FHA vs. VA vs. konvensjonelle pantelån - Hvordan er de forskjellige?

Enten du kjøper et nytt byggebolig eller et gammelt fikseringshus, er sjansen stor for at du ikke har nok penger til å kjøpe hjemmet direkte. Du må finansiere kjøpet med et pantelån.

På samme måte kan du være klar til å refinansiere kjøpslånet ditt hvis du kjøpte huset ditt når rentene var høyere, men du ikke har nok penger til å betale ned pantelånet ditt i sin helhet. Det betyr at du tar opp et nytt boliglån for å betale ned ditt eksisterende lån og låser deg inn en lavere rente som sparer deg for tusenvis - og kanskje titusenvis eller til og med hundretusener - i løpet av resten av låneperioden.

Typer boliglån: Samsvarende og ikke-konformerende

Innkjøps- og refinansieringslån kommer i mange forskjellige konfigurasjoner. Før du gir et tilbud på et hjem eller forplikter deg til å refinansiere ditt nåværende pantelån, må du vurdere alternativene og velge det som passer best for dine behov.

Huslån kan deles inn i to brede kategorier: konvensjonelle og ikke-konvensjonelle. Noen ganger kan du se henvisning til "konforme" og "ikke-konforme" lån også. Disse begrepene er ikke synonyme, men de brukes noen ganger om hverandre.

Konvensjonelle kontra ikke-konvensjonelle lån: viktige forskjeller

Det viktigste skillet mellom konvensjonelle og ikke-konvensjonelle lån er at konvensjonelle lån ikke er utstedt eller støttet av et føderalt myndighetsorgan.

Motsatt utstedes eller støttes ikke-konvensjonelle lån av avdelinger i utøvende gren, inkludert Department of Veteran's Affairs (VA), Federal Housing Administration (FHA, en del av Department of Housing and Urban Development), og Department of Agriculture (USDA).

Oppfyller lånekrav

De fleste konvensjonelle lån er konform, noe som betyr at de må samsvare med lånegrensene satt av Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) og Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), to kvasi-statlige virksomheter som har enorm innflytelse over den amerikanske boliglånsindustrien. Fannie Mae og Freddie Mac garanterer lån som er i samsvar med disse grensene, og sikrer et flytende annenhåndsmarked for boliglånsgjeld.

Lånestørrelsesgrenser

For å kvalifisere som et konform lån, kan lånets hovedstol ikke overstige et hardt maksimum som justeres opp hvert år for å gjenspeile markedsforholdene. I 2017 var grensen omtrent 424 000 dollar for eneboliger i det kontinentale USA og omtrent 625 000 dollar i høykostnadsområder (inkludert Alaska, Hawaii og dyre kystbyer som Seattle og San Francisco).

Ikke-statlige lån med større oppdragsgivere er kjent som jumbo-lån. Jumbo lån er ikke garantert av Fannie og Freddie, så sekundærmarkedet for dem er mindre og mer risikofylt.

Kvalifiserte eiendomstyper

Kvalifiserte eiendomstyper inkluderer en- til fire-familiens eneboliger, borettslag, nybygg i planlagt utbygging, co-op-boliger og produserte boliger. Condos, co-op hjem og produserte hjem er imidlertid underlagt noen ekstra begrensninger.

Kreditt- og gjeldskrav

I de fleste tilfeller er samsvarende lån forbeholdt låntakere med god eller utmerket kreditt. Det er sjelden at låntakere med FICO-score under 680 er kvalifisert for å overholde lån, selv om långivere har noe skjønn til å gjøre unntak. Prime priser er forbeholdt huseiere med utmerket kreditt.

I tillegg krever de fleste långivere at samsvarende lånesøkere skal ha gjeldsinntektsgrad (DTI) under 43%. Noen långivere er strengere, og krever forholdstall under 36%. I noen tilfeller kan imidlertid DTI-forhold stige over 50%, selv om høye DTI-lån rentene sannsynligvis vil være høyere. Gjeld-til-inntektsgraden din er definert som andelen (prosentandelen) av den månedlige inntekten brukt på gjeldstjeneste, inkludert usikrede kredittprodukter som kredittkort og sikrede kredittprodukter som bilnoter.

I de følgende avsnitt tar vi et dypere dykke ned i forskjellene mellom konvensjonelle pantelån, FHA-boliglån og VA-lån.

Konvensjonelle pantelån: Priser, vilkår og parametere

Typer konvensjonelle lån

Konvensjonelle boliglån kommer i flere forskjellige konfigurasjoner. Med mindre annet er angitt, kan disse lånetypene brukes til kjøp eller refinansiering:

Fast-Rate. Renter med fast rente er faste for hele lånetiden. Lånevilkår med fast rente varierer fra 10 til 40 år, selv om 15- og 30-årsperioder er mer vanlig. I de fleste tilfeller har langsiktige lån høyere rente - for eksempel tidlig i 2018 var 30-årige apr-er nesten 1 prosentpoeng høyere enn 10-årige apr for låntakere med utmerket kreditt. De beste prisene er forbeholdt primære låntakere - de med FICO-score over 740.
Justerbar-Rate. Rentesatser med justerbar rente (ARM) forblir faste i en definert innledende periode. På slutten av denne perioden justerer de seg oppover, og endres deretter årlig eller to ganger årlig med rådende renter (med LIBOR eller en annen allment akseptert standard som målestokk). De fleste ARM-er har periodiske renter for økning i rentenivå og levetid - vanligvis 1 til 2 prosentpoeng per år og 5 til 6 prosentpoeng over lånets levetid, noe som betyr at en ARM med en begynnelsesrente på 4% bare kan øke til 5% eller 6 % i løpet av et enkelt år og 9% til 10% over hele løpetiden. Startbetingelser kan være så korte som 1 år og så lenge som 10 år. Alle andre ting som de er like, er de opprinnelige ARM-APR-ene betydelig lavere enn faste renter, selv om de alltid stiger over gjeldende fastrente-apr. Noen ARM-er er konvertible, noe som betyr at de under visse omstendigheter kan konverteres til fastrentelån.
ARM med bare interesse. Bare rentearmer er strukturert som tradisjonelle ARMer, med en viktig forskjell: I løpet av en innledende periode betaler låntakeren bare renter på lånesaldoen. Dette senker betalinger betydelig, men vanskeliggjør egenkapitaloppbygging og reduserer ikke lånets hovedstol. Etter den innledende perioden amortiserer lånet og låntaker er ansvarlig for å betale hovedstol og renter. Overgangen fra bare rente til hoved- og renteutbetalinger kan være skurrende, så låntakere må bekrefte at de har råd til fremtidige hoved- og renteutbetalinger før de sikrer bare rentearmer. ARM-er som bare er interessert, er ofte egnet for kjøpere som forventer å selge hjemmene sine på kort til mellomlang sikt, før hovedstol og renter betaler seg inn og rentene justeres oppover. Noen ARM-er (inkludert bare for rentebærende) har imidlertid forskuddsbetaling som gjelder når de betales helt ut innen en forhåndsbestemt tidsramme.

Nedbetaling

Forskuddsbetalingen er en avgjørende vurdering for kjøpere som søker kjøpslån. Refinansiere lån krever ikke forskuddsbetalinger, selv om de har betydelige lukkekostnader.

Historisk sett krevde långivere minst 20% ned på konvensjonelle lån, for eksempel $ 40.000 på et lån på $ 200.000. De siste årene har långivere blitt mindre strenge. I 2014 begynte mange å akseptere forskuddsbetalinger helt ned til 3%, for eksempel $ 6000 på et lån på $ 200.000.

Konvensjonelle lån med lav nedbetaling (forskuddsbetalinger under 10% av kjøpesummen) er kjent som konvensjonelle 97 lån. Rentene kan være høyere på slike lån, akkurat som de er høyere for låntakere med subprime-kreditt. Husk at mange långivere unngår konvensjonelle 97-lån, slik at de kan være vanskeligere å finne i ditt område, spesielt hvis du har subprime-kreditt.

Privat boliglånsforsikring (PMI)

Låntakere som legger ned mindre enn 20% på et konvensjonelt lån, må betale privat boliglånsforsikring, eller PMI. PMI-premier betales vanligvis månedlig. Avhengig av lånet til verdi (LTV), kan årlige PMI-betalinger på konvensjonelle lån legge til opptil 1% av lånets hovedstol, med høyere LTV-forhold som gir høyere PMI-betalinger.

Avslutningskostnader

Det er mange pantelånsavgifter å unngå, men de fleste konvensjonelle lån har fortsatt mange lukkekostnader. Noen av de mer vanlige varene inkluderer:

Forhåndsbetalte eiendomsskatter. Kjøpere trenger vanligvis å forskuddsbetale eiendomsskatter som påløper mellom lukkedato og neste forfallsdag for eiendomsskatt. Skattesatsene varierer mye etter jurisdiksjon, men kjøpere bør budsjettere minst noen hundre dollar for denne varen.
Forhåndsbetalt fareforsikring. Kjøpere må også forskuddsbetale premie for førsteårs huseiere, som kan variere fra mindre enn 0,25% til mer enn 1% av boligens vurderte verdi.
Eiendomsundersøkelse og takstering. Avhengig av eiendomstype og beliggenhet, kan det hende du må gjennomføre en undersøkelse. I de fleste tilfeller er det tilstrekkelig med en relativt godkjent boliglånundersøkelse til en pris på under $ 500. Du må også finansiere en taksering av utlånskontrollert eiendom, som bekrefter at du ikke betaler for mye for eiendommen og derved reduserer utlåners eksponering for økonomiske tap ved avskedigelse. Vurderinger koster vanligvis mindre enn $ 500 også.
Oversvømmelsesbestemmelser og miljøvurderinger. Selv om eiendommen ikke ser ut til å være utsatt for flom, er det nødvendig med en flombestemmelse for å bekrefte dette og bekrefte at flomforsikring ikke er nødvendig. Flombestemmelser koster vanligvis 20 til 50 dollar. I noen regioner kan det være nødvendig med andre miljøvurderinger, for eksempel brannfarevurderinger.
Hjemmeinspeksjon. En hjemmekontroll er valgfri, men anbefales på det sterkeste, da den kan avdekke potensielle feil og sikkerhetsfare før transaksjonen blir offisiell. Grundige inspeksjonskostnader nærmer seg $ 500.
Tittel Søk og forsikring. Et tittelsøk bekrefter at selgeren har rett til å selge eiendommen til deg - at ingen andre har et gyldig krav på tittelen. Tittelforsikring dekker kostnadene for å fikse eventuelle problemer oppdaget i søket, samt eventuelle problemer (inkludert krav på eiendommen) som kan oppstå i fremtiden. Tittelsøkkostnader er vanligvis bundet i tittelforsikringskostnader, og hele pakken overstiger vanligvis $ 1000 (engangs, betales ved stenging).
Innspilling og overføring. Disse avgiftene dekker kostnadene for å registrere salget hos de rette myndighetene (vanligvis en by- eller fylkesavdeling) og formalisere overføringen med instrumenter kjent som "frimerker." Innspillings- og overføringskostnader varierer vanligvis fra $ 300 til mer enn $ 700.
Opprinnelsesgebyr. Dette er en sammenfattende ordrelinje som pakker mindre lukkekostnader sammen. Kostnader som vanligvis er inkludert i opprinnelsesgebyret inkluderer budgebyrer, pengeutgifter, dokumentavgift og advokatsalær. Disse avgiftene bør tydelig legges opp i den gode troen du estimerer under avslutningsprosessen. Opprinnelsesgebyr kan variere betydelig, men 1% av kjøpesummen er vanlig.
Rabattpoeng. Dette er et valgfritt, selv om det er vanlig, middel for långivere å øke utlånsrentene over de oppgitte rentene. Diskonteringspoeng er i utgangspunktet forhåndsrenter, med hvert poeng som tilsvarer 1% av det totale lånebeløpet og senker lånets rente med så mye som 0,25%. Kjøpere med tilstrekkelig med kontanter ved stenging kan redusere sine løpende månedlige utbetalinger (og forbedre husholdningens kontantstrøm) ved å betale poeng.

FHA-pantelån: Ideell for førstegangs huskjøpere

FHA boliglån er utstedt av private långivere og garantert av Federal Housing Administration. FHA-kjøpslån er historisk designet for førstegangskjøpere med begrensede eiendeler og mindre enn perfekt kreditt, og har historisk sett vært et viktig hjelpemiddel for amerikanere med lavere inntekt som ønsker fordelene med huseier. Med ett bemerkelsesverdig unntak, må hus som er kjøpt eller refinansiert med FHA-lån, være eierboliger og brukes som låntagers primære bolig.

FHA-kjøpslån kan være fast rente (203b-pantelånet, som gjelder eneboliger med en til fire familier, er det vanligste) eller regulerbar rente (lånet § 251 gjelder eneboliger til enfamilie ). Begge konfigurasjoner tillater en rekke betingelser, med 15- og 30-årsbetingelser som de vanligste alternativene med fast rente.

FHA-refinansieringslån, som FHA-strømlinjeformere refinansieringsprodukt, gjør det mulig for FHA-utstyrte huseiere å refinansiere til en lavere pris enn konvensjonelle refinansieringslån. De er også tilgjengelige i faste renter og justerbare rater. FHA effektiviserer refinansieringslån har ikke krav til boliglånsforsikring (MIP) - en enorm økonomisk hjelp for huseiere på trange budsjetter.

Forskjeller mellom FHA og konvensjonelle lån

FHA-lån og konvensjonelle lån er forskjellige på noen viktige måter:

Maksimale lånegrenser. I de fleste markeder er det maksimalt tillatte kjøpslånet for FHA 115% av den median lokale salgsprisen (vanligvis beregnet på fylkesnivå). I det kontinentale USA er det laveste maksimumet $ 271 050 (i lavprismarkeder), og det høyeste maksimumet er $ 625 000 (i høykostmarkeder). I Alaska, Hawaii og utenlandske protektorater som Guam, er maksimum 938.250 dollar. Disse grensene kan endres med gjeldende boligpriser. For omvendt pantelån (eller HECMs, et populært FHA-produkt), er den maksimale tillatte lånegrensen $ 625 000 overalt i det kontinentale USA og $ 938 250 i ikke-kontinentale jurisdiksjoner. Bruk HUDs FHA lånekalkulator for å finne de lokale grensene.
DTI og boligforhold. FHA-lån tillater høyere DTI-forhold - pålitelig opptil 43%, og noen ganger høyere. Boligforholdet, eller forholdet mellom boutgifter og låntakerinntekt, kan også være høyere enn den konvensjonelle lånestandarden på 28% - opptil 31%, i de fleste tilfeller.
Nedbetaling. For låntakere med FICO-score på 580 eller bedre, kan FHA-nedbetalingsbeløp være så lave som 3,5% av kjøpesummen, for eksempel $ 7 000 på et hus på $ 200 000. Det er betydelig mindre enn det historiske kravet om 20% forskuddsbetaling på konvensjonelle lån, for eksempel $ 40.000 på et hus på $ 200.000. Det er også mindre enn 10% forskuddsbetaling mellom konvensjonelle og konvensjonelle 97 lån, for eksempel $ 20.000 på et hus på $ 200.000.
Pantforsikring. Pantforsikring er mye dyrere på FHA-kjøpslån og de fleste FHA-refinansieringslån (unntatt strømlinjeformede refinansieringslån). Ved lov pålegges låntakere et fast gebyr på 1,75% av lånebeløpet ved stenging, uavhengig av lånetype, løpetid eller rente. Denne avgiften er vanligvis pakket inn i lånet, noe som øker hovedstolen, selv om det også kan betales ut av lommen. Fremover må låntakere som begynner på 90% LTV eller høyere (10% eller lavere) betale løpende forsikringspremier til hele lånet er nedbetalt - så høyt som 1,05% av lånebeløpet hvert år, avhengig av lånets løpetid og finansiert beløp. Låntakere som begynner på mindre enn 90% LTV, må betale løpende forsikringspremie i minst 11 år. Derimot er ikke konvensjonelle utlånsmottakere som begynner på 80% LTV eller mindre, ikke nødvendig å ha pantforsikring i det hele tatt. Den eneste måten for de fleste FHA-låntakere å kansellere boliglånsforsikringen sin er gjennom FHA effektivisere refinansieringsprogrammet.
Renter. Alt annet er FHA-kjøps- og refinansieringslån nesten alltid med lavere rente enn sammenlignbare konvensjonelle lån. Imidlertid kan rentebesparelser oppveies av høyere premieforsikringspremier.
Kredittkrav. FHA-lån har løsere krav til garanti enn konvensjonelle lån. Du kan få et kjøpslån på 3,5% nedover FHA med en FICO-score på 580 eller bedre, og et FHA-lån på 10% med en FICO-score på 500 eller bedre.
Selgerbetalte lukkekostnader. FHA-lån tillater selgere å betale opptil 6% av kjøpesummen for å stenge, for eksempel $ 12.000 på et hus på $ 200.000. Det er en potensiell stor fordel i kjøperens markeder. Konvensjonelle lån inkluderer selgerbetalte lukkekostnader til 3% av kjøpesummen, for eksempel $ 6000 på et hus på $ 200.000.
Antagelse. FHA-lån er antatt, noe som betyr at de kan overføres fra selger til kjøper med minimale endringer i priser og betingelser. Selv om forutsetningene er underlagt FHA-godkjenning og långiverforsikring, samt kjøperens evne til å dekke forskjellen (enten i kontanter eller gjennom et annet pantelån) mellom den gjenværende lånesaldoen og hjemets vurderte pris, er de enorme tid- og stress -sparere for motiverte selgere. Konvensjonelle lån er vanligvis ikke forutsatt.

Typer FHA-lån

I tillegg til 203b og § 251 lån til en- til firfamiliehus, har FHA-lån flere andre former:

Selvbetjent lån. Kjent som seksjon 234c-lån, deler FHA-forsikrede borettslagslån mye til felles med 30-årige FHA-forsikrede lån til eneboliger. Imidlertid er 30-årig fast det eneste finansieringsalternativet med FHA for kjøp av borettslag. For å kvalifisere seg, må et § 234c-lån brukes til kjøp av en individuell sameie innenfor en utbygging med minst fem enheter. Krav til eierskap er løsere for § 234c-lån, men programmet krever at minst 80% av FHA-forsikrede lån i en gitt utvikling blir gitt til eierboere.
Sikker refinansieringslån. FHA sikre refinansieringslån konverterer konvensjonelle pantelån, inkludert lån som har falt i kriminell retning på grunn av rentejusteringer på konvensjonelle ARM-er, til FHA-støttede fastrentelån. Hvis du velger å refinansiere utbetalingen, er den øvre lånegrensen 85% LTV. For refinansiering uten kontanter er den øvre grensen 97,75% LTV.
FHA Streamline Refinance. FHA strømlinjeformede refinansieringslån er designet for å refinansiere eksisterende FHA-lån uten hjemmevurdering og relativt lave avslutningskostnader (vanligvis mindre enn 4% av hovedstolen). Programmets krav er ganske lempede på papiret - for eksempel kan du teknisk refinansiere et dypt under vann, og det er ingen formelle inntekter eller sysselsetterskler. Imidlertid krever de fleste långivere anstendig kreditt (FICO på 620 eller bedre) og verifisering av sysselsettingen. Lån kan heller ikke være alvorlig kriminell. For å kvalifisere deg, må det nye lånet slippe den månedlige betalingen med minst 5% (for eksempel fra $ 1000 til $ 950). Noen långivere tilbyr muligheten til å pakke inn lukkekostnader i lånets hovedstol, noe som resulterer i et "nullkostnad" lån, selv om dette resulterer i en høyere månedlig betaling i løpet av lånets levetid.
Boliglån til konvertering av boligkapital (HECM eller omvendt pantelån). HECM-lån, også kjent som omvendt pantelån, hjelper eldreboere (de som er 62 år eller eldre) til å utnytte egenkapitalen uten å selge sine hjem og flytte ut. Uvanlig for et boliglånsprodukt krever HECM ikke månedlige utbetalinger. I stedet er de ideelle kilder til skattefrie kontanter for låntakere med faste inntekter og begrensede eiendeler. På grunn av deres betydelige juridiske og økonomiske konsekvenser er det imidlertid best å ikke ta ut en HECM før du konsulterer en advokat eller økonomisk rådgiver.
Gradert utbetalingslån. Oppgraderte betalingslån, eller § 245-lån, har opprinnelig veldig lave månedlige utbetalinger. I løpet av de første 5 til 10 årene av lånets levetid øker disse utbetalingene gradvis med priser mellom 2% og 7,5% årlig. På slutten av opptrappingsperioden platåer de og forblir konstant resten av begrepet. Graderte utbetalingslån er ideelle for låntakere som forventer at inntektene vil øke betydelig over tid.
Økende egenkapital lån. Kjent som § 245a-lån, er voksende aksjelån i utgangspunktet mer allsidige og økonomisk tilgivende versjoner av graderte betalingslån. De er gyldige for de fleste typer boliger, inkludert co-op-enheter og eksisterende hjem planlagt for renovering eller rehabilitering. Den årlige betalingsøkningen er mer gradvis enn den graderte betalingsalternativet - årlige økninger er på 5%. Vilkårene er også kortere - 22 år er maks.

Fordeler med FHA-lån kontra konvensjonelle lån

Her er en oversikt over de viktigste fordelene med FHA-lån i forhold til konvensjonelle lån:

Krav til løsere garanti (kredittscore)
Lavere nedbetalingskrav (helt ned til 3,5% for låntakere med FICO på 580 eller bedre)
Antagbarhet (kan overføres fra selger til kjøper med minimal friksjon)
Høyere selgerbetalt avslutningskostnad
Lavere renter
Krav til løsere DTI og boligforhold

Ulemper ved FHA-lån kontra konvensjonelle lån

Og de avgjørende ulempene ved FHA-lån kontra konvensjonelle lån:

Forhåndsbetalt pantelånsforsikring som kreves ved lov om kjøpslån og ikke-effektiviserte refinansieringslån (1,75% av lånets størrelse)
Høyere pågående premieforsikringspremier (opptil 1,05% av lånets størrelse årlig)
Kan ikke avbryte boliglånsforsikring bortsett fra gjennom effektivisering av refinansiering
Lavere garanterte lånegrenser i lavkostmarkeder (ufordelaktige for avanserte kjøpere i disse områdene)
Hjemmene må være eierboliger, primærboliger

VA-pantelån: Flott for militære familier

Autorisert av Servicemembers Readjustment Act fra 1944 (SRA), hjelper VA-boliglånsprogrammet nåværende og tidligere tjenestemenn med å realisere drømmen om huseier. Som FHA-lån, er de fleste VA-lån gitt av private långivere og støttet av Department of Veterans 'Affairs - de er ikke direkte lån som stammer fra av VA. I likhet med FHA-lån, kan VA-lån bare brukes til eierboliger som kvalifiserer som låntakernes primære bolig.

VA-lån kan finansiere innkjøp og refinansieringsinnsats. Som FHA og konvensjonelle lån, er de tilgjengelige i en rekke konfigurasjoner, inkludert 15- og 30-års fastrente og forskjellige betingelser med justerbar rente. Rentene er vanligvis sammenlignbare med konvensjonelle lån og høyere enn FHA-lån.

Kvalifikasjonskrav

VA-kvalifiseringskrav varierer noe etter filial, dato og varighet på tjenesten.

Som hovedregel er tjenestemenn med aktiv tjeneste kvalifisert etter å ha tjenestegjort etter 180 dager på rad, og noen ganger så få som 90 påfølgende arbeidsdager. Veteraner, inkludert reservister og medlemmer av nasjonalgarden, er kvalifisert etter 90 til 180 påfølgende arbeidsdager på ethvert tidspunkt i løpet av karrieren. Reservister og personell fra Nasjonalgarden som ikke ser aktiv plikt, er kvalifisert etter seks år på rad. Uherdige utslipp diskvalifiserer.

Sjekk VAs kvalifikasjonstabell for mer informasjon om kvalifisering og detaljer om å søke om et kvalifikasjonsbevis (CoE).

Forskjeller mellom VA og konvensjonelle lån

I tillegg til kravene til kvalifisering av tjenester, varierer VA-lån og konvensjonelle lån på noen grunnleggende måter:

Finansieringsgebyr. Den største og mest kostbare forskjellen mellom VA-lån og konvensjonelle lån er VA-finansieringsavgiften. VA-finansieringsavgiften er en unik kostnad som ikke gjelder konvensjonelle lån eller FHA-lån. Det varierer betydelig etter servicegren, lånetype og forskuddsbetaling, men favoriserer generelt førstegangshjemekjøpere eller refinansiere med tidligere erfaring fra aktiv tjeneste og 90% LTV-forhold. Ved kjøp og utbetalte refinansieringslån varierer finansieringsgebyrene fra 1,25% til 3,3% av lånets hovedstol, for eksempel $ 2500 til $ 6,600 på et lån på $ 200 000. På refinansieringslån uten kontanter kan de være så lave som 0,50% av lånets hovedstol.
Maksimal lånestørrelse. VA-lån er garantert opptil 424 100 dollar i de fleste markeder, selv om det taket kan endres med markedsforholdene. Hvis långiveren godkjenner deg for et større lån, er du fritt til å ta det, men VA vil ikke påta seg det overskytende ansvaret. I markeder med høyere kostnad kan VA garantere større lån.
Nedbetaling. En av de største fordelene med et VA-lån er mangelen på krav om forskuddsbetaling på mindre lån. Hvis du kvalifiserer for et VA-lån, kan du potensielt finansiere hele kjøpesummen for huset ditt. Imidlertid har fordelen uten forskuddsbetaling en viktig praktisk begrensning: Den er vanligvis begrenset til fire ganger standard VA-rettighet på $ 36.000 per kjøper, eller $ 144.000. Større lån krever forskuddsbetalinger, men ikke nødvendigvis 10% -pluss forskuddsbetalinger som vanlige långivere krever.
Pantforsikring. VA-lån krever ikke boliglånsforsikring, selv når LTV er større enn 80%.
Kredittkrav. VA-låneprogrammets garantistandarder er ikke så løse som FHA-programmets. De fleste långivere krever en minimum FICO-score på 620 for å kvalifisere seg, selv om unntak kan gjøres fra sak til sak (for eksempel låntakere med høy inntekt).
Avslutningskostnader. Etter lovgivning har ikke långivere mulighet til å vurdere visse typer lukkekostnader på VA-lån. Disse inkluderer advokatsalær, escrow-gebyrer, forsikringsgebyr og dokumentbehandlingsgebyr. I stedet for disse spesifiserte kostnadene, kan långivere vurdere opprinnelsesgebyr opp til 1% av lånebeløpet.
Antagelse. I likhet med FHA-lån, kan VA-lån antas med VA-godkjenning og kjøperkvalifisering.

Typer VA-lån

VA-lån finnes i flere forskjellige former:

Kjøp lån. VA-kjøpslån krever ingen penger ned - med andre ord, den tillatte LTV varierer så høyt som 100%. Med noen begrensninger kan de brukes til eksisterende eneboliger, innebygde hus (nybygg), borettslagsenheter, produserte boliger og tomter, og kjøp og oppussingsprosjekter (i likhet med et FHA 203k rehabiliteringslån).
Lån til refinansiering av kontanter. I likhet med konvensjonelle og FHA refinansieringslån, erstatter VA-refinansieringslån det opprinnelige lånet og gir låntakeren et engangsbeløp som de kan bruke som de vil. Dette engangsbeløpet kan være så stort som 100% av låntakers egenkapital i hjemmet - for eksempel hvis låntaker skylder $ 100 000 på et hus til en verdi av $ 200 000, kan de ta opp til $ 100 000 i kontanter. Ubetalte refinansieringslån har vanligvis lavere rente enn lånene de erstatter. Det originale (refinansierte) lånet trenger ikke nødvendigvis være et VA-lån.
Refinansieringslån til rentenedsettelse (IRRRL). Også kjent som VA Streamline Refinance Loan (eller ganske enkelt strømlinjeformere refinansiering), IRRRL er spesielt designet for å refinansiere eksisterende VA-kjøpslån uten en annen VA-lånesøknad. Det er ikke noe utbetalingsalternativ, spar for en $ 6000 utskjæring for energieffektive boligforbedringsprosjekter.
Native American Direct Loan Program (NADL). NADL-lån er designet spesielt for tjenestemedlemmer og veteraner av indianerisk opprinnelse, direkte av VA. De er alltid konfigurert som 30-års lån med fast rente. I henhold til VA kan NADL bare brukes til å "finansiere kjøp, bygging eller forbedring av boliger på Federal Trust Land (reservasjonsland), eller til å refinansiere en tidligere NADL for å redusere renten."

VA foretar også to forskjellige typer tilrettelagte boligtilskudd, som er ikke-lån til veteraner med alvorlig, permanent tjenestetilknyttet funksjonshemning. Disse tilskuddene er designet for å finansiere bygging, kjøp eller ettermontering av funksjonshemmede tilrettelagte boliger for funksjonshemmede veteraner og deres familier. De trenger ikke å få tilbakebetalt.

Fordeler med VA-lån kontra konvensjonelle lån

Her er en kort oversikt over de viktigste fordelene ved VA-lån kontra konvensjonelle pantelån:

Det kreves ingen forskuddsbetalinger på spesielle lån
Ingen pantforsikring nødvendig
Assumability
Høye refinansieringslångrenser (utbetale opp til 100% av egenkapitalen i hjemmet)
Lave kostnader ved å effektivisere refinansieringslån
Begrensninger i lukking av kostnadstyper og verdier

Ulemper ved VA-lån kontra konvensjonelle lån

Og deres viktigste ulemper:

VA-finansieringsgebyr på forhånd
Begrenset til tjenestemedarbeidere, veteraner og deres familier
Lånestørrelsesgrenser som kan være til ulempe for kjøpere i høykostnadsmarkeder
Hjemmene må være eierboliger, primærboliger

Endelig ord

Hvis du bor i et folketelling-definert storbyområde, er sjansen stor for at du vil kvalifisere deg for et konvensjonelt, VA- eller FHA-lån. Imidlertid, hvis du er delvis til store områder, kan det beste alternativet for ditt boliglån være det vi bare har nevnt her i forbifarten: USDA-lånet.

Støttet av U.S. Department of Agriculture, er USDA-lån designet spesielt for førstegangskjøpere som ønsker å bosette seg utenfor folketelling-definerte storbyområder, der de aller fleste amerikanere bor. For de som kvalifiserer seg, er USDA låneprogrammet utrolig sjenerøst - det tilbyr 100% finansiering (ingen penger ned), ultra-lave renter og nedsatte PMI. Før du søker om et konvensjonelt lån eller et av de mer vanlige ikke-konvensjonelle alternativene, gjør deg selv (og lommeboken) en tjeneste og se på dette unnvikende, potensielt lukrative eiendomsfinansieringsproduktet.

Hvis du vil forbedre sjansene dine for å bli godkjent for et pantelån, kan du se denne artikkelen: 6 tips for å bli godkjent for et boliglån.

Hvilket av de forskjellige pantelånene - FHA, VA eller konvensjonell - passer for deg?