Hvordan du kan stoppe og unngå utelukkelse hjemme hos deg

Huseiere kan havne i denne situasjonen av mange forskjellige grunner. Noen mister jobben og kan ikke lenger få endene til å møtes. For andre etterlater en helsekrise dem med store medisinske regninger som spiser opp tilgjengelige midler. Og noen gjør ganske enkelt feilen med å kjøpe mer hus enn de har råd, slik at selv en liten endring i økonomien deres er nok til å sette utbetalingene utenfor rekkevidde..

Uansett hvorfor det skjer, er utelukkelse en fryktelig opplevelse. Å miste hjemmet ditt er alltid skummelt og deprimerende, men når du mister det fordi du ikke kunne oppfylle betalingene, kan du føle at det er din skyld. Dette hoper følelser av skam og skyld på toppen av all din annen stress. Og for å gjøre vondt verre, gjør en avskedigelse alvorlig kredittpoengsum, noe som gjør det mye vanskeligere for deg å kjøpe et annet hjem i fremtiden.

Hvis du står overfor dette problemet, er det fornuftig å gjøre alt du kan for å unngå det. Det er flere måter for kontantbelagte huseiere å forhindre en avskedigelse - eller i det minste beskytte seg mot noen av avskedigelsens verste effekter.

Å skaffe ekstra penger

Hvis du ikke har falt bak på pantebetalingene dine med mer enn en måned eller to, har du fremdeles en sjanse til å komme tilbake på sporet. Hvis du klarer å skaffe nok ekstra penger, kan du gjøre opp tapte betalinger og redde hjemmet ditt fra tvangsauksjon.

Her er noen måter å skaffe penger i en fei.

Slash dine utgifter

Begynn med å kutte ut alt ekstra i budsjettet, hvis du ikke allerede har gjort det. Avbryt kabel-TV, skaler deg tilbake til en billigere mobiltelefonplan, slipp medlemskap i treningsstudioet, slutter å drikke flaskevann og slutte å gå ut å spise, selv om det bare er for kaffe om morgenen.

Hvis det ikke er nok til å lukke gapet i budsjettet, er det på tide å gå videre til mer ekstreme strategier. Se etter måter du kan kutte dagligvareregninger på, finne rimelig helsevesen og muligens til og med gi fra deg bilen. Å stramme beltet så mye er smertefullt, men det er bedre enn å miste hjemmet.

Bruk hjelpeprogrammer

Hvis du kvalifiserer for noen form for statsstøtte - for eksempel Medicaid, SNAP (matstempler) eller varmehjelp - ta det. De ekstra pengene det frigjør i budsjettet ditt, kan gjøre at du kan følge med på pantelånet. Benefit Finder på Benefits.gov kan hjelpe deg med å finne og søke om programmer i staten din.

Selg ting

Søk i huset ditt etter alt du kan selge for å skaffe penger. Varer av høy verdi inkluderer smykker, elektronikk, samleobjekter, verktøy, musikkinstrumenter og til og med noen møbler eller en annen bil hvis du kan klare deg uten dem. Du kan selge eiendelene dine på eBay, legge dem ut på Craigslist eller ta dem med til en bonde.

Øk inntekten

Se etter måter å tjene litt ekstra inntekter for å få endene til å møtes. Se om sjefen din er villig til å gi deg noen ekstra skift eller overtid på jobben. Hvis det ikke fungerer, kan du se på å skaffe deg en ny jobb eller en spillejobb som å kjøre for Uber. Å leie ut et ekstra rom i hjemmet ditt, hvis du har et, er en annen måte å få inn litt ekstra penger på.

Trykk på Pensjonsfondet ditt

Hvis du har penger avsatt i et pensjonskasse, kan du vurdere å ta en tidlig uttak. Hvis du har en Roth IRA, kan du ta ut penger fra det uten å måtte betale ekstra skatter eller straffer. Å gjøre dette vil fortsatt sette deg igjen i pensjonssparingen, men du kan bekymre deg for å fange opp senere, når finanskrisen har passert.

Hvis du har en tradisjonell IRA eller 401 000, må du betale skatt og straff for eventuelle tidlige uttak, men kostnadene kan være verdt det å redde hjemmet ditt.

refinansiering

Noen mennesker havner i trøbbel på grunn av justerbar rente som har en lav, håndterbar betaling de første årene, for så å hoppe plutselig opp til et nivå som er utenfor rekkevidde. Noen av de verste lovbryterne er lån med bare interesse, som blir mye dyrere når du må begynne å betale hovedstol så vel som renter. Andre mennesker har fastlån med fast rente, men renten er veldig høy - kanskje fordi de hadde dårlig kreditt, eller kanskje fordi rentene nettopp var høye den gangen.

Hvis du er i noen av disse situasjonene, kan refinansiering av pantelånet ditt være nok til å få den månedlige betalingen ned til et nivå du kan håndtere. Dette kan være et alternativ selv om du er opp ned på lånet. Vanligvis vil ikke bankene refinansiere et pantelån med mindre du har en god andel egenkapital, men hvis alternativet utelukker lånet, kan banken tjene mer penger ved å la deg refinansiere enn ved å gå gjennom avskedigelsesprosessen..

Refinansiering kontra avskedigelse

Å refinansiere boliglånet ditt, hvis du kan, er vanligvis det beste alternativet til avskedigelse. Det gir flere fordeler:

Minst innvirkning på kreditt. Å søke om et nytt lån dypper alltid kredittpoengsummen litt, men fallet er bare midlertidig. Sammenlignet med andre alternativer - for eksempel et kort salg, endring i lån eller gjerning i stedet for avskedigelse - bør en refinansiering gjøre minst mulig skade på kredittvurderingen på lang sikt.
Et mer overkommelig lån. Refinansiering av hjemmet ditt erstatter et uoverkommelig lån med et rimelig lån. Du har månedlige utbetalinger som passer mer komfortabelt i budsjettet, i stedet for å strekke det til det ytterste eller lenger.
Du beholder hjemmet ditt. Det viktigste er at refinansiering lar deg beholde hjemmet. Du må gå gjennom noen problemer med å fylle ut papirene, men det er mye mindre problemer enn å flytte til et nytt hjem.

Måter å refinansiere

Hvis du har bygd opp rikelig med egenkapital i hjemmet ditt, bør banken gjerne refinansiere pantelånet ditt for deg. Selv om du ikke kan få en lavere rente, bør du kunne senke månedlige utbetalinger ved å forlenge lånetiden.

For eksempel, hvis du hadde et lån på $ 200 000 og du allerede har betalt $ 50 000, kan du ta opp et nytt 30-årig lån for $ 150 000. Det vil ta lengre tid å få huset ditt betalt på denne måten, men det er bedre enn å miste huset ditt helt.

Hvis du ikke har mye egenkapital, er det en sjanse for at du fortsatt kan refinansiere med hjelp av noen spesielle programmer. Disse inkluderer:

HARPE. Home Affordable Refinance Program (HARP) hjelper huseiere som har mistet verdien av å refinansiere pantelånene sine, selv om de nå er opp ned. Dette programmet er bare tilgjengelig for pantelån som ble opprettet gjennom mai 2009 av de regjeringssponserte programmene Fannie Mae eller Freddie Mac. HARP-nettstedet kan fortelle deg om du kvalifiserer deg og hjelper deg å søke. HARP skal utløpe ved utgangen av 2018, så du må handle raskt for å bruke dette programmet.
FHA-programmer. Hvis pantelånet ditt er støttet av Federal Housing Authority (FHA), kan du dra nytte av noen spesielle FHA-programmer for refinansiering. En enkel refinansiering av FHA er et godt alternativ for å få lavest mulig rente og holde lave kostnader lave, mens en FHA Streamline Refinance hjelper deg med å refinansiere raskt og unngå papirarbeid.
IRRRL. Huseiere med et pantelån finansiert av Department of Veterans Affairs, eller VA, kan kvalifisere for et rentenedsettelsesrefinansieringslån (IRRRL). Noen ganger referert til som et VA Streamline eller VA-to-VA-lån, hjelper dette lånet deg med å refinansiere til en lavere rente. Enhver utlåner kan tilby denne typen lån, men det er ikke nødvendig med noen utlåner, så du må kanskje shoppe rundt for å finne en bank som vil gi dette lånet til deg.

Lånetrening

Hvis du ikke kan refinansiere boliglånet ditt, kan du prøve å få långiveren til å gå med på en "pantetrening." Dette høres ut som en treningsplan for huset ditt, men det er faktisk en plan som hjelper deg å "trene" en måte å gjøre pantelånet mer håndterbart. Det er flere typer panteløft, inkludert lånemodifikasjoner, tålmodighetsplaner og tilbakebetalingsplaner.

Lånemodifisering

Med en lånemodifisering samtykker långiveren din til å endre vilkårene for pantelånet ditt for å gjøre betalingene mer overkommelige. For eksempel kan utlåner redusere renten, endre lånet fra justerbar rente til fast rente eller forlenge lånets løpetid. En fordel med lånemodifiseringer er at å søke om en midlertidig stopper avskedigelsesprosessen, og gir deg mer tid til å redde hjemmet ditt.

For å være kvalifisert for en lånemodifisering, må du vise at du har hatt økonomiske vanskeligheter og ikke lenger kan oppfylle gjeldende lånebetalinger. For å bevise dette, må du oppgi dokumenter som lønnsjekk, selvangivelse og kontoutskrifter. Du må også gå gjennom en prøveperiode for å vise at du har råd til å foreta de nye, lavere betalingene.

Det er mange forskjellige lånemodifiseringsprogrammer. The Hardest Hit Fund (HHF), som gir boliglånsmodifiseringer og annen hjelp til krevende huseiere, er tilgjengelig i 18 stater og District of Columbia gjennom slutten av 2020. Det er spesielle lånemodifiseringsprogrammer tilgjengelig for lån fra VA og FHA, som samt programmer som drives av banker.

For å søke om en modifikasjon av lån, ta kontakt med utlåners avdeling for tapsbegrensning (også kjent som en avdeling for hjemmeoppbevaring). Du skal kunne finne kontaktinformasjon for denne avdelingen på den månedlige pantekontoen eller på långiverens nettsted. Nettstedet Making Home Affordable (MHA) har mer informasjon om hva du trenger å bruke.

Toleranse

I noen tilfeller er finanskrisen som setter pantebetalingen utenfor rekkevidde bare midlertidig. For eksempel har du kanskje mistet jobben din, men du vet at du starter en ny om noen måneder. Eller kanskje har du helseproblemer som har forlatt deg midlertidig ute av stand til å jobbe.

I en situasjon som denne kan en tålmodig avtale hjelpe deg til du kommer deg igjen. I henhold til disse planene godtar pantelåner å redusere, eller til og med innstille, pantebetalingen din i et bestemt tidsrom. De lover også å ikke utelukke eiendommen i denne perioden. I bytte, samtykker du i å fortsette å betale pantelånet fullt ut når perioden er oppe, samt betale ekstra for å hente inn de tapte utbetalingene.

Prosessen for å søke lånetåvær starter på samme måte som å få et lån modifisering: ta kontakt med långiveren og be dem om å hjelpe deg med å lage en plan. Bare husk at tålmodighet bare er en midlertidig løsning. Det hjelper ikke at du blir i et hjem du ikke har råd.

Tilbakebetalingsplan

Kanskje risikerer du avskedigelse fordi du gikk glipp av flere pantebetalinger under en kortvarig krise, men du er nå tilbake på beina og møter betalingene igjen. I dette tilfellet tilbyr en tilbakebetalingsplan deg en måte å bli fanget opp og unngå avskedigelse.

I en nedbetalingsplan legger långiveren opp alle betalingene du har gått glipp av, og deler deretter totalen i små biter som legges til den vanlige pantebetalingen over en fast periode. For eksempel, hvis du står bak $ 3000, kan du legge til en ekstra $ 500 til hver pantebetaling i løpet av de neste seks månedene. Lengden på tilbakebetalingstiden varierer, men tre til seks måneder er typisk.

Kort salg

Hvis du bare ikke har råd til hjemmet ditt lenger, kan det beste alternativet være å selge det. Problemet er at hvis boligprisene har falt, kan beløpet ditt hjem hente på markedet være mindre enn det beløpet du skylder på pantelånet ditt, slik at du fortsatt er i rødt. I et tilfelle som dette kan et kort salg - å selge hjemmet ditt for mindre enn det beløpet du har igjen på pantelånet - være løsningen. Hvis långiveren godtar det, kan du selge huset ditt, gå bort og begynne på nytt.

Anta for eksempel at du for øyeblikket skylder $ 100 000 på pantelånet ditt. For å betale ned dette beløpet og også dekke stengekostnadene ved salget, må du liste huset for $ 105.000. Imidlertid er boligmarkedet i ditt område så kaldt at du ikke får noen tilbud til denne prisen.

Med et kort salg, kan du slippe den forespurte prisen for huset til $ 95 000. Med $ 5000 for lukkekostnader, overlater det bare $ 90 000 til å betale ned det gamle pantelånet ditt. Utlåner samtykker imidlertid i å akseptere dette mindre beløpet som full betaling for lånet ditt i stedet for å gå gjennom den dyre, tidkrevende prosessen med å utelukke hjemmet. Noen långivere krever faktisk at du prøver et kort salg før de vil vurdere andre alternativer til avskærmning, for eksempel et lån modifisering.

Short Sale vs. Foreclosure

Et kort salg har flere fordeler fremfor en avskedigelse, men det har noen ulemper også. Slik sammenligner det:

Mindre vent til å kjøpe et nytt hjem. Hvis huset ditt går gjennom avskedigelse, må du vente fem til syv år før en bank vil gi deg et pant igjen. Denne ventetiden kan bli redusert til tre år hvis du kan vise at avskedigelsen skyldtes omstendigheter utenfor din kontroll. Etter et kort salg kunne du imidlertid kvalifisere deg til et boliglån igjen på så lite som to år.
Kontroll av salget. Med et kort salg styrer du prosessen med å selge huset ditt. Du kan bestemme hvor mye du vil be om det, så vet du hvem den endelige kjøperen er. I en avskedigelse griper banken ganske enkelt hjemmet ditt, og du har ingen måte å vite hva som vil skje med det.
Mindre sosial stigma. For mange huseiere er et kortsalg mye mindre pinlig enn en tvangsauksjon. For naboene ser det ut som alle andre boligsalg; bare banken vet at du får mindre for eiendommen enn du skylder.
Fortsettende betalinger. Mens du selger huset ditt, er du fremdeles på kroken for å fortsette å gjøre pantebetalinger til salget er fullført. Hvis huset ditt er avskåret, kan du derimot slutte å betale og fortsette å bo i huset til banken sparker deg ut.
Samme effekt på kredittscore. Et kort salg og en avskedigelse skader begge kredittverdiene dine med omtrent det samme beløpet. Begge alternativene kan føre til at kredittpoengene dine faller med 105 til 160 poeng. Begge deler etterlater et negativt merke som vil ligge på kredittrapporten din i opptil syv år, men poengsummen din kan begynne å komme seg etter de to første årene eller så.

Slik gjør du et kortsalg

For å få godkjenning for et kort salg, kan du kontakte bankens avdeling for tapsbegrensning, akkurat som for en boliglånsmodifisering. Du må fylle ut en søknad og sikkerhetskopiere den med mange dokumenter som viser alle detaljene i økonomien din. Banken vil bruke denne informasjonen for å finne ut om det å ta short-salget virkelig er det eneste alternativet til å utelukke.

De fleste banker krever også at du har et tilbud fra en kjøper før de godtar et kort salg. Så du må føre opp huset til lavere pris, få tilbudet, ta det til banken, og deretter vente med å høre om kortsalget er godkjent før du bestemmer deg for om du vil akseptere tilbudet. Alt dette frem og tilbake mellom selger, kjøper og utlåner gjør kortsalg til en veldig komplisert prosess som kan ta opp til et helt år.

Det er viktig å sørge for at hvis långiveren godkjenner salget, samtykker den i å ikke saksøke deg for det ekstra beløpet du fremdeles ikke har betalt på pantelånet. Noen ganger samtykker långiveren til å frigjøre pantelånet, eller lovlig hold, på eiendommen slik at du kan selge den, men den er ikke enig i å akseptere inntektene som full betaling av lånet ditt. I stedet kan den søke en "mangelfull dom" mot deg for å samle inn ekstra penger på slike måter som å pynte lønningene dine.

I noen få stater - nemlig Arizona, California, Nevada og Oregon - er mangelfull dom etter et kort salg ulovlig. Med mindre du bor i en av de fire delstatene, må du få en skriftlig avtale fra långiveren din om at de ikke vil søke en. Ellers kan du selge huset for mindre enn det er verdt og fremdeles være i hullet.

Dåd i Lieu av utelukkelse

Hvis alt annet mislykkes, er det fremdeles en siste ting du kan gjøre for å unngå den lange, smertefulle prosessen med utestenging. Det kalles en gjerning i stedet for avskedigelse, og det er en transaksjon der du i utgangspunktet overlater hjemmet til pantelån. I utveksling samtykker långiveren å løslate deg fra gjelden din, selv om det var mer enn det hjemmet nå er verdt.

Dåd i Lieu mot utelukkelse

En gjerning i stedet er faktisk fremdeles en tvangsauksjon, men den er en raskere og enklere. Så snart du overleverer huset ditt, blir gjelden kansellert umiddelbart. Du unngår også veldig offentlig flauhet ved å gå gjennom tvangsinngrep.

En gjerning i stedet vil sannsynligvis skade din kredittscore like mye som en vanlig tvangsauksjon. Imidlertid trenger du ikke å vente så lenge før du kan kjøpe et hus igjen. Å velge en gjerning i stedet kan redusere ventetiden fra minimum fem år til fire - eller til og med to, hvis du kan vise formildende omstendigheter.

Hvordan få en gjerning i stedet for utelukkelse

Handlingen i stedet starter med å kontakte bankens avdeling for tapsbegrensning. Du må fylle ut samme type papirer som du ville gjort for et lån endring eller et kort salg, som viser at du har hatt en økonomisk vanskeligheter og ikke lenger kan oppfylle betalingene dine.

Akkurat som deg ser banken din sannsynligvis på en gjerning i stedet som en siste utvei. Det er mindre kostbart og tidkrevende for det enn en tvangsauksjon, men det er ikke så bra som å refinansiere eller til og med et kort salg. Noen banker vil kreve at du prøver å selge eiendommen før de godtar en gjerning i stedet, og de vil be om papirer for å bevise at du har markedsført den..

Hvis banken din samtykker til en gjerning i stedet, må du signere to dokumenter. De første overleverer hjemmet til långiveren, og det andre, kalt en estoppel-erklæring, forklarer om banken godtar gjerning som full betaling for pantegjelden din. I de fleste tilfeller vil banken frigjøre deg fra gjelden din etter en gjerning, men i sjeldne tilfeller kan det forbeholde seg retten til å begjære en mangelfull dom mot deg. For å unngå dette problemet, må du forsikre deg om at før du signerer papirene at det spesifikt står at gjerningen din i stedet gjør opp gjeldene dine.

Hva fungerer ikke: Avskaffelse av svindel

Du lurer kanskje på hvorfor denne artikkelen ikke har nevnt noen av "avskedigelseshjelp" -tjenestene som annonserer gjennom lokale aviser, løpesedler og online annonser. Disse tjenestene påstår at de, i bytte mot et gebyr, kan redde hjemmet ditt fra avskedigelse. De kan tilby:

Forhandle med långiveren for å refinansiere lånet ditt
Ta over lånet ditt slik at du betaler pantelånet til dem, ikke til banken
Utfør en rettsmedisinsk lånrevisjon for å se om långiveren din bryter noen lover
Hjelper deg med å finne hjelpeprogrammer for nødlidende huseiere
Hjelp deg å inngi konkurs

Dessverre er disse såkalte tjenestene virkelig økonomiske svindel som bytter utsatte mennesker som er desperate etter å redde hjemmene sine. I beste fall vil de bare koble deg til ekte programmer, som HARP, som du kan bruke gratis. I verste fall stjeler de pantelånene som bør gå til banken, og graver deg enda dypere ned i gjeld.

Generelt kan du trygt anta at ethvert program som tilbyr å hjelpe deg med å unngå utestengelse mot et gebyr - i motsetning til virkelige programmer fra myndighetene, som er gratis - er en svindel.

Endelig ord

Noen ganger er det ingen måte å redde hjemmet ditt fra avskedigelse eller et av alternativene som et kort salg. Den gode nyheten er at det er mulig å gjenoppbygge kreditten din etterpå, slik at du en dag kan eie et hjem igjen. Fokuser på å betale alle regningene dine raskt og betale ned all annen gjeld du har, for eksempel kredittkortsaldo. Etter omtrent to år, bør du se kredittpoengene begynne å komme seg.

Når du endelig er klar til å kjøpe et hus igjen, kan du lære av din feil slik at du ikke ender opp med et annet pantelån du ikke har råd til. Før du byr på et hus, gjør du regnestykket og sørg for at den månedlige betalingen ikke spiser opp mer enn 28% av inntekten. Jo lavere du kan få betalingen, jo større er sjansene dine for å kunne beholde huset hvis du står overfor et annet økonomisk tilbakeslag.

Hvilke råd vil du gi til noen som har muligheten for avskedigelse?