Hvordan bryte en leieavtale uten bot

Ingenting hindret meg i å bli et par måneder til for å se på leiekontrakten. Min utleier hadde vært innenfor hans rettigheter til å søke full betaling av husleien som skal betales gjennom leiekontraktens slutt.

Heldigvis for meg valgte han å ikke gjøre det. Den totale kostnaden for lommen for den ødelagte leieavtalen utgjorde omtrent en måneds husleie. Jeg flyttet ut i midten av måneden uten en pro-rangerte avkastning på betalt husleie, og sa ja til å miste en del av sikkerhetsdepositumet mitt tilsvarer en halv måneds leie.

Jeg er heldig at prosessen gikk så greit som den gjorde. Ting kunne ha vist seg langt verre for meg. De viser seg langt verre for utallige andre leietakere som har leiekontrakter, enten av nødvendighet - for eksempel på grunn av økonomisk motgang - eller etter valg, som jeg gjorde.

De potensielle konsekvensene av en ødelagt leilighetskontrakt inkluderer et sivilt søksmål fra utleier for å gjenvinne utestående husleie, trakassering av inkassatorer, langsiktig kredittskade og problemer med å finne nye boliger. Men under visse omstendigheter er det mulig å unngå noen eller alle disse resultatene, selv når utleier ikke er villig til å komme til en uformell avtale.

Potensielle konsekvenser av en ødelagt leilighetskontrakt

Dette er noen av konsekvensene du kan møte etter at du har brutt leieavtalen. De er ikke gjensidig utelukkende, noe som betyr at du kan oppleve flere samtidig.

1. Utleier din kan saksøke deg

Når din begrunnelse for å bryte leiekontrakten ikke er beskyttet av statlige lover eller forskrifter som regulerer forhold til leietaker og utleier, kan utleier din saksøke deg for ubetalt leie. Det vil sannsynligvis skje hvis:

• Du flytter ut tidlig i leiekontrakten når den utestående husleiebalansen langt overstiger utleieres domstolskostnader
• Utleieren din vet hvor du bor
• Utleier får vite at du har ressursene til å betale den skyldige leien hvis du bestiller
• Enheten har vært ledig i noen tid, og innsatsen for å leie ut den har ikke vært vellykket.

Hvis utleieren din har erfaring med å gjøre dårlige leietakere, vil de ikke nøle med å ta deg til retten hvis det er verdt det.

Du står fritt til å montere et forsvar, selv om din leieavbrytende avgjørelse ikke dekkes av gjeldende lov. I mange stater må for eksempel utleiere demonstrere god tro for å leie ut enheter som ble forlatt tidlig. De kan ikke bare la en enhet være tom før leiekontrakten utløper og saksøke leiekontrakten for utleie.

Men hvis du mangler et pålitelig forsvar for å ha brutt leiekontrakten, er dommeren nesten sikker på å uttale seg til utleierens favør. Hvis du allerede har forlatt byen, kan det ikke være verdt tiden og utgiftene å komme tilbake og vises personlig. mange leietakende leietakere ikke.

2. Du kan få en pengedømmelse

Hvis en domstol bestemmer at du er lovlig forpliktet til å betale saldoen på den skyldige leien, vil du møte en pengedom, også kjent som en kredittdom. Du kan være i stand til å unngå langsiktig kredittskade ved å:

• Å utarbeide en gjensidig akseptabel betalingsplan med utleier i retten, noe du ikke kan gjøre med mindre du dukker opp for å forsvare saken din
• Betale dommen i sin helhet på stedet, hvis du kan.

Selv om dommer og avgiftsplikt ikke lenger vises på forbrukerkredittrapporter som er utarbeidet av de tre store kredittrapporteringsbyråene - en kjærkommen konsekvens av den nasjonale forbrukerhjelpsplanen - og dermed ikke direkte kan skade kredittscore, er de juridisk bindende. En pengedømmelse til din utleiers favør kan tillate dem å pynte lønningene dine, underlagt inntektsgrenser (vanligvis 25% av disponibel inntekt), og muligens bankkontoen din. Hvis du bor i en fellestilstand, kan ektefellens eiendeler også være utsatt for pynt.

3. Det kan hende du må takle gjeldssamlere

Hvis din tidligere utleier bestemmer seg for ikke å bry seg med tiden og utgiftene ved å forfølge en domstolsdom for å få tilbake utestående husleie, kan de leie et inkassobyrå for å inndrive gjelden på deres vegne.

Selv om føderal lov begrenser hvor lang tid de kan gå for å samle på gjeld, er inkassobyråer alltid mer aggressive enn opprinnelige panterett; hvis en tar saken din, vil du vite det. Dessuten kan inkassobyrået som påtar seg leieavtalen din velge å gjøre det utleieren ikke gjorde: søk en pengedømmelse i retten.

Inkasso er noe du ønsker å unngå for enhver pris. Det vil ha sterk innvirkning på kredittpoengene dine. Hvis du er redd for at utleieren din kan ansette et inkassobyrå, kan du registrere deg for kredittovervåking fra TransUnion. Du kan også bruke Credit Karma for å sjekke kredittresultatet ditt gratis hver måned.

4. Du kan miste ditt depositum

Å bryte leiekontrakten er en av mange grunner til at du kan miste depositumet. Selv når utleieren bestemmer deg for ikke å ta deg til retten, kan de ta beslag på innskuddet ditt, vanligvis i sin helhet.

De fleste stater begrenser sikkerhetsinnskudd til en eller to måneders leie. Noen få, inkludert Ohio og New York, har ingen lovpålagte statlige grenser for sikkerhetsinnskudd for ikke-husleiekontrollerte enheter. I disse statene kan kommuner innføre lavere innskuddsgrenser.

5. Du kan ha vanskeligheter med å finne nye boliger

Selv om pengedommer for ubetalt husleie ikke lenger vises på kredittrapporter, varer gjeldene selv, og utleier vil sannsynligvis ikke glemme at du brøt leiekontrakten. Det kan komme tilbake til å bite deg når du neste gang er ute etter bolig.

Selv om utleie- eller pantesøknaden din unnlater adressen der du brøt leiekontrakten, vil en rutinemessig bakgrunnssjekk og eiendomssøk avdekke den og utleiers identitet. At du utelot problemadressen er et rødt flagg i seg selv; forestill deg nå hvordan samtalen mellom utleier du stivnet og din potensielle fremtidige utleier eller pantelåner vil gå.

Din gamle utleier kan også rapportere den ødelagte leiekontrakten til leietaker rapporteringsbyråer som utleier beskyttelsesbyrået. Leietakere kan ha liten eller ingen benyttelse for å fjerne nedsettende - og potensielt unøyaktig - informasjon fra disse lettregulerte ressursene.

6. Du kan oppleve løpende økonomisk vanskeliggjørelse

Når midlene er stramme og sparer lett, kan en eventuell overflødig husrelatert avgift være nok til å øke budsjettet. Å finne deg selv på kroken i flere måneders ubetalt leie etter at utleier sikrer en pengedømmelse kan være katastrofalt for økonomien din. Hvis mildere tiltak som kredittrådgivning ikke er tilstrekkelige, kan det beste alternativet være å erklære konkurs, et drastisk skritt som vil ha negativ innvirkning på kreditten din i mange år fremover..

Pro tips: Hvis du ender med å bryte en leieavtale og det påvirker kreditten din, anbefaler jeg på det sterkeste at du melder deg på Experian Boost. Dette er en gratis tjeneste som lar deg bruke regninger som verktøy eller kabel for å forbedre kredittkortingen din raskt. I tillegg, hvis en tjeneste er gratis og vil øke kredittpoengene dine, hvorfor ikke prøve det.

Når kan du bryte leiekontrakten med minimal straff?

Under følgende omstendigheter kan du få lov til å bryte leiekontrakten med minimal økonomisk straff - eller ingen i det hele tatt. Husk at selv om din leieavbrytende beslutning er beskyttet av statlig lov, kan du fremdeles miste deler av eller hele sikkerhetsbeløpet ditt.

Lover som regulerer utleier og leierettigheter varierer fra stat til land, så ta kontakt med statsadvokaten eller forbrukervernkontoret for lokal veiledning. Gratis juridiske ressurser som Nolo og FindLaw har mye informasjon om lovene om utleieboliger, men de er ingen erstatning for offisielle kilder.

1. Du blir kalt til aktiv militær tjeneste

Den føderale servicemembers Civil Relief Act (SCRA) lar aktivt uniformerte tjenestemedlemmer bryte husleiekontrakter uten straff, forutsatt at du oppfyller visse betingelser. Denne beskyttelsen gjelder:

• Aktive medlemmer av alle vanlige væpnede styrker, for eksempel hæren, marinen, flyvåpenet og marinesoldater
• Kystvaktsmedlemmer med aktiv plikt som tjener til støtte for vanlige væpnede styrker
• Nasjonalgarde-medlemmer og reservister kalt til aktiv plikt

For å bryte en leiekontrakt som er signert før du går inn i status som aktiv tjeneste, må du gi utleier en kopi av militære ordrene dine ikke mindre enn 30 dager før du har tenkt å bryte leiekontrakten. Din aktive arbeidsstatus må vare minst 90 dager på rad.

For å bryte en leiekontrakt som er signert etter å ha gått inn i status som aktiv tjeneste, må du gi utleieren en kopi av utplassering eller permanent endring av stasjonsordrer som varer minst 90 dager på rad. 30-dagers varsel gjelder også her.

I begge tilfeller tillater SCRA deg 30 dager å forlate lokalene etter at den siste månedlige leiebetalingen er forfall.

2. Enheten din lider av alvorlig skade (utenfor din kontroll)

Mange stater lar leietakere bryte leiekontrakter uten straff når enhetene deres blir ubeboelige på grunn av omstendigheter utenfor deres kontroll. Definisjoner av "ubeboelig" og "omstendigheter utenfor din kontroll" varierer avhengig av stat, men vanlige situasjoner inkluderer naturkatastrofer og kriminelle handlinger, som brannstiftelse, som tar tarm eller ødelegger lokalene.

3. Du er et offer for vold i hjemmet

Mange stater lar ofre for vold i hjemmet bryte husleiekontrakter uten straff. Regler varierer fra stat til side, men en gjeldende domstolsutstedt beskyttelsesordre er vanligvis tilstrekkelig bevis på offerets status.

Minimumsoppsigelsesperioden er vanligvis 30 dager, men du bør aldri forbli i en utrygg situasjon for å unngå økonomiske konsekvenser som kanskje aldri kommer. Hvis du føler at du er i fare, kan du ta kontakt med den nasjonale hotline for vold innen hjemmet.

4. Du eller en leietaker står overfor en helsekrise

Hvis et alvorlig problem med fysisk eller psykisk helse gjør at du, en avhengig bor hos deg eller en leietaker som ikke kan bo selvstendig i leide bolig, kan du kvalifisere deg for oppsigelse av tidlig leiekontrakt uten forpliktelse til å betale hele saldoen som skyldes.

Der det er tillatt, kan helserelaterte leiekontrakt være aldersbegrenset. I Nevada er minstealderen 60 år. De fleste stater krever en merknad fra en lokalt lisensiert lege og minst 30 dagers varsel. Tillatte forhold varierer, men vanligvis stemmer overens med vilkår du kan kreve ytelser for uføretrygd.

5. Utleier ikke overholder sine forpliktelser til å opprettholde vanlige boliger

Mange stater har "konstruktiv utkastelse" lover som gjør at leietakere kan flytte ut uten straff når utleier ikke klarer å opprettholde trygge, beboelige boliger.

For å kvalifisere som konstruktiv utkastelse, må svikten være vedvarende og alvorlig. Å ignorere forespørsler om å erstatte en ødelagt mikrobølgeovn vil sannsynligvis ikke kutte den; ignorerer gjentatte, presserende forespørsler om å få slått på varmen eller vannet igjen. Generelt sett må problemet være så alvorlig at du er tvunget til å flytte ut før leiekontrakten avsluttes.

Selv om utleiers svikt oppfyller den konstruktive utkastelsesstandarden, må du dokumentere problemet grundig - inkludert når det begynte, hvordan det utviklet seg og hvordan det påvirker din bruk av eiendommen - sammen med alle forespørsler om service. Å verve en lisensiert bygningsinspektør for å dokumentere problemet og bekrefte at enheten ikke er levelig, kan styrke saken din.

Hvis du har blitt konstruktivt kastet bort, må du være klar til å vises i retten hvis og når utleier saksøker deg for ubetalt leie. Konstruktiv utkastelse er et gyldig forsvar mot ubetalte husleiekrav, men dommere tar ikke bare leietakere til ordet - derav behovet for dokumentasjon. Hvis du betalte leie etter at problemet ble utålelig, kan du saksøke utleier for å gjenopprette det. Se etter pro bono leietakers rettighetsrepresentasjon i ditt område; for eksempel i Minneapolis, der jeg bor, er frivillige advokatnettverk en flott ressurs for lavinntektsleiere og usikre boliger.

6. Din utleier forstyrrer eller tillater forstyrrelse av personvernet ditt

Dette er kjent som "brudd på stille glede." I utgangspunktet kan ikke utleiere forstyrre leietakers rettigheter til:

• Personvern. Regler varierer fra stat til side, men utleiere må generelt gi 12 til 24 timers varsel på forhånd om at de har til hensikt å få tilgang til eiendommen i ikke-krisesituasjoner, for eksempel for visninger eller reparasjoner.
• Sikkerhet. Utleiere kan ikke direkte eller indirekte bringe leiers sikkerhet i fare - for eksempel ved å tillate ulovlig aktivitet å oppstå i lokalene eller unnlate å reparere en lekker gassledning.
• Eksklusiv bruk. En leietaker med eksklusiv bruk av en leid eiendom har enerett til å okkupere og bruke den eiendommen til det formålet som er angitt i leiekontrakten. Det betyr at bare leietakere som er navngitt på leieavtalen, kan bo i lokalene. En utleier kan for eksempel ikke fjerne en leietager midlertidig for å gi plass til en besøkende slektning eller liste opp et andre soverom på Airbnb uten leietakers tillatelse.

Hvis du mener at utleier din har brutt denne pakt, kan du være innenfor dine rettigheter til å flytte ut uten straff. Igjen, dokumentasjon er din venn hvis og når utleier tar deg til retten.

7. Din leieavtale har en klausul om tidlig oppsigelse

Leietakervennlige husleiekontrakter kan ha ekspansive klausuler om tidlig oppsigelse som gjør at leietakere kan bryte leiekontrakter av grunner som ikke er beskyttet av statlig eller lokal lovgivning. Selv der det er tillatt, kan imidlertid statlig lov kreve tilstrekkelig forhåndsvarsel - ofte 30 til 60 dager - og tilstrekkelig dokumentasjon, for eksempel et offisielt tilbud om jobbtilbud eller skilsmisse. Avslutningsklausuler kan omfatte situasjoner som:

• Stillingsflytting. Dette kan dekke flytting av din nåværende arbeidsgiver eller flytting til å ta en jobb hos en ny arbeidsgiver. En ektefelle eller hjemlig partners flytting kan også dekkes.
• Jobbtap. Hvis du opplever økonomisk motgang på grunn av uventet tap av jobb, kan du ha grunn til å bryte leiekontrakten med minimal straff. Med mindre du har et billigere - eller gratis - sted plassert, men det kan være lurt å først forhandle frem en utsatt leiebetalingsplan med utleieren (se nedenfor).
• Skilsmisse. Økonomisk motgang eller flytting forårsaket av skilsmisse kan frita deg fra din forpliktelse til å betale deler av eller hele den gjenværende leien som skyldes en ødelagt leiekontrakt. Bare det faktum at du er skilt, vil imidlertid ikke være tilstrekkelig. I samråd med respektive juridiske representanter, må du utarbeide og signere en leieavtale som tildeler alle leietakers rettigheter og plikter, inkludert full betaling av gjenværende husleie, til ektefellen som er igjen i enheten..
• En familiehelsekrise. Hvis du trenger å gi hjemmepleie for et alvorlig sykt familiemedlem eller oppleve økonomisk vanskeligheter relatert til deres omsorg, kan det hende du kan bruke deg. Igjen, det faktum at familiemedlemmets sykdom sannsynligvis ikke vil være tilstrekkelig hvis du ikke er økonomisk ansvarlig for deres omsorg.

Du kan fritt forsøke å forhandle frem en mer omfattende klausul om tidlig oppsigelse før du signerer leiekontrakten. I et leiemarked kan utleiere være mer tilbøyelige til generøsitet.

Begrensende økonomiske konsekvenser av en brutt leasing

Selv om din leieavbrytende beslutning ikke dekkes av lovene om beskyttelse av statlige leiere, kan disse strategiene stanse den økonomiske virkningen.

1. Dokumenter alt

For det første, hvis du mener at avgjørelsen din om å bryte leieavtalen er berettiget ved statlig eller lokal lov, dokumenter noe og alt som kan støtte ditt krav. Føre oversikt over:

• Viktige datoer og klokkeslett, for eksempel den dagen du først har lagt merke til et problem med bevarbarheten eller tidspunktet for en politianrop til enheten ved siden av
• Tjeneste- eller inspeksjonsjournaler relatert til problemet, for eksempel en ovninspeksjon som bekreftet behovet for utskifting
• Kommunikasjon om problemet med utleier, inkludert e-postmeldinger, postbrev, juridiske merknader, sammendrag av telefonsamtaler eller innspillinger (hvis loven tillater det), og samtaler for personlige samtaler

Uten tilstrekkelig dokumentasjon er det langt mindre sannsynlig at du vil seire i retten, hvis det skulle komme til det.

2. Gi utleier råd om deres plikt til å avbøte skader

I de fleste stater må utleiere gjøre en rimelig innsats for å leie ut enheter som er ledig før leiekontrakten går ut. I juridisk parlance er dette kjent som utleieres "plikt til å avbøte skader." Nolo har en omfattende liste over stater der plikten til å avbøte skader gjelder og hvor loven er mindre klar.

Hvis du bor i en plikt til å avbøte tilstand, kan du overvåke utleiers forsøk på å leie ut enheten du har forlatt. Hvis det ser ut til at de ikke gjør rimelige anstrengelser, ikke gjør noen anstrengelser i det hele tatt, eller de formelt ber om ubetalt leie kort tid etter at du flytter ut, kan du sende dem en skriftlig melding om deres plikt til å avbøte. Denne kunngjøringen skal henvise dem til gjeldende statlig vedtekt og kort beskrive dens bestemmelser, inkludert definisjonen av "rimelig innsats", og hvordan trinnene de har tatt eller ikke har tatt til dags dato, faller under standard. Gjør det klart i brevet ditt at utleier ikke kan forvente å bare tillate at leiekontrakten går ut, re-leie stedet på en ny langsiktig leieavtale og deretter ta deg til retten for leie forfaller.

Jeg brøt leiekontrakten i en plikt til å avbøte tilstand, og det ble øyeblikkelig tydelig at utleier forsto hans forpliktelse etter loven. I løpet av dager etter å ha gitt beskjed, viste han stedet, og jeg er ganske sikker på at han hadde en ny leietaker stilt opp før jeg offisielt dro. I alle fall spilte lettheten med at han leide enheten uten tvil inn i hans lempelighet.

3. Finn en substans

Selv når utleier har en plikt til å leie ut enheten på nytt, vil du gjøre en egen innsats for å hjelpe deg med denne prosessen.

En av de enkleste måtene å løse en ødelagt leiekontrakt på er å fremleie enheten for resten av leiekontrakten. Mange husleiekontrakter forbyr uttrykkelig fremleie, men hvis ikke gjør det, fortell utleier at du har tenkt å fremleie og annonsere stedet på gratis eller billige ressurser som Craigslist og Nextdoor som blir besøkt av potensielle leietakere i ditt område. Du kan også bruke en tjeneste som Roommates.com.

Det er viktig at du er ærlig om intensjonene dine om å fremleie. Forståelig nok pleier utleiere å være på vakt mot underholdere, og i det minste vil de underlegge deg den samme vurdering som enhver annen leietid på heltid. Det er til din beste interesse også siden du fortsatt er ansvarlig for leieavtalen og leien, selv etter fremleie.

Den ideelle subtenanten er noen du har et eksisterende forhold til og som du ikke nøler med. Jeg kjenner leietakere som har blitt brent av skisserte subtenanter som de ikke hadde noen tidligere tilknytning til.

4. Overfør leiekontrakten

Hvis du foretrekker å ikke beholde ansvaret for leieavtalen etter flytting, kan du vurdere å overføre den til en ny leietaker. Mottagere påtar seg juridisk ansvar for leie som skal betales etter overføringsdatoen, og fritar den tidligere leieren, noe som gjør at du kan gå vekk fra leieavtalen tidlig uten langvarig forpliktelse utover eventuelle lovlig tillatte gebyrer for skade eller urenhet du har forårsaket.

Bekreft at leiekontrakten kan overføres før du bruker tid og krefter på å søke nye leietakere. Hvis leiekontrakten kan overføres, kan ikke utleier forhindre deg i å gjøre dette, men du kan fremdeles være bundet av en nødvendig oppsigelsesperiode, vanligvis 30 til 60 dager. Hvis overføring ikke eksplisitt er tillatt, kan det hende du må be utleierens tillatelse, og utleier kan ha rett til å avvise.

I begge tilfeller, vær rett frem med utleier. Mange utleiere er på vakt for overføring av leieavtaler av samme grunner som de er på vakt for fremleieordninger. Jeg har hørt anekdotiske bevis på at utleiere hindrer avtroppende leietakers innsats for å overføre leiekontrakter, selv når leieavtalen eksplisitt tillater overføring.

5. Gi så mye varsel som mulig

Jo lengre oppsigelsestid, desto lavere er sannsynligheten for at enheten din blir ledig etter at du har reist. Det gjør aldri vondt å overskride statens påkrevde oppsigelsestid, selv om dette kanskje ikke er mulig midt i en forhastet avgang.

6. Bytt til en kortere leiekontrakt

Leiekontrakten jeg brøt var en seks måneders leieavtale - sannsynligvis en annen faktor i utleierens mildhet. Og min kone og jeg var heldige som gikk over til en månedlig leieavtale kort tid før vi kjøpte vårt første hjem; på slutten av vår siste måned i den leiligheten, var vi frie og tydelige.

Hvis du forbereder deg på å fornye leiekontrakten og forventer å flytte før den påfølgende fornyelsesdatoen, kan du se om utleier vil godta en fornyelsesperiode som er kortere enn ett år. Månedlig er ideelt, men mange utleiere er ikke villige til å ta den risikoen; tre eller seks måneder er mer vanlig. Din utleier er selvfølgelig ikke forpliktet til å samtykke til en kortere leiekontrakt.

7. Anke om samhold

Når alt annet mislykkes, appell til utleiers mykere side. De fleste utleiere er ikke tegneserie skurker som bryr seg om ingenting annet enn å maksimere eiendommenes kontantstrøm. I tilfeller av ekte motgang kan din være villig til å kutte deg en pause.

Hjelp utleier med å komme til "ja" ved å gå en ekstra kilometer før og under flytting. Rengjør stedet grundig, tilbud om å male eller utføre mindre reparasjoner som ikke krever spesialisert arbeidskraft, gjør en samlet innsats for å finne erstattende leietakere - uten å benytte oss av utleiers plikt til å avbøte - og synge utleiers roser på nettet leierfora.

Hvis utleier ikke er villig til å direkte tilgi utestående husleie, er det neste beste å utarbeide en gjensidig godtgjørelsesplan uten å gå til retten. Hvis du skylder fire måneders leie, vil utleier kanskje godta avdrag i løpet av de neste 12 eller 18 månedene. Til syvende og sist vil utleier sannsynligvis foretrekke full - eller til og med delvis - betaling over tid fremfor en betydelig avskrivning.

Endelig ord

At avgjørelsen min om å bryte leiekontrakten endte godt nok for alle involverte, har ikke truffet min dvelende anger. Selv om vi skilte oss med vennskap, kan jeg ikke la være å føle at jeg la utleier ned; Jeg kan ikke forestille meg at han var glad for at jeg dro tidlig.

År senere er det lett for meg å fortelle leserne om ikke å gjøre det jeg gjorde og bryte en leieavtale frivillig uten en tillatt begrunnelse. Din avgjørelse kan fungere så vel som min, og du kan godt dempe den økonomiske skaden ved å følge veiledningen her. Men det gjør ikke nødvendigvis det riktig.

På den annen side, hvis din nåværende boligsituasjon truer din sikkerhet, frihet eller privatliv, har du all rett til å forlate med all hast og bekymring for å utøve dine juridiske rettigheter senere. Livet ditt er viktigere enn noen midlertidig økonomisk tilbakeslag.

Har du noen gang brutt leiekontrakten din? Hvordan gikk det for deg?