8 ting du må vurdere før du investerer i nøkkelferdige eiendommer

Visst, noen eiendomsinvestorer skaper egenkapital ved å renovere eiendommer. Men å ansette, styre og forhandle med entreprenører kommer med sin egen hodepine. Og noen investorer har ikke magen for å stresse med tillatelser, utlånsplaner og overraske reparasjonskostnader.

Heldigvis kan investorer som ønsker å diversifisere eiendelene sine og kjøpe leieboliger, hoppe over renoveringer helt med en totalentreprise gjennom et nettsted som Roofstock. Nøkkelferdige eiendommer er akkurat slik det høres ut: en eiendom som enten er i leieklar stand eller allerede er leid ut til en betalende leietaker.

Høres ut som en drøm for en ny eiendomsinvestor? Selv om det kan være en måte som er lite involverte i å komme i gang med leieinvestering, er det ikke som å klikke på en knapp for å kjøpe en aksje- eller eiendomsinvesteringstillit. Fra høye innledende investeringskostnader til lav likviditet kommer eiendommer - selv i form av nøkkelferdige eiendommer - med påfunn og utfordringer for investorer.

De viktigste vurderingene for nøkkelferdige egenskaper

Før du går på nøkkelferdig kjøp, må du vite hva du får til deg. Når hver eiendom koster titusenvis av dollar i lukkeutgifter og utbetalinger alene, har du ikke råd til å gjøre mange feil.

Her er åtte ting du må vurdere når du begynner å evaluere potensielle totalentrepriser som investeringer.

1. Cap rate

Den største ulempen med nøkkelferdige egenskaper er vanskeligheten med å finne gode tilbud.

Tenk på det. Noen andre har allerede gjort alt arbeidet for deg med å oppdatere eiendommen og sette den i perfekt, leieklar tilstand. De selger deg et ferdig produkt, klar til å begynne å kaste ut passiv inntekt.

Det etterlater lite kjøtt på beinet for totalentreprenøren i form av valuta for pengene. Selgeren, ofte en flipper, har allerede tvunget egenkapital ved å oppdatere eiendommen og muligens til og med plassere en leietaker i den. De innkasserer den egenkapitalen når de selger til deg.

Så du kjøper til eller i nærheten av den fulle markedsverdien av eiendommen.

Som inntektsinvestor ligger fokuset ditt mer på eiendommens løpende inntjeningspotensial enn dagens markedsverdi. Inntektsinvestorer måler ofte det inntjeningspotensialet gjennom kapitaliseringsrate eller cap rate.

Cap rate er et mål på eiendommens avkastning. Formelen ser slik ut:

Netto driftsinntekt (NOI) ÷ Innkjøpspris

Netto driftsinntekt er den årlige inntekten eiendommen kan generere minus alle driftsutgifter, for eksempel reparasjoner, vedlikehold, eiendomsforvaltningsgebyr, ledighetsgrad, eiendomsskatt og forsikring.

Se for deg at du vurderer to identiske egenskaper over gaten fra hverandre. Begge eiendommene gir en årlig netto driftsinntekt på $ 20 000. Men den ene selgeren ber $ 275 000 mens den andre ber $ 250 000 for en takstrate på henholdsvis 7,3% og 8%.

Vær oppmerksom på at mens takstrater gir en måte å sammenligne eiendommer på objektivt vis, utgjør de ikke avkastningen. For det må du beregne avkastning på kontanter.

2. Avkastning på kontanter

Når du finansierer en totalentreprise, kommer du bare med et visst beløp på dine egne kontanter. Spesifikt kommer du med midler til forskuddsbetaling og lukningskostnader.

Du investerer mindre kontanter, men du vil også se mindre nettoinntekt hvert år siden du vil ha pantelån. Kontant-til-kontant avkastning måler avkastningen på pengene du måtte legge ned.

Si at du kjøper eiendommen i eksemplet over for $ 250.000. Du legger ned 20%, eller $ 50 000, pluss 10 000 dollar i sluttkostnader for et samlet kontantutlegg på $ 60 000. Men det etterlater deg et pantelån på 200 000 dollar, som vi vil si koster deg omtrent 1 200 dollar i måneden for et 30-årig lån med en rente på 6%. Pantebetalingen synker den årlige nettoinntekten fra $ 20.000 til $ 5600.

Din kontante avkastning på eiendommen ser nå ut slik: $ 5600 i årlig inntekt delt på $ 60 000-investeringen din, for en årlig avkastning på 9,3%. Det viser deg utnyttelseskraften ved ikke bare å redusere kontante investeringer, men også akselerere avkastningen.

3. Finansiering

Som bare demonstrert, endrer finansiering beregningene dine - noen ganger til det bedre, men ikke alltid. Du må vite hva slags finansieringsbetingelser du kan forvente for en gitt eiendom før du gir et tilbud.

La oss for eksempel si at du har en lokal långiver i hjembyen din som er villig til å låne deg 80% av kjøpesummen til en eiendom til 6%. Men de låner ikke ut av staten. Så når du ser på nøkkelferdige egenskaper lenger unna, må du se etter en annen utlåner, som kan ha forskjellige utlånsvilkår.

Etabler forhold til flere långivere i hvert marked der du planlegger å investere i tilfelle førstevalgsutlåner ikke tillater en gitt eiendom av en eller annen grunn. Hver utlåner har sine egne retningslinjer for forsikring, og til og med de viser seg ikke alltid å være forutsigbare. Noen ganger vil en utlåner ikke like utseendet til en eiendom og avslå lånet.

Husk også at for nøkkelferdige eiendommer trenger du langsiktig finansiering i stedet for et kortsiktig lån med harde penger. Se etter porteføljegivere og banker i lokalsamfunnet, spesielt de som ikke rapporterer om kreditt for lån til investeringseiendom.

4. Eiendomsforvaltning

Før du kjøper en leiebolig, bør du ha en plan for hvem som skal forvalte den.

Det kan være deg selvfølgelig. Det er en fin måte å lære bransjen raskere å administrere dine egne utleieeiendommer, spesielt når du først begynner å investere. Det gjør deg til en bedre investor med en dypere forståelse av hvordan utgifter og ledelsesarbeid varierer mellom forskjellige typer eiendommer, nabolag og leietakere.

Men det er ikke alltid praktisk å administrere dine egne utleieeiendommer. Hvis du bor i en annen tilstand, føder trillinger, tar en krevende ny jobb eller samler dusinvis av eiendommer, må du forberede deg på dagen hvor du ikke selv kan styre dem. For den saks skyld opplever mange utleiere å administrere utleie for mange problemer, og de hater ganske enkelt å gjøre det. Så selv om du har tenkt å forvalte eiendommen selv, har du en beredskapsplan for eiendomsforvaltning.

Og sørg for at du budsjetterer med eiendomsforvaltning, selv om du ikke planlegger å bruke den med det første. Eiendomsforvaltning er en lønnskostnad, enten du utfører den arbeidskraften eller noen andre er. Leieeiendommer er ikke en helt passiv inntektskilde.

Hvis du velger å ansette en eiendomssjef, må du sørge for å undersøke og intervjue selskaper i markedet før du kjøper en eiendom der. Ta utgangspunkt i Roofstock, som opprettholder en landsdekkende liste over sertifiserte eiendomsforvaltere, som utgangspunkt.

5. Eksisterende leietakere

Har eiendommen allerede leietakere plassert? I så fall, hvor lenge har de vært der? Hvordan er deres kreditt? Inntektene deres? Har de noen gang blitt kastet ut? Hva er betalingshistorikken deres?

Det er praktisk å kjøpe en eiendom med en ren, pålitelig langsiktig leietaker. Men like lett kan du arve en marerittleietaker som vil misligholde din første eierskapsmåned.

Hvis eiendommen har en leietaker på plass, kan du se dem på samme måte som en ny søker. Gå gjennom betalingshistorikken, alle bakgrunnssjekker, leiesøknaden og inntektene deres.

Husk at kvaliteten på leietakerne bestemmer kvaliteten på avkastningen.

6. Alder på mekaniske systemer

Du fant en eiendom i levelig tilstand som er klar til å annonsere for nye leietakere eller med eksisterende leietakere på plass. Men det betyr ikke at ovnen ikke skal dø på deg neste måned, eller at ledningene ikke er et inferno som venter på å skje.

"Livable" er ikke synonymt med "nytt", "renovert" eller "moderne." Selv når en selger markedsfører eiendommen som "oppdatert" eller "renovert", betyr det ikke at de erstattet alle komponenter på eiendommen.

Se på hvert mekanisk system og strukturell komponent av eiendommen for å vurdere alder og gjenværende levetid. Spør eiendomsmeglerens innspill, og bekreft disse meningene med en hjemmeinspektør.

Bare fordi ett eller flere systemer eldes, betyr ikke det at du ikke vil gå videre med eiendommen. Men du må vite hva du får deg til og budsjettere deretter.

7. Kvaliteten på renoveringer

På samme måte, bare fordi en eiendom nylig ble renovert, betyr ikke det at den ble renovert godt.

Flippers trenger ikke å bo i eiendommen eller vedlikeholde den på lang sikt; deres prioritet er fortjeneste. De tar sikte på å bruke minst mulig penger på å lage et ferdig produkt. Noen ganger betyr det å bruke mindre på annenrangs entreprenører eller materialer.

Plukk over eiendommen med en fintannet kam og be hjemmeinspektøren om å gjøre det samme. Spør inspektøren og eiendomsmegleren deres meninger om kvaliteten på renoveringen.

Hvis du ikke liker det du ser, kan du hoppe over eiendommen og gå videre til den neste. Synlig bevis på uhyggelig arbeid er bare overflaten av problemet - det er det du ikke kan se som virkelig burde skremme deg.

8. Langsiktig økonomisk helse i det lokale markedet

Å kjøpe leieboliger, i motsetning til å vende hus, innebærer en langsiktig investering. Du ønsker å investere i en by og et nabolag med økende befolkning, arbeidsplasser og etterspørsel etter bolig. Du vil også ha en by med synkende kriminalitetsrater, ledige stillinger og sosiale problemer.

Jeg investerer ikke lenger i byen der jeg vokste opp fordi jeg ikke stoler på den langsiktige økonomiske og politiske helsen. Jeg lærte på den harde måten at nabolag ofte ser bra ut på papir med høye takstrater, men disse takstnivåene skjuver mindre synlige kostnader som omsetning, kriminalitet og proteksjonistiske lover.

Det er en nisje av investorer som tjener godt i kamper i byer og nabolag. Men det er nettopp det: en nisje med unik dynamikk. Motstå fristelsen til lave innkjøpspriser og høy retur på papiret. Det krever spesialisert kompetanse for å tjene penger der.

Hvis du ikke er 100% sikker på at en by og et nabolag beveger seg i riktig retning, ikke invester der.

Der hvor å kjøpe nøkkelferdige egenskaper

Klar til å diversifisere til totalentrepriser, men er ikke sikker på hvor du finner dem? Diversifiser uten hodepine ved å bruke alternativer som ikke krever mange års erfaring i investering i eiendommer.

Roofstock

I løpet av de siste årene, Roofstock har fremstått som den fremste plattformen over hele landet for nøkkelferdige utleieeiendommer. Det er billigere for selgere enn å ansette en eiendomsmegler, og det gir kjøpere en enorm mengde data.

Disse dataene inkluderer nabolagsdetaljer, for eksempel kvaliteten på de lokale skolene, median hjemmeverdier og verdsettelseshistorie. For selve eiendommen inkluderer plattformen justerbare kalkulatorer og data om takshastigheter, intern avkastning og anslått påskjønnelse.

Roofstock inkluderer også to garantier. Den første er en pengene-tilbake-garanti. Kjøpere kan gjenlaste eiendommen for salg hvis de ikke er fornøyd med det innen 30 dager etter kjøpet, og Roofstock garanterer at de gjenvinner kjøpesummen. Det andre er en leietakerplassering. Hvis du kjøper en ledig eiendom og ikke klarer å plassere nye leietakere i den innen 45 dager, betaler Roofstock 90% av markedsleien til du.

Behold en eiendomsmegler

Du kan alltid gå på en gammel skole og ansette en eiendomsmegler. De fleste hjem i USA selger tross alt fortsatt på MLS. Dessuten betaler selgeren mest - om ikke alt - for agentens avgift. Det koster deg veldig lite som kjøper å ansette en eiendomsmegler.

Bare sørg for at du ansetter en fantastisk eiendomsmegler som har erfaring med å samarbeide med investorer - og helst en som selv er en investor.

Problemet med boliger som er oppført offentlig på MLS er at de per definisjon selger for markedspriser. Hvis det er en avtale å finne, er det gjennom hardnøstforhandling eller ren flaks. Du vil ikke score noen avtaler ingen andre visste om blant hjemmene som er åpenlyst for salg.

Private nøkkelferdige selgere / flippers

Mange eiendomsinvestorer tjene penger på å vende hjem til langsiktige investorer. De finner en god del på et falleferdig hjem, renoverer det og selger det som en totalentreprise. Noen plasserer leietakere i den for å dekke bærekostnadene mens de markedsfører den.

Mens noen av disse selgerne viser eiendommene sine på MLS eller Roofstock, opererer andre gjennom private kontaktlister. Du kan finne dem med et Google-søk etter nøkkelferdige selgere i ditt valgte marked eller i eiendomsinvestering av Facebook-grupper eller fora.

Noen ganger tillater disse selgerne et visst rom for forhandlinger uten tilleggskostnader for eiendomsmegler eller taktak. Men som alltid, husk hensynene ovenfor før du kjøper en nøkkelferdig av en flipper.

Fremgangsmåte Eksisterende utleiere

Folk elsker å hate utleiere. Men faktum er at det å være utleier kommer med en hel hodepine, fra 03.00 telefonsamtaler fra skrikende leietakere til ubetalt leie til stadige klager og krav.

Mange utleiere er så elendige, de vil laste av eiendommene sine til den første personen som uttrykker interesse. De planlegger ikke nødvendigvis å selge akkurat nå, men de er så ulykkelige, de gir etter for fristelsen når et tilbud kommer.

Direktemelding, sosiale medier, til og med telefonsamtaler kan alle fungere som oppsøkende taktikker for eksisterende utleiere. Ofte har egenskapene betalende leietakere som allerede er på plass, noe som gjør at de ikke bare er nøkkelferdige, men også allerede leide.

Men det betyr ikke at de selvfølgelig er gode leietakere. Sett sammen en plan for å forvalte disse eiendommene bedre enn forgjengerne dine, og ta en solid hånd i å samle husleie, inspisere enheten og håndheve leieavtalen din.

Endelig ord

Hvis du ønsker å diversifisere til eiendom og ikke vil ha hodepine av direkte eierskap, har du mange muligheter for å investere i eiendom indirekte.

Men for de som er klare til å bli en utleier, er nøkkelferdige eiendommer en relativt rask og enkel måte å diversifisere til utleieeiendommer - ingen hammer og spiker kreves.

Utover de andre fordelene er det mange skattefordeler ved investeringseiendommer. Og hvis du selger en eiendom og ikke vil betale merverdiavgift på inntektene, kan du alltid gjøre en 1031-bytte ved å kjøpe en totalentreprise med dem.

Bare sørg for å kjøre tallene og dobbeltsjekke eiendommen og leietakerne før du investerer titusenvis av dine hardt opptjente dollar.

Tenker du på å kjøpe en totalentreprise? Hva holder deg tilbake fra å investere?