11 måter å senke skattene betydelig som eiendomsinvestor

I tillegg til alle fradragsberettigede utgifter, har eiendomsinvestorer langt flere skattefordeler enn den typiske sidevinkelen tillater. I min hjemby Baltimore står en selvstendig næringsdrivende i den øverste skattekonsollen for en inntektsskatteplikt på over 60%, mens den høyeste inntektsskattesatsen for noen som bor i San Francisco er 67% - over to tredjedeler av inntekten . Det er vanskelig å komme foran i livet når du mister 30% til 60% av inntekten til skatter.

Hvis du har vært på jakt etter den perfekte sidevinkelen for å tjene penger og redusere skatteplikten din, er her 11 ideer for å kutte skatteregningen gjennom investering i eiendommer.

Er du interessert i å bli eiendomsinvestor, men har ikke kjøpt din første eiendom? Vurder Roofstock. De er en markedsplass for hjem for eiendomsinvestorer. De har kontrollert eiendommene for å sikre at de er gode inntektsmuligheter.

Skattebesparende strategier for eiendomsinvestorer

1. Egne egenskaper i en selvstyrt IRA

Du er sannsynligvis kjent med IRAs og Roth IRAs som en utsatt skatt for å investere for pensjonering. Det du kanskje ikke vet er at du kan sette opp din egen selvstyrte IRA og bruke den til å investere i skattefri eiendom.

Vær advart: Dette er ikke så enkelt som å kjøpe aksjer i en normal IRA. Først må du ansette en depot eller tillitsfirma for å administrere den selvstyrte IRA for deg. De lager den selvstyrte IRA, og du overfører penger til den. Du kan deretter opprette en juridisk enhet, for eksempel en LLC, for å kjøpe og eie investeringseiendommer. Den selvstyrte IRA investerer penger i den juridiske enheten som din valgte investering.

Hvor det blir komplisert er hvis du vil finansiere investeringseiendommen i stedet for å kjøpe den kontant. Finansiering er tillatt, men det kommer med noen viktige advarsler. Lånet må være "ikke-regning", noe som betyr at låntakeren ikke kan være individuelt ansvarlig, noe mange långivere ikke tillater. IRA er bare den ikke-finansierte delen av kjøpet skjermet for skatt. Og naturligvis gjelder de normale IRA-reglene: Du kan ikke ta ut penger før fylte 59.5, og du må begynne å ta ut innen alder 70.5.

Hvis du er interessert i å investere i eiendom gjennom en egenstyrt IRA, kan du begynne med å forske forvaringsdepartementet og snakke med dem om prosessen og gebyrene deres. Ta en titt på Rocket Dollar, men husk å gjøre leksene dine og forstå prosessen fullt ut før du forplikter deg til en depotperson.

2. Hold egenskaper i mer enn et år

Når du eier noe i mindre enn et år og selger det for et overskudd, beskattes det overskuddet til din normale skattesats. Det gjelder flipping av eiendommer, restaurering og salg av veteranbiler, dagshandel, antikk-flipping - alt som innebærer å kjøpe lavt og selge høyt.

Hvis du vipper mer enn en eller to eiendommer i løpet av et år, risikerer du at skattemyndighetene klassifiserer deg som en selvstendig næringsdrivende "forhandler" og utsetter inntektene dine for doble FICA-skatter (mer om dette innen kort tid).

Et alternativ for å unngå dette er å eie eiendommer i mer enn et år før du selger. Dette negerer risikoen for å bli klassifisert som en forhandler og forskyver overskuddet ditt fra å bli skattlagt som normal inntekt til å bli skattlagt som kapitalgevinster. For de fleste amerikanere beskattes kapitalgevinsten med 15% - betydelig lavere enn de fleste amerikaners normale inntektsskattesatser.

Hvis du vipper hus, kan du vurdere å leie dem for en leietid på ett år før du selger dem. Du senker skattesatsen, tjener litt kontantstrøm og kan til og med dra nytte av påskjønnelse og en høyere salgspris.

Her er noen andre tips for å redusere kapitalgevinsten på eiendomsinvesteringer, sammen med ytterligere detaljer om hvem som kvalifiserer som forhandler.

3. Unngå å betale doble FICA-skatter

Som nevnt ovenfor, hvis skattemyndighetene klassifiserer deg som en forhandler i stedet for en investor, blir du ansett som selvstendig næringsdrivende og skylder doble FICA-skatter.

FICA-skatter er ansettelsesskatter designet for å finansiere trygd og medisin. De er delt mellom arbeidsgivere og ansatte, og hver part betaler 7,65%. Hvis du er selvstendig næringsdrivende, skylder du begge, til sammen 15,3% i tillegg til føderale, statlige og lokale inntektsskatter.

Alle som vipper hus bør danne en strategi for å unngå forhandlerklassifisering etter skattemyndighetene og dermed unngå denne ekstra 15,3% skatten. En måte å unngå forhandlerstatus er å demonstrere "investeringsintensjon" for fortjenesten ved hvert salg. Med andre ord, bygg en sak som du ikke selger eiendommer som en del av din vanlige forretningsskikk, men for å generere kapital til andre investeringsprosjekter. Disse andre investeringsprosjektene kan inkludere betaling for forbedringer av en annen eiendom eller utbetaling av en langsiktig leieinvesteringseiendom.

En annen strategi er å unngå å gjøre forretninger gjennom et enkeltmedlem LLC, som vanligvis ikke blir sett bort fra skattemessige formål. I stedet kan du opprette en juridisk enhet som et partnerskap LLC eller S-corp som endrer hvordan investorer beskattes.

Snakk med en regnskapsfører med god erfaring med å jobbe med eiendomsinvestorer hvis du planlegger å snu mer enn et par eiendommer hvert år. Som mange andre elementer i skattekoden, har denne noen gråsoner, så du må være i stand til å lage en overbevisende sak for ikke-forhandlers status hvis skattemyndighetene utfordrer deg.

4. Bor i eiendommen i to år

Har du noen gang tenkt på å gjøre en live-in-flip? Du flytter inn og over tid gjør forbedringer og oppgraderinger. Hvis du bor i eiendommen i minst to år, er de første $ 250 000 kapitalgevinstene skattefrie for enslige. For ektepar er grensen hele 500 000 dollar.

Selvfølgelig kan det hende at du ikke vil bo i en konstant arbeidssone eller flytte annethvert år, men hvis du er glad i å forbedre hjemmet og tulle rundt i huset, kan det være en morsom måte å tjene penger skattefritt.

5. Utsett skatter med en 1031 børs

En "lignende type utveksling", i henhold til avsnitt 1031 i skattekoden, tillater eiendomseiere å utsette å betale skatt på ubestemt tid ved å kjøpe en lignende eiendom med inntektene sine.

Det fungerer slik: Si at du kjøper en eiendom for $ 100.000, bruker ytterligere $ 20.000 på forbedringer og selger den for $ 150.000 for en fortjeneste på $ 30.000. Du kan lomme de $ 30.000 og sprenge den på måltider eller kjøpe en ny bil for å vise hvor vellykket du er. Du vil da betale inntektsskatt på det, slik at du får $ 15.000 eller $ 20.000 netto inntekt å vise for din innsats i stedet for $ 30.000.

Eller du kan investere den i en annen eiendom og ikke betale noen skatter på den - i det minste for nå.

Si at du tar $ 30.000 og bruker den som en forskuddsbetaling på en eiendom på $ 200.000 i stedet for en $ 100.000 eiendom. I denne neste avtalen investerer du $ 50 000 i forbedringer og selger eiendommen for en fortjeneste på $ 60 000. Nå har du $ 60 000 i overskudd. Igjen, kan du bruke disse pengene, eller du kan investere dem på nytt med en annen 1031-børs. Kanskje dette neste gang du kjøper en $ 400.000 eiendom, en leienhet med fire enheter som nettet gir deg $ 1200 per måned i kontantstrøm.

Hvis du selger den eiendommen, må du nok en gang velge mellom å betale skatt på fortjenesten eller gjøre en ny 1031-bytte. Ingen sier at du må selge; du kan beholde den for alltid og nyte de ekstra leieinntektene.

6. Gjør et avdragssalg

Si at du selger en eiendom for en fortjeneste på 50 000 dollar. Uansett grunn vil du ikke gjøre en 1031-børs for å kjøpe en ny eiendom med en gang. Hvis du leverer selvangivelsen med en ekstra skattepliktig inntekt på $ 50 000 på ett år, kan du forvente å betale noen heftige skatter på den, noe som godt kan føre deg inn i en høyere skatteklasse.

Alternativt kan du spre overskuddet over mange år ved å tilby selgerfinansiering. I løpet av året du selger eiendommen, trenger du bare betale inntektsskatt av hva som helst forskuddsbetaling og hovedstol kjøperen betaler deg. Over tid betaler de gradvis ned saldoen de skylder deg, måned for måned og år for år. For å gjøre saken enda bedre, må du belaste kjøperens interesse.

Risikoen er selvfølgelig at de misligholder, og du må utelukke eiendommen. Ikke gå inn på et avdragssalg lett, og sørg for at du kvalifiserer kjøperen grundig. Et alternativ er å starte med en leieavtale, der kjøperen starter som leietaker med en del av leien som går mot utbetalingen hver måned. Ved en viss forskuddsbetaling kan du deretter overføre eiendommen til leietaker-kjøperen og signere pantelån og pantelån.

7. Maksimer fradragene dine

En av fordelene ved å investere i eiendommer er at enhver virkelig utgift, og noen papirutgifter, er fradragsberettiget.

Du kan trekke fra:

• Pantelenter
• Forsikring
• Eiendomsskatt
• Vedlikeholdskostnader
• Eiendomsadministrasjonsgebyr
• Annonsekostnader
• Programvare, verktøy eller andre utgifter til støtte for eiendommer
• Advokatsalær
• Avslutningskostnader som tittelfirma og långiver
• Hjemmekontorutgifter
• Reise- og kjørelengdeutgifter
• Gjennomføringsfradrag (mer om det innen kort tid)
• Avskrivning (mer om det innen kort tid)

Den beste delen? Du kan fremdeles ta standardfradraget. De fleste av disse krever ikke at du spesifiserer fradragene dine; de reduserer ganske enkelt mengden av den totale skattepliktige inntekten på tidsplan E eller plan C.

Gjør leksene dine på nøyaktig hvilke fradrag du kan kreve for å minimere skatteregningen, og snakk som alltid med en regnskapsfører for å diskutere gråsoner.

8. Dra fordel av 20% gjennomføringsfradrag

Lov om skattekutt og jobber fra 2017 inkluderte en spennende skattekostnad for eiere av små bedrifter, inkludert eiendomsinvestorer.

På det enkleste nivået lar det eiere av små bedrifter trekke ytterligere 20% av netto virksomhetsinntekt. Ingenting er selvfølgelig enkelt med skattemyndighetene. Det tillatte fradraget er det minste av:

1. Din "kombinerte kvalifiserte forretningsinntekt"
2. 20% av overskuddet av skattepliktig inntekt over summen av eventuell netto kapitalgevinst

Hva er egentlig “kombinert kvalifisert forretningsinntekt”? For noen typer virksomheter er det inntektsbegrensninger: 315 000 dollar for ektepar og 157 500 dollar for enslige filere. Du kan lese den fulle IRS-definisjonen av "kvalifisert forretningsinntekt" eller spare deg selv migrene og snakke med regnskapsføreren om det..

Selv om det forblir uprøvd og ikke helt klart fra skattemyndighetene, med en skarp regnskapsfører, bør du være i stand til å trekke ytterligere 20% av eiendomsinvesterende forretningsinntekter fra din skattepliktige inntekt.

9. Avskriv eiendommene dine

En annen papirutgift som eiendomsinvestorer kan dra nytte av er avskrivninger. Skattemyndighetene setter levetiden til et boligbygg til 27,5 år, slik at huseiere kan trekke 1/27,5 av eiendommens bygningsverdi hvert år de første 27,5 årene de eier eiendommen..

Si for eksempel at du kjøper en eiendom for $ 150.000, med tomta verdsatt til $ 50.000 og bygningen verdsatt til $ 100.000. Hvert år de neste 27,5 årene kan du trekke $ 3636 for avskrivninger: $ 100 000 ÷ 27,5 = $ 3,636.

Du kan også avskrive kapitalforbedringer på eiendommen. Hvis du for eksempel installerer et nytt tak for 8000 dollar, kan også 8 000 dollar avskrives over 27,5 år.

Det er den gode nyheten. Den dårlige nyheten er at når du selger eiendommen, skylder du skatt for "gjenvinning av avskrivninger" på all fortjeneste du tidligere hadde unngått å betale skatt på gjennom avskrivninger. Selvfølgelig, hvis du aldri selger, skylder du aldri disse skattene.

10. Innse takknemlighet ved å låne, ikke selge

Eiendommen du kjøpte over for $ 150 000 verdsetter over tid, og etter noen år vil du ha bygget litt egenkapital i den.

Du kan selge den og betale merverdiavgift på den egenkapitalen, eller du kan låne mot eiendommen og ikke betale noen skatt på kontantene dine. Faktisk vil du komme til å trekke lånekostnadene, både lukkekostnader og pantelenter.

Over tid betaler leietakerne lånet ditt for deg. Du får beholde eiendommen, som forhåpentligvis setter pris på for deg, og husleiene stiger med tiden, selv om pantebetalingen din forblir fast.

Og når lånet er nedbetalt, gjett hva? Du kan snu og låne mer penger mot eiendommen din!

11. Die eie dine eiendommer

Hvis du dør og eier eiendommer, forsvinner det opprinnelige grunnlaget (anskaffelseskost), og arvingene dine betaler ingen kapitalgevinster.

For å fortsette med eksemplet ovenfor var det opprinnelige grunnlaget for eiendommen $ 150 000. La oss si at det over 30 år setter pris på 900 000 dollar. Hvis du selger eiendommen, kan du forvente å skylde skatt på kapitalgevinsten din på $ 750 000.

Eller du kan fortsette å vaske leien fra eiendommen hver måned og aldri selge den. Hvis du vil trekke ut kontanter, kan du låne mot det som skissert ovenfor, eller du kan la det være ubesværet og tjene så mye mer kontantstrøm fra det.

Når du dør, går eiendommen videre til arvingene dine som en del av boet ditt. De skylder kanskje eiendomsskatt på det, men bare hvis du døde velstående; de første 11,18 millioner dollar av boet ditt er skattefritt. Ellers får de selge eiendommen og beholde inntektene skattefrie.

Endelig ord

Hvis du vil vinne på spillets rikdom, må du kjenne til reglene. Og ingen steder er det tydeligere enn å lære hvordan du kan redusere inntektsskattene.

Lær hvordan du kan utnytte skattefordelene som gis til eiendomseiere. Gjennom hele livet kan de spare deg hundretusenvis av dollar eller mer og hjelpe deg med å sette mer av pengene dine i retning av å bygge rikdom.

Hva er din favoritt taktikk for å redusere skatten din?