Lån med harde penger til renoveringer i eiendom - bør du få et?

Hvem har rett?

Lån med harde penger er verken iboende gode eller onde; de er bare ett finansieringsverktøy blant mange i en eiendomsinvestors verktøysett. Her er hva håpefulle eiendomsinvestorer trenger å vite om lån med harde penger, inkludert fordeler, ulemper, kostnader og riktige og gale tider for å bruke dem.

Hva er et vanskelig pengelån?

Et lån med hard penger er et sikkerhetsorientert lån sikret mot eiendom. Långivere som fokuserer penge, fokuserer vanligvis mindre på låntakeren enn konvensjonelle pantelångivere, og mer på eiendommen og kvaliteten på selve avtalen. I stedet for å låne ut 90% til 95% av verdien av eiendommen som konvensjonelle pantelångivere, følger vanligvis långivere med harde penger en verdi på 60% til 80% (LTV).

Selv om långivere med harde penger vurderer låntakeren også, er deres hovedfokus å sørge for at det er nok egenkapital i eiendommen til at de kan gjenopprette midlene sine, selv om låntakeren misligholder. De gransker avtalen for å sikre at låntageren kjøper under markedsverdien og vil kunne skape enda mer egenkapital ved å renovere eiendommen lønnsomt.

Långivere penger er ikke store banker eller selskaper. I stedet har de en tendens til å være små, smidige selskaper som opererer på lokalt, statlig eller regionalt nivå. Det er nå en håndfull nesten landsdekkende selskaper som tilbyr lån med harde penger, men ingen som opererer i alle 50 stater. I motsetning til banker, som prøver å tjene et massemarked, er pengeutlånere nisjegivere som spesialiserer seg på hurtigrenoveringslån til erfarne eiendomsinvestorer..

Lån med harde penger har en tendens til å være kortsiktig (6 til 24 måneder), bare rent og kun tilgjengelig for ikke-eierboliger. I motsetning har et pantelån å være lånerorientert og langsiktig (15 til 30 år). Konvensjonelle pantelångivere gransker låntakerens kvalifikasjoner, for eksempel kreditthistorie, inntekt, gjeld og forholdstall som gjeld til inntekt. Sikkerhetene - eiendommen - trenger bare å vurdere for minst kjøpesummen for å tilfredsstille konvensjonelle pantelån.

Fordeler med harde pengelån

Lån med harde penger har eksistert i lang tid, og de er fremdeles finansieringsalternativet som er valgt for mange eiendomsinvestorer, til tross for den nylige inntreden av "forstyrrere" i feltet som crowdfunding nettsteder. Her er grunnen til at de forblir så populære blant investorer.

1. Hastighet og fleksibilitet

Lån med harde penger er raske og fleksible, to kvaliteter som er verdsatt av eiendomsinvestorer. Jeg har sett lån med harde penger tett på tre dager fra start til slutt. Ofte er den hastigheten nødvendig for eiendomsinvestorer for å sikre eksepsjonelle tilbud ved å tilby et raskt og tilnærmet garantert oppgjør til en engstelig selger.

2. Ideell for renoveringsfinansiering

Hvor lån med harde penger skinner er renoveringsfinansiering. De fleste långivere med harde penger dekker 100% av renoveringskostnadene og frigjør midlene i en rekke trekkplater, basert på en gjensidig avtalt trekningsplan (mer om dette senere).

3. Dårlig kreditt er ikke en avtale

Fordi långivere med harde penger fokuserer mer på sikkerhetseiendommen enn låntakeren, skyter de ikke unna låntakere med dårlig kreditt; de bare krever høyere renter og avgifter, og låner til en lavere LTV, til lånere med høyere risiko.

4. Fleksibel om forskuddsbetaling

En annen fordel med lån med harde penger er at långivere ofte ikke bryr seg hvor nedbetalingen kommer fra. Du kan låne den fra tante Sue, trekke et kontant forskudd fra kredittkortet ditt, eller selge nyren din på eBay eller Amazon; De fleste långivere med harde penger bryr seg ikke siden fokuset deres ligger i sikkerhetsstillelsen. Konvensjonelle långivere tillater vanligvis ikke noen del av forskuddsbetalingen, heller ikke fra familiemedlemmer.

5. Eiendomstype betyr ikke noe

Långivere som er pengeinstitutter er også villige til å vurdere unike egenskaper som gjør at konvensjonelle långivere sårer. Jeg kjente en gang en kvinne som opererte et internat med vanlig bruk og ladet udokumenterte innvandrere for rom i uken, ingen spørsmål. Ingen konvensjonell utlåner ville røre henne, men den harde utlåneren hun fant slo ikke øye med en gang han så den høye verdien og egenkapitalen i eiendommen.

6. Ingen PMI

Som en sluttanmerkning, krever ikke långivere med harde penger privat boliglånsforsikring (PMI), noe som tar noe av de bråkene fra de høye kostnadene.

Ulemper ved harde pengelån

Disse lånene har noen betydelige risikoer som potensielle låntakere bør forstå.

1. Høye lånekostnader

Hastighet og fleksibilitet er ikke billig. Den største ulempen med lån med harde penger er langt på vei de høyere kostnadene.

Låntakere kan forvente å betale mellom 8% og 18% i rentene og mellom 2 og 6 poeng. (Et "poeng" i utlånslingo er et gebyr som belastes foran oppgjøret, lik 1% av lånebeløpet.) Disse prisene og avgiftene varierer ikke bare etter utlåner, men også basert på låntakerens kredittscore, inntekt, og erfaring. Hvis du har sett etter en grunn til å forbedre kreditt, vil bedre kredittpoeng vanligvis redusere lånekostnadene for harde penger.

I likhet med mer tradisjonelle pantelångivere, øker långivere med harde priser renten ved siden av stigende renter. Tross alt låner de penger selv for å snu og låne til deg, og de gir eventuelle høyere rentekostnader til låntakerne.

I tillegg til høye renter og poeng, belaster långivere også “søppelgebyrer” som de fleste pantelångivere: behandlingsgebyr, administrasjonsgebyr, vurderingsgebyr og hva annet de kan finne på for å skille låntakere fra mer av pengene sine. Og når vi snakker om taksering, vil de fleste långivere med harde penger kreve at du bruker den godkjente takstmannen, som kan kreve høyere priser enn gjennomsnittet. Når det er sagt, er dette typisk for de fleste pantelångivere, ikke bare harde långivere.

De fleste långivere med harde penger krever også inspeksjonsgebyr for hver trekning. De sender en inspektør til eiendommen i hver fase av renoveringen for å bekrefte at det spesifiserte arbeidet er fullført før de slipper trekningen.

2. Vilkårene er vanligvis korte

For det første låner harde penger nesten alltid til kortlånsvilkår, som vanligvis varer i 6 til 24 måneder. Og de har ikke en sans for humor om du ikke klarer å tilbakebetale dem i den perioden. Forvent en ny runde med poeng og gebyrer hvis de må gi deg et nytt lån.

Når det er sagt, fordi lånene er kortsiktige, er de normalt bare rent. Du betaler ikke tilbake noe hovedstol, bare renter, som holder de månedlige utbetalingene i det utholdelige området til tross for de høye rentene.

3. Forsinket betaling har tøffe straffer

Utlånere av harde penger har heller ikke en sans for humor rundt sene betalinger. Hvis du går glipp av en betaling, kan du ikke forvente en vennlig telefonsamtale fra noen fulle representanter i et kundesenter for å hjelpe deg med å utarbeide en betalingsplan. I stedet forventer er en øyeblikkelig forhåndsvarsel.

Tross alt er harde långivere hele forretningsmodellen er sikkerhetsbasert; deres beskyttelse mot tap er ikke basert på statistisk modellering av sannsynligheten for mislighold, men på den enklere beregningen av "Kan vi gjenopprette lånet vårt hvis vi utelater?"

4. Potensial til å gå over budsjettet

En endelig risiko, som ligger i ethvert oppussingsprosjekt, går over budsjettet. Ikke forvent at långiveren din vil være sympatisk hvis din entreprenør treffer deg med ekstra $ 5.000 i utgifter; Det forventes at du hoster opp overskudd fra din egen lomme. Forsikre deg om at du får en hjemmeinspeksjon før du kjøper for å minimere risikoen for overraskelser.

Alle disse risikoene kan oppsummeres i en enkelt setning: Overhold vilkårene for lånet eller ha en rask avskedigelse. Långivere penger er långivere før du låner mens de strukturerer lånet. Når blekket er på papir, kan du forvente null fleksibilitet.

Når det gir mening å få et hardt pengelån

Lån med harde penger er utrolig effektive for en veldig spesifikk type eiendomskontrakt: kjøp-rehab-avtalen.

Med andre ord, de er perfekte for eiendomsinvestorer som finner nød eller falleferdige hjem, kjøper dem med rabatt, renoverer dem, og selger dem deretter eller refinansierer dem for å beholde like langsiktige utleieboliger. Lån med harde penger er utmerket til å vende hus eller renovere utleie. På grunn av de korte lånebetingelsene, må investorene imidlertid enten selge eller refinansiere raskt når oppussingen er fullført.

Det betyr at du trenger en exit-strategi før du tar et lån med harde penger. Faktisk er et av de første spørsmålene långivere som stiller penger når du søker om lån, om du har en slik strategi. Utlånere av harde penger spekulerer ikke om kommende bydeler eller mulig fremtidig verdsettelse eller leieøkning. De låner ut basert på verdien som er er og etter reparasjonsverdien (ARV) i dagens marked.

På en måte er det komfort i å ha et objektivt, rutinert sett med øyne gjennomgang av tallene og avtalen din. Hvis utlåner finner noen grunn til bekymring, vil de være raske til å påpeke det for deg og tvinge deg til å rettferdiggjøre logikken bak avtalen din.

Til slutt er det verdt å nevne at de fleste långivere med harde penger ikke lenger låner ut til huseiere til deres primære bolig. Lån med harde penger er ikke designet for forbrukere og kommer ikke med den normale beskyttelsen forbrukere forventer. De er designet for eiendomsinvestorer som ønsker å bevege seg raskt og tjene penger.

Tegn planer og finansiering av renovering i et hardt lån

Når en långiver med hard penger vurderer avtalen din og godkjenner den, setter dere dere begge ned for å kartlegge en plan for renovering basert på nødvendige reparasjoner.

En "trekning" er en refusjon for et spesifikt sett med reparasjoner eller renoveringsarbeid. For eksempel kan den første trekningen omfatte utskifting av visse rør og elektriske ledninger. Når dette arbeidet er fullført, sender långiveren en inspektør til eiendommen for å bekrefte at arbeidet ble fullført til en akseptabel kvalitet, og deretter frigjør trekkplassen for å godtgjøre deg for arbeidet.

Det siste poenget er verdt å gjenta: Du betaler for arbeidskraft og materiale foran, og långiveren refunderer deg deretter for det.

Når en trekning er gitt ut, går du videre til neste trekkverk. For å fortsette eksemplet ovenfra, kan den andre trekningen omfatte å erstatte kanalarbeidet og ovnen og klimaanlegget og koble dem sammen. Syklusen gjentas deretter: Du ringer utlåner for å informere dem om at den andre trekningen er fullført, de sender en inspektør for å bekrefte det, de slipper trekningen til deg, og så videre til renoveringen er fullført.

Hvis du er hendig og ønsker å gjøre noe med hjemmeforbedringsarbeidet selv, kan det hende du er ute av hell. De fleste långivere med harde penger vil bare finansiere reparasjoner utført av lisensierte entreprenører - med mindre du har en bevist merittliste med høy kvalitet, til rett tid..

Andre alternativer for finansiering av renovering

Utlånere av harde penger er selvfølgelig ikke det eneste spillet. Her er noen andre alternativer du kan vurdere å finansiere din neste eiendomsavtale.

1. Crowdfunding-nettsteder

Det er en uskarp linje mellom crowdfunding-nettsteder og långivere med harde penger, ettersom mange crowdfunding-nettsteder fakturerer seg som harde pengene-långivere..

Som nevnt over låner harde penger långivere penger fra andre og snur dem deretter og låner dem til eiendomsinvestorer. Når det gjelder crowdfunding-nettsteder, låner de penger fra publikum. De har en tendens til å tilby sterk avkastning til finansielle investorer siden de gir lån med høyere risiko og høyere kostnad. Men de fleste crowdfunding-nettsteder godtar bare penger fra akkrediterte investorer og krever høye minimumsinvesteringer.

Enten du klassifiserer crowdfunding-nettsteder som långivere eller konkurrenter til dem, er de sammenlignbare fra låntakers perspektiv.

2. Samfunnsbanker

Banker i lokalsamfunnet fungerer som sanne alternativer og konkurrenter til penge långivere. Men fordi de er små, lokale banker, er det ofte arbeidskrevende å identifisere dem og utlånsvilkårene deres. Tidligere når jeg har ønsket å låne fra en lokal samfunnsbank, måtte jeg foreta et søk, lage en liste over hver samfunnsbank innen 50 mil, og deretter ringe hver av dem for å spørre om prisene og vilkårene deres for oppussingslån.

Hvis det lar deg lure på hvorfor du vil gå gjennom bryet, kan du tenke på at disse bankenes priser til tider er billigere enn långivere med harde penger. Enda bedre for utleieinvestorer tilbyr noen små banker fortsatt "renoveringsperm" -lån, som involverer en innledende renoveringsfase som går over til et permanent langsiktig pantelån etter fullføring - ingen dyr, tidkrevende refinansiering er nødvendig.

Hvis avgangsstrategien din er å refinansiere til et langsiktig pantelån og beholde eiendommen som en utleie, er det verdt å lage dusinvis av telefonsamtaler for å prøve å finne en porteføljelåner som tilbyr dette unnvikende låneprogrammet.

3. Private penger långivere

Nye eiendomsinvestorer forveksler ofte "private penger" med "harde penger." Et privat pengelån er fra en person, for eksempel en venn, familiemedlem, bekjent eller noen andre som ikke driver virksomhet med å låne ut penger.

Noen ganger investerer jeg penger med eiendomsinvestorer jeg kjenner personlig i form av å låne ut private sedler. Men jeg driver ikke med å låne ut penger; Noen ganger tjener jeg som en privat pengeutlåner, men jeg er ikke en hard pengene utlåner.

Som skissert ovenfor, er långivere av harde penger selskaper - selv om de er en individuell utlån fra en enkeltpersonforetak LLC - som handler om å låne ut penger til eiendomsinvestorer.

4. HELOC eller egenkapital lån

Hvis du har et hjem med mye egenkapital i det, kan du låne mot din primære bolig for å finansiere eiendomsinvesteringsavtalen i stedet for å låne mot den nye eiendommen.

Fordelen for deg som låntager er at lån som er sikret av din primære bolig nesten alltid er billigere enn lån som er sikret med investeringseiendommer. Det er fordi investorer alltid vil misligholde sine lån til investeringseiendommer før de misligholder boliglånet, noe som gjør huseierlån til en lavere risiko for långivere.

Et alternativ er en egenkapitallinje (HELOC) fra Lending Tree. Dette er roterende kredittlinjer du kan trekke på etter behov, og deretter betale tilbake på fritiden - i det minste for den innledende trekkperioden, som vanligvis er 10 til 15 år. Etter dette skifter HELOC-er vanligvis til en nedbetalingsperiode, der du må betale ned hovedstolen over 10 til 20 år.

Mange investorer bruker en HELOC for å finansiere sine innledende eiendomskjøp og renoveringer, og selger eller refinansierer eiendommen etter fullføring, og betaler ut HELOC-saldoen. Skyll og gjenta ad infinitum - hvis du har nok egenkapital i hjemmet til å dekke disse store kostnadene.

Et annet alternativ er et boliglån eller andre pantelån. I stedet for en roterende kredittlinje, er dette nok et pantelån mot hjemmet ditt. Disse lånene er langt mindre fleksible, og derfor mindre nyttige for eiendomsinvestorer som ønsker midlertidig finansiering.

5. FHA 203K Lån

Disse lånene gjelder bare huseiere som ønsker å finansiere reparasjoner på deres primære bolig.

Hvis du er huseier, kan du glemme penge långivere helt og snakke med en låneansvarlig i din lokale bank om et FHA 203K lån. Disse er betydelig billigere enn lån med harde penger og gir mulighet for både kjøp og refinansiering. Det de imidlertid ikke tillater er luksusoppgraderinger i hjemmet, så hvis du har ditt hjerte i et basseng med en bar i bassenget, kan du begynne å redde øre..

6. Kontanter

OK, så dette er ikke en form for finansiering. Men hvis du kan sette sammen nok penger til å kjøpe og renovere en investeringseiendom, kan det spare deg for en enorm sum penger på renter og avgifter.

Hvis du har nok penger, her er noen tips for å hjelpe deg med å bestemme om du skal investere pengene dine i et eiendomsprosjekt eller om de vil bli brukt til bedre bruk et annet sted.

Endelig ord

Lån med harde penger er en rask, fleksibel og praktisk måte å finansiere investeringseiendommer som trenger renovering.

De er også dyre, og långivere nøler ikke med å utelukke hvis du ikke klarer å leve opp til slutten av kjøpet. Du må under ingen omstendigheter bruke et lån med harde penger til å finansiere en primærbolig, hvis du til og med kan finne en långiver som har en hard penger som fortsatt låner ut til huseiere; Jeg vet ikke om noen som gjør det. Selv eiendomsinvestorer bør vurdere alle alternativene sine i stedet for bare å misligholde en långiver som har penger.

Hovedpoenget: Kjenn til alternativene dine for å finansiere eiendommer, lenge før du gir ditt første tilbud.

Hva har din erfaring med å finansiere eiendommer til investering i eiendommer? Har du noen gang brukt et lån med harde penger?