Hvordan velge en boliglån

MBA sier at 15% av alle pantelån til refinansiering av huseiere var for utradisjonelle vilkår i juni 2012, mens bare 2% av pantelånene til et boligkjøp var for ikke-tradisjonelle lånevilkår. Faktisk var 85% av kjøpslån 30-års fastrentelån.

Hvis du vurderer å refinansiere, kan en ikke-tradisjonell pantetid på 20, 10 eller til og med en oddballperiode på 17 eller 23 år være attraktiv fordi du kan stille lånet til en bestemt dato, for eksempel din pensjon eller hva har vært utbetalingsdatoen for det originale 30-årige lånet ditt.

Valg av lånetid

Tilpassede lånevilkår har vært tilgjengelige så lenge boliglån har eksistert, spesielt fra små samfunnsbanker og kredittforeninger. I disse dager har noen av de større pantelångiverne hoppet til å tilby individualiserte pantelån. For eksempel annonserer Quicken Loans tungt “DITT” -program, som lar låntakere velge en lånetid fra 8 til 30 år med en fast rente. Disse lånene er tilgjengelige for $ 25,000 til $ 417,000. Hvis du er huseier, kan du refinansiere opptil 95% av boligverdien, og hvis du er kjøper, kan du kjøpe et hjem med en forskuddsbetaling helt ned til 5%.

Selv om tilpassede betingelser for eksempel 7 eller 17 år ikke alltid er tilgjengelige fra de større finansinstitusjonene, tilbyr noen långivere som Chase Mortgage lån med fast rente for 10-, 15-, 20-, 25-, 30- og 40-års betingelser.

Kortere lånevilkår og alternative lånevilkår har blitt mer populære de siste årene av to årsaker: For det første gjør ekstremt lave renter de månedlige utbetalingene på kortere pantelån mer overkommelige for låntakere. For det andre har lavkonjunkturen og uhyggelige nivåer av arbeidsledighet ført til at mange forbrukere tar til seg begrepet å eliminere all gjeld, inkludert pantelån.

Hvorfor velge en alternativ låneperiode?

Det er flere grunner til at du kanskje vil velge en alternativ lånetid:

Mindre interesse. Kortere lånevilkår har en tendens til å være mer populære blant refinansiering av huseiere i stedet for kjøpere. Dette fordi disse huseiere har betalt ned lånesaldoen i flere år og ønsker å holde seg i rute for å betale ned hjemmet innen den opprinnelige tidsrammen for det første lånet - vanligvis 30 år. Hvis du har et 30-årig pantelån og har betalt i 11 år, kan det være lurt å ikke refinansiere til et annet 30-årig lån, fordi dette betyr at du betaler renter og betaler pantelån i mye lengre tid. Du kan spare tusenvis av dollar i renter med kortere lån, og bruke pengene til andre investeringer.
Praktisk utbetalingsdato. I tillegg til å ønske deg å holde deg til pantelånsplanen din, kan det være lurt å vurdere en annen lånetid slik at utbetalingsdatoen for ditt pant sammenfaller med pensjonsdato eller når barnet ditt begynner på college. Noen refinansiering av huseiere vil at det nye lånet skal avsluttes når det opprinnelige lånet avsluttes, og går derfor over til et 20-årig pantelån hvis de har hatt sitt nåværende lån i 10 år.
Budsjettbegrensninger. Både kjøpere og huseiere kan være lurt å velge en tilpasset låneperiode for å finne best mulig passform mellom boligbudsjettet og pantetiden. Hvis for eksempel betalingene er for høye på et 15-årig lån, kan det være rimelig med et 20-årig lån, selv om renten er litt høyere.

Hvordan velge en lånetid

Enten du er kjøper eller refinansierer huseier, bør avgjørelsen om lånetid tas i sammenheng med en finansiell plan. Bestem hvor mye du har råd til å bruke på den månedlige pantebetalingen før du begynner å diskutere lånealternativer med en utlåner. Selv om en utlåner sier at du kan kvalifisere deg for et større pantelån eller for et kortsiktig lån, kan du ha andre måter du foretrekker å bruke pengene dine på.

Neste, tenk på hvor lenge du har tenkt å bo i hjemmet ditt og hva dine fremtidige utgifter vil være for barn, høyskole eller pensjon. Selv om du planlegger å selge hjemmet ditt innen fem til syv år og ønsker å holde månedlige utbetalinger lave, husk at med et kortsiktig lån vil du bygge egenkapital raskere og derfor generere et større overskudd når du selger.

Sammenligning av lånefunksjoner

Du bør sammenligne dine lånealternativer på flere måter:

Rentesatser og avgifter. Noen långivere tilbyr alternative lånevilkår til et høyere gebyr enn vanlige lånevilkår, så pass på at du vet hvor mye du må betale før du velger en spesialisert låneperiode. Rentene er lavere på kortsiktige lån, men spredningen mellom dem endres så ofte som rentene endres. Vanligvis er forskjellen mellom et 30-årig og et 15-årig lån større enn forskjellen mellom et 20-årig og et 15-årig lån. Långiveren din kan kreve den samme renten for et 20-årig lån og et 23-årig lån, så husk å sammenligne alle mulige lånevilkår før du bestemmer deg for hvilken som fungerer for deg.
amortisering. Långiveren din kan utarbeide avskrivningstabeller for en rekke lånevilkår og -renter for å vise deg hovedstolen og interessen på forskjellige punkter i lånet ditt. Med en kortere lånetid begynner du å betale ned hovedstolen raskere; i løpet av de første årene av et 30-årig fast rente, er betalingene nesten utelukkende renter. En amortiseringstabel kan vise deg hvor mye mindre du ville betale i renter hvis du velger en kortere lånetid.
Månedlige betalinger. De månedlige utbetalingene varierer mye i henhold til låneperioden. Vanligvis er lånets hovedstol og rentebetaling høyere med et kortsiktig lån, men fordi rentene er lavere på pantelånene, kan det hende at betalingen ikke er så høy som du tror.

Vurder et pantelån på 200 000 dollar ved å sammenligne 30-årige og 10-årige lånevilkår. På et 30-årig fast rente på 3,37% ville din månedlige hovedstol og rente være $ 884, mens på et 10-årig fastrente på 2,75%, ville den månedlige hovedstolen og renten være $ 1,908.

Etter fem år ville lånesaldoen på et 30-årig lån til den renten være $ 178 610 i motsetning til $ 105,193 for det 10-årige lånet. Du ville spart $ 89.280 i rentebetalinger ved å velge det 10-årige pantelånet på grunn av lavere rente på kortere løpetid.

Husk at selv om det er bra å betale mindre i renter, og å korte ned lånetiden lar deg betale ned pantelånet ditt raskere, vil skattetrekket på pantelånsrenten reduseres og til slutt forsvinne. Forsikre deg om at du planlegger potensielt høyere skatt hvis du velger en kortere lånetid.

Endelig ord

Når du velger en lånetid, ikke glem å vurdere viktigheten av andre økonomiske mål, som å betale ned kredittkort eller studielånsgjeld og spare til college eller pensjon. Husk også at du trenger inntekten for å kvalifisere for de høyere lånebetalingene som er forbundet med et kortsiktig lån, slik at du kanskje ikke blir godkjent for en kort lånetid hvis gjeldsinntekten ikke passer innenfor utlåners retningslinjer. Du kan alltid oppnå målet om å betale ned pantelånet ditt tidligere ved frivillig å betale ekstra på hovedstolen.

Hvor lang er lånetiden din? Ønsker du at du valgte et annet begrep?