Er omarbeidelse av et pantelån et bedre alternativ enn refinansiering?

I hovedsak betyr et omlån av lån at mens renten og lånetiden din forblir uendret, reduseres den månedlige pantebetalingen for å gjenspeile den faktiske gjeldende lånesaldoen. For eksempel, hvis du har 6 år på et 30-årig pantelån, når du har omarbeidet lånet ditt, vil du fortsatt ha 24 år igjen til å betale det. For omarbeidelse til å fungere, krever långivere en ekstra engangsbetaling for å redusere saldoen din. Størrelsen på den tilleggsbetalingen påvirker hvor mye du kan spare ved å omgjøre lånet. I stedet for å omarbeide, kan du imidlertid betale et engangsbeløp mot det eksisterende lånet, noe som vil redusere saldoen, men ikke redusere den månedlige pantebetalingen.

Hvordan omarbeidelse av lån fungerer

Omlasting av lån kan være fornuftig hvis du arver penger (eller får en betydelig bonus på jobben) og ønsker å bruke dem på saldoen på pantelånet ditt. Fordi du reduserer saldoen foran planen, betaler du til slutt mindre renter. Dette gjør det mulig for långivere å omgjøre lånet ditt, eller beregne den månedlige pantebetalingen på nytt.

Individuelle långivere har forskjellige krav til omlasting av lån. Noen långivere krever for eksempel en engangsbetaling på $ 5000 eller 10% av lånet - avhengig av hva som er større - for å redusere saldoen før du kvalifiserer noen til et lån som omarbeides..

Hvis du har et lån på $ 400 000 til 4% rente i 30 år, ville dine månedlige hovedstol- og rentebetalinger være $ 1 910. Hvis du betaler lånet i 10 år, vil den gjenværende lånesaldoen være $ 315,136. En engangsbetaling på 10% av den gjenværende lånesaldoen vil være $ 31.554, og bringe saldoen til $ 283.582. I dette tilfellet ville de månedlige utbetalingene reduseres til $ 1,718. Husk imidlertid at selv om du sparer $ 200 per måned på pantebetalingen er et verdig mål, vil du også ha brukt en betydelig mengde kontanter for å oppnå den reduksjonen i betalingen.

Selvfølgelig krever långivere et lite gebyr for omarbeidelse av lån, som ofte er så lavt som $ 250.

Fastsette valgbarhet

Innlån av omfang er tillatt på konvensjonelle, konforme Fannie Mae og Freddie Mac-lån, men ikke på FHA-boliglån eller VA-lån. Noen långivere omformer jumbo-lån, men vurderer dem fra sak til sak.

For å kvalifisere for omlån, må du være oppdatert på lånebetalingene dine og ha kontanter som er nødvendige for å betale ned hovedstolen. En kredittsjekk og en vurdering er ikke nødvendig.

Fordeler med omlasting av lån

1. Redusert betaling. Ved å omgjøre lånet ditt kan du lette kontantstrømmen uten å betale for et hjem refinansiering, noe som kan kreve utgifter på så mye som 6% av lånesaldoen. I noen tilfeller kan det som vil bli brukt på refinansiering, faktisk brukes til å redusere saldoen din nok til å kvalifisere til omlån.
2. Ingen avgrensning nødvendig. I motsetning til en refinansiering av hjemmet, krever en omlån av lån ikke en vurdering. Hvis hjemmet ditt har falt i verdi, kan det hende du ikke er kvalifisert for refinansiering, siden de fleste långivere bare refinansierer et hjem med minst 5% til 10% i egenkapital.
3. Ingen kredittsjekk er nødvendig. Omlån om omregning krever generelt ikke kredittgodkjenning. Hvis du har kredittproblemer og ikke kan kvalifisere deg for å refinansiere, kan du fremdeles kvalifisere for omlån.

I ett spesifikt tilfelle kan omlån av lån være spesielt gunstig. Hvis du er en huseier som har kjøpt et nytt hjem før du selger ditt nåværende hjem, kan det hende du midlertidig må betale to pantelån. Når du har solgt ditt forrige hjem, kan du bruke overskuddet fra det boligsalget til å betale ned lånesaldoen og omgjøre pantelånet ditt for å gjøre utbetalingene mer overkommelige. Mange huseiere planlegger bevisst å bruke omlasting av lån til dette formålet når de flytter fra et hjem til et annet. Bare husk at du vanligvis trenger å vente 90 dager etter at lånet ditt går til oppgjør før du kan omgjøre det.

Ulemper ved omlasting av lån

Før du bestemmer deg for å omgjøre lånet ditt, vil du være lurt å vurdere det i sammenheng med hele økonomiplanen. Noen av ulempene ved omlån av lån inkluderer:

1. Binder opp kontanter. Hvis du har et engangsbeløp med kontanter, må du forsikre deg om at å betale ned pantelånet ditt er den beste bruken av pengene. For eksempel, hvis du har høy rente med kredittkort, bør du absolutt betale det av først. Hvis du mangler et nødsparefond eller trenger å sette av penger til andre utgifter, er det sannsynligvis best at du ikke legger hele avfallet mot å betale ned pantelånet.
2. Reduserer ikke prioritetslånstiden. Du bør også vurdere omlån av lån i forbindelse med pensjonen. Mange eldre huseiere håper å betale ned pantelånet før de går av med pensjon. En omregning av lån vil imidlertid ikke forkorte lånetiden, selv om det kan forbedre kontantstrømmen. Hvis målet ditt er å redusere boliglånsbalansen din, kan det være et bedre alternativ enn en omarbeidelse av lån til annenhver uke, eller ganske enkelt foreta vanlige ekstra betalinger til hovedstolen din..
3. Reduserer ikke renten. Hvis du betaler en høy rente, kan en refinansiering være et bedre alternativ. En utlåner kan sammenligne kostnadene og månedlige utbetalinger ved refinansiering og omlån for å finne ut hvilken som passer best for deg.

Endelig ord

Omlån av lån er ikke noe for alle, men hvis du har ekstra penger, kan du kontakte långiveren for å se om denne metoden for å redusere den månedlige betalingen er riktig for deg. Hvis du er en huseier som selger et hjem og flytter til et annet, kan du godt dra nytte av en omregning av lån. De som eier et hjem med redusert verdi eller har kredittutfordringer, kan også ha større utbytte av en omregning av lån enn refinansiering.

Kan du tenke på andre scenarier der et omlån av lån ville være et lurt økonomisk trekk?