Hva er privat boliglånsforsikring (PMI) - Hvordan unngå å betale det

Men hvorfor betaler du det? I utgangspunktet krever långiveren at du betaler premiene for en forsikringspolise som delvis refunderer dem hvis du misligholder pantelånet. Vi diskuterer når du har PMI, hva denne forsikringen beskytter, hvem som trenger å bære den, og måter å unngå å betale.

Utlån til verdi (LTV) ratio

Lånet til verdi-forholdet (LTV) er det långiveren ser på for å avgjøre om du trenger å betale PMI eller ikke, og når du kan slutte å betale det. For å beregne dette forholdet, ta lånets beløp og sammenlign det med dagens verdi på huset ditt. For eksempel, hvis pantelånet ditt er $ 150 000 og hjemmet ditt for øyeblikket er verdt $ 200 000, er ditt lån til verdi-forhold 75%.

Når du kjøper et nytt hjem, vil långiveren se på størrelsen på forskuddet ditt sammenlignet med salgsprisen for å bestemme forholdet mellom utlån og verdi. Så hvis du kjøper et hjem for $ 200 000 og legger ned $ 20 000, er lånet til verdien 90%. Hvis lånet ditt er mer enn 80%, vil du vanligvis betale PMI.

Hva er privat boliglånsforsikring?

Når du søker om et pantelån, ønsker långiveren å sørge for at hjemmet ditt vil ha nok egenkapital til å betale ned lånesaldoen hvis du misligholder og går til forveksling. Men siden utelukkede hjem ofte selges til en "rabatt", ønsker långivere en buffer på minst 20%. De vil med andre ord være rimelig sikre på at de kan få tilbake pengene de lånte deg hvis boligen må selges til en lavere pris enn den opprinnelige salgsprisen.

Dette betyr imidlertid ikke at långivere ikke er villige til å skrive lån når du legger ned under 20%. De belaster deg bare mer for privilegiet via PMI. På denne måten får du pantelån, og de minimerer risikoen ved å tilby deg et lån. Privat pantforsikring er en faktisk forsikring utstedt av et forsikringsselskap som kommer fordelen til långiveren din. Hvis hjemmet ditt går på avskedigelse og utlåner ikke kan tilbakebetale utestående saldo ved å selge hjemmet, vil forsikringsselskapet som har utstedt din PMI betale utlåner forskjellen.

PMI kalles "privat" fordi det bare tilbys private selskaper og ikke offentlige etater eller offentlige pantelångivere. Offentlige programmer, som FHA og VA, har en egen boliglånsforsikring, men den drives annerledes og administreres internt. En betydelig forskjell mellom PMI og pantforsikring knyttet til mange FHA- og VA-lån er imidlertid at sistnevnte aldri går ut. Med andre ord, vil du fortsette å betale boliglånsforsikring på FHA- og VA-lån, selv etter at lånet til verdi har falt under 80%.

Hvem trenger privat boliglånsforsikring?

Generelt sett, hvis LTV-forholdet ditt er mindre enn 80%, er du klar. Imidlertid, hvis du har dårlig kreditt eller på annen måte blir ansett som en høy risiko for utlåner, kan det hende du blir pålagt å føre PMI selv om du har et lån til verdi på 70%, 60% eller til og med 50%..

Du kan bli ansett som "høyrisiko" hvis du har solgt flere hjem nylig, har blitt utelukket eller hvis du har en ustabil eller ikke-dokumentert inntekt. Dette bør imidlertid være tydelig lagt opp i lånedokumentene dine, og hvis du ikke er sikker på hvordan det fungerer, kan du få et klart svar fra låneansvarlig før du signerer.

Hvordan unngå å betale privat boliglånsforsikring

Den beste måten å unngå å betale PMI er å ikke ha det på lånet til å begynne med! Hvis du kjøper et nytt hjem, men ikke har noen betydelig forskuddsbetaling, kan du be låneansvarlig om forslag til å unngå PMI.

Tidligere var et populært alternativ 80-10-10 eller piggyback-pantelånet, som brukte en kombinasjon av et andre pantelån eller boliglån og forskuddsbetalingen for å redusere forholdet mellom utlån og verdi av det primære pantelånet. Dette kan fremdeles være tilgjengelig gjennom noen långivere i dag.

Men hvis du allerede er i et pantelån som har PMI, har du to alternativer for å fjerne det:

1. Oppfylle forholdet mellom lån og verdi

Hvis lånet ditt er nær 80% -grensen, eller hvilken terskel utlåner du har angitt i det opprinnelige boliglånspapiret, vil PMI automatisk bli fjernet av långiveren. I praksis venter de fleste långivere til 78%, men hvis du ringer og spør, vil de fjerne det før.

Siden utlåner vil beregne LTV av den opprinnelige kjøpesummen, må du følge med på hjemmets nåværende markedsverdi. Med andre ord, hvis hjemmet ditt har økt i verdi, kan du få en profesjonell vurdering og presentere dette for långiveren som bevis på at verdien har økt.

Mens profesjonelle takseringer vanligvis koster noen hundre dollar, kan dette være penger som brukes godt hvis det får deg ut av å betale PMI flere måneder eller år tidligere enn du ellers ville ha gjort.

2. Refinansier pantelånet

Før du refinansierer et pantelån, må du veie utgiften mot den månedlige besparelsen. Forsikre deg også om at du sammenligner epler med epler. Med andre ord, hvis du har 25 år igjen på det nåværende lånet ditt, kan du be om utlånskvoter for et 25-årig pantelån på det nåværende lånebeløpet og se hvordan tallene legger seg opp.

Hvis ditt nåværende lån krever PMI og et nytt ikke ville gjort det, og hvis du også kvalifiserer til lavere rente, vil det sannsynligvis være fornuftig å refinansiere. La oss for eksempel si at ditt nåværende lån krever et forhold mellom lån og verdi på 70% før du kan slutte å betale PMI og gjeldende lån til verdi er 75%.

Hvis kreditten din har blitt bedre siden du søkte om det opprinnelige pantelånet, kan det hende du kan refinansiere til et nytt pantelån hvor terskelen for PMI er 80%. Dette betyr at du ikke trenger å betale PMI med det nye pantelånet.

Men for å avgjøre om denne refinansieringen faktisk sparer deg for penger, kan du se på hvor lang tid det tar å hente inn lukkekostnadene via månedlige innsparinger, og sørg for at du er i huset så lenge. Igjen, og dette kan ikke overdrives, må du forsikre deg om at du sammenligner epler med epler når du vurderer utlånskvoter: den nye lånetiden og saldoen må være den samme som det som finnes på ditt nåværende pantelån.

Endelig ord

Å betale privat boliglånsforsikring er ofte en nødvendig kostnad hvis du ønsker å kjøpe et hjem uten en betydelig forskuddsbetaling. Imidlertid må du forstå vilkårene i din nåværende pantekontrakt og beregne forholdet mellom lån og verdi for å unngå å betale det lenger enn absolutt nødvendig.

Når du vet når og hvordan du fjerner PMI, vil du dessuten senke den månedlige panteseddelen. Følg tipsene ovenfor og neste gang du søker om pantelån, sørg for at du forstår PMI-reglene og be om avklaring før signering.

Betaler du privat boliglånsforsikring? Hva er noen av trinnene du tar for å fjerne det fra pantelånet ditt?