5 typer eiendomseiendom - som er best for deg?
Uforutsette komplikasjoner kan oppstå når du har eiendommer og eiendeler med tittelen på måter som skaper konflikt i en familie (hvem som får hva eller hvor mye) eller erstatter bestemmelser du gjør i din testament. Dessuten kan betydelige skattefordeler oppnås - eller gå tapt - avhengig av karakteriseringen av eiendommen din.
For å unngå komplikasjoner er det forsvarlig å være kjent med de forskjellige eierklassifiseringene.
Former for eiendomsbesittelse
1. Enkel eierskap
Enkel eierskap oppstår når en enkeltperson eier en fullstendig eierandel i en eiendom eller eiendel. Eierskap formidles fra en person til en annen gjennom overføringsdokumenter, eller ved lov om tarmsuksess. Hvis eieren går bort, er hans eller hennes interesse i eiendommen eller eiendelen inkludert i boet. Eiendomsskatter og skifterettgebyrer kan redusere verdien av eiendommen hvis ingen annen planlegging har funnet sted.
Et positivt er at mottakeren av eiendommen får en full opptrapping i basisverdien. Dette betyr at det ikke vil være noen kapitalgevinst å bekymre deg for om arvingen selger eiendelen fordi arvingen mottar eiendommen til nåværende markedsverdi.
For eksempel, hvis et barn arver foreldrene sine hjem når den nåværende markedsverdien er $ 500 000, vil det barns avgiftsgrunnlag i eiendommen være $ 500 000, selv om foreldrenes grunnlag bare var $ 250 000 (som betyr at huset ble kjøpt for $ 250,000 ). På denne måten unngår barnet en gevinst på $ 250 000 hvis han eller hun selger. Når det er sagt, er den nåværende markedsverdien av hjemmet inkludert i verdien av avdødes bo.
2. Felles leieforhold
Felles leieforhold er når to eller flere personer deler like, udelte interesser i eiendom. Felles leieforhold er ikke begrenset til ektefeller - hvem som helst kan dele felles interesser, men det er en skattefordel når denne ordningen bare deles mellom mann og kone (kvalifisert fellestid). Når en eiendel eies av ektefeller, overføres verdien til den avdøde ektefellens eiendom til den gjenlevende ektefellen uten skifte og ingen skattemessige konsekvenser. Dette ligner prosessen med felles leieforhold med rettigheter for overlevende (JTWROS).
En sameieinteresse kan ikke overføres gjennom tradisjonelle dokumenter, for eksempel en tillit eller et testament. Hvis en eier dør, overføres eierandelen direkte til den gjenværende eieren.
Imidlertid når eierne er det ikke gift, er hele verdien av eiendommen inkludert i avdødes bo. I tillegg må eiendommen gå gjennom skifterettprosessen. Dette kan fange folk av vakt, og understreker hvorfor du trenger å lære om de forskjellige eierformene.
Det er intuitivt å tro at bare avdødes andel av eiendelene ville bli inkludert i boet, men dette er ikke tilfelle hvis eiendelen holdes i fellestid. Som et resultat må andre eierformer benyttes for å minimere skatter og unngå skifterett. Hvis du ikke er gift med den personen du planlegger å dele felleseie av en eiendel med, er sannsynligvis felleseie ikke den beste typen eierforhold for eiendelene.
3. Felles leieforhold med rettigheter for overlevelse (JTWROS)
En annen form for sameie av eiendom er felles leieforhold med overlevelsesrett. Felles leietakere har også en udelt rett til glede av eiendommen. Når en felles leietaker dør, overføres vedkommende interesser til de gjenværende felleseierne. Mens en felles leietaker er i live, kan han eller hun imidlertid overføre interesse til en annen person.
For eksempel overlater en far et feriehus til sine tre barn, Tom, Sara og David, med huset under en JTWROS eierstatus mellom seg. Tom dør først, og hjemmet eies nå av Sara og David fullstendig og likt. Toms interesse går ikke over til noen arvinger. Når Sara dør, eier David feriehuset helt. Eierandelen går uten å gå gjennom skifte.
Det noen få forskjellige skattescenarier i JTWROS. Ved å bruke eksemplet ovenfor, når hver person passerer, får andre eiere en økning i verdien bare på avdødes del av eiendommen. Så hvis eierne selger eiendommen, vil de fortsatt ha kapitalgevinster på sin del av eiendelen. Dette kan ha alvorlige konsekvenser i situasjoner der de overlevende eierne bestemmer seg for å selge eiendelen.
4. Leieforhold til felles
Felles leietakere eier en udelt interesse for eiendom mellom to eller flere personer. I motsetning til andre former for felleseie, kan disse interessene imidlertid eies i forskjellige prosenter.
En leietaker til felles kan gi sin interesse til andre med tradisjonelle dokumenter. Interessen går imidlertid ikke videre til de andre eierne ved lov - noe som betyr at hvis tre personer eier et fritidshus som leietakere til felles og en eier dør, overføres ikke den personens eierandel automatisk til de andre eierne. I tillegg går avdødes interesser gjennom skifterett, i motsetning til JTWROS. Dette kan forårsake problemer hvis de andre eierne ønsker å legge ut eiendommen for salg, da de ikke vil kunne gjøre det før skifterettprosessen er fullført.
Når skifteretten er ferdig behandles skatter på følgende måte: Avdødes interesse for eiendommen går til hans eller hennes arvinger, og arvingene mottar denne renten på en trappet opp basis, eller nåværende markedsverdi. Verdien av avdødes renter er inkludert i hans eller hennes bo. Hvis eiendommen selges, vil skatter være basert på hele verdien av eiendommen, noe som betyr at selv om eierne kan fordele prosentandelen av fortjeneste / tap på selvangivelsen, kan skattemyndighetene komme etter alle hvis bare en eier gjør det ikke betale hans eller hennes del av skatten på gevinsten.
5. Fellesskapseiendom
For øyeblikket har 10 stater samfunnslovgivning: Alaska, Arizona, California, Idaho, Louisiana, New Mexico, Nevada, Texas, Washington og Wisconsin.
I en samfunns eiendomstilstand, eies ikke eiendeler eller inntekter oppnådd under et ekteskap utelukkende av noen av ektefellene. Det regnes som en del av ”fellesskapet” i ekteskapet, og dermed eier hver ektefelle en like stor andel. Hver ektefelle kan velge å overlate sin del av eiendelene til en eller flere utpekte arvinger ved døden. Det er ingen begrensninger for hvordan hver ektefelle kan gi bort sin halvdel av fellesskapets eiendom (ved døden), og det er ingen lov som krever at en person skal overlate sin halvdel til den gjenlevende ektefellen.
I sin testament kan for eksempel en gift på nytt overlate sin del av felleseiendommen til sin ekskone, og det er ingenting hans nåværende kone kan gjøre med det. Imidlertid, hvis han ønsket å formidle eierandel til sin ekskone eller noen andre mens han fortsatt er i live, ville han trenge samtykke fra sin nåværende kone.
Eller, hvis en mann gifter seg på nytt i California, mens han er i live, kan han ikke overføre interesse i huset sitt eller investeringer som holdes i felleskap med sin nye ektefelle til sine barn som blir født av sin første kone. Imidlertid kan han i sin vilje erklære at han vil overføre sin andel til barna når han dør. Hvis hans nye kone ikke vil at det skal skje, har hun liten eller ingen benyttelse for å forhindre det.
Flytting til en ny stat som ikke er en fellesskapseiendomstilstand, ugyldiggjør ikke status for felleseiendommer, og heller ikke separasjon. Juridisk sett er du fortsatt gift, og dermed har den fremmedgjorte ektefellen fremdeles fellesskapseiendommer på ervervede eiendeler. Skilsmisse er det eneste som kan skille eventuelle nye eiendeler fra å bli inkludert som felleseie.
Unntak fra fellesskapseglene er eiendom ervervet før et nytt ekteskap (hvis det er i en fellesskapseiendomstilstand - dette er egen eiendom), eiendom ervervet som individ før de flytter til en samfunnsegenskapstat, og eiendom ervervet via gave eller arv i løpet av ekteskapet.
For eiendomsformål er avdødes andel av felleseie inkludert i skifteretten. Hvis en aksjeportefølje er verdsatt til $ 500 000, vil $ 250 000 bli inkludert i skifteretten for den avdøde ektefellen, selv om noen stater (som California) har forskjellige regler.
Mottakeren av eiendomsinteressen får et forsterket grunnlag på den delen av eiendommen. Det er viktig å huske at mottakeren kan velges av avdøde - dette i motsetning til felles leieforhold (og JTWROS) som den gjenlevende felles leietager (eller leietakere) automatisk arver avdødes interesse. Som ektefeller er det ikke nødvendig å skrive inn en klausul om overlevelsesrett.
Endelig ord
Altfor ofte forstår folk ikke forskjellene og konsekvensene av de forskjellige eierformene før det er for sent å endre dem. For eksempel, i en tidsalder hvor skilsmissesatsene er høye og gjengifte på nytt, er det viktig å vite at du er i en samfunns eiendomstat. Det er også forsvarlig å vite hvilke former for eiendom som går gjennom skifterett og hvilke ikke for å unngå komplikasjoner og utgifter til skifterett. Når du går langs livets vei og bygger eiendelene dine, bør du oppsøke en profesjonell for å lage en detaljert, personlig plan som imøtekommer dine behov og letter prosessen med arv for dine kjære.
Eier du eiendom? Hva slags eierskap er det under?
