Hvordan kjøpe et Fixer-Upper House - Spar penger og unngå risiko

Men før du går ut og kjøper deg en fixer-øvre, går du tilbake og tar en reality sjekk. Jada, å kjøpe en fixer-overdel og legge litt arbeid i det kan være en god måte å få et flott hjem på et budsjett - spesielt hvis du gjør reparasjoner selv. Men det kan også være en god måte å bli sugd inn i en pengegrop som vil svelge opp sparepengene dine, så vel som fritiden din, og fremdeles være sulten på mer.

For å bestemme om å fikse en fixer-overdel virkelig er noe for deg, må du ha en realistisk idé om hva jobben innebærer. Det betyr å vite hvordan du estimerer de faktiske kostnadene ved reparasjoner fra topp til bunn. Det betyr å finne ut om ferdighetene dine, timeplanen, budsjettet og forholdene dine kan takle belastningen. Og til slutt betyr det å vite hvordan du får den beste avtalen hvis du velger å ta steget.

Hvordan bestemme den sanne kostnaden for en fixer-øvre

Et av problemene med alle disse reality-TV-programmene er at de ikke går så mye i detalj om kostnadene. De fokuserer på dramaet: å oppdage et skjult problem, finne en kreativ løsning, og til slutt avduke et vakkert, transformert rom.

Men i det virkelige liv betyr tall noe. Før du selv begynner å fikse vegger eller plukke malingsfarger, må du vite om du virkelig har råd til å kjøpe dette huset og gjøre reparasjoner på det. Å jobbe ut hvor mye disse reparasjonene vil koste, er en kompleks prosess med flere trinn - og hver av dem kan ha stor innvirkning på den endelige summen.

Trinn 1: Identifiser fremtidige reparasjoner

For å finne ut hvor mye det vil koste å fikse opp fixer-øvre, er det første du trenger å vite nøyaktig hva som må fikses. Et godt første skritt er å gå over huset, rom for rom, og skrive ned alle problemene du ser. Imidlertid er det ikke nok av seg selv, fordi gamle hus kan ha mange problemer som ikke er synlige for det blotte øye. For eksempel kan du se om kjøkkenskapene er utdaterte, men du kan ikke se om det er råtnende gips bak dem.

For å avdekke disse skjulte problemene, må du hente inn en profesjonell inspektør. Dette er et viktig skritt i prosessen. En inspektør kan avdekke alle slags problemer som ikke er åpenbare, for eksempel utdaterte ledninger, vannskader fra lekkende rør eller termitter. Inspektører kan også gjøre tester for å se om huset inneholder noen farer som mugg, radon eller blymaling.

Trinn 2: Dobbeltkontroller strukturelle problemer

Noen ganger viser en inspeksjon store strukturelle problemer med huset. Dette er problemer som gjør huset farlig å bo i. Eksempler inkluderer:

Skader på stiftelsen
Store VVS- eller elektriske problemer
Et utilstrekkelig VVS-system
Omfattende skader på vegger, tak eller sidespor
Alvorlig termitt- eller muggskade

Hvis du finner problemer som dette, sier eksperter, er det sannsynligvis best å gå bort. Fixer-overdelen vil trenge store, dyre arbeid for å gjøre den levelig - og sjansen er stor for at du ikke får mesteparten av pengene tilbake når du selger. Store reparasjoner, for eksempel et nytt elektrisk system, er "usynlige"; de vises ikke på bilder, og de hever ikke verdien av et hus nok til å betale for arbeidet. Så med mindre huset selges til en alvorlig bratt rabatt, er det lite sannsynlig at du noen gang vil få pengene dine verdt ut av det.

Hvis du bestemmer deg for at du fremdeles er interessert i huset til tross for dets strukturelle problemer, må du være ekstra nøye med å forsikre deg om at du har funnet dem alle, og at du vet hva de vil koste å fikse. Ta med en bygningsingeniør for å inspisere hjemmet og gi deg en fullstendig oppskrivning av alle problemene som må løses. Å ansette en bygningsingeniør koster rundt $ 500, men det er mye billigere enn å oppdage midtveis i en ombygging som du trenger for å erstatte halve fundamentet.

Trinn 3: Bestem hva du skal gjøre DIY

Å gjøre reparasjoner selv er mye billigere enn å ansette en entreprenør for å gjøre dem. Når du har funnet ut hva som reparerer fixer-øvre behov, er det neste du trenger å vite hvor mye av arbeidet du kan gjøre selv. Jo mer du kan gjøre på egen hånd, jo mindre trenger du å bruke.

Når du bestemmer deg for hva du kan gjøre selv, må du være realistisk om dine evner. Noen jobber, som å male eller fjerne striper, er enkle nok til at selv en nybegynner av DIY klarer dem. Andre, som taktekking eller større elektrisk arbeid, er altfor farlige for at en amatør kan prøve. Enhver jobb der en feil kan drepe deg eller forårsake store skader på huset ditt, er en jobb som er best overlatt til proffene.

I mellom disse to ferdighetsnivåene er det mange jobber en dyktig DIYer kan gjøre, for eksempel:

Hengende skap
Reparerer vegger
Byggedekk
Bytte ut vinduer
flislegging
Lakkering av gulv
Setter på vinylbekledning

Du ønsker ikke å takle jobber som dette hvis du er helt ny på DIY. Men hvis du allerede har litt erfaring, eller du har en erfaren venn eller slektning som skal veilede deg, kan du gjøre denne typen arbeid selv spare deg for en bunt.

Selv om du kan takle en jobb på egen hånd, betyr det ikke nødvendigvis at du bør gjøre det. Noen jobber er veldig tidkrevende for DIY. Å takle dem selv kan bety enten å ta fri fra jobben eller vie hver helg til dem i ukesvis - og bo i en arbeidssone i mellomtiden. Når du har deltatt i tid og problemer, kan det hende du bestemmer deg for at det er bedre å ansette en proff og bli ferdig med det.

Trinn 4: Estimer reparasjonskostnader

Det er mange online verktøy som kan gi deg et raskt anslag for parkeringsplass for kostnadene for reparasjoner av hjemmet. Hos HomeAdvisor kan du oppgi postnummeret og jobben du ønsker å gjøre for å se en prisklasse for ditt område. Du kan også spørre venner som har gjort lignende reparasjoner, hvor mye de betalte. Hvis du bare prøver å bestemme deg for om et hus er verdt å se på eller ikke, er denne typen grove anslag gode nok.

Men hvis du er seriøs med å gi et bud på et hus, trenger du en mer nøyaktig idé om hva reparasjonene vil koste. Finn en god entreprenør til å gjennomføre huset og gi deg et pristilbud på alle reparasjoner du ikke planlegger å gjøre. Dette er spesielt viktig for alle slags større strukturelle reparasjoner. Forsikre deg om at du har et forpliktende, skriftlig estimat på disse før du gir et tilbud.

Deretter kan du sjekke hjemmebutikker og nettsteder for jobbene du planlegger å gjøre, for å finne ut hvilke rekvisita du trenger og hvor mye de vil koste deg. Legg til entreprenørens estimat og dine DIY-kjøpskostnader for å finne ut hvor mye det vil koste totalt å utføre reparasjonene på fixer-øvre.

Til slutt, ta det totale og legg til 10% til 20% mer. Den ekstra polstring er for å dekke kostnadene for uventede problemer som dukker opp når du begynner å jobbe på huset. Overraskelser som dette skjer nesten alltid, så du må planlegge for dem i budsjettet.

Trinn 5: Beregn tillatelseskostnader

Sammen med materialer og arbeidskraft er det en annen kostnad du trenger å budsjettere med: tillatelser. En tillatelse er en offisiell autorisasjon fra din bystyre til å gjøre visse typer arbeid på hjemmet ditt. Nesten ethvert tillegg eller strukturell endring i hjemmet ditt krever tillatelse. Det er også sannsynlig at du trenger en til VVS, rørleggerarbeid, taktekking, sidespor eller elektrisk arbeid.

Tillatelser kan være kostbare. Noen byer krever så mye som 1% av den totale reparasjonskostnaden. Det kan også ta så lenge som seks uker å fullføre alle inspeksjonene som kreves for å få tillatelse. Noen ganger tvinger inspektører deg til å gjøre ekstra arbeid eller endre måten du utfører prosjektet på før de gir deg et.

Det er fristende å forhindre alle kostnadene og problemene ved å gjøre arbeidet uten tillatelse, men det er en feil. Når det er på tide å selge fixer-overdelen, vil du få problemer hvis du ikke har de riktige tillatelsene. En bank kan til og med nekte å gi kjøpere pantelån i et hus som ble ombygd uten tillatelse.

For å unngå disse problemene, ta kontakt med lokale myndigheter for å se hvilke av reparasjonsjobbene på listen din som krever tillatelse, og hvor mye det koster. Legg til den kostnaden til totalen du kom opp i trinn 4.

Spør også hva prosessen er for å få tillatelse. Hvis det viser seg å være et stort problem, kan du bestemme deg for at det er en jobb du heller vil overlate til en entreprenør. Dette kan igjen ende med å stanse noen jobber fra DIY-kategorien og over til en entreprenør - noe som vil øke kostnadene dine ytterligere.

Trinn 6: Sjekk finansieringskostnader

På dette tidspunktet har du en god ide hvor mye reparasjonene på fixer-overdelen vil koste. Og sjansen er stor for at du ikke har nok penger spart til å dekke dem alle. Så du trenger et lån for å betale for reparasjoner, så vel som for selve huset. Du må lære hvor mye disse lånene vil koste deg per måned for å bestemme om budsjettet ditt kan takle det.

Hvis kostnadene for reparasjonene er mindre, kan du legge dem på kredittkortene dine. Dette alternativet er enkelt, og det har ingen forhåndskostnader, for eksempel taksering eller opprinnelsesgebyr. På ulempen har kredittkort en tendens til å kreve høy rente hvis du trenger mer enn en måned for å betale det - og det er ingen måte å trekke fra den renten på skattene dine. Hvis du imidlertid planlegger å betale av kostnadene med en gang, kan du imidlertid tjene verdifulle cashback eller reise belønninger ved å bruke et kredittkort.

Et bedre alternativ for de fleste kjøpere er et renoveringslån. En spesielt nyttig type er et pantelån på seksjon 203k, som lar deg låne pengene til å kjøpe og restaurere huset alt i en pakke. Dette er enklere enn å søke om de to lånene hver for seg, og kan tillate deg å låne mer.

Lån til seksjon 203k er også støttet av Federal Housing Administration (FHA). På grunn av dette er långivere vanligvis villige til å tilby lavere rente på dem. De er også åpne for låntakere som ikke har god kredittrating. Imidlertid er det en grense for hvor mye du kan låne med dem.

Den beste måten å finne ut hvor mye denne typen lån vil koste deg er å gå til banken og bli forhåndsgodkjent for en. I tillegg til den månedlige kostnaden for lånet eller lånene, må du finne ut hvor mye kontanter du trenger foran kjøpet. Du trenger en stor nok engangsbeløp til å dekke forskudds- og lukningskostnadene uten å tømme sparepengene dine helt. Ellers vil alle pengene dine bli bundet opp i huset - et hus du sannsynligvis ikke vil kunne selge før reparasjonene er ferdige.

Spørsmål du bør stille på forhånd

Det er klart at du ikke vil påta deg jobben med å fikse opp et hus med mindre du vet at du har råd. Men det er ikke det eneste du trenger å vite. Å fikse et hus er et viktig selskap, og du må være sikker på at du står foran utfordringen. Før du gir et bud, er det flere spørsmål du bør stille deg selv for å finne ut om en fixer-øvre er det rette huset for deg.

Spørsmål 1: Hvor store er problemene?

Problemer med hus kommer i to former: kosmetisk og strukturell. Strukturelle problemer, som nevnt ovenfor, er de som påvirker måten et hus fungerer på. De er store og dyre, og det krever en entreprenør å fikse dem - og de betaler deg ikke så mye når du selger. Derfor er det ofte bedre å gå bort fra et hus som trenger mye strukturell reparasjon.

Kosmetiske problemer er derimot bare huddype. Det er ting som å skrelle maling, sprukne fliser, skadet gips, et datert kjøkken eller en død plen. De gjør ikke et hus unlivbart - bare ubehagelig. Dette er den slags ting som får kjøpere til å rynke nesen og vende seg bort.

Et hus med mange kosmetiske problemer er et flott hus å fikse opp. Det er fordi dette er den slags hjemmeforbedringer som gir verdi. De er vanligvis billige å fikse, og de utgjør en stor, synlig forskjell når det er på tide å selge huset. Så hvis fikseringsdelen du har øye med, trenger nye tepper, lysarmaturer og vinduer, men ingen større strukturelle reparasjoner, vil det sannsynligvis gjøre en god investering.

Spørsmål 2: Hvordan ser boligmarkedet ut?

Generelt betaler kosmetiske fikser deg godt tilbake når det er på tide å selge. Det er imidlertid unntak fra denne regelen. For det første lønner det seg ikke å fikse opp huset ditt så mye at det blir for lystig for nabolaget.

Det er ikke sannsynlig at kjøpere vil gå for et hus på $ 400.000 i en gate full av $ 300.000 hus. Hvis de har 400 000 dollar å bruke, vil de kjøpe inn i et område fullt av andre hjem til en verdi av $ 400 000, eller enda mer. Zillow sier at en god tommelfingerregel er å unngå å øke verdien på huset ditt med mer enn 10% over gjennomsnittsprisen for nabolaget ditt.

Det lønner seg også å se på den generelle trenden for boligprisene i området. Hvis boligprisene har steget kraftig de siste årene, virker det som et godt tegn - men det kan faktisk være motsatt. Det kan bety at boligprisene nærmer seg topp, og når alle reparasjonene dine er ferdige, vil de være på vei ned. Du kan legge måneder med arbeid og titusenvis av dollar på å fikse opp huset ditt, bare for å finne at det ikke er verdt så mye som du brukte på det.

Spørsmål 3: Har du tid?

Å fikse et hus er et enormt tidsforpliktelse. Det kan lett spise opp all fritiden du har, og deretter noen. Hvis du er en hardcore DIYer og det er ingen måte du heller vil bruke tiden på å henge gips, er det ikke noe problem. Men hvis du ikke tåler tanken på å bruke hver helg opp til albuene i fellesblanding, er dette ikke en jobb for deg.

Selv om du ikke planlegger å gjøre det meste av arbeidet selv, tar det fortsatt tid å gjenoppføre et hus. Du trenger å:

Lær hva hver jobb innebærer. Før du selv begynner å ansette entreprenører, må du ha en ide om hva du vil at de skal gjøre. På den måten vil du kunne fortelle om budene deres virkelig dekker alle deler av jobben.
Få flere bud. Deretter må du få bud fra entreprenører. Eksperter anbefaler å få minst tre bud på hver jobb. Det lar deg sammenligne priser og se om de er rimelige.
Sjekk referanser. Du vil også sørge for at entreprenøren du ansetter er pålitelig. Det betyr å be om og sjekke referanser fra andre kunder. Ideelt sett bør du også gå og se på eksempler på entreprenørens arbeid.
Overvåke arbeidet. Selv etter at du ansetter en entreprenør, blir jobben din ikke gjort. Du må følge med på arbeidet for å sikre at det blir gjort slik du vil. For en stor ombygging kan du bruke måneder eller til og med på å sjekke opp den ene entreprenøren etter den andre.

Hovedpoenget er at uansett hvem som gjør arbeidet, må du bruke mye tid på det. Hvis du ikke er villig til å gi opp den daglige turen til treningsstudioet eller den ukentlige datoen natt, er det sannsynligvis ikke noe for deg.

Spørsmål 4: Kan du håndtere ekstrautgiftene?

Du har allerede regnet ut kostnadene ved å kjøpe huset og utføre reparasjonene. Men å jobbe på et hus gir mye små utgifter også. For eksempel:

Hvis fixer-øvre kommer til å være ditt viktigste hjem, må du betale husleie på et annet sted mens du gjør arbeidet - ellers være forberedt på å bo midt i en arbeidssone.
Du må ta fridager fra jobb til jobb på huset, eller for å møte og føre tilsyn med entreprenører.
Hvis du har barn eller kjæledyr, må du betale noen andre for å se på dem mens du jobber på huset.
Du må bruke mer penger på å spise ute eller bestille i løpet av den tiden du ikke har et arbeidskjøkken.

Forsikre deg om at budsjettet ditt har nok rom for å håndtere disse ekstrautgiftene, sammen med reparasjonskostnadene. Hvis du allerede har budsjettert hver krone for å betale for huset og reparasjonene, kommer du til å få problemer.

Spørsmål 5: Hvem vil hjelpe deg?

Å fikse opp et helt hus er ikke en jobb å takle på egen hånd. Hvis du er en del av et par, er det fornuftig å gjøre arbeidet sammen. Men først må du være sikker på at forholdet ditt er sterkt nok til å takle det.

Å kjøpe et første hus er alltid en stressende opplevelse. Gjør det huset til en fikserende overdel, og alt stresset blir doblet. Du legger ned timer med hardt arbeid, uke etter uke. Du anstrenger også budsjettet ditt til det maksimale for å betale for alt.

En rehabilitering betyr også å leve med usikkerhet. Du vet aldri hvor lang tid en jobb vil ta. Nye problemer fortsetter å dukke opp uten forvarsel, og du må slippe alt og takle dem. I tillegg, hvis du bor i huset under prosessen, legger du til stresset med å leve i kaos i flere måneder.

Å legge den slags belastning på et nytt forhold er sannsynligvis en feil. Du lærer fortsatt hvordan du kan leve med hverandre, men måten du sannsynligvis vil leve på er ingen steder i nærheten av det normale. Det er bedre å vente til forholdet ditt er avgjort og stabilt før du takler et prosjekt så stort som et par.

Hvis du er singel, trenger du fremdeles andre mennesker som kan hjelpe deg gjennom prosjektet ditt. Hjelpere gjør mer enn bare å gi et ekstra par hender. De kan også dele kunnskapen sin og gi deg nye ideer om den beste måten å henvende deg til en jobb. Og når du har startet arbeidet, kan de følge med på deg for å forsikre deg om at du ikke hopper over trinn eller bruker feil materiale.

Imidlertid må du velge dine hjelpere med omhu. Se etter personer som har gode DIY-ferdigheter og kan stole på at de gjør jobben riktig. Hvis du ber en venn om å hjelpe deg med å installere et vindu, og de slipper det og bryter det i stedet, kan det være slutten på et vakkert vennskap.

Hvordan få det beste tilbudet på huset

Anta at du har gått gjennom alle trinnene ovenfor, og at du føler deg sikker på at du kan takle denne fikserings-overdelen. Du vet hvor mye arbeid det trenger, hva det vil koste, og hvor du får pengene. Du har tømt planen din og stilt opp folk som kan hjelpe deg.

Nå, alt du trenger å gjøre er å avslutte avtalen. Slik får du best mulig tilbud og unngå å bli brent.

Finn riktig pris

Hvis du har forsket, kan du enkelt finne ut hva som er en rimelig pris å betale for din fixer-overdel. Det er en fire-trinns prosess:

Sjekk Comps. Først må du finne ut hva huset ville være verdt hvis det var i god form. For å gjøre det, se på lignende hus i nabolaget som har solgt nylig - kjent som sammenlignbare, eller "komps" for kort. Gjennomsnittsprisen folk har betalt for disse husene, er et godt mål på hvor mye du kan få for deg når det er løst opp. Du kan få et raskt estimat av lokale boligpriser ved å søke på nettsteder som Zillow. Imidlertid vil du få mer pålitelige tall hvis du ber en eiendomsmegler sjekke komponentene for deg.
Beregne reparasjonskostnader. Deretter beregner du hvor mye det vil koste å gjøre alle reparasjoner på huset profesjonelt. Kanskje du planlegger å lage DIY de fleste av dem, men det er bare å erstatte din egen tid og arbeidskraft for penger. Finn ut hva reparasjonene vil koste for en kjøper som planla å få alt gjort av proffene. På den måten kan alle penger du sparer ved DIYing gå i lommen.
Beregn problemstillingen. Det er ikke alltid mulig å bo i et hus mens renovering pågår. Selv når det er mulig, er det ikke veldig behagelig. Det er vanlig å slå litt penger på budet ditt for å gjøre rede for denne "problemfri faktoren." For å beregne det, må du først regne ut hvor mye tid du forventer at reparasjonene vil ta. Finn deretter ut hvor mye du betaler i leie for å bo et annet sted mens arbeidet pågår.
Gjør matematikken. Ta den endelige verdien av huset og trekk reparasjonskostnadene og problemfri faktoren. Det totale du kommer på er hjemets virkelige markedsverdi, som det er.

Forhandle med selgere

Dessverre er ikke den rimelige prisen nødvendigvis prisen selgeren ber. Noen ganger er det vanskelig for eiere å se hvilken dårlig form huset deres egentlig er i. For dem er det ikke noe gammelt vrak - det er deres hjem.

For å overbevise selgerne om å senke prisen, vær forsiktig med dem. Begynn med å si at du elsker huset - men du har lagt merke til noen problemer med det. Vis dem figurene dine for å gi dem en ide om hvor mye det vil koste å bringe huset oppdatert. Jo mer detalj du gir, jo mer fornuftig vil ditt lavere tilbud gi selgerne.

Cathy Baumbusch, en eiendomsmegler i Washington-området som er intervjuet for Realtor.com, sier at denne metoden fungerer. I mange tilfeller, sier hun, selger fixer-overdel for bare 60% til 80% av den opprinnelige prisantydningen. Selgere har en tendens til å være mer villige til å gjøre en avtale hvis huset allerede har sittet på markedet en stund. Det er også mer sannsynlig at de nøyer seg med mindre hvis du tilbyr dem penger foran.

Beskytt deg selv

Selv når du har snakket selgerne til en rimelig pris, er det fremdeles to måter avtalen kan vise seg å være dårlig for deg. For det første kan du bli avvist for ditt renoveringslån, og etterlater deg på kroken for å kjøpe et hus du ikke lenger har råd til å fikse. Og for det andre, når du har kjøpt det, kan du oppdage at huset har et problem du ikke visste om, og at reparasjonsbudsjettet ditt ikke dekker det.

Heldigvis er det måter å beskytte seg mot begge disse problemene. Alt du trenger å gjøre er å skrive et par beredskapsbestemmelser i kjøpekontrakten. En beredskapsbestemmelse er en betingelse som må være oppfylt for at avtalen skal bli bindende.

Først trenger du en finansieringsklausul. Dette gir deg tid til å søke om og få et boliglån. Hvis du ikke kan få en, kan du gå ut av avtalen og få tilbake pengene du allerede har betalt. Forsikre deg om at finansieringsklausulen din dekker alle pengene du planlegger å låne - både til pantelånet og til reparasjonene.

For det andre trenger du en inspeksjonsklausul. Dette gir deg rett til å få en fullstendig hjemmeinspeksjon, hvis du ikke allerede gjorde dette før du la bud på huset. Hvis inspektøren finner problemer du ikke visste om, kan du gå tilbake til selgerne og be dem om å gjøre reparasjoner eller gi deg ekstra penger ved stenging for å betale for dem. Og hvis de nekter, har du rett til å gå vekk.

Husk at en beredskapsbestemmelse kutter begge veier. Hvis du finner et problem som selgerne ikke er villige til å løse, kan de bestemme seg for å gå ut av avtalen, akkurat som du kan. I så fall må du gå tilbake til begynnelsen og prøve å finne en ny fixer-overdel som blir til ditt drømmehus.

Endelig ord

Å kjøpe en fixer-øvre er ikke et prosjekt å ta lett på. Det vil spise opp mye av tiden din, i tillegg til mye av pengene dine. Og når du først er i nærheten, kan du ikke bare dra ut hvis du bestemmer deg for at det er for mye for deg. Du er inne på det på lang sikt, noe som kan vise seg å være måneder, eller til og med år.

Men hvis du er villig til å gjøre en innsats, gir en fixer-overdel deg en sjanse til å eie et drømmehus du aldri hadde råd til ellers. Og på noen måter er det enda bedre enn å bare kjøpe et hjem som allerede er perfekt når du først går inn døra. Å sette inn alle disse timene med arbeid for å fikse opp fixer-overdelen gjør den unikt til deg. Når arbeidet endelig er ferdig, vil du ha mer enn bare et vakkert hjem - du vil ha noe du legger hjertet og sjelen din inn i.

Har du noen gang kjøpt en fixer-overdel? I så fall, hvilke råd vil du gi til noen andre om å kjøpe en?