Bør du kjøpe et Starter Home som en første gangskjøper?

Hvis du er i denne posisjonen, kan nøkkelen til å eie drømmehuset en dag være å kjøpe et hjem som ikke er ditt drømmehus akkurat nå. Ved å gjøre ditt første boligkjøp til et rimelig "starthjem", kan du bygge opp egenkapital som du kan betale inn for å kjøpe ditt "evig hjem" noen år nede i veien..

Å kjøpe et startsted er en vanlig strategi for førstegangskjøpere som ønsker å bryte seg inn i boligmarkedet. Noen eksperter advarer imidlertid om at det ikke er riktig beslutning for alle. Avhengig av situasjonen din, kan det være bedre å fortsette å leie og spare opp pengene dine til du er klar til å ta steget på ditt evige hjem.

Her er hva du trenger å vite om plusser og minus for å kjøpe et startsted og hvordan du kan bestemme om det er det rette trekket for deg.

Typer av Starter Homes

Et starthjem trenger bare en nøkkelfunksjon: en listepris som ligger godt under gjennomsnittet for ditt område. Det er flere typer hjem som passer inn i denne kategorien, inkludert:

Vedlagte hjem

Ethvert hjem med tilhørende enhet, som deler minst en vegg med et annet hjem, vil sannsynligvis koste mindre enn et frittstående hus. Denne kategorien inkluderer condos, rekkehus, co-ops (en form for cohousing) og tomannsboliger, for eksempel halvparten av en duplex.

Små hus

Noen frittstående hus er priset under gjennomsnittet fordi de er for små for de fleste familier. Med det gjennomsnittlige størrelsen på nye amerikanske hjem på 2 426 kvadratfot, kan ifølge U.S. Census Bureau, hus så store som 1500 kvadratmeter anses som små hus. De mest ekstreme eksemplene er små hus, som ikke har mer enn 400 kvadratmeter med plass og koster mye mindre enn boliger i full størrelse.

Fixer-overdel

Andre hus selger for mindre enn gjennomsnittet fordi de ikke er i beste stand. Å kjøpe en av disse fikseringsoverdelene og gran den opp kan være en fin måte å bygge egenkapital på, spesielt hvis du er i stand til å utføre reparasjonene selv. Renovering og reparasjon av en fixer-øvre krever imidlertid mye arbeid og ofte mye penger, så du må tenke gjennom det nøye før du lager et hus som dette til ditt første boligkjøp.

Hjem i mindre ønskelige områder

Endelig er noen hus priset under gjennomsnittet på grunn av deres beliggenhet. Mindre ønskelige steder inkluderer nabolag med høy kriminalitet, områder med forstadsskoler og distriktshjem med lang pendler til byen. Avhengig av situasjonen din, er det imidlertid ikke sikkert at disse “uønskede” stedene er et problem for deg. For eksempel har skoledistriktet ingen rolle om du ikke har barn og ikke planlegger å ha noen snart, og en lang pendling er ikke noe problem hvis du er frilanser som jobber hjemmefra.

Fordeler med Starter Homes

Den største fordelen med å kjøpe et startsted er at det hjelper deg å få foten inn døra til eiendomsmarkedet. Når du kjøper et hjem, går en del av hver månedlige pantebetaling mot å bygge opp egenkapital - det vil si andelen av eiendommen som tilhører deg. Noen år på veien kan du selge huset, kontanter i egenkapitalen og legge det mot kjøp av ditt evig hjem.

Her er noen av de spesifikke tingene ved å kjøpe et startsted kan hjelpe deg.

1. Innskudd på stigende priser

Normalt tar det å bygge egenkapital i et hus lang tid. Når du først begynner å betale pantelån, går det meste av hver betaling mot renter på lånet, med bare en liten del som går mot egenkapitalen. Imidlertid, hvis du bor i et varmt boligmarked der prisene stiger jevnt, er det en annen historie. Helt fra den første dagen du kjøper den, vil verdien av det nye starthjemmet ditt øke, og egenkapitalen vil stige sammen med den.

En studie fra 2018 av GOBankingRates identifiserte 20 amerikanske byer der boligprisene hadde steget med mer enn 10% året før. Hvis prisene fortsetter å øke med samme hastighet, kan et hus på 200 000 dollar kjøpt i en av disse byene i dag være verdt over 322 000 dollar på fem år. Det vil gi deg ekstra $ 122 000 for å kjøpe kjøp av ditt evig hjem.

Hvis du bor i et av disse varme boligmarkedene, er det å kjøpe et starthjem din beste sjanse til å komme deg inn i første etasje og få de stigende prisene til å fungere for deg. Hvis du sitter på sidelinjen og venter til du har råd til ditt drømmehus, er det en risiko for at skyhøye boligpriser vil overgå inntektsveksten og holde drømmen utenfor rekkevidde.

2. Dra fordel av lave renter

Fra september 2018 var gjennomsnittlig rente for et 30-årig pantelån 4,9%, ifølge Bankrate. Det er høyere enn for bare et år siden, men fremdeles relativt lavt etter historiske standarder.

Å kjøpe et startsted nå gir deg sjansen til å bli huseier og begynne å bygge egenkapital mens det fremdeles er rimelig. Hvis du venter noen år på å kjøpe ditt evig hjem, kan prisene være mye høyere, og drømmehuset ditt kan ikke lenger passe til budsjettet.

3. Spar på utgifter

Forretningsboliger er ikke bare billigere å kjøpe; de er også billigere å eie. Flere typer utgifter er lavere med et startsted, inkludert:

Eiendomsskatt. Hvor mye eiendomsskatt du betaler avhenger vanligvis av verdien av eiendommen. Dermed, jo billigere huset ditt, desto mindre er skatteregningen din.
Kommunale avgifter. Fordi startboliger vanligvis er mindre enn gjennomsnittet, koster de mindre å varme og avkjøle. Det hjelper deg å spare på verktøyregningene.
Vedlikehold. Med mindre du kjøper en fixer-overdel, vil sannsynligvis ditt startsted ha lavere vedlikeholdskostnader. Det er fordi du rett og slett har mindre plass å vedlikeholde: et mindre tak, et mindre hage og mindre rom.

Pengene du sparer på disse utgiftene kan gå inn i husfondet ditt, klart til å hjelpe deg med å kjøpe ditt evig hjem.

4. Salg når du er klar

Når det er tid for å selge startsiden din, kan du være ganske trygg på å finne en kjøper raskt. Det er alltid stor etterspørsel etter startboliger siden de er et så populært valg for førstekjøpere av bolig.

I følge Trulia førte konkurransen om en synkende tilførsel av startboliger til at median listepris for disse boligene steg med nesten 10% mellom 2017 og 2018. Hvis denne trenden fortsetter, bør du ikke ha problemer med å selge ditt startsted etter noen år i et ryddig overskudd.

Ulemper ved Starter Homes

Til tross for fordelene, er det ikke noe bra å kjøpe et startsted. Det er noen problemer involvert i et boligkjøp, pluss et par andre problemer som er spesifikke for startboliger.

1. Høyere kostnader enn leie

Selv om startboliger er billigere enn større hjem, koster de fortsatt mer enn mange utleie. I følge Trulia ville pantebetalingene på det gjennomsnittlige startboligen i 2018 spise opp over 40% av den gjennomsnittlige førstegangskjøperinntekten. På toppen av det kommer det å eie et hus med kostnader som leie ikke gjør, for eksempel eiendomsskatt, vedlikehold, huseiere forsikring og muligens høyere transportkostnader hvis du flytter ut til forstedene for å finne et hus du har råd til.

Legg opp alle disse utgiftene, og den månedlige kostnaden for å eie et startsted kan være ganske mye mer enn du ville betalt for å leie et hjem i lignende størrelse. Det kan være bedre å fortsette å leie og investere de ekstra pengene, slik at du kan legge dem mot ditt evige hus senere.

2. Begrensede valg

Den høye etterspørselen etter startboliger gjør at du ikke får mange valg når du kjøper et. Trulia bemerker at selv når prisene på startboliger har steget, har kvaliteten gått ned. Det gjennomsnittlige starthjemmet i dag er mindre, eldre og mer sannsynlig å trenge reparasjon enn det var for seks år siden.

Det er også vanskelig å finne starthjem i de mest ønskelige nabolag. Å kjøpe en kan tvinge deg ut i forstedene vekk fra jobben din og vennene dine. Dette kan igjen bidra til en mye lengre pendling og mulig sosial isolasjon, to hovedkilder til ulykkelighet.

3. Risiko for fallende priser

Som eiendomskrakket fra 2007 til 2008 viste seg, kan eiendomsverdiene gå ned og opp. Hvis boligmarkedet synker kort tid etter at du kjøpte starthjemmet ditt, kan du plutselig finne deg fast i et hjem som er mindre verdt enn du har betalt for det.

Hvis dette skjer, kan ditt startsted bli et "i overskuelig fremtid" hjem. I stedet for å selge det for en fortjeneste og handle opp til ditt evige hjem, kan du ende opp med å bli der til markedet kommer seg. Heldigvis betyr den alltid høye etterspørselen etter startboliger at du kanskje ikke trenger å vente så lenge folk som bor i større hus.

4. Kapitalgevinstskatter

Når du kjøper et hjem, forventer du sannsynligvis å bo i det i noen få år før du handler. Noen ganger kaster livet deg imidlertid en kurvekule. For eksempel kan jobben din overføre deg til en annen by og du må flytte. Eller kanskje du plutselig oppdager at du har en baby, og starthjemmet ditt er nå for lite for din voksende familie.

Dessverre, hvis du ender med å måtte selge starteren din i en hast, kan du møte en bratt skatteregning. Normalt, når du selger din primære bolig, kan du tjene opp til $ 250 000 i fortjeneste, eller $ 500 000 for ektepar, uten å måtte betale kapitalgevinstskatt. Unntaket gjelder imidlertid bare et hus du har bodd i minst to av de siste fem årene. Så hvis det er en sjanse for at du ikke kan holde starteren hjemme i minst to år, kan det ikke være verdt risikoen å kjøpe det.

Faktorer du må vurdere

Å kjøpe et startsted er ikke en løsning som passer til alle størrelser. Om det er riktig for deg avhenger av livsstilen din, beliggenheten og økonomien. Hvis du tenker på å kjøpe et startsted, er det noen faktorer du bør vurdere.

1. Budsjettet ditt

Før du tar steget på et boligkjøp, må du finne ut hvor mye hus du har råd til. For å bestemme dette, se på alle kostnadene ved å kjøpe et hjem, ikke bare forskuddsbetalingen. Eksperter som Neale Godfrey fra Forbes og Julie Park, en eiendomsmegler som er intervjuet av U.S. News and World Report, advarer om at førstegangskjøpere ofte undervurderer stengekostnader og andre utgifter til huseier, som:

Eiendomsskatt
Vedlikehold, reparasjoner eller renoveringer (spesielt hvis de kjøper en fixer-øvre)
Huseiere forsikring
verktøy
Gårdpleie
Flytte kostnader
Transportkostnader (hvis de flytter fra byen til de bilavhengige forstedene)

Det er mange faktorer å vurdere, men det er verktøy som kan hjelpe. Først må du konsultere en kalkulator for rimelig pris for hjemmet, for eksempel denne fra NerdWallet. Den ser på inntekten, annen gjeld, beliggenhet og forskuddsbetaling for å finne ut hvor mye du kan bruke på et hus uten å strekke budsjettet for mye. Nettstedet har også et verktøy som hjelper deg med å beregne lukkekostnadene dine.

For å beregne transportkostnader, sjekk ut H + T overkommelighetsindeks. Den viser hvilken prosentandel av inntektene deres i et bestemt område vanligvis bruker på bolig og transport. Det kan også gi detaljer som gjennomsnittlig antall biler per husholdning og gjennomsnittlig kostnad for å eie en bil. Dette er spesielt nyttig hvis du sammenligner hjem i forskjellige områder.

For å estimere flyttekostnader, prøv Moving Cost Calculator fra Moving.com. Den kan vise deg de omtrentlige kostnadene for et trekk basert på beliggenhet, hjemmestørrelse og tjenester. Til slutt, for å finne ut de totale eierkostnadene dine, kan du se på hjemmekostkalkulatoren fra Angies liste. Hvis du legger inn en boligpris, boliglånsinformasjon og beliggenhet, kan det gi deg et estimat av kostnader som verktøy, eiendomsskatt, forsikring og reparasjoner.

2. Ditt lokale eiendomsmarked

Når du vet hva det vil koste deg hver måned å eie et hus, kan du knuse noen tall for å se hvordan det sammenligner med leiekostnadene og som sannsynligvis vil være mer fordelaktig på lang sikt. Her er noen spørsmål du kan stille:

Hvordan sammenligner leie å kjøpe? Hvis du for tiden leier et hjem, kan du legge til beløpet du bruker akkurat nå - inkludert leie, verktøy og transport - for å bo der du bor. Sammenlign deretter det med det totale beløpet du ville brukt hver måned hvis du kjøpte en startpakke. Hvis du ikke betaler leie nå, eller hvis du flytter til et annet område, kan du sjekke utleiekostnadene i det valgte nabolaget ditt på Trulia.
Stiger eller faller hjemmeprisene? Hvis boligprisene i ditt område stiger, kan det være en god investering å kjøpe et startsted i dag fordi du sannsynligvis kan selge det med overskudd om noen år. Imidlertid, hvis de faller, er det en god sjanse for at du ikke får tilbake pengene du legger i starthjemmet ditt når det er på tide å selge. Det kan være en bedre ide å vente til markedet kommer i bunn, slik at du kan kjøpe på vei opp. For å se hvilken vei boligprisene i ditt område er i trend, kan du gå til Zillow og slå opp plasseringen til ditt nåværende hjem eller et mulig startsted du er interessert i å kjøpe. Klikk på "Zestimate history and details" for å se hvordan hjemets verdi og generelle boligpriser i området har endret seg de siste årene, samt hvordan de kan endre seg det neste året..
Stiger eller faller rentene? Hvis rentene er på vei opp, vil det å kjøpe et hus nå gi deg en sjanse til å få pantelånet ditt mens de fremdeles er relativt lave. Imidlertid, hvis de faller, kan du spare penger ved å vente litt lenger.
Hva kan du tjene på å investere pengene dine andre steder? Selv om boligprisene stiger, er ikke et startsted nødvendigvis den beste investeringen du kan gjøre. Hvis det er mye billigere å leie enn å kjøpe, kan du gjøre det bedre å leie og investere ekstra penger et annet sted. Se på dagens avkastning for investeringer med lav risiko, for eksempel CD-er, statspapirer og kommunale obligasjonsfond. Bruk deretter en investeringskalkulator, som denne fra Bankrate, for å finne ut hvor mye du kan tjene med en av disse investeringene i løpet av de neste årene. Hvis det er mer enn det antallet starter hjemmet ditt vil øke i verdi, er leie og sparing en bedre handel.

3. Dine nåværende behov

Definisjon er et startsted et hjem du ikke forventer å bo i på lang sikt. Så din trenger ikke å være stor nok for de seks barna du forventer å ha en dag eller være i et nabolag med de beste skolene for barna. Imidlertid trenger det å være et sted du kan være fornøyd med å bo i de neste årene.

En av de viktigste faktorene er beliggenhet. Hjem i eller i nærheten av sentrum koster vanligvis mer, spesielt hvis de er i eksklusive eller trendy nabolag. Å flytte ut til forstedene vil gi deg mer plass til bolig dollar, men det betyr ikke nødvendigvis at det er en god idé. Hvis du absolutt elsker ditt nåværende nabolag - eller hvis du virkelig hater ideen om en lang pendling - vil du være lykkeligere å bo i det nabolaget, selv om det betyr å fortsette å leie til du kan spare mer penger.

En annen mulighet er å bo i nærheten av sentrum, men velge et mindre hjem, for eksempel et sameie eller rekkehus. Igjen, dette er et spørsmål om hva som er viktigst for deg. Hvis du elsker å være i hjertet av byen og leve en bilfri livsstil, kan en leilighet i et byområde være et godt valg. Imidlertid, hvis det du ønsker fra ditt neste hjem, er et hage hvor du kan plante en hage eller la hunden din løpe rundt, vil en leilighet ikke passe godt for deg.

4. Dine fremtidsplaner

I følge en amerikansk nyhetshistorie fra 2015 om startboliger, er eksperter generelt enige om at det ikke er en god idé å kjøpe et hus med mindre du forventer å bo i det i minst fem år. Det betyr at før du kjøper, må du ikke bare vurdere din nåværende livsstil, men også dine planer for fremtiden.

Hvis du for eksempel planlegger å oppdra en familie en dag, bør du tenke på hvor snart du vil starte. En ørliten hytte med ett soverom kan se ut som det ideelle startstedet for deg eller deg og ektefellen din. Imidlertid, hvis det er en sjanse for at du vil få barn opp dit, vil du sannsynligvis trenge mer plass - og det betyr mer penger.

Hvis du allerede har minst ett barn, bør du også vurdere det lokale skolesystemet. Hvis barnet ditt skal begynne på skolen mens du er i starthjemmet ditt, må det være i et område med gode skoler, noe som også vil øke prisen. Det er noe du må tenke på når du skal finne ut de relative kostnadene ved å kjøpe og leie.

Hvis planene dine for fremtiden er oppe i luften, kan det ikke være lurt å kjøpe et hjem akkurat nå. For eksempel, hvis du jobber i et selskap som plutselig kan flytte deg over hele landet med bare noen måneders varsel, gir det deg ikke mye tid til å selge huset ditt. Du kan ende opp med å måtte selge med tap, og hvis det er mindre enn to år siden du kjøpte huset, kan du til og med skylde kapitalgevinstskatt.

Tips for å kjøpe et starthjem

Selv om du er sikker på at det er det rette alternativet å kjøpe et startsted for deg, er det best å fortsette med forsiktighet. Ta deg tid til å planlegge kjøpet ditt, og finn det rette starthjemmet, i rett bydel, til riktig pris.

Her er noen tips fra ekspertene på shopping for et forrett hjem.

1. Planlegg foran

Husk at du planlegger å selge den og gå videre etterhvert når du kjøper en startpakke. Før du selv kjøper huset, bør du ha en ide om hvor lenge du har tenkt å bo der, og hva du planlegger å gjøre med det når du flytter ut.

Vil du selge huset eller leie det ut og bli en utleier? Å finne ut av dette på forhånd vil hjelpe deg å ta strategiske beslutninger om hvilket nabolag du skal velge og hvordan du skal vedlikeholde huset. For eksempel, hvis du planlegger å selge det til slutt, vil du velge boligforbedringsprosjekter som tilfører verdi for fremtidige kjøpere. Hvis du leier det ut, kan du velge utførelser som krever mindre vedlikehold i fremtiden.

2. Bli forhåndsgodkjent

Pantelångivere anbefaler å foreta boliglån før du begynner å handle et hus. Prosessen med å få godkjent et pantelån kan ta lang tid, og du vil ikke risikere å gå glipp av det perfekte hjemmet mens du rusler for å sikre finansiering. Å ha et forhåndsgodkjenningsbrev fra en kjent, lokal boliglånsutlåner vil gjøre deg mye mer attraktiv for selgere, og forbedre sjansen for å få ditt ideelle startsted når du først har funnet det.

3. Velg riktig område

Siden du bor i dette hjemmet i minst fem år, er det viktig å velge et sted som passer dine behov. Avhengig av livsstil, kan det bety et oppegående nabolag i hjertet av byen eller et familievennlig forstadsområde.

En annen faktor å vurdere er om nabolaget vil appellere til fremtidige kjøpere eller leietakere om noen år. Et hjem på et ønskelig sted vil være mye enklere å selge eller leie ut etter at du går videre.

4. Hold deg til budsjettet

Eksperter advarer mot å bruke for mye på et startsted. Det er lett å bli feid av føttene av et stort hus med fantastiske fasiliteter, men hele poenget med å kjøpe et startsted er å holde det rimelig. Hvis du anstrenger budsjettet for mye nå, kan det skade kredittpoengene dine, noe som gjør det vanskeligere for deg å få et pantelån når du er klar til å kjøpe et evig hjem.

5. Vær oppmerksom på utgifter

Når du prøver å finne ut om et startsted passer til budsjettet, må du ikke bare se på prisen. Sørg for å ta med i stengekostnadene og eierkostnadene, for eksempel vedlikehold og eiendomsskatt. Tenk spesielt på kostnadene for reparasjoner og renoveringer hvis du kjøper en fixer-overdel. Når du er ferdig med å koble til huset, legge til et nytt bad og gjøre om kjøkkenet, kan det ende opp med å koste så mye som du ville brukt på å kjøpe ditt evig hjem rett utenfor flaggermus.

6. Få en grundig inspeksjon

En boliginspeksjon er en avgjørende del av boligkjøpsprosessen. Hvis det er mulig, kan du følge med hjemmeinspektøren og ta notater slik at du har en klar ide om hvilken tilstand huset er i. Dette vil hjelpe deg med å finne ut om du trenger å skifte ut noe stort, for eksempel taket eller ovnen, i løpet av den tiden du eier huset. Hvis du finner ut at noen større systemer er på de siste bena, ber du selgeren om å senke prisen for å kompensere for kostnadene ved å erstatte dem.

7. Vær fleksibel

Ikke forvent at starthjemmet ditt skal ha alt på ønskelisten. Tross alt vil du ikke bo der for alltid. Finn ut hva som er helt essensielt for deg, for eksempel riktig beliggenhet eller en hage, og vær villig til å gå på akkord med resten. Husk også at hvis et hus generelt passer dine behov, men mangler en funksjon du ønsker, for eksempel en garasje eller en kortstokk, kan du alltid legge den til. Bare sørg for å finne ut hvor mye tillegget vil koste og faktor det inn i kjøpesummen før du bestemmer deg for om boligen passer til budsjettet.

8. Ikke forbedre deg for mye

Selv om du kan forbedre startsiden din slik at den passer bedre til dine behov, advarer eksperter mot å oppgradere den for langt. Hvis du legger for mye penger i starthjemmet ditt, kan det hende at du ikke kan få tilbake pengene når du selger. Fokuser på hjemmeforbedringer som gir verdi til hjemmet ditt, og ikke legg mye penger i deluxe-kjøkken og -bad som ikke vil betale deg tilbake.

Endelig ord

Hvis du fremdeles ikke er sikker på om å kjøpe et startsted er det rette trekket for deg, ikke gjør det - eller i det minste, ikke gjør det akkurat nå. Å kjøpe ditt første hjem er en stor avgjørelse, og du bør ta all tiden du trenger for å vurdere alternativene dine. Å fortsette å leie en liten stund kan ikke virkelig skade deg, men å kjøpe et hus som ikke passer til livsstilen din eller budsjettet ditt er en vanskelig beslutning å angre.

Det viktigste er at du ikke kjøper et hus bare fordi du føler at det er det du "skal gjøre" på dette stadiet i livet ditt. Bare fordi det å kjøpe et hus er det rette trekket for de fleste av jevnaldrende, betyr ikke det at det er det rette trekket for deg. Livet ditt og omstendighetene er unike, og bare du kan bestemme om det blir fornuftig å bli huseier på dette tidspunktet i livet ditt. Å bestemme seg for å leie nå utelukker ikke å kjøpe senere. boligmarkedet vil fremdeles være der når du er klar.

Hva vil du helst gjøre: kjøp et startsted og bytt, eller vent til du er klar til å kjøpe ditt evig hjem? Hvorfor?