Hvordan kjøpe et avskedigelses hjem eller eiendom fra en bank - 5 spørsmål å stille
I denne artikkelen skal jeg oppsummere noen av de viktigste spørsmålene du bør tenke på før jeg bestemmer meg for å signere en kjøpekontrakt for avskedigelse. Jeg vil også legge til noen av mine personlige anekdoter og dele deler av min erfaring. Hvis du er interessert i å kjøpe et avskedigelsessted, er disse poengene viktige å vurdere og kan hjelpe deg med å bygge en sunnere finansiell portefølje.
1. Hvor lenge har eiendommen vært på markedet?
Ikke alle utestengte eiendommer er opprettet likt. For eksempel vil en god eiendom i et fremtidig nabolag bli kjøpt raskt - vanligvis av en eiendomsinvestor eller en ivrig person som leter etter et nytt hus. Ikke forvent at disse husene vil være på markedet i mer enn 30 dager.
Imidlertid, hvis du kjøper et hus i sub-par tilstand eller i et område som har blitt hardt rammet av pantekrisen, forventes det en lengre markedstid. Som kjøper kan dette føre til mer fleksibilitet i prisen: banker hater å ha en utelukket eiendom på hendene i mer enn 90 dager (ett regnskapskvartal), og de vil forhandle med en god kjøper.
Jeg kjøpte hjemmet mitt i Arizona etter at det hadde vært på markedet i nesten tre måneder. Jeg så at prisen på huset ble senket med nesten 7% hver måned, og ventet derfor ikke på neste måned med å kjøpe huset. I stedet forhandlet jeg med banken for å senke prisen ytterligere 12% fra den siste prisen. Banken motbudte med 9% rabatt. Min endelige besparelse representerte nesten 23% rabatt fra den oppførte prisen (dvs. 7% + 7% + 9%).
2. Hvor mye betaler du per kvadratfot med borbar bolig?
Prisen per kvadratmeterberegning er en god måte å bestemme hjemets verdi på. Sjekk ut gjennomsnittsprisene per kvadratfot på husene som er solgt de to foregående månedene i samme postnummer. Multipliser det med hjemmets beboelige område for å bestemme en "gjennomsnittlig" pris for huset ditt.
For eksempel, hvis et hjem er verdt $ 75 per kvadratfot og det er 1500 kvadratmeter, så er den samlede verdien av hjemmet $ 112 500.
Hvis du vil betale gjennomsnittsprisen, er det selvfølgelig en risiko for at du betaler for mye. Med mindre huset ditt er i utmerket tilstand og det ikke er mye arbeid å gjøre med det (i så fall er det betalende gjennomsnittet bra!), Se på de to nederste tredelene av prisene. Med det i bakhodet, la oss beregne hjemverdien på nytt og se hva vi får.
Siden vi antar at boligen ikke er på toppen av markedet med tanke på verdi, vil vi anta at det er verdt $ 65 per kvadratfot. Multiplisert med de samme 1500 kvadratmeter som før, er huset nå verdt $ 97.500. Voila! You har nettopp spart 15 000 dollar. Tror du at du kan bruke det til bedre bruk? Helt sikkert.
Som en hard forhandler var jeg fast bestemt på å betale en veldig lav pris per kvadratmeter for mitt hjem; Jeg visste at Arizona-markedet ikke ville bli bedre. Jeg betalte faktisk den nest laveste prisen per kvadratmeter i postnummeret mitt på kjøpstidspunktet i 90-dagersperioden.
3. Betaler du kontanter eller pantsetter?
Hvis du betaler kontanter, går tilbudet rett foran i bankens tilbudsstabel. Si at du tilbyr $ 85 000 kontanter for et hus som er oppført til $ 100 000. Du har sannsynligvis en bedre sjanse for å få det enn personen som tilbyr $ 95 000. Kontanter betyr at du er en pålitelig kjøper, og banken trenger ikke å vente i to uker på at sjekken skal komme inn. Bruk dette til din fordel.
Hvis du kjøper hjemmet ditt med et pantelån, har du mer fleksibilitet i prisen, siden den første utbetalingen kommer til å være på rundt 20% av huset. Hvis du virkelig elsker huset, ikke bekymre deg for å betale litt mer for å få det.
Som kontantkjøper selv visste jeg at jeg hadde innflytelse på mange fronter. Eiendomsmegleren min, som foretar provisjon basert på kjøpet mitt, ville at jeg skulle tilby et beløp veldig nær den anmodede prisen, slik at han hadde et klart salg. Selvfølgelig var han ikke den som betalte, så hans mening ble satt på vent.
4. Er det mange avsidesliggende hus i samme område?
Hvis det er mange utestengte hus i nærheten av det du kjøper, kommer sannsynligvis et økt verdifall. Dette scenariet sender mange negative meldinger til potensielle kjøpere om nabolaget, byen og markedet. I vår nåværende økonomi er dette en allestedsnærværende scene, men ikke la det avspore deg fra å ta en klok beslutning. Inntil alle husene på blokka er solgt, kommer det til å være et utelukket hus som reduserer eiendommens verdi. Kjør en rask postkodeskanning på et pålitelig nettsted som Redfin eller Zillow for å se hvordan det går med området.
Siden huset jeg kjøpte vil være med meg i minst et halvt tiår, var jeg ikke så bekymret for å se ytterligere fire hus på blokka. Jeg tror at fem år er god tid til at prisene faller og kommer opp igjen, og garanterer at investeringene mine er trygge.
5. Hvor mye penger vil du ha etter kjøpet?
Vær forberedt på å bruke mye penger etter det første kjøpet ditt for å fikse huset slik at det oppfyller standardene dine. Har minst 20% av husverdien gjemt bort i nødstilfeller. Selv etter en hjemmekontroll vil du finne ting som plager deg og må endres. Ikke glem apparater, møbler, hageanlegg og eiendomsskatt. Hvis det er mulig, kan du be banken om å dekke borgervilkårene (eller noen av de andre eiendomsgebyrene eller panteavgiftene) slik at du har mer penger til rådighet. Selv $ 1000 de betaler er $ 1000 mer i lommen, noe som er nok for en storskjerm LCD eller plasma-TV!
Personlig har jeg brukt tusenvis på forskjellige boligutbedringer. Jeg ble faktisk ganske overrasket over hvor raskt disse kostnadene legger seg opp. Små kjøp som sikkerhetsinnskudd for en strømkonto og nye dører til huset var ting jeg rett og slett ikke tenkte på før.
Det er mange andre spørsmål du må ta hensyn til før du bestemmer deg for å slå deg til ro, spesielt når du kjøper en avskærmningseiendom. Har du noen erfaring med tvangsauksjon? Hvordan har opplevelsen din vært, og hva ser du vanligvis etter?
