Hvor mye leieforsikring trenger jeg, og hva dekker den?

Men leietakere har en tilsynelatende ulempe: De er ikke kvalifisert for forsikring av huseiere. Takket være leieforsikring er dette imidlertid ikke så veldig bra, da det gir mange av fordelene med huseiereforsikring, inkludert beskyttelse mot personlig ansvar og dekning for ødelagte, ødelagte eller stjålne eiendeler. For personer som ikke eier et hjem, er leietrygd forsikring svaret på huseiere forsikring.

Hvis du lurer på om din nåværende livssituasjon garanterer leietrygden, er det viktig å vurdere fordelene, ulempene og lite kjente fakta.

Fordelene med leietrygden

1. Det er ikke begrenset til interiøret i leiligheten din

Når du hører begrepet "leietrygd forsikring", ser du sannsynligvis en policy som refunderer deg for fysiske eiendeler som er tapt, skadet, ødelagt eller stjålet innenfor rammen av leiligheten din. Dette er absolutt en nøkkelfunksjon i leietrygden, men det er ikke alt det innebærer. Så godt som alle leietakere som har forsikring, har en "innholdsforsikringspolicy" som dekker (med noen unntak) din TV, stereoanlegg, datamaskin, møbler og andre verdifulle ting som blir værende i leienheten din. Innholdsforsikring dekker også varer du oppbevarer i bilen din, forutsatt at kjøretøyet er registrert i ditt navn og på din adresse. Hvis bilen din er innbrutt over natten, mens du er ute av byen, eller i løpet av et rolig måltid på din favorittrestaurant, kan du få tilbakebetalt tyveri av dekket gjenstander i den.

Leierforsikring beskytter deg også mot ansvarsproblemer som kan oppstå i løpet av leieforholdet. Hvis en gjest får en skade i løpet av et fall eller som et resultat av en slags ulykke hjemme - for eksempel en forbrenning fra varm matolje, eller et elektrisk støt, kan ansvarsforsikring for leietakernes forsikringsdekning dekke kostnadene for et potensielt søksmål og / eller gjestenes medisinske regninger.

På samme måte kan policyen din dekke kostnadene for brann- eller vannskader som andre leietakere har fått i bygningen din som et resultat av feil rørleggerarbeid, utdaterte ledninger, lekker gulvbord og andre farer som oppstår i enheten din. Endelig bør forsikringen dekke - eller i det minste gi deg muligheten til å dekke - midlertidige flytting- og levekostnader du kan pådra deg i tilfelle at leiligheten din blir livskraftig på grunn av brann, flom eller strukturell skade.

2. Det kan pakkes sammen med andre forsikringspolitikker

Sjansen er stor for at leiligheten din ikke er det eneste du ønsker å beskytte. For eksempel, hvis du eier en bil, er du juridisk forpliktet til å bære forsikring på den. I disse dager er du også pålagt å holde en slags helseforsikring. Avhengig av din alder og familiesituasjon, kan du også ha livsforsikring. Og hvis du eier spesielt verdifulle gjenstander som edle smykker eller originale kunstverk, kan det hende du trenger tilpassede retningslinjer for å dekke dem.

Den gode nyheten er at leietrygden kan være (og ofte blir) samlet med andre typer forsikringer til en betydelig rabatt. Så godt som alle større forsikringsselskaper tilbyr en multipolicyrabatt, som er en premiumrabatt for å frakte mer enn en forsikring med samme selskap. Siden mange leietakere også eier biler, er det spesielt populært for leietakere å pakke leiepolicyer med bilforsikringspoliser. Rabattene kan være imponerende: For eksempel tilbyr Esurance 30% rabatt på medfølgende politikk for leietaker. Andre forsikringsselskaper tilbyr lignende rabatter fra sak til sak.

3. Det tilbyr beskyttelse for utleier uaktsomhet

Her er et scenario: Du drar hjem fra jobb, ser frem til en avslappende kveld med å spise takeaway og se på Netflix. Men når du nærmer deg leilighetsbygningen din, skjønner du at noe ikke stemmer. Brannbiler og politibiler omgir inngangen, og en tynn sky av røyk stiger opp fra taket.

Etter hvert avgjør etterforskerne at en tiår gammel krets kortsluttet, og utløste en kjedereaksjon langs noen gamle defekte ledninger som forårsaket brann i gulvet ditt. Bygningen er ikke ødelagt, men leiligheten din er blitt brutalisert av røyk og varme. Elektronikken din er ubrukelig, og møblene dine er uopprettelig skadet.

På tide å sette livet på vent? Ikke hvis du har leieforsikring. Selv om denne hendelsen helt klart skylder utleier, vil du være på kroken for å erstatte skadede eiendeler uten tilstrekkelig forsikringsdekning for leietakere. Selv om utleiers politikk dekker enhetens strukturelle komponenter og apparater (og møbler, hvis stedet ble møblert), utvides det ikke til noe du eier.

Ulemper for leietrygden

1. Samlinger eller spesifikke verdisaker kan kreve ytterligere dekning

Leierforsikring dekker kostnadene for å erstatte hverdagslige eiendeler og utstyr, men det kommer alltid med en dekningsgrense - det kan være så lavt som $ 5000 eller så høyt som $ 500 000 - og dekker vanligvis ikke nye eller verdifulle eiendeler. Hvis du for eksempel lagrer flere smykker i leiligheten din, kan det hende at leietakerne ikke dekker det (selv en vanlig gammel forlovelsesring passer kanskje ikke for regningen). Hvis du har omfattende samlinger med plater, stereoanlegg, sko, kunst, til og med sjeldne bøker, kan det hende du ikke er heldig.

Du kan fortsatt dekke disse varene, men det vil koste deg. Se på å kjøpe en rytter - en tilleggspolicy som dekker spesifikke artikler og vises på hovedpolisen som en egen ordrelinje - eller spesialforsikring for varer med høy verdi. For eksempel tilbyr Allstate "forsikringsverdier med høy verdi" som lar deg overskride dekningsgrensene på $ 1000 per smykke og $ 2500 for alt elektronisk utstyr. Det lar deg også pakke flere gjenstander av høy verdi, for eksempel smykker, i en enkelt gruppe, eller ta ut planlagt personlig eiendomsdekning som spesifiserer premiene dine for spesifikke eiendeler.

2. Det dekker ikke alt

Hvis du noen gang har vært involvert i en bilulykke som ikke var dekket av bilforsikringspolicyen din, vet du at det å forsikre deg bare uten betingelser fritt for økonomisk eller personlig ansvar. Avhengig av størrelsen på egenandelen, må du foreta noen utbetalte beløp før dekningen starter. I tilfelle av bilforsikring kan forsikringen din bare omfatte dekning av personlig ansvar som beskytter deg i tilfelle søksmål ; hvis du mangler omfattende dekning, kan du være ansvarlig for alle kostnader relatert til skade på bilens glass, kollisjoner med ville dyr og andre bratte utgifter. Derfor må du bruke litt krefter for å maksimere sjansen for at den leverer når tiden kommer, før du tar ut forsikringspolicyen for leietakere - og så lenge du holder den..

For det første krever dette en nøye titt på dekningsgrensene og ekskluderingene dine. Ifølge Esurance hjemmeside eier den gjennomsnittlige leietakeren personlig eiendom verdt et sted i nabolaget på 20 000 dollar. Hvis du er "gjennomsnittlig" i denne forbindelse, trenger du minst så mye dekning for å isolere deg mot et totaltap, og det kan være en god idé å ta på deg ytterligere dekning hvis du forventer å gjøre store innkjøp i løpet av nær fremtid . Som nevnt ovenfor, er det avgjørende å også dekke begrensninger for spesifikke produktkategorier. Elektronikk, smykker og sjeldne samlinger skiller seg ut her - for å minimere kostnadene for en rytter eller tilleggspolicy (ved å dra nytte av å samle rabatter), kjøpe den samtidig, og gjennom samme forsikringsselskap, som hovedforsikringen for leietakere..

Det er også viktig å forstå hva leietakere forsikrer ikke dekke. I likhet med huseiere forsikring, er leiedekning gjerrig på å betale for flomskader og kloakkproblemer. Hvis du bor i et område som er utsatt for flom fra en naturlig kilde som en elv eller et hav, kan du spørre forsikringsselskapet om du vil være dekket i tilfelle en flom; hvis ikke, se nærmere på flomforsikringspolicyer, som kan subsidieres av statlige eller føderale programmer.

Hvis du har en leilighet i første etasje eller i kjelleren som er utsatt for flom eller skade fra kloakksikkerhetskopiering, kan det hende at leietakerne ikke dekker tilhørende opprydningskostnader. Forsikringsselskapet ditt bør tilby ekstra "kloakk og avløp" dekning.

Til slutt, når du tegner leietakernes forsikring, må du velge mellom en "erstatningsverdi" -policy og en "faktisk kontantverdi" -policy. Ved et akseptert krav, refunderer førstnevnte deg for hver tapt eller ødelagt vares verdi på kjøpstidspunktet, noe som gjør det desto viktigere å lagre kvitteringene. Sistnevnte refunderer deg i mellomtiden for hver vares avskrivede verdi. Avskrivningsberegninger er kompliserte og derfor vanskelige å gjøre generaliseringer om, men elektronikk som datamaskiner og TV-er har en tendens til å miste det meste av verdien i løpet av tre til fem år. Mer holdbare gjenstander som sofaer, bord og smykker kan beholde verdien sin lenger.

Selv om faktiske kontantverdipolitikker er betydelig billigere enn erstatningsverdi-policyer, dekker de ikke de reelle kostnadene ved å erstatte verdifulle varer. Hvis du er en ivrig bruker av elektronikk eller en samler av sjeldne, vanskeligverdige elementer, kan det lønne seg å investere i en erstatningspolitikk.

3. Det kan være veldig dyrt

Som nevnt har forsikringspolicyer dekningsgrenser. Med de fleste forsikringsselskaper som tilbyr forsikringer på $ 100 000 eller mer, er det sannsynlig at du vil kunne finne god dekning. Det er virkelig et spørsmål om hva du er villig til å betale. Du kan redusere de månedlige premiene ved å akseptere en høyere egenandel - beløpet du må betale ut av lommen før dekningen starter - men dette reduserer policyens effektivitet. Og igjen kan det hende at standard policyer ikke dekker varer med høy verdi, for eksempel $ 5000 ringer og $ 10.000 stereosystemer. Kostnadene for syklister eller planlagt eiendomsbeskyttelse kan raskt øke.

Din personlige og økonomiske profil kan føre til ekstra kostnader: Leietakere som har solide kredittpoeng (650 og oppover) betaler vanligvis mindre for sammenlignbare politikker enn de som har suboptimal score. Og til slutt kan refusjonen din for et spesifikt krav aktivere hendelser som ikke helt er under din kontroll.

For å redusere utbetalinger på lang sikt, setter mange forsikringsselskaper et tak på dollar eller en tidsbegrensning for refusjon for midlertidige levekostnader. Hvis det tar fire måneder etter en brann å gjenopprette leiligheten din til en levelig tilstand, og leietakernes forsikring bare dekker flytteutgifter i to måneder, må du betale ut av lommen for de to andre. Med andre ord er det sannsynligvis best å anta at forsikringspolicyen din for leietakere ikke dekker hver eneste utgift som oppstår på grunn av en uheldig omstendighet.

Viktige faktorer å huske på

Det hjelper ikke alltid å se ting i svart-hvitt. Disse hensynene er ikke nødvendigvis "fordeler" eller "ulemper", men de er avgjørende å huske på.

1. Ansvars- og innholdsforsikring kan kjøpes separat

Mange leietakere kjøper innholds- og ansvarsforsikring som del av en omfattende pakke. Hvis du virkelig mener å kontrollere kostnadene for policyen din, kan du imidlertid kjøpe hver for seg. Om du kan gjøre det, avhenger av verdien av eiendelene dine og måten du bruker boarealet på.

Hvis du bor i en moderne, godt vedlikeholdt bygning og eier mange verdifulle ting, men ikke er vert for fester eller samlinger med jevne mellomrom, kan det være lurt å innhente en innholdspolitikk. Dette vil ikke beskytte deg mot ansvarskostnader som skadede gjesters medisinske regninger eller vannskader som oppstår i leiligheten din og sprer seg til andre enheter, men avveining kan være verdt hvis du anser slike hendelser som usannsynlige.

Hvis du bor i en eldre, dårlig vedlikeholdt bygning og ofte er vert for sammenkomster, men ikke eier mange verdifulle ting, kan du være en god kandidat for en policy som bare er ansvarlig. I begge tilfeller er det best å snakke med en representant fra forsikringsselskapet før du trekker i avtrekkeren på en ufullstendig politikk.

2. Utleier kan kreve det

Utleiere har vanligvis forsikringer som dekker eiendommenes strukturelle komponenter, infrastruktur og visse elementer av ansvar. Men denne dekningen omfatter ikke leietakers eiendeler eller personlig ansvar.

Noen utleiere har begynt å kreve at leietakerne har forsikringspoliser for leietakere. Det er ingen lov som forhindrer dem i å gjøre det, selv om kravet eksplisitt må skrives ut - sammen med minimum akseptable krav til selve forsikringen - i en signert, datert leieavtale. Hvis utleier ikke samtykker i å fornye leiekontrakten med mindre du får dekning, kan det hende du må ta steget.

3. Retningslinjer kan koste mer i visse områder

Gjennomsnittskostnaden for en forsikringspolicy for leietakere som mangler syklister med høy verdi eller planlagt dekning er ikke ublu. Hvis du bor i en by eller region med over gjennomsnittet kriminalitet, vil premiene være noe høyere enn for en sammenlignbar politikk i et lite kriminalitetsområde. Ditto for premie for politikk i områder utsatt for katastrofale værhendelser som orkaner, flom, tornadoer og skogbranner.

Hvis leiligheten din ligger i et spesielt utsatt område - for eksempel langs den orkanen utsatte Gulf Coast eller på en stor elves flomplass - kan det hende du må kjøpe en rytter som dekker værrelatert flomskade, vindskader og annet relativt sannsynlig forekomster. Feilsoner er også dyre, men de kan håndteres av dedikerte statlige etater som tilbyr "rimelige" retningslinjer. For eksempel tilbyr California Earthquake Authority "katastrofale" retningslinjer som dekker tap relatert til alvorlige skjelvinger. Hvis du bor i L.A.-bassenget eller i Bay-området, kan du avvikle med et privat forsikringsselskap for dine "vanlige" leietakers forsikringsbehov, og CEA for tillegg til jordskjelvdekning.

4. Det er ditt ansvar å følge med på dekkede gjenstander

Før du validerer policyen din, bør du nøye katalogisere innholdet i leiligheten din. Du må uansett gi forsikringsselskapet en grov bokføring av dette innholdet, men en mer detaljert gjennomgang er avgjørende for dine egne poster.

Fotografer alle verdifulle gjenstander du eier når retningslinjene trer i kraft; lagre kjøpskvitteringer for hver vare også. Gjør dette for hvert eneste store kjøp du gjør etter at policyen din trer i kraft også. Lag digitale / skybaserte sikkerhetskopier av disse bildene, og lagre kvitteringene dine i et brannsikkert safe eller eske. Det høres ut som overdreven, men det er en relativt liten investering som dramatisk kan øke sannsynligheten for at kravet ditt blir akseptert.

Hvordan bestemme mengden dekning som trengs

Mens huseiere med aktivt boliglån generelt er pålagt å forsikre sine eiendommer, har ikke leietakere med aktive leieavtaler noe slikt mandat. Det følger at leietrygden ikke er like utbredt - i det minste per innbygger - som huseiereforsikring. I stedet for å tegne separate eller medfølgende forsikringspoliser for leietakere, kan ansvarlige leietakere - spesielt de som planlegger å leie på lang sikt eller som har samlet verdifulle eiendeler - velge å bygge opp et nødfond som er tilstrekkelig til å dekke kostnadene for å erstatte leilighetens innhold.

Er dette handlingsforløpet riktig for deg? Det kommer an på. For det første er det viktig å huske at du kan isolere deg fra visse typer risiko - nemlig ansvar for ulykker som rammer dine gjester, vedlikeholdsarbeidere og bygningens andre leietakere - uten å forsikre all din personlige eiendom.

Fordelene med ansvarsdekning

Du kan (og ofte bør) kjøpe ansvarsforsikring separat fra innholdsforsikring. Selv om det kan være vanskelig for deg å gjøre den økonomiske saken for å bære innholdsforsikring (i motsetning til et rikelig og godt administrert nødfond), er det vanskeligere å argumentere mot fordelene med grunnleggende ansvarsdekning i leiligheten din. For det første kan ubeskyttede ansvarskostnader raskt gå ut av kontroll - hvis en skadet gjest trenger å bo på sykehuset over natten, ser du enkelt på en fem-sifret medisinsk regning.

Uansett hvor nært forholdet ditt til den skadede gjesten, bør du ikke stole på gode nåder for å beskytte deg mot rettslige handlinger. Når det gjelder ansvar, er vennlige gjester det minste av bekymringene dine.

Hvis du eller utleieren din ringer en entreprenør eller en servicepersonell til leiligheten din for å løse et elektrisk, rørleggerarbeid, VVS eller konstruksjonsproblem, kan du være ansvarlig for eventuelle uheld - som alvorlige fall, stikkende sår, skader på stump kraft eller elektrokusjon - som falt dem i løpet av arbeidet. Du vil også være ansvarlig overfor naboer som får skade på eiendom eller skade som følge av en fare som oppstår i leiligheten din.

I følge Assurant, et eiendomsforsikringsselskap, er den nasjonale gjennomsnittskostnaden for en forsikringspolicy som bare er ansvarlig for leietakere med en dekningsgrense på $ 100 000, - $ 11 per måned, eller $ 132 per år. Selv om du bruker denne policyen i et tiår, og bruker litt over 1.300 dollar i prosessen, betaler du langt mindre - sannsynligvis en størrelsesorden mindre - enn du ville gjort for å avgjøre en juridisk tvist om bare ett sykehusopphold over natten du vil ble funnet ansvarlig.

Veier kostnadene for dekning av innhold

Gjennomsnittskostnaden for en "typisk" leietakers forsikring - som Independent Insurance Agents & Brokers of America definerer som $ 30.000 for dekning av eiendommer / innhold, og $ 100.000 til ansvar dekning - er ca $ 145 per år. Gjennomsnittlig kostnad for alle leietakere, en kategori som inkluderer forsikringer med mye høyere dekningsgrenser, er omtrent $ 185 per år.

I tilstander med lav kriminalitet som ikke er utsatt for katastrofale værhendelser, som Dakotas og Minnesota, kan premiene være 30% lavere enn landsgjennomsnittet. I mer "farlige" områder langs vestkysten og Gulf Coast kan premiene overstige gjennomsnittet med 20% til 30%.

Når alternativet er et totaltap av møbler, klær og elektronikk til en samlet verdi på tusenvis eller titusenvis av dollar, virker det å betale $ 185 per år - eller $ 1.850 over 10 år, eller $ 3.700 over 20 år før inflasjonen - -brainer. Imidlertid er dette overskriften litt villedende på grunn av faktorer som policyens egenandel og dekningsgrenser.

Når du veier kostnadene og fordelene ved å kjøpe innholdsdekning, er det nyttig å dele alternativene dine i disse brede, men veldefinerte kategoriene:

• Toppnivå-policyer Med en lav egenandel (mellom $ 0 og $ 300) og høye dekningsgrenser (mer enn $ 50 000 i dekning av innhold), er disse retningslinjene designet for å minimere den økonomiske eksponeringen din til et totaltap, så vel som spesifiserte tap på poster med høy verdi. Premiene på disse retningslinjene er langt høyere enn de nasjonale gjennomsnittene som er oppgitt over, men avveining for denne utgiften er trygghet. Hvis du føler at du trenger en politikk på toppnivå, har du sannsynligvis noen dyre eller sjeldne eiendeler, og det kan hende du må undersøke ryttere eller tilleggsforsikring for å sikre at de er tilstrekkelig dekket.
• Familiepolitikk. Disse retningslinjene har lav til moderat egenandel (mellom $ 300 og $ 500) og høye dekningsgrenser (mer enn $ 50 000). De er spesielt nyttige for familier eller par av middelklassen som planlegger å leie på lang sikt; typiske forsikringstakere har mange ting å beskytte, men kan ikke være i stand til eller villige til å betale for toppdekking. Det er lurt å komplettere denne typen politikk med et nødfond, som en oppvoksende familie sannsynligvis burde hatt.
• Midt-på-veien-politikk. Med større egenandeler (mellom $ 500 og $ 1000) og lavere dekningsgrenser (mellom $ 20.000 og $ 50.000), er disse retningslinjene populære blant yngre, oppadgående mobile leietakere som tjener anstendige inntekter, men ennå ikke har samlet mange eiendeler med høy verdi eller startet familier. De er nyttige for å beskytte elektronikk, klær og andre viktige (men ikke utrolig verdifulle) ting. Med tanke på størrelsen på egenandelen og potensialet for at kostnadene for et totaltap kan overstige policyens dekningsgrense, bør din politikk på mellomveien pares med et nødfond.
• Lavprispolitikk. I likhet med "katastrofale" helseforsikringer, har disse instrumentene høye egenandeler ($ 1000 eller mer) og relativt lave dekningsgrenser (mindre enn $ 20 000). De er ideelle for personer med lavere inntekt, for eksempel studenter og nyutdannede, som ikke har samlet god verdi og ikke blir knust av utsiktene til å betale ut lommen for å erstatte spesifikke ting. Med en lavkostnadspolitikk har du kanskje ikke råd til å erstatte alle eiendelene dine samtidig. Hvis du ønsker å komme deg på beina raskt etter et uhell, er det viktig å ha et robust nødfond som kompletterer politikkens relativt lave utbetaling.

Hvis du er villig og i stand til å betale for en toppnivå-politikk - med eller uten ledsagere og tilleggsforsikring - som er tilstrekkelig til å erstatte alle eiendelene dine, kan det være mer fornuftig for deg å samle ansvaret ditt og innholdsdekningen i en enkelt pakke. Hvis du ikke eier mye dyrt utstyr eller tilbehør, kan det være bedre å gi avkall på innholdsforsikring, kjøpe en bare forsikringspolicy og bruke et nødfond for å dekke kostnadene for tapte, ødelagte eller stjålne gjenstander på et as- nødvendig basis. Men den endelige avgjørelsen bør nås etter nøye undersøkelse av din situasjon og prioriteringer.

Å holde et nødfond i stedet for dekning av innhold

Et annet alternativ for dekning av innhold er å starte eller utvide et nødfond som er spesielt øremerket til uventede utgifter relatert til leiligheten din og dens innhold. Du kan gjøre dette i stedet for å kjøpe leietakers forsikring, og premiene i hovedsak går mot fondet ditt i stedet for forsikringen. Imidlertid vil du virkelig ikke gi avkall på ansvarsdekning eller prøve å spare for det på egen hånd gitt kostnadene forbundet med medisinske regninger og / eller potensielle søksmål.

Ethvert nødfond bør holdes på en FDIC-forsikret sparekonto som du har tillatelse til å gjøre uttak etter eget skjønn. Selv om det kan være fristende å søke høyere avkastning på "investeringen", er likviditet et avgjørende aspekt av nødsituasjonen. En av fordelene med et nødfond er at midlene dine ikke er begrenset til en nødsituasjon i en leilighet, men kan være klare til andre nødsituasjoner også.

Det kan ta år å samle et beløp for å dekke kostnadene for å erstatte innholdet. Hvis du bestemmer deg for å gå uten innholdsdekning, må du være sikker på at du er i stand til å akseptere risikoen som følger med at dine ikke-essensielle eiendeler blir avdekket.

Et annet alternativ er å spørre forsikringsselskapet om bare å forsikre de mest verdifulle gjenstandene som datamaskin, mobiltelefon eller nettbrett. Denne dekningen er ofte ekstremt rimelig.

Endelig ord

For noen leietakere er leietrygden et nyttig verktøy som kan fremskynde utvinning fra en uheldig hendelse og redusere den økonomiske virkningen av tyveri, skade på eiendom og ansvar. For andre kan det være mindre nyttig enn et stabilt, godt forvaltet nødfond som er spesielt øremerket til lignende formål.

Til syvende og sist er valget ditt for å få leietrygd en personlig en som skru på arten og verdien av leilighetens eiendeler, samt din opplevde eksponering for ansvarsspørsmål. Hvis du allerede har rikelig med sparing eller et robust nødfond, kan det hende du kan klare deg uten det. Så igjen, det er aldri vondt å be om anbud fra anerkjente forsikringsselskaper - spesielt hvis du ønsker å pakke leietakernes forsikring med tilleggspolicyer.

Føler du at du trenger leieforsikring? Eller vil du heller opprettholde et eget nødfond i stedet?