Hvordan håndtere dårlige leietakere - 13 problemer utleiere står overfor

Mens lavere husleie tydeligvis påvirker en utleiers lønnsomhet, er utkast også dyre og kan koste en utleier tid, penger og ressurs å oppføre seg. I tillegg til de grunnleggende omsetningsutgiftene som markedsføring, tapt husleie, ny maling og reparasjoner av apparater, kan advokatavgift for å utsette en leietager være skandaløst. En leietaker kan også lufte sitt sinne ved å bevisst skade eiendommen.

Enten du har vært en utleier i store deler av livet eller forbereder deg på å leie ut den aller første eiendommen din, er det viktig å forstå at du kanskje må gjennomgå utkastelsesprosessen på et tidspunkt i løpet av karrieren din. Selv om du er en god utleier og gjør ditt beste for å bygge positive forhold til leietakerne dine, er forhold i noen tilfeller ganske enkelt sure. Men snarere enn å utstede et varsel om utkastelse, kan det være lurt å prøve et av en rekke tidstestede tips for å håndtere vanlige leietakerproblemer.

Vanlige problemer som utleiere står overfor

1. Leietakere nekter å betale leie

Leietakere kan holde tilbake husleie fra utleiere av flere årsaker, fra kontantstrømmangel eller midlertidig arbeidsledighet, til reparasjon og vedlikeholdstvister. Kommunikasjon er kritisk når du konfronterer denne problemstillingen, og det er viktig å forstå leietageren og arten av saken og prøve å forhandle om mulig.

Struktur betalingsalternativer
Hvis leietaker har kontantstrømproblemer, er den mest effektive leieinnkrevingsmetoden å strukturere betalingsalternativer. Som utleier bør du erkjenne at folk tidvis sliter med regninger, slik at du kan prøve å implementere en policy om å godta en delbetaling fra en innbygger en gang per år. En annen god måte å samle på er å beregne sene gebyrer og kriminelle husleie over resten av leietakeren.

Du kan også forhandle om ukentlige delbetalinger for å hjelpe deg med leietakers kontantstrøm og til og med bruke en del av depositumet for å lette belastningen på leietakers lommebok. Å sette en streng betalingsplan og følge opp for å sikre at leietakeren forblir i samsvar med betalingsplanen er din ultimate nøkkel til suksess. Generelt er leietakerne som er best egnet for fleksible betalingsplaner, de med kortsiktige økonomiske problemer som har en tendens til å betale når de har pengene i stedet for i henhold til leiekontraktene..

Endre leveordningen
Hvis en leietaker ikke lenger har råd til leie, kan utleiere stille dem opp med romkamerater eller flytte dem til mindre enheter med lavere pris. Utleiere som gjør en innsats og tilbyr leietakere alternativer, kan belønnes med leietakere for livet.

Imidlertid, hvis forhandlinger og kommunikasjon ikke klarer å løse problemet, kan du prøve å overbevise leietakeren til frivillig å forlate. Hvis leietaker ikke er i stand til å betale, kan forklare den langsiktige virkningen av utkastelse på kreditt og leiehistorie overbevise dem om å snu besittelsen av enheten. Å forlate sin egen vilje kan være et mye bedre alternativ enn å møte advokatsalær og dårlig gjeld.

2. Dårlige leietakere glir gjennom screeningsprosessen

En enkel kredittsjekk og applikasjon avslører kanskje ikke tilstrekkelig tidligere problemer med leietakere, men det er et utmerket sted å begynne. Her er flere måter som utleiere kan bidra til å sikre at leietakerscreeningsprosessen luker ut problemet leietakere:

• Gjennomfør en grundig screening. En grundig bakgrunnssjekk involverer screening for å bekrefte sysselsetting og utleiehistorie, kredittsjekker og intervjuer for alle potensielle leietakere. For å foreta en kredittsjekk, skaff deg søkerens personnummer, adresse og navn, og forsikre deg om at du har hans eller hennes autorisasjon. Noen utleiere ber om betaling for å kunne gjennomføre kredittsjekken, som kan koste hvor som helst mellom $ 30 og $ 50. Selv om du ikke kan bestille en rapport direkte fra Experian, TransUnion eller Equifax, kan du få hjelp av en leietakerservice eller kredittrapporteringsbyrå.
• Intervju søkere på viser. En utleiers hovedmål under en visning er ikke å selge en potensiell beboer på enheten. Snarere er det å benytte anledningen til å intervjue søkere og lære hvorfor de forlater sin nåværende bolig, og bestemme hva de forventer av deres nye eiendom eller leiefellesskap.
• Be om en fullført søknad når du viser. Be om at potensielle leietakere fullfører søknaden under den første visningen. Ved å la dem returnere skjemaet senere, gir du i utgangspunktet søkerne sjansen til å opprette historier og rekruttere familiemedlemmer eller venner for å fremstille tidligere og nåværende arbeidsgivere og utleiere.
• Snakk med tidligere utleiere. Når du forsker på søkerens bakgrunn, snakk med sin tidligere, ikke nåværende, utleier. Hvis leietageren er uønsket, kan den nåværende utleieren gi en glødende anbefaling, i håp om å gjøre leietaker til ditt problem.
• Kontakt søkerens direkte veileder. I stedet for å kontakte personalavdelingene til de potensielle leietakers arbeidsgivere, må du nå ut til deres direkte veiledere. En samarbeidende, ærlig og pålitelig ansatt vil sannsynligvis ha de samme personlighetstrekkene som leietaker.

Rom for kompromiss finnes nesten alltid. Noen med dårlig kreditt er ikke nødvendigvis en dårlig leietaker, siden folk har en tendens til å betale husleiene sine først. Fortsett med forsiktighet hvis bare en del av søkerens bakgrunnssjekk er overfekt. Avhengig av alvorlighetsgraden av problemet, kan du tilby søkeren en prøveperiode med et større depositum enn normalt eller for en prøvetid på tre måneder.

3. Et bygg har en dårlig omdømme

Fra høye fester til ugunstige mennesker som holder seg i skyggen, er det flere grunner til at boligblokker rutinemessig kan utvikle usmakelige omdømme som påvirker en utleiers evne til å tiltrekke seg godt kvalifiserte, respektable leietakere. Konkrete tiltak, som å endre bygningens navn, fikse forsømte landskapsarkitektur og male på nytt, må være raske, slik at innbyggerne ser umiddelbare endringer - selv om de er små i begynnelsen.

Snakk med lovhåndhevelse
Hvis nødvendig, ta kontakt med politiet for å finne ut om visse enheter i bygningen din genererer et over gjennomsnittet antall samtaler til politimyndighetene. Med aktivt samarbeid fra politiet skal du ikke ha problemer med å fjerne dårlige leietakere fra eiendommen.

Et annet alternativ er å betale for en politistasjon i et av leiekontorene på eiendommene dine. Dette kan gjøres ved å renovere en tom enhet for å gjøre det til et mindre kontor med begrensede tjenester. Du må kontakte din lokale lensmannsavdeling for å se om en slik ordning er mulig.

Hvis du og stasjonen ikke jobber med en avtale, kan det å tilby gratis leiligheter eller enheter med redusert leie til prøvetakere og politiet føre til at reelle problem leietakere umiddelbart og frivillig fraflytter lokalene.

Utvikle et system
Etter at du har luktet ut dårlige leietakere, implementerer du et system der kvalitet leietakere får delvis måneds leiepoeng, kontanter eller gavekort for henvisninger. Å innføre et slikt system kan hjelpe med å repopulere eiendommen din med gode og anstendige innbyggere.

Det er også viktig å annonsere din innsats. Å bygge rapport og nettverk med andre eiendomsforvaltere i ditt område kan bidra til å spre ordet om positiviteten du prøver å bringe til samfunnet. Prøv å oppføre veiskilt som kunngjør eiendommens nye ledelse og navn for å bygge samfunnsbevissthet.

4. En leietaker forstyrrer naboene regelmessig

Selv om implementering av en grundig screeningsprosess kan eliminere mange problemboere, kan det ikke forhindre fremtidige krangel mellom naboer. Leietakers aktiviteter kan rutinemessig, negativt og påvirke naboer direkte.

Tillat leietakere å løse problemer
En løsning for slike tvister er å foreslå at alle leietakere løser tvister seg imellom. Lag en klausul i leieavtalen som spesifikt sier at alle leietakere skal gjøre ethvert forsøk på å avgjøre argumenter uten din inngripen. Ta med en melding om at hvis du må involvere deg, kan en leietaker ikke være fornøyd med oppløsningen, og noen har en god sjanse til å forlate eiendommen.

Hvis du finner ut at to leietakere krangler via en annen beboer, husk dem høflig på kontraktens vilkår og de mulige konsekvensene, for eksempel utkastelse, som kan være i fremtiden. Mens leietakere sannsynligvis vil bestride, kan de også lære å komme sammen og respektere hverandre.

Trinn inn når det er nødvendig
Hvis leietakere rett og slett ikke kan oppføre seg anstendig mot hverandre, kan mekling være det eneste alternativet. Hvis ingen av partene er samarbeidsvillige, forklar konsekvensene på en rolig måte for å støtte oppløsningen. På et tidspunkt forstår innbyggerne dine forhåpentligvis at nettopåvirkningen er på dem, ikke deg

Som ekstra beskyttelse - bør leietaker forsøke å legge skylden på ledelsen - være sikker på at leiekontrakt eller leieavtale inneholder eiendomsbestemmelser og regler, i tillegg til stramme klausuler om disse uenighetene. Du kan gi et varsel om "tre streik og du er ute" eller snakke med eiendomssjefen om hans eller hennes erfaring med å håndtere tvister. Det er alltid i din beste interesse å ha en form for dokumentasjon som du kan henvise til senere når du opplever at du har en problemstilling.

5. Et bygg har en høy leietakersomsetning

Et av de vanligste problemene leietakere står overfor som får dem til å forlate en leilighet er reparasjonstvister. Derfor er det en av de mest effektive måtene å opprettholde et positivt forhold til leietakerne for å sikre at alle svar på vedlikeholdsforespørsler er profesjonelle, av høy kvalitet og betimelig. For å gjøre forespørsler enkelt, send ut en månedlig varsel om at leietakere kan sjekke av og returnere til kontoret hvis de trenger å rapportere et problem med enhetene sine.

Her er flere andre ting du kan prøve å hjelpe deg med å fylle dine nåværende ledige stillinger:

• Reparer og oppgrader enheter. Forsikre deg om at alle ødelagte eller ødelagte inventar blir adressert før leietakere klager. Å påvente deg klager og rette opp problemene videreselger respekten din for leietakerne dine, samt din stolthet over bygningen. Bytt for eksempel slitne, slitte tepper og installer energieffektive apparater, i stedet for å utføre “Band-Aid” -fikser.
• Overvåke ofte konkurrerende egenskaper fasiliteter og husleier. Leietakere fraflytter ofte for å spare penger i et annet hjem. Hold øye med konkurransen for å forhindre dette. Følg med på markedet og vis hvordan du passer inn i det - og hvis du ser at husleien reduserer truende i horisonten, senk leien nå. Dette sikrer høy belegg mens du minimerer tapet til konkurrentene.
• Forhandle om fornyelse på forhånd. Det er vanlig praksis blant gode utleiere å forhandle om fornyelse med respektfulle leietakere omtrent tre til fire måneder før leiekontrakten er ferdig. Avhengig av belegg på det tidspunktet og det nåværende markedet, kan du tilby et insentiv eller rabatt for fornyelse. Hvis det er nødvendig å øke leien, kan du sende varsler til leietakerne sammen med et takkebrev og en forklaring. Forsikre deg om at du eller en medarbeider personlig leverer brevet til hver leietaker. For langsiktige leietakere, prøv beskjedne årlige leieøkninger i stedet. Det kan ta litt tid å få hele samfunnet opp til gjeldende markedsstandarder, men det kan du også lagre penger ved å slippe å finne nye leietakere hvis du tvinger frem nåværende leietakere.
• Lag en sterk følelse av fellesskap. Vert for ferie- eller bassengfester eller dekor- og hagekonkurranser, eller distribuer et månedlig nyhetsbrev som leietakere kan dele informasjon og bidra med artikler.

Andre vanlige leietagerproblemer

6. Pest-problemer

Ingen vil bo i et hjem med gnagere eller kakerlakker som løper rundt. Hvis du rutinemessig unngår å ansette en utrytter, opplever du sannsynligvis betydelig høye omsetningsrater i eiendommene dine.

Duplexes, leiligheter og eneboliger kan utvikle feilproblemer når beboeren eller hans eller hennes nabo tar med seg disse critters, og hvis du finner ut at en enhet er forurenset med veggedyr, vil det ikke vare lang tid før alle enhetene er. I stedet for å la situasjonen gå ut av kontroll, må du kontakte en utrytter for å håndtere problemet så snart du hører eller mottar en klage.

7. Taktekkingsproblemer

Hvis du vet at taket i bygningen lekker, må du fikse det umiddelbart - og aldri prøv å leie eiendommen til en intetanende leietaker. Leietakere har all lovlig rett til et trygt hjem, og jo lenger du lar taket lekker, jo mer skade og gjengjeldelse blir utsatt for.

Selv de minste lekkasjene kan føre til mugg og mugg, forårsake vannskader eller til og med gjøre takhulen i. Ved lov kan leietakere plassere leiepengene sine på en sperrekonto og holde dem fra deg til taket er ordentlig festet, så det er best å ta tak i disse problemene før du planlegger visning.

8. Ødelagte apparater

Hvis leiekontrakten din sier at eiendommen leveres med apparater, er du juridisk ansvarlig for vedlikehold og reparasjon av disse apparatene, med mindre du oppgir annet. Du kan for eksempel ta med en klausul som bekrefter at eiendommen kommer med en brukt vaskemaskin og tørketrommel, men utskifting er leietakers ansvar. Likevel, hvis du lover apparater og en leietaker flytter inn i enheten for å oppdage at for eksempel ovnen er ødelagt, må du avhjelpe situasjonen så snart som mulig.

Selv om det langt fra er billig å kjøpe et nytt apparat, kan du gjøre det før en leietager flytter inn og spare deg for store problemer og klager. Husk at leietakere kan forfølge et krav mot deg eller sende husleiebetalingene deres til retten eller på en egen sparekonto til du reparerer eller erstatter ødelagte apparater.

9. Sikkerhetsdepositum

Hvis en av leietakerne dine feil mener at han eller hun kan bruke depositumet til å betale for den siste månedens husleie, kan det hende du har noen problemer. Forvirringen skjer når en leietaker med urett tror at han eller hun ikke er pålagt å betale den siste månedens husleie og at utleier ganske enkelt kan bruke depositumet i stedet. Mens den sivile koden sier at en utleier kan holde tilbake depositumet for å dekke den forrige måneds husleie eller eventuell ubetalt husleie under leiekontrakten, hvis en leietaker ikke klarer å betale noe, kan det hende at depositumet ikke er nok til å dekke den siste måneden pluss utgifter.

Hvis du har mottatt en intensjon om å forlate varsel fra en leietaker, men fortsatt er sjenert en måneds husleie, kan du starte utkastelsesprosessen hvis du føler at dette er den beste løsningen. Noen utleiere gjør det klart i leiekontrakten at depositumet ikke skal brukes som erstatning for forrige måneds husleie. Du kan også samle inn første måneds husleie, forrige måneds husleie og en tredje betaling som skal brukes som et depositum. Hvis du velger denne ruten, må du imidlertid være sikker på at den er tydelig i leiekontrakten og at leietaker fullt ut forstår før han eller hun signerer dokumentet.

10. Brudd på regler

I en skriftlig kontrakt fremgår betingelsene for leiekontrakten din, inkludert om en leietaker kan fremleie deler av plassen til en annen leietaker, eller om en leietaker har din tillatelse til å holde kjæledyr på eiendommen. Hvis boligen er i en huseierforening, kan leietaker være ansvarlig for vedlikehold av landskapet og utvendig bygning.

Enten du har vært vitne til et brudd på leiekontrakten eller ord har kommet til deg gjennom en tredjepart, er det viktig å varsle leietaker skriftlig om overtredelsen og be om at han eller hun korrigerer problemet eller på annen måte møter en utkastelse. For eksempel, hvis leiekontrakten spesifikt sier at ingen kjæledyr er tillatt og du finner bevis på en hund, kan du sende et brev til leietaker som informerer om at vedkommende bryter vilkårene for leiekontrakten og at dyret må fjernes fra eiendommen ved en viss dato.

La leietakeren vite at hvis han eller hun ikke setter dyret hjem igjen, er en utkastelse mulig. Avhengig av situasjonen kan du alternativt gjøre en endring i leieavtalen ved å be om et ekstra depositum og økt månedlig leie for å betale for muligheten for fremtidige skader forårsaket av dyret. Hvis leietakeren ikke imøtekommer din forespørsel innen du foretar en inspeksjon, kan du bestemme om en utkastelse er det rette tiltaket.

11. Forfalte hjelpemidler

Mange utleiere klarer ikke å overvåke betaling av verktøy før etter at leietaker har flyttet av eiendommen. Enten verktøyene står i ditt navn eller leietakers navn avgjør hvem som er ansvarlig for forfalte regninger. Forsikre deg om at leieavtalen din er tydelig og spesifikk.

For eksempel, hvis du er enig i at verktøyene står i ditt navn og leietaker må betale deg hver måned, blir disse verktøyene din ansvar dersom leietaker forlater uten forvarsel. På den annen side, hvis leiekontrakten sier at verktøy er i leiers navn, vil hjelpefirmaet forsøke å spore opp beboeren i tilfelle forfalte betalinger. Netselskapet kan ikke lovlig tvinge en ny leietaker til å betale den forfalte saldoen til en tidligere leietaker.

12. Målrettet skade

Det er uheldig at noen leietakere forlater utleieren med betydelig høye kostnader ved målbevisst å forårsake skade før avreise. I alle fall er det alltid godt å dokumentere leilighetens tilstand: Ta bilder av eiendommen før den leies, og ta bilder etter at leietaker flytter ut. Forsikre deg om at bildene har tids- og datostempel på seg, da dette kan bidra til å bevise saken din i retten.

Du må også alltid beskytte investeringene dine ved å tegne en eiendomsforsikring som er designet spesielt for utleiere. Husk at en tradisjonell huseiere forsikring ikke kan dekke en utleieleilighet eller bygning, så du trenger en forsikring som dekker ditt ansvar når bygningen leies, samt skade på strukturen forårsaket av leietakerne dine..

Det har vært mange tilfeller av flom eller branner forårsaket av problematiske leietakere eller andre beboere som til slutt har ødelagt eiendommer fordi utleier ikke klarte å forsikre enheten. Dette er grunnen til at det er helt viktig å beskytte seg selv med en utleierspesifikk forsikring. Heldigvis er ansvarsdekning nesten alltid inkludert i utleiers politikk, og ansvarsdekning beskytter deg mot et søksmål dersom leietaker bestemmer seg for å ta rettslige skritt.

Imidlertid, hvis forsikringen din ikke inkluderer ansvarsdekning, eller hvis du vil øke dekningen, kan du ta kontakt med forsikringsselskapet ditt for å se om å legge til denne dekningen er tilgjengelig via en paraplypolicy. For ytterligere å beskytte deg, krever du at leietaker skal ha et minimumsbeløp av leietrygden.

13. Ulovlig bruk av hjemmet

Hvis du blir informert om endringer i enheten din, er det avgjørende å iverksette tiltak for å beskytte deg selv ved å søke advokat fra en erfaren advokat og ved å rapportere hendelsen til de aktuelle myndighetene. Imidlertid må du trå med forsiktighet for å unngå tilbakeslag fra leietaker.

På den annen side kan det hende du har en leietaker som driver med krenkende atferd som påvirker naboene deres negativt, bare for å finne at disse aktivitetene er helt lovlige. I denne situasjonen er det best å utarbeide et brev for å formelt be om at leietaker øyeblikkelig skal innstille handlingen eller møte utkastelse. For eksempel kan en leietaker øve med rockebandet sitt fra klokka 10 til 15 hver mandag og onsdag. Støyordinansen i kommunen er imidlertid klokka 23.00, så mens naboen finner dette ytterst ubehagelig og respektløst, har leietakeren lovlig rett til å spille i løpet av disse timene.

Utkastelse: Den endelige løsningen

Dessverre, i noen ekstreme tilfeller, kan utkastelse være det eneste alternativet. Noen ganger finner en utleier at det å gi en leietaker en sjanse blir to sjanser, noe som deretter resulterer i en tredje sjanse, og så videre. Dette kaster bort tid, forårsaker forverring og kan føre til tap av leieinntekter.

Hvis du tror at du kommer til å finne deg selv i retten i nærmeste fremtid - eller til og med hvis du bare vil beskytte deg selv, bare i tilfelle - er det alltid en god idé å føre detaljerte logger over leietakerproblemer, slik du er pålagt å bevise grunn til utkastelse i retten. Mange utleiere undervurderer behovet for papirstier når de håndterer problemfrie leietakere og mener feil at muntlige avtaler holder igjen i retten. Imidlertid kan denne prosessen være mye enklere hvis du dokumenterer alle samhandlinger du har med problemleietakerne dine.

Den vanlige utkastelsesprosessen er som følger:

1. Forstå utkastelseslovene i byen og staten
2. Ha en gyldig, juridisk grunn til utkastelsen
3. Forsøk å resonnere eller inngå kompromiss med leietaker
4. Lever et formelt varsel om utkastelse
5. Registrer utkastet til den aktuelle domstolen
6. Forbered deg på og delta på rettsmøtet
7. Unnsette leietaker
8. Samle eventuell forfalt leie

Siden kostnadene for en utkastelse kan være ekstremt dyre, avhengig av omstendighetene i din spesifikke situasjon, bør det å fullføre rettslige skritt for å utsette en leietaker være det absolutte endelige alternativet. For eksempel har noen utleiere rapportert at de bruker tusenvis av dollar for å fjerne problemet leietakere fra sine eiendommer, og disse utgiftene kan omfatte:

• Domstolens innleveringsgebyrer: $ 50 til $ 500
• Prosesserveravgifter: 30 til 150 dollar per tiltalte
• Relaterte utgifter: $ 400 til $ 700, avhengig av vanskeligheter med å gi beskjed til alle leietakere, siden mer enn ett forsøk kan være nødvendig
• Gebyrer for eviction Service Company: $ 140 til $ 500 for å håndtere utkast papirer
• Juridiske rådgiver: $ 200 til $ 400 i timen, eller $ 500 til $ 5000 eller mer i totale advokatkostnader hvis leietaker ber om en rettssak og ansetter sin egen advokat
• Tilleggskostnader: Avhenger av skader forårsaket av leietaker og utgifter til reparasjoner, mistet husleie, nye låser og opprydding

Endelig ord

Hvis du bestemmer at til tross for din beste innsats, forholdet mellom deg og leietakeren ganske enkelt ikke fungerer, er det best for alle involverte å starte utkastelsesprosessen. Rådfør deg imidlertid med advokaten din for å sikre at du følger statlige og føderale lover for å gjøre det, og ikke forsøk å fjerne leietakeren selv. Stenging av verktøyene, fjerning av leietakers eiendeler eller skifting av låser på hoveddøren til komplekset eller leietakers enhet kan ha alvorlige juridiske konsekvenser. En utkastelse kan være den eneste resolusjonen, men for å unngå å involvere rettssystemet og advokatene, kan du prøve å forbli tilgjengelig og synlig for leietakere før det oppstår problemer og etter at de blir gjort oppmerksom på deg.

Har du vært nødt til å takle problemet leietakere? Har du noen visdomsord for andre utleiere som har samme vanskeligheter?