjoner som maling, gips og lysarmaturer)
• Alle tillatelsesgebyr
• Eventuelle andre utgifter, for eksempel reisegebyr entreprenøren forventer å fakturere

En detaljert regning gir deg klar og forhåndsinformasjon om hvor mye prosjektet vil koste. Det gir deg også kraften til å holde deg på budsjettet. Hvis entreprenørens første bud er mer enn du har råd, kan du enkelt endre omfanget av prosjektet for å passe bedre til budsjettet. For eksempel kan du bestemme deg for å gå med rimeligere fliser eller gjøre alt maleriet selv.

Hvis det er nødvendig med endringer i det opprinnelige tilbudet, må du dokumentere dem på det originale tilbudet og sørge for at både du og entreprenøren signerer det. Sitatet ditt skal også inneholde relevant informasjon angående garantier eller garantier for utført arbeid og materiale som er brukt.

Oppbevar denne avtalen på et trygt sted inntil garantien din utløper i tilfelle du noen gang må ta søksmål mot entreprenøren.

Du må også avklare om entreprenørens bud er et anslag eller fast pris. Estimater kan ende opp med å koste deg mye mer, så finn ut hvilke faktorer som kan påvirke den endelige prisen.

Hvis entreprenøren ikke ønsker å gi deg et spesifisert bud, ikke ansett dem.

Røde flagg å se opp for

En ubestridelig entreprenør kan dukke opp når som helst, hvor som helst. Men de viser ofte noen røde flagg du kan holde øye med.

1. De ber Dør til dør

Gode ​​entreprenører har vanligvis mer arbeid enn de klarer og trenger ikke banke på dører eller legge flygeblad i postkasser for å finne arbeid.

Noen ubestridelige entreprenører bruker dør-til-dør-oppfordringer for å svindle kundene sine direkte. For eksempel, i et av de gamle nabolagene mine, ville en asfaltgjennomtrengende entreprenør med jevne mellomrom rulle nedover gaten og slå sine tjenester for alle som tilfeldigvis var utenfor. En nabo leide ham ubevisst, og de ble enige om prisen og håndhilste på den. Ingen kontrakt var involvert.

Entreprenøren avsluttet jobben den ettermiddagen og krevde dobbelt så høy pris han opprinnelig hadde sitert. Fordi ingen kontrakt ble signert, var det et tilfelle av "sa han, sa hun." Naboen min måtte ta entreprenøren til domstol for småkrav for å løse problemet; han vant sin sak, men ikke uten betydelig tid og stress.

En annen vanlig svindel involverer landskapsarbeid. En lastebil lastet med trær, busker og blomster vil kjøre rundt i nabolagene, og spør huseiere om de vil kjøpe disse super billige "overskuddsplanter" og få landskapsfaglig plante dem i hagen sin. Vanligvis står disse plantene på døden, og huseieren betaler gode penger bare for å måtte grave dem opp en uke eller to senere.

Vær på vakt for alle som går fra dør til dør på jakt etter forretninger. Oftere enn ikke er dette et tegn på noen som er desperate etter jobb.

2. De ber deg om å få tillatelse

Anerkjente entreprenører tar ansvar for å få alle nødvendige tillatelser for et prosjekt fordi det er de som skal snakke med bygningsinspektøren når de kommer for å inspisere arbeidet. De innleverer tillatelsen under entreprenørlisensnummeret.

En svindler vil be deg om å få din egen byggetillatelse, noe som betyr at du må lyve om hvem som virkelig gjør arbeidet. Som huseier kan du få din egen tillatelse for DIY-prosjekter, men hvis noen andre gjør arbeidet, må de få tillatelsen - og det er de som er ansvarlige overfor inspektøren. Altfor ofte er entreprenører som ber om at huseiere får egen tillatelse, ikke-lisensiert eller har et dårlig rykte med lokale inspektører. Uansett, løp.

3. De vil ha alle pengene foran

Det er normalt at entreprenører ber om litt penger foran, vanligvis et engangsbeløp eller en prosentandel av det de siterte i budet - vanligvis ikke mer enn 10%. Hvis en entreprenør vil ha alle pengene foran, vis dem døren.

4. Budet deres er altfor lavt

Du bør få minst tre bud før du ansetter noen, og disse budene skal være relativt like i pris.

Vær på vakt mot enhver entreprenør som leverer et ekstremt lavt bud. Det er en god sjanse for at de byr lavt for å få foten inn døra, slik at de senere kan slå deg med uventede siktelser for materiale eller arbeidskraft.

En annen vanlig svindel med lave bud involverer en entreprenør som sier at han vil bruke prosjektet ditt til "reklameformål" eller som et utstillingsvindu for porteføljen hans. Bare si nei og gå bort. Et ekstremt lavt bud er et tegn på erfaring, kutte hjørner eller verre.

Få en generell ide om hva prosjektet ditt skal koste før du begynner å se på bud. Sjekk ut Remodeling's Cost vs. Value Report, som viser de typiske kostnadene for 30 vanlige boligforbedringsprosjekter etter område.

Endelig ord

Det er skummelt nok til å skaffe ut tusenvis av dollar eller mer for et boligforbedringsprosjekt, og det er enda skummelt når du ikke helt stoler på den som er ansvarlig for å fullføre arbeidet..

Det er tid og forskning å finne en god entreprenør, men det er vel verdt innsatsen. Å håndtere noen som er profesjonelle, erfarne og pålitelige vil avlaste mye stress i en allerede stressende situasjon og sikre at du får det du betaler for.

Hvordan har din erfaring med entreprenører vært? Har du noen tips for å finne en god entreprenør (eller noen skrekkhistorier du kan dele)?