6 alternativer hvis du trenger å flytte og ikke kan selge huset ditt

Til tross for det faktum at vi markedsførte huset vårt etter våren - den viktigste eiendomssesongen - og det faktum at skattefradraget for første gang huskjøperen hadde gått ut to måneder før vi flyttet, var vi sikre på at vi ville selge huset innen noen få måneder.

Gutt, hadde vi feil.

Det tok nesten et helt år - til mai 2011 - før vi klarte å selge huset vårt, og for en pris nesten 20 000 dollar mindre enn det vi forventet å få.

Dette er en altfor vanlig situasjon for familier som må flytte. Etter boligkrasjen er det ikke lenger en relativt enkel del av en flytting å selge huset ditt. Heldigvis er det flere alternativer for huseiere som prøver å selge.

Alternativer for de som ikke kan selge huset sitt

1. Selg til riktig pris

I løpet av de fem årene i vårt hjem i Columbus, la mannen min og jeg mange tusenvis av dollar i boligutbedringer, i tillegg til utallige timer med vår egen arbeidskraft. Selv om vi visste at hjemmeforbedring er noe som bør gjøres fordi vi ønsket resultatene (og ikke bare den økte videresalgsverdien), kunne vi fortsatt ikke la være å få dollartegn i øynene da vi begynte å planlegge flyttingen. Vi opprinnelig oppført hjemmet vårt for omtrent $ 25.000 mer enn vi betalte for det - en pris som ville vært passende for hjemmet vårt før boligkrasjen, men ikke en som vi kunne få i 2010.

Da vi solgte, følte vi oss heldige som solgte for bare $ 6000 mer enn vår opprinnelige kjøpesum. Selv om det er usannsynlig at opprinnelig notering av huset vårt til den prisen ville ha fremskyndet salget - kjøperne var de første personene som viste alvorlig interesse for huset til enhver pris - er det viktig å huske at pengene (og tiden) satt inn i en huset øker ofte ikke kjøpesummen, spesielt ikke i et nede marked.

Arbeid med eiendomsmegleren din for å komme med et realistisk tall som ikke priser deg ut av markedet og som lar deg selge raskt. En måte å gjøre dette på er å se på priser på sammenlignbare boliger som har solgt den siste tiden. Hvis du derimot ser liste priser på hjem som ligner deg, kan det hende du ikke får en nøyaktig følelse av markedet, siden disse kan være priset godt over hva en selger er villig til å betale.

Viktigst er det at når boligmarkedet opplever en glut, må du innse at prispunktet der du kan selge huset ditt sannsynligvis vil være mindre enn du ønsker, og muligens enda mindre enn du betalte for huset. Men husk at hvis du ikke har råd til å selge huset for mindre enn du betalte, er du ikke uten opsjoner.

2. Vent på det

Å planlegge for det verste er hva alle husselgere trenger å gjøre, og ikke å gjøre det var den største feilen som mannen min og jeg gjorde. Vi antok at boligkrasjet ikke hadde påvirket nabolaget vårt. Men med to tvangsinngrep innen noen kvartaler fra oss og noen hus i nabolaget som selger for mindre enn de var verdt, burde vi (og vår Eiendomsmegler) ha sett skriften på veggen. I stedet kjøpte vi lykkelig et nytt hus med en gang i Indiana, og tenkte at vi bare ville ha noen måneder med dobbeltlån.

En bedre plan ville ha vært for oss å leie en leilighet i et år eller to da vi ventet på at vårt første hus skulle selge. Ikke bare ville det ha tatt økonomisk press av oss, men det ville også gitt oss en mulighet til å lære mer om de forskjellige bydelene i vår nye by.

Et annet alternativ under et tøft boligmarked er at en del av familien skal bli satt, mens den nye ansatte flytter av seg selv for å ta den nye jobben. Selv om dette kan være følelsesmessig vanskelig, gjør det det lettere å holde huset i topp toppform for utstillinger, og lar deg unngå de økte kostnadene ved å forsikre et tomt hjem.

Til syvende og sist er det best å anta at du ikke vil selge huset raskt, og lage dine boliger og flytteplaner basert på det.

3. Bli en utleier

På noen måter kan det å leie ut huset være en lykkelig løsning på salgsmessene dine. Imidlertid er det mye å vite om å være en utleier før du hopper inn.

kostnader

• Huseierforsikring. Å leie ut huset ditt medfører flere tilknyttede kostnader som du kanskje ikke forventer. For eksempel må din huseiere forsikring endre seg til en policy som spesifikt dekker utleiere / utleieeiendommer. I følge Insurance Information Institute koster "utleiers politikk vanligvis omtrent 25% mer enn en standard huseiere-policy fordi utleiere trenger mer beskyttelse enn en vanlig huseier."
• Eiendomsforvaltning. I tillegg kan kostnadene for eiendomsforvaltning - spesielt hvis du er en ekstern utleier - potensielt spise opp en stor del av leieinntekten. Hvis du er i en annen del av landet, må du ha noen til rådighet for å ta seg av eventuelle problemer, fra tilstoppede avløp, til rutinemessig vedlikehold, til døde slagere. I de fleste tilfeller må du ansette en eiendomsforvalter, som vanligvis koster deg omtrent 10% av den månedlige leien.
• Kapitalgevinster. Endelig vil skattebyrden din sannsynligvis endre seg når du blir utleier. For eksempel er en mulig skattemessig bekymring det mulige tapet av fritak for kapitalgevinstskatt. Så lenge du bor i hjemmet i to av de fem årene før salget av hjemmet ditt, trenger du ikke betale skatt på inntil $ 250 000 i overskudd (500 000 dollar for ektepar) fra salget av hjemmet. Imidlertid, hvis du ender med å leie ut huset ditt i mer enn tre år etter flyttingen og deretter selge for en fortjeneste, vil du skylde den føderale regjeringen penger på den profiten.

Potensielle skattefordeler

• Å kreve kapital tap. En side ved bekymringene for tapet av fritak for kapitalgevinstskatt (spesielt i et nedmarked) er at å leie ut huset ditt og deretter selge det med tap betyr at du kan kreve kapitaltapet mot inntekten. Det kan være et enormt skattepauser, og av denne grunn er det ofte en god ide for selgere i et nede marked å leie ut huset sitt før de selger, da de faktisk kan hente tilbake noe av tapet gjennom skatter.
• Skattelettelser. I tillegg til å kreve kapitaltapet ditt mot inntekten, er det andre skattelettelser tilgjengelig for huseiere som leier ut hjemmene sine mens de er utleiere. Utleiere kan trekke fra praktisk talt alle utgifter relatert til vedlikehold og markedsføring av utleieboligen deres, for eksempel forsikringspremier, reparasjoner, annonseringskostnader, landskapsarkitekturtjenester, eiendomsadministrasjonstjenester, pantelenter og til og med reisekostnader relatert til leie.

Angi prisene
Det kan være vanskelig å vite et passende beløp som skal betales for leie. Den generelle tommelfingerregelen for investeringseiendommer antyder at du må belaste minst 1% av pantebeløpet for å generere en positiv kontantstrøm. Imidlertid er denne regelen litt vanskeligere når du leier ut ditt eksisterende hjem.

Du må først avgjøre hvor mye leie som er typisk for nabolaget ditt. Selv om det er få utleieboliger der du bor, kan du fremdeles bestemme en rimelig pris. Snakk med eiendomsforvaltningsbyråer for å lære mer om priser, og søk etter lignende utleie på nettet. Craigslist, Rentometer og Rent.com er også gode ressurser å sjekke.

Du må også ta faktor i ledige stillinger for å få et inntrykk av hvor mye penger du kan forvente over et års leie. De fleste råd om investeringseiendommer antyder at du bare planlegger 10 og en halv måned med belegg per år - noe som betyr at du kan forvente 10% ledig stilling over en viss tid du leier.

Selv om du finner ut at mengden husleie du kan belaste (minus tilhørende bærekostnader og ledighetsgrad) ikke ville være nok til å dekke den månedlige panteseddelen, kan det fortsatt være fornuftig å leie ut huset ditt, i stedet for å prøve å bære pant av deg selv.

Finne leietakere
Et av de tøffeste aspektene ved å leie ut huset ditt er å finne pålitelige leietakere. Du må sørge for at du annonserer på veldig synlige steder: På nettet, både på utleiesider som Rent.com og Craigslist, så vel som på sosiale nettverkssider som Facebook; gjennom lokale flyttebyråer og HR-avdelinger; ved alle lokale universiteter; og med et gammeldags skilt i hagen din.

Når du har søkere, er det viktig at du legger dem gjennom en screeningsprosess. Du kan finne søknader om kjeleplater og leieavtaler på nettet, men du må sørge for at du spør potensielle leietakere om inntekt, sysselsettingshistorie og leiehistorie - og ringe alle referansene deres.

Husk i tillegg at du kan be om personnummer for bakgrunns- og kredittsjekk gjennom et nettsted som E-Renter. Disse bakgrunns- og kredittsjektene koster en nominell avgift (rundt $ 25), men kan spare deg for en rekke hodepine.

4. Gjør huset ditt til en ferieutleie

Selv om det ikke er mulig å bli en langsiktig utleier eller lokke for deg, kan du fremdeles kompensere noen av kostnadene ved å leie huset til reisende. Å registrere hjemmet ditt som en ferieutleie på Vrbo eller på peer-to-peer-utleieområdet Airbnb kan hjelpe deg med å sykle ut av markedsnedgangen til du kan selge.

Hvis du bruker huset ditt som en ferieutleie ofte nok til at det kvalifiserer som en inntektsgivende eiendom, og du ender med å selge eiendommen før markedet kommer seg igjen, kan du kreve tap på skatten din.

5. Sett hjemmet opp for et kort salg

Hvis du absolutt må flytte og du er under vann i hjemmet ditt, er et kortsalg et alternativ for siste grøft som i det minste får deg ut av huset. I dette tilfellet vil du og din utlåner bli enige om å selge huset til en sterkt redusert pris, bare for å få det solgt. Långiveren tilgir da mangelen mellom det du er i stand til å betale for pantelånet og hele beløpet. Imidlertid er det viktig å merke seg at i noen tilfeller er denne mangelen ikke tilgitt, og selgeren er fortsatt ansvarlig for å betale den til långiveren.

Selv om mangelen er tilgitt, kan dessverre et kortsalg få langvarige økonomiske konsekvenser. Det kan skade kredittpoengene dine, selv om det ikke er så mye som en avskærmning, som ofte er hva et kort salg prøver å unngå. Også långivere godtar generelt bare et kortsalg hvis huseieren allerede står bak betaling og har mottatt en standardvarsel.

Det er nok å si, et kort salg er bare en løsning hvis ditt boliglånsproblem ellers er uoverkommelig.

6. Gå inn i utelukkelse

I noen tilfeller kan det virke som om det er det eneste alternativet å la banken utelukke huset ditt. Selv om avskedigelse får deg ut av boligsølen din, er dette et alternativ som du må jobbe hardt for å unngå. De fleste forstår at avskedigelse har store kredittkonsekvenser - men ikke mange er klar over at kredittkortet ditt kan koste deg kredittkortene dine. Etter en avskedigelse kan den tidligere huseieren finne kredittkort kansellerte eller senke grenser. I tillegg tar det år (vanligvis tre til syv) før bankene er villige til å ta en sjanse på et pantelån for en huseier som har utelukket et tidligere hjem.

Utelukkelse betyr heller ikke nødvendigvis at en huseier kan gå bort uten å bruke penger. I de fleste stater kan banker lovlig følge huseiere for mangelen, som er forskjellen mellom hva banken kunne få for boligen og det som fremdeles skyldtes på pantelånet. Og selv de huseiere som bor i en stat med antimangel lover fortsatt må svare til banken hvis de noen gang har tatt opp et andre lån eller refinansiert pantelånet sitt for å få ut en egenkapital. Lover mot mangel beskytter ikke huseiere i disse tilfellene.

Alt en huseier kan gjøre for å unngå tvangsaukning er til slutt den beste økonomiske avgjørelsen, ettersom tvangsauksjon kan fortsette å påvirke økonomien negativt i årene som kommer..

Endelig ord

Det kan ikke være mulig å selge boligen din innen den ønskede tidsrammen eller for den prisen du ønsker, men å akseptere det faktum og ta dine beslutninger deretter kan hjelpe deg med å nå det beste økonomiske resultatet for din situasjon. Hvis du antar det verste med boligmarkedet, er det sannsynligvis den sikreste handlingen for bunnlinjen.

Har du nylig prøvd å selge hjemmet ditt? Hvilke andre tips foreslår du de som sliter med å selge?