7 tips du kan følge når du kjøper din første investeringseiendom

Som en kilde til passiv inntekt tørker den ikke eller modnes, men gir i stedet løpende inntekt uten tap av eiendeler. Faktisk verdsetter den underliggende eiendelen over tid, selv når du betaler ned pantelånet mot den. Det gjør eiendomsinvesteringer til en utmerket kilde til pensjonsinntekt. Det diversifiserer kapitalfordelingen og beskytter mot rekkefølge av avkastningsrisiko fordi du ikke trenger å selge noen eiendeler for å produsere inntekten.

Deretter er det skattefordelene. Investorer kan trekke fra for alle tenkelige utgifter, fra pantelenter til vedlikeholdskostnader til administrasjonsgebyr for eiendommer. De kan til og med trekke noen papirutgifter som de aldri faktisk har pådratt seg, for eksempel avskrivninger.

Men for alle disse fordelene kommer det også med sin del av ulemper og risikoer. Hver eiendom krever en høy kontant investering i form av en forskuddsbetaling og stengingskostnader. Eiendommer er notorisk illikvide, noe som gjør det dyrt og tregt å selge. Det krever også både dyktighet og arbeid å investere i, i motsetning til aksjer, som du kan kjøpe øyeblikkelig gjennom et indeksfond uten spesialisert kunnskap.

Fortsatt er ikke kunnskapen og ferdigheten du trenger for å kjøpe den første eiendommen din rakettvitenskap. Hvem som helst kan lære å investere i eiendom. Her er syv tips du kan følge når du kjøper din første investeringseiendom for å unngå fallgruver og tjene et sterkt overskudd fra begynnelsen.

1. Få tallene riktig

Den vanligste feilen jeg ser nye eiendomsinvestorer gjøre er å beregne kostnader, verdier og husleier.

Hvis du ikke tar noe annet fra denne artikkelen, kan du ta denne leksjonen til hjertet: Lær hvordan du nøyaktig kan beregne kontantstrøm og overskuddsgevinst fordi det ikke er intuitivt. Det er hvordan investorer taper penger.

Reparasjoner og fraktkostnader

Når du vipper hus eller kjøper leieboliger for å pusse opp, må du vite nøyaktig hvor mye reparasjoner som vil koste. Det høres lett ut på overflaten; når alt kommer til alt gir entreprenører deg et skriftlig pristilbud, ikke sant?

Problemet er at entreprenører er notorisk vanskelige å jobbe med, og renoveringer går sjelden like greit som planlagt. Ofte overleverer og leverer entreprenører, både når det gjelder kostnader og tidslinje.

Hold deg til relativt små kosmetiske reparasjoner for din første investeringseiendom. Budsjetter deretter en enorm kostnadsoverskridende reserve for å håndtere de uunngåelige hikke. Bare ikke fortell entreprenøren om det, så finner de en unnskyldning for å bruke det.

Få minst tre tilbud fra lisensierte entreprenører, og vær ekstremt tydelig på reparasjonene du ønsker. Når du lar rom for tolkning, lar du rom for entreprenører å belaste deg ekstra senere.

Og ikke glem at renoveringskostnader i seg selv bare er begynnelsen. Det koster også penger å eie eiendommen mens den sitter ledig under reparasjoner. Disse bærekostnadene, eller "myke kostnader", inkluderer pantelån, verktøy, skatter, forsikringer og tillatelser.

For din første avtale, budsjetter 50% ekstra som reserve for renoveringskostnader, pluss en 50% pute for estimerte bærekostnader. Ved å administrere entreprenørene dine oppmerksomt, kan du unngå å bruke noe av det, men som en ny investor bør du budsjettere for feil når du jobber med entreprenører.

Pro-tips: Før du starter prosessen med å finne en entreprenør, sjekk ut HomeAdvisor. De har kjørt bakgrunnssjekker og funnet de beste entreprenørene i ditt område du kan velge mellom. Velg noen få fra listen, og la hver få et pristilbud på arbeidet som skal gjøres.

Verdi etter reparasjon (ARV)

Akkurat som nye investorer vanligvis undervurderer kostnader, overvurderer de ofte også etter reparasjonsverdien (ARV) av eiendommen deres.

Gjør din egen forskning på Trulia eller Zillow for å få en følelse av sammenlignbare renoverte eiendomsverdier. Deretter kan du besøke noen få sammenlignbare hjem som for tiden er til salgs. Gå gjennom dem og få en følelse av tarmen på hvordan ferdige eiendommer er priset i nabolaget.

Som en nybegynnerinvestor vil ikke din mening alene kutte den, så få også tre ekspertuttalelser om ARV-serien for en gitt eiendom før du kjøper den. Først må du spørre eiendomsmeglerens mening, og be om at de er konservative i sitt verdiområde. Finn deretter en erfaren investor som opererer i markedet ditt og spør deres mening. Til slutt, gjennomgå långiverens takstmann for deres mening.

Når du har de tre meningene om ARV-rekkevidde, tar du den lave enden av serien som din arbeids-ARV. Dette er ikke tid eller sted for optimisme; må du vite minstevinsten din fra å vende eiendommen og sørge for at den ikke er negativ.

Etterreparasjonsleie

Hvis du holder eiendommen som en utleie, trenger du et nøyaktig estimat av leiebilen etter reparasjon. Gå gjennom samme prosess som å estimere ARV, men denne gangen for leie.

Hvis du er lokal, ikke hopp over å gå gjennom nabolagseiendommer som for tiden er oppført for utleie. Det er ingen erstatning for å se hvordan lokale kompiser ser ut med egne øyne. Du ønsker å utvikle en følelse for det lokale leiemarkedet, samt hvilket nivå på finish og fasiliteter leietakere forventer.

Løpende leieutgifter

Gjenta etter meg: Kontantstrømmen din er ikke husleien minus pantelånet.

Et annet sett med tall som nye investorer tar feil er løpende leieutgifter. Som en generell tommelfingerregel kan du forvente at utgiftene til ikke-pantelån i gjennomsnitt vil være omtrent 50% av leien. I henhold til 50% -regelen, hvis leien er $ 1200, vil de løpende ikke-pantekostnadene gjennomsnittlig $ 600. Hvis pantelånet ditt er $ 500, gir det deg en gjennomsnittlig månedlig kontantstrøm på $ 100 - langt fra de $ 700 som mange nybegynnere investerer forventer.

Ikke-pantekostnader inkluderer:

Eiendomsskatt
Eiendomsforsikring
Ledighetsgrad
Store reparasjoner og kapitalutgifter (CapEx)
Vedlikehold
Eiendomsadministrasjonskostnader
Regnskap, bokføring og saksomkostninger

Ikke ekskluder eiendomsadministrasjonskostnader fordi du planlegger å forvalte eiendommen selv. Ikke alle har tid eller temperament som kreves for å administrere utleie godt. Selv om du har det i dag, betyr ikke det at du har det neste år. Dessuten er administrasjon av utleie en lønnskostnad, enten du gjør arbeidskraften eller det er noen andre. Vær økonomisk forberedt på å ansette en eiendomsforvalter ved å ta med disse kostnadene i kontantstrømberegningene dine nå.

Ikke stol bare på 50% -regelen for din faktiske beregning. Det er en bred tommelfingerregel, og du må beregne hver utgift for en gitt eiendom før du kjøper.

2. Vurder en totalentreprise

Ikke alle ønsker å rote med entreprenører, tillatelser og refinansiere for et langsiktig pantelån. Det er ingenting galt med det.

Hvis ideen om å føre tilsyn med en renovering fyller deg med stress, kan du kjøpe en totalentreprise. Du kan kjøpe eiendommer som allerede er leid ut til stabile, pålitelige leietakere eller kjøpe eiendommer i leieklar tilstand.

I dagens stadig tilkoblede verden kan du til og med kjøpe nøkkelferdige eiendommer hvor som helst i landet ved hjelp av plattformer som f.eks Roofstock. Se for deg en landsomfattende, offentlig tilgangsversjon av MLS bare for nøkkelferdige leieegenskaper, og du har en god følelse av kraften og bekvemmeligheten til denne plattformen.

Roofstock inkluderer også et vell av data for hver børsnoterte eiendom, fra lokale markedsdata til historiske og prognostiserte trender i hjemmet til detaljer om eiendommens tilstand. Det beste av alt er at de inkluderer to garantier: den ene lar deg “returnere” eiendommen uten kostnad innen 30 dager, og en annen som garanterer at du vil leie eiendommen til en leietaker innen 45 dager etter kjøpet. Se den fullstendige Roofstock-anmeldelsen for mer informasjon.

3. Hold deg løsrevet og vær tålmodig

Som nevnt ovenfor, å kjøpe eiendommer tar arbeid. Det arbeidet multipliseres tidoblet hvis du vil finne en god avtale - som du bedre som investor, eller ellers hva er poenget?

Mange nybegynnere investorer blir følelsesmessig knyttet til den første eiendommen som tiltrekker deres interesse. De elsker beliggenheten og tenker: "Jeg vil gjerne trekke meg her", eller de elsker kjøkkenet eller mosaikkflisen på det andre badet ovenpå.

Følelser har ingen plass i å investere av noe slag. Det fører til beslutninger som tas av gale grunner og "intuitive investeringer" som å prøve å sette tid i markedet.

Aldri aldri la deg forme et følelsesmessig tilknytning til en potensiell investeringseiendom. Etter all sannsynlighet må du gjennomgå dusinvis - kanskje hundrevis - av eiendommer før du finner den rette avtalen. Hvis du gir tilbud på 15 eiendommer, er det en god sjanse for at fem av selgerne vil forhandle med deg, og av dem vil tre komme til enighet med deg. Av de tre vil to falle gjennom før avvikling, og gi deg en lukket avtale for all din innsats.

De færreste har tålmodighet og evne til å forbli løsrevet fra hver av disse avtalene. Direkte investering i eiendommer er et tallspill på to måter: Det handler om fortjeneste- og utgiftsnummer, og bare en liten prosentandel av de potensielle tilbudene dine tetter faktisk. Omfavne disse realitetene nå før du sløser med store mengder tid og penger i et mislykket investeringsforsøk.

4. Forhandle (og ikke vær redd for å gå bort)

Selgere forventer at du skal forhandle. Hvis du ikke gjør det, begynner de å gjette prisene sine og lurer på om de burde ha bedt om mer.

Forhandlinger om eiendom begynner med selgerforskning. Finn ut alt du kan om selgerne, for eksempel hvor presserende de vil selge, hvorfor de selger, og når de skal flytte hvis eiendommen er eid. Hvis du bruker en eiendomsmegler, kan du få dem til å kjenne ut noteringsagenten. Du vil bli overrasket over hvor ofte noteringsagenter blir snakkesalige.

Kom inn med det laveste tilbudet du tror selgeren vil ta alvorlig nok til å motvirke. Jo mer presserende selgeren ønsker å stenge, jo lavere kan antallet være.

Ikke nøl med å bygge inn en selgerkonsesjon i forhandlingen for å redusere forfalte kontanter ved oppgjør.

Det viktigste er at du setter en takpris før du selv tilbyr ditt åpningstilbud. Forplikt deg til det skriftlig, og fortell noen hva det er å låse det på plass. Hvis selgeren ikke har forhandlet frem og tilbake, ikke vil godta et nummer under det taket, kan du gå bort. Et overraskende antall selgere ringer deg tilbake etter noen dager for å si: "Vel, kanskje jeg kan få disse tallene til å fungere tross alt." Selgere bluster og holder, men når du forblir følelsesmessig frittliggende, kan du gå bort fra ikke-så-stellare avtaler, som posisjonerer deg til å kjøpe annet enn gode tilbud.

Følg disse forhandlingstaktikkene for å holde et godt tak i forhandlingene, og vær alltid forberedt på å gå.

5. Arranger finansiering før du gjør tilbud

Når du gir et tilbud, forventer selgere at du gir detaljer om hvordan du planlegger å faktisk betale for eiendommen deres. Noe som betyr at du må stille opp finansiering før du begynner å kaste tilbud. Alternativene dine varierer avhengig av om du leter etter et kortsiktig lån til kjøp og rehabilitering eller et langvarig boliglån.

For kortsiktige kjøp-rehabiliteringslån, gå med en pengeutlåner. De er raske og fleksible, om de er dyre. Alternativt kan du finne lykke til med en lokal bank, men disse opererer individuelt, og hver har en annen utlånspolicy.

For langsiktige huslån kan du prøve konvensjonelle pantelångivere når du først begynner å investere. Men banker og konformerende långivere er ikke skalerbare utover de første egenskapene, da de setter grenser for hvor mange pantelån du kan ha rapportering om kreditt.

Betrakt porteføljegivere som "neste nivå" -finansiering. Disse långivere selger ikke lånet ditt til en stor, långivere, men holder det hjemme. Noen ganger tilbyr banker i lokalsamfunnet disse lånene, og det samme gjør noen online långivere.

Etter hvert, når du har bevist en suksess med suksess, kan du låne penger privat fra venner og familie for å finansiere tilbudene dine. Men det kommer år etter den første avtalen din.

Pro-tips: Når du søker etter en pantelån til å finansiere den første eiendommen din, kan du begynne med LendingTree. I løpet av få minutter kan du ha flere lånekurser du kan sammenligne side om side.

6. Ikke bank på takknemlighet

Eiendom går ikke alltid opp i verdi. Hjem går vanligvis opp i verdi, men hvis du stoler på "vanligvis", så spekulerer du, ikke investerer.

Hvis du er en flipper, kan du snu basert på dagens priser. Hvis du er en langsiktig leieinvestor, kjøp basert på dagens kontantstrøm. Mens hjemmeverdiene kan kollapse, forblir husleiene overraskende spenstige. Selv i den store resesjonen, da hjemmeverdiene falt med 27,42%, fortsatte leieprisene å stige, ifølge U.S. Census Bureau.

Det er det fine med leieinvesteringer. Når du lærer hvordan du kan forutsi kontantstrøm, kan du beregne avkastningen på en hvilken som helst investeringseiendom nøyaktig, og du kan velge å investere bare i høyavkastningsegenskaper. Og når du investerer i utleieeiendommer basert på gjeldende kontantstrøm, er en hvilken som helst takknemning saus.

7. Vær forberedt på å håndheve og utvise

På samme måte som ikke alle har temperamentet til å være en eiendomsinvestor, gjelder det samme for å være en effektiv utleier. Det krever oppmerksomhet på detaljer, selvdisiplin og vilje til å håndheve reglene i leiekontrakten din.

Mennesker presser seg mot sine grenser. Som utleier betyr det at noen av leietakerne dine vil prøve å presse grensene dine. Det er din jobb å forsvare disse grensene. Ikke alle har disiplinen til å håndheve reglene for leiekontrakten i møte med en hulende leietaker. Men å håndheve regler er en av utfordringene ved å være en utleier som du må være komfortabel med hvis du vil lykkes.

Lånet ditt långiver vil ikke bli svaiet hvis du kaller dem hulking og ber dem om ikke å belaste deg for en sen avgift eller starte avskedigelsesprosessen. Hvis leien ikke er inne ved utløpet av avdragsperioden, må du betjene en advarsel om utkastelse, som gir leietakeren en annen avdragsfri periode før du sender inn for utkastelse. Hvis de ikke betaler innen utgangen av den andre avdragsperioden, må du sende inn den lokale domstolen. Det vil starte en annen langvarig prosess med en eventuell hørings- og lockout-dato, som alt tar måneder.

Det kommer selvfølgelig sjelden til. Når du serverer en advarselsvarsel og sender inn retten i retten umiddelbart, begynner leietakere ofte å prioritere leien over kredittkortregningene, skjønnsmessige utgiftene og andre utgifter..

Hvis du ikke liker lyden av noe av det, er du ikke alene. Men det betyr at du ikke er temperamentsfull til utleie. Du bør enten sette ut det til en eiendomsforvalter eller finne andre måter å investere i eiendom på.

Endelig ord

Direkte investering i eiendommer passer ikke for mange, eller til og med de fleste. De har bare ikke tålmodighet og disiplin.

Heldigvis trenger du ikke å investere direkte for å få eksponering av eiendommer i porteføljen din. Indirekte måter å investere i eiendom inkluderer REITs, som du kan kjøpe øyeblikkelig via meglerkontoen eller IRA. Du kan også investere i crowdfunding-nettsteder for eiendommer. Selv om disse en gang tillot bare akkrediterte investorer å delta, er noen få, som Fundrise, nå la noen investere.

Hvis du har interesse, tålmodighet og temperament til å investere direkte i eiendom, vil disiplinen din bli belønnet med forutsigbar avkastning, sterke skattefordeler og passiv inntekt med høy avkastning. En enkel måte å kjøpe din første investeringseiendom på er å bo i den ved å hacking. I motsetning til hva du tror, trenger du ikke kjøpe en multifamilie-eiendom for å huse hack. Du kan huse hack hos romkamerater, med en tilbehør bolig, ved å leie ut rom på Airbnb, eller til og med å hente inn en utenlandsk student.

Du har mange muligheter for investering i eiendommer, enten du velger direkte eierskap eller en mer hands-off tilnærming. Uansett, sørg for at du gjør leksene dine og veterinerer hver investering nøye, og vær spesielt oppmerksom på tallene.

Vurderer du å kjøpe en investeringseiendom? Hva er din langsiktige plan?