Lukking av et hus - Prosess, pantedokumenter og prosedyrer

Lukkingsprosessen begynner imidlertid rett etter at selgeren godtar kjøpetilbudet ditt. Det er vanligvis 30 til 60 dager før den faktiske lukkedato. Hvis du antar at et lån som garanterer lån, lav taksering eller større feil som oppdages under en rutinemessig hjemmekontroll, forsinker ikke avtalen. I denne perioden sies salget av hjemmet ditt til å være "verserende." Hvis det er vanlig i markedet ditt å foreta et betydelig innskudd (opptil 10% av avtalt kjøpesum, i noen tilfeller) til en sperrekonto når tilbudet ditt er akseptert, kan du også referere til avslutningsprosessen som sperretid - som i, "hjemmet vi kjøper er i escrow til vår avsluttende dag."

Uansett hva du kaller det, må det skje mye mellom den dagen selgeren godtar kjøpetilbudet og dagen du setter deg ned for å gjøre transaksjonen offisiell. Her er en titt på den generelle hendelsesforløpet som skjer under lukkingsprosessen for fast eiendom, hva og hvor mye du kan forvente å betale før og på stengedagen, og dokumentene og avsløringene du trenger å forstå og signere for å gjøre din ekte offisiell eiendomstransaksjon.

Nøkkelstengeprosess Milepæler

Det er viktig å huske at toll- og lovkravene for eiendomstransaksjoner varierer vesentlig fra sted til sted. Selv om følgende er en generell tidslinje og beskrivelse av hva du kan forvente (og når) mellom dagen du sender inn kjøpetilbudet og dagen du stenger på eiendommen, kan den faktiske opplevelsen din variere. For å lære mer om hvordan prosessen fungerer i ditt bestemte marked, bør du konsultere en upartisk eiendomsmegler med erfaring i området.

1. Godkjent kjøpetilbud

Lukkingsprosessen begynner offisielt når selgeren godtar, signerer og returnerer kjøpetilbudet ditt (også kjent som en kjøpsavtale). I de fleste tilfeller setter selgeren deretter inn kjøpers alvorlige pengesjekk - vanligvis 0,5% til 2% av kjøpesummen - på en sporkonto.

Vanligvis kan kjøpsavtalen endres for å gjenspeile forhandlinger eller hendelser i siste øyeblikk, for eksempel et problem som blir avdekket under hjemmets inspeksjon, uten å sabotere avtalen. Imidlertid starter alle parter som er involvert i transaksjonen - kjøperen og selgeren, deres agenter, utlåner, tittelen eller spaltemegleren, og muligens kjøperens og selgerens advokater - avsluttende prosess under forutsetning av at kjøpsavtalen er endelig.

I noen stater og markeder må du betale et depositum på 5% til 10% (mot forskuddsbetaling og / eller stengekostnader) kort tid etter at selgeren godtar tilbudet. Kjøpere som jobber med juridiske representanter, kan vanligvis vente til etter at advokatene deres har gjennomgått kjøpsavtalen for å gjøre sine deponeringsbeløp.

Hvis du ikke er sikker på om det kreves et depotdepositum i markedet ditt, kan du spørre eiendomsmegleren din langt nok på forhånd for å sikre at du har nok likvide midler på plass til å rydde depositumet.

2. Hjembestilling av kjøperbestilt

I løpet av få dager etter at selgeren aksepterte kjøpetilbudet ditt, må du planlegge en hjemmeinspeksjon med en profesjonell inspektør. Målet med en boliginspeksjon er å se etter mindre og større feil, for eksempel strukturelle problemer, apparater som ikke fungerer, og elementer som kan krenke lokale byggekoder.

Mange långivere krever dette som betingelse for å tegne pantelånet ditt. Selv om din ikke gjør det, er det liten ulempe med å få en grundig titt på hjemmet du skal kjøpe. Hvis inspeksjonen avdekker et stort problem som må løses før stenging (eller resulterer i en reduksjon i avtalt kjøpesum), vil standard inspeksjonsavgift $ 300 til $ 500 virke som et godt kjøp.

3. Lånets opprinnelse og tegning

Når selgeren godtar tilbudet ditt, kan du sende det til långiveren. På dette tidspunktet begynner långiveren den tidkrevende (og kostbare) prosessen med å opprette og tegne lånet ditt.

Med mindre du kjøper et eldre hjem med mange fysiske mangler, er dette den delen av lukkingsprosessen som mest sannsynlig vil produsere forsinkelser eller fatale feil som skaffer avtalen helt - spesielt hvis du har en ujevn kredittprofil eller en ustabil inntektsstrøm.

Opprinnelse og tegning av et lån innebærer mye arbeid på utlåners vegne. Fra ditt perspektiv koker det imidlertid i utgangspunktet til ett spørsmål: Vil du, etter långiverens ekspertuttalelse, gjøre godt av løftet ditt om å betale tilbake de mange tusen dollar du ber den om å låne deg?

Pantesøknad
Selv om hver utlåner er forskjellig, er de fleste utsatte for pantelån til intens gransking. Det vil sannsynligvis være at utlåner sender deg en pantesøknad på til sammen 30 eller 40 sider og inkluderer skjemaer som for eksempel en forespørsel om å frigjøre kredittrapporten fra ett eller flere kredittrapporteringsbyråer, forespørsler om skatteregistreringer før året og informasjon om dine tidligere steder bolig.

Sammen med søknaden vil utlåner sannsynligvis be om bevis på inntekt og eiendeler, for eksempel:

Dine siste selvangivelser (ett eller to år)
Dine siste lønnsutbetalinger (minst de siste to)
Dine siste uttalelser fra W-2 (ett eller to år)
Dine siste kontoutskrifter (en til tre måneder)

Rate Lock
Hvis du mottok forhåndsgodkjenning for pantelånet ditt, som vanligvis krever en kredittsjekk, er det sannsynlig at utlåner vil sette (eller “låse”) lånets rente rundt det tidspunktet det sender ut bruksmaterialet. Hvis du søker om et justerbart rentepant (ARM) eller en annen type lån uten en fast rente for hele løpetiden, kan låsen bare gjelde for den opprinnelige renten.

Priser er vanligvis låst på et nivå som faktorer i gjeldende renter på det tidspunktet, pluss låntakerens kredittrisiko. Jo lavere kredittrisiko, desto lavere er låst renten din.

Hvis du ikke er forhåndsgodkjent, vil sannsynligvis utlåner vente til resultatene av søknadens kreditttrekk for å låse renten. Dette kan skje når som helst mellom søknadsdato og en uke før stenging. Uansett er takstlåsen god bare i en fast tid - 30 til 60 dager er typisk.

Lånestimat
Ved å bruke den låste renten (eller, hvis ikke låst, långiverens beste gjetning om begynnelsesrenten), oppretter långiveren et lånestimat for deg å gjennomgå, signere og returnere. Lånestimatet er et vanlig språk som oppsummerer hva du kan forvente å betale for pantelånet og lukkingen, og når.

Den inneholder følgende informasjon:

Lånidentifikasjon. Dette inkluderer lånets unike identifikasjonsnummer, type (fast rente, regulerbar rente), løpetid (15 år, 30 år, 5/1), formål (kjøp, refinansiering) og varighetslåsevarighet.
Lånevilkår. Skisserer lånets hovedstol, rente eller rentesats, månedlige renter og renter, forskuddsbetaling (hvis aktuelt) og ballongbetaling (hvis aktuelt).
Anslått betaling. Legger til komponentene i den totale månedlige betalingen, inkludert estimert forsikring, skatter og hovedstol og renter. Kan også spesifisere hvordan skatt og forsikring skal betales - for eksempel på en sporkonto.
Avslutningskostnader. Inkluderer en detaljert regnskap over estimerte lukningskostnader og totale kontanter som skal stenges (som inkluderer forskuddsbetalingen). Angir også hvilke lukkekostnader du har lov til å handle for, for eksempel tittelforsikring, og som du ikke har lov til å handle for, for eksempel utlåners takstmann.
sammenligninger. Inneholder et øyeblikksbilde av hvor mye du kan forvente å betale hovedstol og renter i løpet av de neste fem årene, lånets april og totale renteprosent - forholdet mellom den totale rentebetalingen og det totale lånebeløpet. Denne informasjonen er nyttig for å sammenligne lånet ditt med andre utlåners lån.
Andre hensyn. Inkluderer viktige advarsler og informasjon, for eksempel om lånet kan antas (overføres til en fremtidig kjøper uten å endre vilkårene), om utlåner planlegger å overføre lånet ditt til et servicebedrift og straffer for sen betaling.

Før oktober 2015 brukte de fleste långivere dokumenter om god tro estimat (GFE) for å gi lån og avsluttende kostnadsestimater. GFE-er og lånestimater inneholder lignende informasjon, men GFE-er er formatert annerledes og har færre enkeltspråklige forklaringer. Når lånestimatet er i dine hender, kan utlåner sette en foreløpig sluttdato - avhengig av en jevn forsikring, opprinnelse og tittelsøk.

4. Utlånsmåling

Långivere beskytter investeringene sine, eller i det minste reduserer sannsynligheten for tap, ved å foreta en vurdering på et tidspunkt under forsikringsprosessen. Kjøpere betaler vanligvis vurderingsgebyret, enten på eller før vurderingsdatoen, eller på stengedagen. Vurderingsgebyret er vanligvis omtrent det samme som hjemmeinspeksjonsavgiften.

Hvis takstmannen din bestemmer at hjemmet ditt er verdt minst like mye som du gikk med på å betale for det, er det ingen grunn til bekymring. Imidlertid, hvis avgrensningen kommer lavt - under den aksepterte kjøpesummen - vil utlåner bare gå med på å finansiere et beløp lik den vurderte verdien. En lav vurdering krever vanligvis at kjøper og selger må reforhandle kjøpesummen og endre kjøpsavtalen, noe som potensielt kan utsette avtalen.

5. Få huseiere og tittelforsikring

De fleste långivere krever at kjøpere skal bevise huseiereforsikring som betingelse for lånegodkjenning, eller i det minste før stenging. For å sikre at du får en rimelig politikk som tilfredsstiller dine og utlåners behov, kan du begynne å shoppe for dekning av huseiere tidlig i avslutningsprosessen. Du trenger ikke nødvendigvis å betale for det første året med en gang, selv om det absolutt er et alternativ - de fleste forsikringsselskaper lar deg bunke det første års premie med lukkekostnadene som skal betales på din sluttdato..

Selv om utlåner ikke krever det, er det også forsvarlig å kjøpe en kjøpers tittelforsikring. Tittelforsikring dekker kostnadene for å løse eventuelle mangler med eiendommens tittel, for eksempel ubetalt skatt eller entreprenørselskap, og beskytter egenkapitalen mot krav som kan oppstå i fremtiden.

Hvis du er villig til å bruke det samme selskapet som långiveren bruker for tittelpolitikken, kan du bare fortelle låneprosessoren din at du vil ha en kjøpers politikk, og begge policyene kan settes sammen i sluttkostnadene. Hvis du vil shoppe for å få en bedre kjøpers politikk, kan det hende at forsikringsselskapet krever at du betaler for polisen på forhånd. Uavhengig av om du betaler for begge forsikringene ved stenging eller betaler for kjøperens politikk på forhånd og utlåners politikk ved stenging, kan du forvente å gjøre et samlet kombinert utlegg på $ 1000 (i gjennomsnitt), avhengig av markedsverdi og hjemmeverdi.

6. Godkjenning av lån

Siden forsikring kan ta en måned eller lenger, kommer lånegodkjenningen vanligvis gjennom mot slutten av avsluttende prosess. Dette er den siste store brikken som må falle på plass for at stengingen din skal fortsette som planlagt.

7. Bekjentgjørelse og avsløring

Avslutning
Når alle brikkene er på plass for avslutningen din, må tittelen din eller escrow agent (eller advokat) sende deg en formell avsluttende varsel med klokkeslett, dato, deltagende eiendomsmeglere (kjøper og selger) og plasseringen av stengingen, som er vanligvis tittelen eller escrow agentens kontor, eller kontoret til en advokat som er involvert i transaksjonen. Innkallingen forklarer også hva du trenger å ta med til arrangementet, vanligvis inkludert følgende:

Både kjøpere (hvis et ektepar) eller dokumentert fullmaktsdokumentasjon som tillater den nåværende kjøperen å signere for den ikke-tilstedeværende
Foto ID (pass eller statlig utstedt ID)
Liste over boligene dine de siste 10 årene
Tilstrekkelig betaling for å dekke stengekostnader (vanligvis en banksjekk eller bankoverføring)

Lukking av avsløring
Tittelen eller escrow-agenten din må også sende en offisiell avsluttende avsløring minst tre virkedager før utløpsdatoen. Før oktober 2015 tjente HUD-1 eller "forlikserklæring" samme formål som avsluttende avsløring.

I likhet med lånestimatet er avsluttende avsløring et vanlig språk som viser alle dine faktiske økonomiske forpliktelser relatert til transaksjonen - dine faktiske lukkekostnader, løpende skatte- og forsikringsforpliktelser og en fordeling av boliglånet ditt. Den følger omtrent malen for lånestimatet, selv om det generelt er mer detaljert og ofte inneholder regnskapsmessige ordrelinjer eller avsløringer og advarsler som ikke var til stede i estimatet.

Gå gjennom avsluttende avsløring nøye
Når du har mottatt avsluttende avsløring, bør du lese den nøye for å sikre at de skisserte forpliktelsene omtrent er i tråd med de som er beskrevet i lånestimatet. Forsikre deg også om at vilkårene for pantelånet ditt er som forventet - for eksempel at renten eller rentestrukturen ikke har endret seg fra lånestimatet.

Hvis lukkekostnadene dine avviker betydelig fra estimatene, eller pantelånet ditt er annerledes enn opprinnelig beskrevet, kan utlåner eller tittel eller escrow agent bryte loven. Derfor er det lurt - og ofte økonomisk verdt - å beholde en advokat i løpet av avsluttende prosess.

Vanlige stengekostnader

Selv om kjøpere forventes å betale alle stengekostnader i mangel av andre ordninger, er kjøpere og selgere ofte enige om å dele lukkekostnader - spesielt i kjøperens markeder. Denne avtalen er vanligvis skissert i den aksepterte kjøpsavtalen og kan endres når som helst før den lukkes. I mange tilfeller får ikke partene detaljene i hvem som betaler hvilke lukkekostnader - de er ganske enkelt enige om et forhold, for eksempel "selger betaler 40% og kjøper betaler 60%," eller er enige om at en part betaler en fast sum mot stenging og den andre henter resten.

I mange tilfeller betales lukkekostnadene ved banksjekk eller bankoverføring. En banksjekk er vanligvis en bedre avtale, ettersom de sjelden koster mer enn $ 1 eller $ 2, mens banker ofte krever $ 10 eller mer for en bankoverføring samme dag. Hvis tittelen din eller escrow-agenten absolutt krever en bankoverføring, må du sørge for at de sender deg fullstendige instruksjoner (inkludert mottak av kontonummer og bankrutingsnummer) med avsluttende varsel.

Uansett hvordan du forhandler og utfører betaling, kan du forvente å betale følgende kostnader ved stenging. Noen kan kreve tiltak fra din side, for eksempel å sette opp en huseiere forsikring, før stengedagen. Andre vises ganske enkelt som ordrelinjer i avsluttende avsløring, og krever ikke direkte handling.

Hjemmeinspeksjon og -vurdering. Hvis disse ikke er betalt på forhånd, legges de til sluttkostnadene dine. Mellom de to tjenestene kan du forvente å betale mellom $ 600 og $ 1000.
Lånets opprinnelses- og forsikringsgebyr. Disse avgiftene dekker kostnadene for opprinnelses- og garantitjenester for ditt boliglån, inkludert kredittrapporter og andre gebyrer. De fleste opprinnelsesgebyrer beregnes som en prosentandel av den totale kjøpesummen, vanligvis mellom 0,5% og 1,5%. Disse prosentene blir noen ganger referert til som "poeng" - for eksempel vil en 1% opprinnelsesgebyr være ett poeng. Tegningsgebyr kan belastes som en prosentandel av kjøpesummen eller et gebyr. I begge tilfeller koster forsikring mindre enn 1% av boligens kjøpesum. Vær oppmerksom på at noen pantelån, kjent som “ingen kostnad” eller “ingen gebyr”, ikke har opprinnelses- eller forsikringsgebyr. Imidlertid har "ingen kostnad" lån generelt høyere rente enn sammenlignbare tradisjonelle lån.
Kredittrapport. Kjøpere må vanligvis betale for utlåners kredittsjekker og rapporter - alt fra $ 20 til $ 60, avhengig av hvor mange utlåner som driver og hvilke rapporteringsbyråer..
Flom sertifisering. Dette er en liten avgift - vanligvis rundt $ 20 - som dekker kostnadene for å sjekke hjemets beliggenhet i forhold til lokale oversvømmelseskart. Flomsertifisering er kritisk hvis du ender opp med å ha behov for flomforsikring. I noen områder kan det være at du må betale en engangsavgift for flomovervåkning (ofte mellom $ 25 og $ 50).
Første måneds interesse. Mange långivere krever forskuddsbetaling av pantelenter som er satt til å påløpe mellom lukkedato og datoen for den første betalingen. Vær oppmerksom på at hvis du lukker i midten av måneden, vil du sannsynligvis ikke måtte betale en hovedbetaling før begynnelsen av måneden etter neste, forutsatt at betalingene dine forfaller den første i måneden. For eksempel stengte min kone og jeg på et hus i begynnelsen av august og betalte ikke vår første hovedbetaling før den første oktober - men når vi stengte, gjorde må betale rentene som er satt til å påløpe i august.
Opprinnelig deponering. Långivere krever et forskudd på et sikkert sperrekonto for å dekke skatte- og forsikringsforpliktelser satt til å påløpe mellom stenging og deres respektive forfallsdato. I praksis betyr dette at du trenger å sette inn et års års forsikringspremier for huseiere - med mindre du har betalt på forhånd - og hvor som helst fra 1 til 12 måneders eiendomsskattpremie. Selv om eiendomsskatter vanligvis betales hver sjette måned, er långivere motvillige til å starte en ny sperrekonto med en balanse som knapt er tilstrekkelig til å fjerne den første skattebetalingen. Min kone og jeg endte med å deponere nok til å dekke for eksempel syv måneders eiendomsskatt.
Escrow Buffer. Mange långivere krever at kjøpere setter inn en ekstra buffer for å dekke oppjusteringer av skatter og forsikringspremier på kort sikt, og for å redusere sannsynligheten for at en forsinket betaling fører til negativ balanse. Bufferens størrelse er vanligvis en funksjon av månedlige skatte- og forsikringsforpliktelser - vår var omtrent dobbelt så stor som våre månedlige forpliktelser.
Huseiere forening kontingent. Hvis du bor i et samfunn som betjenes av en huseierforening (vanlig med hytter), må du betale HOA-avgifter månedlig, årlig eller halvårlig. Noen långivere bærer avgiftene dine på sperrekontoen din og betaler dem på dine vegne, som med skatter og forsikringspremier. Hvis dette er tilfelle for din HOA, vil du sannsynligvis måtte betale HOA-avgiftene dine gjennom slutten av den første betalingsperioden (muligens opp til et år etter stenging). I andre tilfeller, enten det skyldes utlåner eller HOA-policy, er HOA-avgifter ikke inkludert i sperren og må betales separat.
Tittel / Escrow Services og Forsikring. Kostnaden for utlåner og kjøpers (hvis kjøpt) tittelforsikring er samlet i denne kategorien - gjennomsnittlig $ 1000 dekker begge forsikringene, men er svært varierende avhengig av beliggenhet og eiendomsverdi. Denne kategorien inkluderer også kostnadene for ekstra tittelarbeid utført av tittelfirmaet ditt, escrow agent eller advokat (avhengig av jurisdiksjon) - en annen svært variabel kostnad som sannsynligvis vil være høyere hvis du bruker en lisensiert advokat. Til slutt inkluderer denne kategorien vanligvis et oppgjørsgebyr, som i utgangspunktet betaler for tittelen eller escrow agentens tid på stengedagen, og vanligvis varierer fra $ 200 til $ 400.
Innspillingsavgift. Byen eller fylkeskontoret som er ansvarlig for registrering av eiendomsoverføringer i ditt område, tar et gebyr for arbeidet som er involvert. Gebyrene varierer mye fra sted til sted og kan avhenge av verdien eller størrelsen på eiendommen din.
Overføringsskatter. Dine lokale og statlige myndigheter pålegger sannsynligvis også overføringsskatt på eiendomstransaksjoner, basert på verdien av eiendommen og muligens pakkenes reguleringsbetegnelse. Total statlig og lokal overføringsskatt på boligfelt varierer vanligvis fra det høye tresifrede til midten av firesifrede.
Megleravgift. Kjøperagenter tar provisjonen fra salgsinntektene, noe som betyr at kjøperne ikke betaler dem direkte. Imidlertid krever agentenes arbeidsgivere - eiendomsgrupper eller meglere - ofte relativt små service- eller henvisningsgebyrer direkte til kjøperen. Disse kan variere fra nominelle summer ($ 100 eller mindre) til $ 500 eller mer.

Avhengig av hvor transaksjonen din finner sted, kan lukkeavgiftene dine variere betydelig fra de som er beskrevet her. For å få en enda bedre lese om hva du kan forvente, snakk med en pålitelig, upartisk eiendomsmegler eller advokat i ditt område.

Hva du kan forvente på stengedagen

På stengedagen blir huset du har avtalt å kjøpe, huset du stolt eier. Imidlertid er det mye å gjøre før du kan sashay gjennom inngangsdøren og virkelig gjøre det til ditt hjem.

Endelig gjennomgang

Din siste gjennomgang er din siste mulighet til å sørge for at huset forblir i god stand - eller, hvis du kjøper en fixer-overdel, i den tilstanden du gikk med på å kjøpe det i. I de fleste transaksjoner, den endelige gjennomgangen kan oppstå når som helst innen 24 timer etter planlagt stengetid.

Under den siste gjennomgangen må du sørge for følgende:

Alle forespurte reparasjoner er utført
Alle lysarmaturer og stikkontakter fungerer
Hjemmemekaniske apparater (oppvarming, klimaanlegg, varmtvannsbereder) fungerer
Kraner og rørleggerarmaturer er funksjonelle
Kjøkken- og vaskeromte apparater er koblet opp og funksjonelle
Det har ikke vært noen nye skader eller slitasje (for eksempel hull i veggen, manglende gulvplanker, skadede takspon osv.) Siden hjemmeinspeksjonen
Hjemmet er rent og ryddig inne og ute
Selgers personlige eiendeler er borte eller i ferd med å bli flyttet ut

Hvis du får uventede problemer under gjennomgangen, er det ikke for sent å gjøre ting riktig. Kontakt din eiendomsmegler eller lukkemegler for å diskutere alternativene dine. I de fleste tilfeller vil selgeren godta å betale for nødvendige reparasjoner eller rengjøringsoppgaver, selv om det betyr å utsette stengingen med noen dager.

Ved stenging - Signering av nøkkellukkedokumenter

På den fastsatte stengetidene setter du deg ned og signerer mange dokumenter med tittelen eller escrow agent, eiendomsmegler og eventuelt advokat. Selgere har også med seg kollegene, selv om selgerne ikke har så mye papirarbeid å signere, og derfor ofte ikke dukker opp før du er godt i ferd med å signere odyssey.

Gitt transaksjonenes alvor, og hvor mye penger det er snakk om, ta så mye tid du trenger å lese og forstå alt du signerer. Noen avsluttende dokumenter er skrevet i tett legalese, så spør advokaten eller eiendomsmegleren om du ikke er klar over noe. Ikke la tittelen eller escrow-agenten forhaste deg - de har gjort hundrevis av nedleggelser i det siste, og er sannsynligvis mer opptatt av å gjøre sin neste avtale eller komme ut av kontoret i tide enn å sikre at du er 100% på opp og opp.

Følgende er de viktigste dokumentene du må lese og signere under stenging:

Gjeldsbrev. Dette representerer din bindende forpliktelse til å betale tilbake pantelånet ditt. Det inkluderer det totale beløpet du skylder på lånet ditt, lånets rente, månedlige betalingsdatoer, varighet (løpetid) på lånet og akseptable betalingsmetoder (med en fysisk adresse for å sende personlige sjekker). Hvis du har et ARM-lån eller med rentesats med variabel rente, vil obligasjonslånet også ha en detaljert forklaring på hvordan, når og med hvor mye rente og betalinger kan endre seg.
Pantelån:. Også kjent som sikkerhetsinstrumentet, er pantelånet (eller tillitsgjerningen) en kontrakt som gir långiveren din rett til å gripe eiendommen din gjennom avskedigelse hvis du ikke betaler pantelånet ditt som avtalt. Lånet gjentar informasjonen som er gitt i utstedelsesbrevet, men går også i større dybde om dine rettigheter og ansvar som huseier og låntaker - for eksempel som beskriver hvordan du skal okkupere eiendommen (som en primær bolig, utleieeiendom og så frem) og beskriver hvordan og når långiveren din kan erklære deg som standard.
Innledende avsløring av Escrow. Dette beskriver hvordan långiveren planlegger å dele ut pengene på sperrekontoen din. Det inkluderer en fordeling av utbetaling av hovedstol pluss renter og escrow, pluss 12 måneder med forventet månedlig escrow saldo. Avsløringen av escrow viser også når og hvor mye hver escrow-vare (eiendomsskatt, forsikring og eventuelt PMI- og HOA-avgifter) skal betales.

Flere lukkedokumenter som skal leses og signeres

Avslutningsprosessen innebærer også å lese og signere en rekke tilleggsdokumenter. Ta igjen så mye tid du trenger å lese gjennom og forstå hvert enkelt element, og still spørsmål om nødvendig. En ting lukkingsprosessen ikke inkluderer er sjansen for en gjør-over.

Disse dokumentene er vanlige ved stenging, men transaksjonen kan innebære en litt annen blanding basert på reglene i ditt område og hjemmetypen du kjøper.

Underskrift / Navnstillatelse. Dette er i utgangspunktet signaturbeviset som långiveren, låneservicen, myndighetene og andre relevante parter bruker for å bestemme legitimiteten til signaturen din på alle andre avsluttende dokumenter. Det er spesielt nyttig i løpet av undersøkelser om pantesvindel.
Erklæring om belegg / belegg. Hvis du kjøper et nybyggende hjem, må du signere et attest for belegg som indikerer at hjemmet er klart og trygt for beboere. Teknisk sett kan et manglende beleggssertifikat forsinke stengingsprosessen. Hvis du kjøper et eksisterende hjem, må du signere en uttalelse om belegg som skisserer boligens formål, hvor snart du må flytte inn, og hva som kan skje hvis du bruker huset på en måte som ikke er i samsvar med det angitte formålet (for for eksempel avskedigelse).
Første betalingsvarsel. Dette justerer beløpet (med en spaltefordeling, hovedstol og renter) og datoen for den første pantebetalingen. Det inkluderer også informasjon om hvordan du utfører betaling, inkludert servicers fysiske adresse og web-adresse.
Selger / utlånerkonsesjoner. Dette dokumentet skisserer hvilke eventuelle sluttkostnader selger og utlåner betaler.
Betjener avsløring. Dette identifiserer lånets betjener - enten den opprinnelige långiveren eller et selskap som deretter kjøper pantelånet - og bekrefter din forståelse av at lånet kan overføres i fremtiden.
Offentlig pantelånsforsikring. Hvis utlånsgraden (LTV) er større enn 80%, krever utlåner sannsynligvis privat pantforsikring (PMI). Denne avsløringen definerer PMI og beskriver dine relevante rettigheter og plikter, hvordan og når det betales (vanligvis månedlig, til sperret), og når du kan be om at det skal droppes (vanligvis etter å ha passert 80% LTV-terskel).
Uttalelse om flomfare. Dette bekrefter at hjemmet ditt er eller ikke er i en spesiell flomfare-sone. Hvis hjemmet ditt er i en flomsone, krever det sannsynligvis flomforsikring.
Anerkjennelse for vurdering. Dette bekrefter at du har rett til å motta en kopi av hjemets taksering. Det er ofte inkludert i pantesøknaden også.
Lik informasjon om kredittmulighetsloven. Denne føderalt mandatformen gjentar at lånet ditt ikke kan nektes basert på noen beskyttet status, for eksempel rase eller trosbekjennelse. Det er ofte inkludert i pantesøknaden.
Sannhet-i-utlån avsløring. Dette er et annet føderalt mandatdokument som stiller ut egenskapene til ditt boliglån, dine månedlige utbetalinger og det totale beløpet (inkludert hovedstol og renter) du kan forvente å betale i løpet av lånets levetid.
Uttalelser om pantelån. Dette dokumentet definerer de forskjellige formene for pantesvindel, lister opp mulige straffer for dem som er funnet skyldige i pantesvindel og beskriver trinnene fra den amerikanske regjeringen for å undersøke og straffeforfølge personer som er mistenkt for svindel.
Huseiere foreningens avtaler og avtaler. Kontrakter som gjelder ditt medlemskap i en huseierforening vises noen ganger ved stenging, selv om de ofte blir behandlet før stengedagen også.
Avsløring av farer. Selv om kjøpsavtalen vanligvis inkluderer alle nødvendige fareavklaringer for hjemmet ditt, må du ikke bli overrasket over å se de samme, eller flere, i lukkingspakken. Vanlige avsløringer dekker blymaling (for hjem bygget før 1978), radon og underjordiske brønner.

Endelig ord

Min kone og jeg stengte på vårt første hus sommeren 2015. Avslutningsdagen vår var en virvelvind: en hektisk siste gjennomgang; en trafikk-kvalt kjøretur til tittelselskapets fjerne hovedkvarter; en uendelig prosesjon av skjemaer og avsløringer som skal signeres og initialiseres; det forvirrende virvar av nøkler, håndskrevne forklaringsnotater og råd fra siste øyeblikk fra selgeren - det var mye å behandle.

Og likevel var stengedagen bare starten på en lang bevegelige og bosette periode. Alt vi kan håpe er at vi kanaliserer den samme flid, organisering og rå energi som fikk oss til å avslutte dagen i det harde, ofte kjedelige arbeidet som kreves for å gjøre et vanlig hus til et ekstraordinært hjem. Hvis du er i ferd med å kjøpe et hus, husk at det er helt greit å feire på stengedagen - så lenge du kommer tilbake til jobb etterpå.

Har du noen råd om avslutningsprosessen?