Hvordan finne en god eiendomsmegler (megler) du kan stole på

Imidlertid faller denne aktsomhet ofte ved veikanten når det gjelder å ansette en eiendomsmegler. Likevel er det å kjøpe eller selge et hjem en av de største økonomiske beslutningene du tar, og å finne den rette personen til å representere interessene dine er nøkkelen til å få det beste tilbudet eller den beste avkastningen på investeringen.

Hvis du velger riktig eiendomsmegler, vil prosessen gå relativt greit. Imidlertid kan feil agent ødelegge for en transaksjon og muligens til og med miste salget helt. Det er med andre ord en stor beslutning.

Men hva skal du se etter når du ansetter en eiendomsmegler? Hvilke røde flagg bør du passe på? Her er hva du trenger å vite for å finne en god eiendomsmegler.

Hvilken type agent trenger du?

Første ting først: Kjøper du et hjem eller selger et hjem? Dette svaret er nøkkelen til å finne ut hvilken type agent du trenger.

Agenter som jobber med huseiere som selger et hjem, kalles "selgers agenter" eller "oppføringsagenter." Disse agentene representerer huseiers interesser under noterings- og forhandlingsprosessen.

Agenter som jobber med boligkjøpere kalles "kjøperagenter" eller "selgeragenter." Disse agentene representerer kjøperens interesser under visnings- og forhandlingsprosessen. Noen kjøpers agenter jobber utelukkende med kjøpere, noe som betyr at de ikke lister noen hjem i det hele tatt.

Uttrykkene "selgers agent" og "selgeragent" forvirrer ofte mennesker i kjøp og salg av hjemmet fordi de høres nesten identiske ut. Imidlertid representerer de forskjellige parter med forskjellige interesser. Selgers agenter representerer partiet som selger et hjem, mens selgeragenter representerer partiet som kjøper huset; Imidlertid kalles de bare et "salgsagent" når den endelige kontrakten er signert.

To agenter

Noen agenter kalles “dual agents”, noe som betyr at de har blitt enige om å representere interessene til både kjøper og selger under boligkjøpsprosessen.

Slik fungerer det. Se for deg at du går inn i et åpent hus og blir forelsket i stedet. Det er en varm egenskap, og du vet at den ikke kommer til å vare. Du startet nettopp ditt hjemssøk og har ikke din egen agent. Imidlertid er noteringsagenten på stedet og vil gjerne hjelpe deg med å gi et tilbud hjemme der. Du vil ikke vente med å få din egen agent, så du samtykker til å jobbe med henne. I dette tilfellet inngikk du nettopp et arbeidsforhold med en dobbeltagent.

To byråer er kontroversielle fordi agenter blir tvunget til å gå en veldig fin linje og holde seg nøytrale gjennom hele prosessen. Tross alt representerer de en selger som ønsker å få den høyeste prisen som mulig for hjemmet sitt, og en kjøper som ønsker å få lavest mulig pris for det samme huset.

Det er også en potensiell interessekonflikt på grunn av provisjon. I et typisk salg delte kjøpers agent og noteringsagent omtrent 6% provisjonen, og fikk omtrent 3% hver. En dobbeltagent holder 100% av provisjonen, noe som betyr at det er i deres beste interesse å selge et hjem til en høyest mulig pris. Dette fungerer utmerket for selgeren, men ikke så bra for kjøperen.

Mange eiendomsfagfolk føler sterkt om dobbelt byrå, med god grunn. Det er lovlig forbudt med to agenter å ta sider i transaksjonen eller dele konfidensiell informasjon. Så de får dobbelt provisjon mens de gir mindre råd og veiledning til begge parter. Det meste av tiden er den eneste personen som virkelig drar fordel av agenten.

Dobbelt byrå er bare lovlig i noen stater, for eksempel California og Texas. I statene der det er tillatt, er agenter lovlig forpliktet til å opplyse om det doble byrået deres før en kontrakt er signert. For å finne ut om dobbelt byrå er lovlig i staten, bare Google “Er dobbelt byrå lovlig i” sammen med statens navn.

Hvordan finne en god eiendomsmegler

Ikke alle agenter der ute vil passe riktig for deg. Selv svært vellykkede agenter har sine ulemper.

For eksempel kan den mest solgte agenten i ditt område ha et imponerende annonseringsbudsjett og et stort team på plass for å hjelpe kunder. Imidlertid kan dette bety at du ender opp med å jobbe med flere forskjellige mennesker gjennom kjøps- eller salgsprosessen. Hvis du leter etter personlig oppmerksomhet, kan det hende at denne aktuelle agenten ikke passer best.

På den annen side kan du komme over en agent med mye mindre erfaring, men hvis personlighet passer perfekt til din. Du mistenker at deres driv til å gjøre deg lykkelig - og motta noen ettertrengte henvisninger og attester til gjengjeld - kan være viktigere enn erfaring alene.

Det er mye å ta hensyn til når det gjelder å finne den beste agenten for din situasjon. Slik kommer du i gang.

1. Lag en kort liste over agenter

Takket være Google kan du enkelt finne flere titalls til hundrevis av agenter i ditt område med noen få tastetrykk. Imidlertid vil du vanligvis finne mer detaljert informasjon om agenter via et eiendomsnettsted.

Et av de beste stedene å starte søket ditt er Zillows Agent Finder, som lar deg se en fullstendig liste over lokale agenter med sine kundevurderinger og nylige oppføringer. Den nylige oppføringsfunksjonen er spesielt nyttig. Først kan du bruke den til å finne agenter som nylig har jobbet med selgere eller kjøpere i det området du vurderer. Hvis du selger hjemmet ditt, lar det deg også analysere hvordan hver agent fotograferer og markedsfører sine oppføringer. Ser for eksempel hver liste profesjonell og tiltalende? Er det en videotur?

Andre nyttige nettsteder inkluderer Realtor.com og HomeLight.

Lag en liste over minst tre agenter du er interessert i å intervjue.

2. Still mange spørsmål

Nå som du har en kort liste over agenter, er neste trinn å snakke med dem personlig. Ja, du kan gjøre et telefonintervju, men det er bedre å møte personlig.

Et møte ansikt til ansikt lar deg virkelig få en følelse av hvem denne personen er, hva hans verdier er, og om hans personlighet vil passe godt til din eller ikke. Dette er personen som vil lede deg gjennom en stressende og økonomisk betydelig prosess; du må føle deg komfortabel med å snakke med dem. Du må også vite om de kommer til å fortelle deg sannheten i stedet for å sukker på noen dårlige nyheter. Og du må vite at du deler de samme kjerneverdiene.

Begynn med disse generelle spørsmålene:

Jobber du i fast eiendom på heltid?
Hvor lenge har du fått lisens?
Er du medlem av National Association of Realtors (NAR)? (NAR krever ytterligere opplæring og overholdelse av en streng etisk kodeks.)
Jobber du med et team? I så fall vil jeg først og fremst samarbeide med deg eller noen andre?
Hvor mye av virksomheten din kommer fra henvisninger?
Hva er ditt gjennomsnittlige antall nåværende klienter?
Hvordan liker du å kommunisere? (For eksempel kan agenten din foretrekke raske tekster for å gi informasjon, mens du heller vil ha en telefon. Forsikre deg om at du er på samme side her, da god kommunikasjon er nøkkelen til et vellykket samarbeid.)
Har en klient noen gang sendt inn en klage mot deg eller byrået ditt? I så fall, hvordan taklet du det?
Har du vunnet noen profesjonelle priser?
Hva slags kontrakt tilbyr du? Hva skjer hvis jeg ikke er fornøyd med vårt arbeidsforhold?
Hva liker du best med å være en eiendomsmegler? Hva liker du minst?

Disse spørsmålene er en flott måte å komme i gang samtalen på. Imidlertid må du stille flere spørsmål, avhengig av om du kjøper eller selger.

Hvis du selger et hjem

Hvis du selger et hjem, kan du stille potensielle agenter følgende spørsmål:

Hvor mange salg har du lukket i år?
Hvor mange hjem har du solgt i mitt område? Var de i en lignende prisklasse som hjemmet mitt?
Hvor mange av disse boligene solgt til eller i nærheten av listeprisen?
Trenger du forhåndskvalifisering eller forhåndsgodkjenning fra et kredittforetak før du viser hjem?
Hva er gebyret ditt? Hvilke andre eiendomsgebyrer vil jeg være ansvarlig for? (Husk at gebyrer for eiendommer er omsettelige.)
Hva er markedsføringsstrategien din for et hjem som mitt?
Bruker du en profesjonell fotograf eller hjemmetrakter?
Hva må jeg gjøre for å gjøre huset mitt klart for salg eller øke appellanten? (De kan ha noen forslag til ombygging av prosjekter for å øke hjemmets verdi.)
Vert du åpen hus?
Hvor lang tid tror du det vil ta å selge hjemmet mitt?
Hvem er målkjøperen min?

Hvis du kjøper et hjem

Hvis du kjøper et hjem, kan du vurdere disse spørsmålene:

Hvor kjent er du med områdene eller nabolagene jeg er interessert i?
Er det noe som skjer i dette området eller nabolaget som jeg burde vite om? I så fall vil disse endringene påvirke boligprisene nå eller i fremtiden?
Hvilke tidspunkter er du tilgjengelig for å vise hus?
Hvor ofte vil du sende meg nye oppføringer som samsvarer med det jeg leter etter?
Kan du anbefale andre fagpersoner jeg trenger, for eksempel en hjemmeinspektør?
Hvor lang tid tar den typiske kjøpsprosessen med deg?
Hvor mange hjem viser du i gjennomsnitt kjøpere før de gir et tilbud? (Dette er en viktig statistikk fordi en god eiendomsmegler vil vite hva kundene vil ha og må vise færre hjem før de finner riktig passform. Dette sparer tid og energi for alle involverte.)
Delta du på hver hjemmeinspeksjon? (Agenter som deltar på hjemmeinspeksjoner kan stille hjemmeinspektøren detaljerte spørsmål direkte; denne informasjonen kan hjelpe dem med å forhandle om en lavere pris.)
Hva er forholdet mellom salg og liste for de siste 10 transaksjonene? (Forskjellen mellom salgspris og listepris vil gi deg en viktig ledetråd om hvor god denne agenten har til å forhandle.)

3. Snakk med tidligere kunder

Når du har intervjuet flere agenter personlig, er det viktig å snakke med noen av tidligere klienter. Be hver agent om å gi deg kontaktinformasjon for minst tre klienter de har jobbet med det siste året.

Vurder å stille disse klientene følgende spørsmål:

Hvordan var opplevelsen din med denne agenten generelt?
Hva likte du best med denne agenten? Hva likte du minst?
Hvis du solgte hjemmet ditt, hvordan markedsførte agenten eiendommen din? Føler du at det var effektivt? Hvor lenge var hjemmet ditt på markedet?
Hvis du kjøpte hjemmet ditt, føler du at agenten var villig til å vise deg alle eiendommer du var interessert i? Følte du at de forsto hva du virkelig ønsket deg i et hjem?
Var de raske til å svare på telefonsamtaler og e-post?
Er de en god lytter?
Hva var hjemmets listepris og den endelige salgsprisen?
Føler du at denne agenten fikk deg den beste prisen??

4. Bekreft lisensen deres

Det er vanskelig å tro at noen ville lyve om å være en lisensiert eiendomsmegler, men det skjer. Heldigvis er det en enkel måte for forbrukerne å sjekke at en agentlisens er legitim. Association of Real Estate Law Officials (ARELLO) har en søkbar database som lar forbrukere verifisere agentens lisens eller registrering.

Arbeide med nye agenter: fordeler og ulemper

Hvis du vurderer å jobbe med en agent med liten eller ingen erfaring, må du finne ut mer om deres nåværende situasjon og fremtidige mål.

For eksempel er det mange agenter som begynner på karrieren med å selge hjem på siden, mens de fremdeles holder på heltid. Selv om det ikke er noe galt med dette, er det viktig å finne ut om denne agenten har den tiden og fleksibiliteten du trenger. Vurder disse spørsmålene:

Vil du kunne returnere telefonsamtaler eller e-post om dagen, eller bare om kvelden?
Vil du være begrenset til å vise hjem bare i helgen?
Har du en mentor du kan henvende deg til hvis forhandlingsprosessen blir vanskelig eller ukjent?
Har du deltatt på noen nylige konferanser eller seminarer? I så fall hvilke?

Husk at nye agenter ikke vil ha erfaring fra erfarne fagpersoner; eiendom er definitivt et "lære som du går" yrke. Denne mangelen på erfaring kan være en ulempe ved forhandlingsbordet, spesielt i komplekse transaksjoner. Er du komfortabel med å være en del av denne agentens læringsprosess?

Når det er sagt, er nye agenter sultne på både klienter og erfaring, og som det gamle ordtaket sier: "Den sultne ulven jakter best." En uerfaren agent vil sannsynligvis bøye seg bakover for å dekke dine behov og gjøre deg lykkelig, og de vil sannsynligvis ha god tid til å gi deg en-mot-en oppmerksomhet. Vei hva du vil og hva du er komfortabel med før du signerer en kontrakt

Røde flagg å se opp for

I følge ARELLO, som sitert av NAR, er det rundt 2 millioner aktive eiendomsmeglere i USA. Det betyr at det er mange gode agenter å ha. Det betyr også at du sannsynligvis vil få på deg dårlige epler.

Forsikre deg om at du finner en agent som passer for deg ved å holde øye med disse røde flaggene.

1. De vil liste hjemmet ditt til en høy pris

Hvis du selger hjemmet ditt, er den opprinnelige listeprisen nøkkelen til et vellykket salg.

Forhåpentligvis planlegger du å intervjue minst tre noteringsagenter. Hver av disse agentene skal kunne fortelle deg hva de vil oppføre hjemmet ditt på. Denne listeprisen er basert på en rekke faktorer, inkludert din beliggenhet, kvadratopptak, sammenlignbare salg i ditt område (kalt "komp.), Og hjemets alder og tilstand.

Alle agentene du intervjuer bruker den samme informasjonen for å prissette hjemmet ditt, noe som betyr at alle sitatene skal være ganske like. Pass på en agent som priser hjemmet ditt betydelig høyere enn andre agenter du har intervjuet; dette er et tegn på erfaring, grådighet eller begge deler.

En pris som er for høy betyr at mange potensielle kjøpere ikke engang vil se på hjemmet ditt fordi det er ute av budsjettet eller bare er for dyrt for det de vil få. Hjemmet ditt vil forsvinne på markedet i flere måneder lenger enn et mer konkurransedyktig hjem, og det kan til og med selge for mye mindre enn det ville ha med en nøyaktig startpris.

2. De er en dårlig kommunikator

Alt for ofte er mangel på kommunikasjon klage nr. 1 fra folk som jobber med eiendomsmeglere.

Tydelig og betimelig kommunikasjon er viktig i boligkjøp og salg av hjemmet. Eiendomsmeglere må være gode kommunikatører for å effektivt hjelpe sine kunder og sikre at denne kompliserte prosessen avsluttes med suksess. I noen tilfeller vil du kommunisere med denne personen daglig.

Se nøye på e-postene til en potensiell agent til deg, deres markedsføringsmateriell og deres hjemmeside eller blogg. Er skrivingen tydelig og fri for feil? Er det lett å forstå hva de snakker om? Når du opprinnelig kontaktet dem, returnerte de samtalen eller e-posten din på en riktig måte? I løpet av intervjuet tar de seg tid til å lytte til det du sier, eller kutter de deg og begynner å snakke?

Dårlige skrive- og kommunikasjonsevner kan bety at agenten ikke vil formidle viktig informasjon raskt eller tydelig, eller at det kan signalisere at de bare er for opptatt til å jobbe med deg. Uansett, gå videre.

3. De stiller ikke spørsmål

Flotte agenter er gode lyttere. De vet at nøkkelen til et vellykket arbeidsforhold henger sammen med å forstå hva du vil og trenger.

En god agent vil ta tid å finne ut mer om dine drømmer og mål. Hvis du for eksempel kjøper et hjem, vil en god agent ønske å vite om du er en investor eller leter etter et langsiktig hjem. Hvis du selger, kan en god agent spørre om tidslinjen din, prisfleksibiliteten og hva du leter etter i forholdet.

Dette er bare noen få eksempler; poenget er at en god agent vil stille spørsmål for å lære hva du leter etter. Hvis agenten holder mamma, kan du gå med noen andre.

4. Deres kommisjon er lav

Selgeren betaler eiendomsprovisjoner, som vanligvis er inkludert i husets listepris. Vanligvis er provisjoner 6%, som er delt mellom noteringsagenten og kjøperens agent.

Hvis en agent siterer deg en provisjon lavere enn 5%, pass deg. De prøver kanskje å vinne virksomheten din ved å tilby deg en avtale, men denne ultra-lave kommisjonen vil sannsynligvis skremme andre agenter som ikke vil dele en så lav avgift.

Endelig ord

Å kjøpe og selge et hjem er følelsesmessig og stressende av mange grunner. Mye står på spill, og det er en av de største økonomiske beslutningene du tar i livet ditt. Å finne den rette agenten for din situasjon er nøkkelen til å sørge for at transaksjonen går greit og at alle går bort fornøyde.

Da jeg solgte mitt første hjem, tenkte jeg ikke på hvem noteringsagenten min ville være - en vanlig feil for førstegangs boligkjøpere. Jeg gikk med agenten vi hadde brukt da vi kjøpte huset fordi hun var vennlig og vi kjente henne.

Mens hun var en god kjøpers agent, var hun en forferdelig noteringsagent. Hun priset hjemmet vårt for høyt for markedet, gjorde null markedsføring, og som et resultat tok det over to år å selge. Jeg til slutt opprørte og fant en fantastisk agent som solgte hjemmet vårt i løpet av noen måneder etter at jeg overtok noteringen.

Hvis jeg hadde gjort leksene mine fra start, ville hjemmet sannsynligvis solgt raskt og til en konkurransedyktig pris. I stedet smeltet det på markedet, og vi tapte nesten 40 000 dollar. Det var en dyr feil vi aldri vil gjøre igjen. Vi gjør oss klar til å selge vårt nåværende hjem, og du kan satse på at vi skal intervjue flere agenter for å finne den rette for vår situasjon.

Gjør din forskning. Ja, det tar tid og krefter, men å velge riktig agent vil betale enormt utbytte i det lange løp.

Har du jobbet med en god (eller ikke så stor) agent når du kjøpte eller solgte huset ditt? Hvordan var opplevelsen din?