Fordeler og ulemper ved å eie og forvalte utleieeiendommer
Dessverre er det ikke så lett å få lønnsjekker knyttet til utleieboliger. Selv om leieboliger absolutt kan gi betydelig inntekt, er det viktig å huske at å eie og forvalte en eiendom fremdeles er en jobb. Før du dykker inn i en verden av inntektseiendommer, må du ta litt tid på alvor å vurdere fordeler og ulemper ved en slik ordning, slik at du kan sørge for at styrkene og svakhetene dine stemmer overens med fordelene og ulempene ved jobben..
Fordeler med å forvalte en utleieeiendom
1. En månedlig lønnsslipp
De månedlige lønnsslippene du kan tjene på å eie og forvalte en leiebolig er en av få anledninger der du noen ganger kan samle inntekt for å gjøre nesten ingenting. Når eiendommen er i god form og leietakeren din er ansvarlig, kan du samle husleiekontroller for å kompensere kostnadene for pantelånet og andre utgifter til å holde opp eiendommen. Hvis pantelånet er mindre enn det du samler på for leie, kan du komme deg i den lykkelige situasjonen med å ha et overskudd hver måned.
Husk imidlertid at du må sette av penger til boligutbedringer og reparasjoner, fremtidige ledige stillinger og skatter. Beløpet du setter av, avhenger av skatteklassen din, boligens tilstand og anslagene for ledige stillinger og leietakeromsetning.
Men selv om du tar tap på eiendommen (utgiftene er større enn inntekten) hver måned, kan det likevel være verdt å investere. Det avhenger av hvor mye du forventer at eiendommen vil sette pris på i løpet av den tiden du har tenkt å holde den, hvor mye du forventer at leiemarkedet vil forbedre seg i løpet av den tiden, og hvilken innvirkning tapet vil ha på skattene dine.
Roofstock, som er en markedsplass for nøkkelferdige investeringseiendommer, har en veldig grundig rapport om hver enkelt økonomi for å hjelpe deg med å forstå potensiell kontantstrøm hver måned.
2. Egenkapital som investering
Som enhver investering medfører det å eie og forvalte leieboliger risiko. Men for de som tar risikoen, er det potensialet for en betydelig belønning.
To gode ting kan skje: For det første kan eiendommen verdsette i verdi over tid, og for det andre blir din egenkapitalinvestering i eiendommen utlignet og kan dekkes fullstendig av hvor mye penger du tjener. I tillegg kan du få et betydelig skattefradrag på investeringen din siden du kan avskrive rentebetalinger på pantelånet ditt, i tillegg til alle utgiftene dine.
Hvis disse to tingene skjer, kan det hende du kan samle en betydelig sjekk når du selger eller refinansierer eiendommen med Figure.com. Bare sørg for å sette av en del av det forventede hjemmet ditt for kapitalgevinstskatter når du selger, samt penger til å dekke gebyrene som er forbundet med enten å refinansiere eller selge eiendommen. I motsetning til en primærbolig, er alle penger du tjener på salg av leien - minus utgifter - skattepliktig.
3. Et alternativ til å selge
Utleieeiendommer kan gi et fint alternativ til å selge hvis markedet er i en nedgang. For eksempel blir det stadig vanskeligere for potensielle kjøpere å finne finansiering, så det kan være at det ikke er nok etterspørsel etter din eiendom til å generere salgsverdien som den er verdt. Hvis dette er tilfelle for en eiendom du eier, kan det være lurt å leie den til markedet forbedrer seg. Ved å leie ut eiendommen før du selger den, kan du bygge egenkapital mens du sykler ut et dårlig marked.
I tillegg er en stor fordel med å leie ut eiendommen din i et nedmarked at du kanskje kan avskrive noe av tapet på hjemmet når det er på tide å selge. Dette gjøres best hvis du forventer at eiendommen vil svekkes ytterligere i verdi når du begynner å leie den. Dette kyndige trekket kan lette smerten ved å selge hjemmet ditt med tap, fordi du som bedriftseiendommer har lov til å kreve en del av det tapet som et fradrag mot inntekten din, noe som er spesielt nyttig hvis du er i en høyere skattekonsoll. Du kan avskrive opptil 25 000 dollar i tap.
4. Ytterligere skattefordeler
Som utleier kan du avskrive et stort antall utgifter knyttet til å eie og forvalte eiendommen din. Utleiere kan avskrive pantelente, avskrivninger, reparasjoner, reise og forsikringskostnader knyttet til eiendommen. Og som enhver selvstendig næringsdrivende, kan en utleier også avskrive utgifter til hjemmekontor, juridiske og regnskapstjenester og andre utgifter knyttet til å drive en virksomhet.
Disse avskrivningene kan oversettes til penger tilbake i lommen på slutten av året. Og i mange tilfeller, i motsetning til en selvstendig næringsdrivende, vil du ikke kreve inntekten din i tidsplan C, og du vil ikke bli pålagt å betale selvstendig næringsdrivende skatt, i tillegg til inntektsskatt.
5. Uavhengighet
Ved å eie og forvalte en eiendom kan du være din egen sjef. Gitt, det er ikke sikkert at du ikke klarer å få slutt på inntektene som genereres fra bare en eiendom, men det er mange kyndige investorer som gjør leieinntektene om til levebrødet. Disse investorene eier og forvalter vanligvis en portefølje av eiendommer, noe som er mye arbeid. Avveiningen er selvfølgelig at de er i stand til å investere, opprettholde og utnytte i henhold til deres ønsker og plan.
Ulemper ved å eie en leiebolig
Leieinntekter for eiendomseiere og forvaltere kan være en fantastisk investering og inntektskilde. Imidlertid er det mer komplisert enn bare å innbetale leietakers leiesjekker.
1. Leietakere kan være forferdelig
Leietakere har få grunner til omhyggelig å ta vare på en eiendom. Ofte, i et best case scenario, vil en leietaker forlate stedet litt skittent når han eller hun flytter ut. Du må fortsatt male på nytt og fullføre grunnleggende vedlikehold av huseiere.
Dessverre er det kjent at leietakere som enten er sladder eller hevder over oppfattede glider, har fraskrevet en eiendom fullstendig, vel vitende om at et ubetydelig sikkerhetsdepositum på $ 500 er verdt deres slaviskhet. I disse tilfellene kan det hende du må skvise ut tusenvis av dollar for å returnere eiendommen til en akseptabel betingelse for påfølgende leietakere.
Videre slutter leietakere bare å betale husleien sin, og vite at de sannsynligvis kan komme unna med det en stund på grunn av kostnadene dine for å ta dem til retten for en utkastelse. Uansett kan forferdelige leietakere sette deg tilbake titusenvis av dollar - og kan forårsake utallige hodepine.
2. Investeringen krever kapital
Utover kapitalen som kreves for en forskuddsbetaling for å kjøpe en eiendom, må du ha flytende kapital for å administrere eiendommen din. For eksempel kan det hende du trenger tusenvis av dollar for å reparere en eiendom som blir revet av en forferdelig leietaker. Du kan trenge hundrevis av dollar for å ta en leietaker til utkastelsesdomstol. Og for ikke å tro at screening for en anstendig leietaker reduserer mengden kapital som er nødvendig for hånden, er uventede hjemreparasjoner ofte kostbare, og du er lovpålagt som utleier å håndtere eiendomsproblemer raskt og tilstrekkelig.
For eksempel trenger du hundrevis av dollar for hånden for å erstatte en bustet varmtvannsbereder, og muligens tusenvis av dollar for å erstatte et lekk tak. Du trenger også ytterligere forsikringsdekning hvis du leier ut boligen din, siden forsikring av huseiere bare gjelder eiendommer.
3. Potensielle juridiske konsekvenser
Når vi snakker om juridiske problemer, er loven på leietakers side hvis du ikke gjør nødvendige reparasjoner på grunn av dine tids- eller pengebegrensninger. I følge Nolo kan leietakeren din holde tilbake leie eller til og med gå ut på en leieavtale uten straff hvis du ikke tar ordentlig vare. Hvis leietakers leiekontrakt ikke er lufttett, kan det hende at du har liten anstrengelse dersom leietakeren skader eiendom eller ikke betaler leie tilfredsstillende.
Sørg for at en advokat har erfaring med utleie av eiendommer vurderer detaljene i leiekontrakten. Og husk at hvis du ikke sjekker forsikringene dine for tilstrekkelig ansvarsdekning, kan leietakeren ta deg med til retten hvis han eller hun eller gjester blir skadet på eiendommen.
4. Tidkrevende innsats
Selvfølgelig kan uventede reparasjoner ta tid å feilsøke. Hele prosessen med eierskap og utleie av leie av eiendommer tar imidlertid tid.
Du må redegjøre for tiden og energien som trengs for å finne en leietaker av høy kvalitet gjennom søknader, intervjuer og kredittrapporter. Du må også være på toppen av leietakers innskudd, husleiesjekker, henvendelser og behov. Leietaker betaler deg ikke bare for et sted å bo, men også for service på eiendommen. Alt dette tar tid og kunnskap.
Du kan ikke bare anta at inntekten din strømmer inn uten et betydelig antall timer som er avsatt til eiendomsforvaltning. Dette er spesielt problematisk hvis du prøver å holde nede en konvensjonell heltidsjobb også. I dette tilfellet kan du outsource den daglige virksomheten til eiendomsforvaltning til et spesialisert eiendomsadministrasjonsfirma, men dette reduserer bunnlinjen ytterligere med 8% til 10% eller mer, avhengig av hvor mye du tjener. Før du kommer i gang, er det lurt å snakke med noen få lokale eiendomsadministrasjonsselskaper for å få en ide om hvilke tjenester de tilbyr og hvordan de betaler for dem..
5. Bunnlinjen kan bite tilbake
Som alle investeringer er det risiko forbundet med å eie og forvalte en utleiebolig. Noen ganger oppfører markedene seg ikke slik du vil, for eksempel når en eiendom svekkes i stedet for å verdsette i verdi. Andre ganger rammer problemer en eiendom, for eksempel en streng dårlige leietakere eller dyre reparasjoner (noe som er spesielt ødeleggende hvis du ikke har satt av nok flytende kapital til å takle problemene). Du kan ha problemer med å fylle ledige stillinger eller tjene en avkastning som er verdt den tiden du har lagt inn i det. Du kan beskytte deg mot tilbakeslag ved å diversifisere din portefølje av eiendommer, slik at din økonomiske fremtid ikke er helt bundet i en inntekts eiendom.
Husk til slutt at regjeringen vil banke for sin rettferdige andel av inntekten. Sørg for å dokumentere inntektene og utgiftene nøye slik at myndighetene ikke kan ta mer enn det skyldes. Hvis du har noen skattemessige spørsmål om bruken av eiendommen din, dens inntekt eller utgifter, kan du ta kontakt med regnskapsføreren for å forsikre deg om at du ikke blir overrasket over noen skjulte regler på slutten av året.
6. Konvertering av en primærbolig til en deltidsutleie
Hvis du ikke er forsiktig, kan det med liten skrift på leieforretningens ambisjoner komme tilbake til deg. Ta for eksempel den stadig mer populære ferieutleien. Skattelovene tillater ikke bare deg og din familie å forlate lokalene i noen uker i året for å få litt ekstra inntekt og avskrivning. I dette scenariet er du velkommen til å leie ut huset ditt for en ekstra inntekt, men du vil sannsynligvis ikke kunne ta noen ekstra fradrag.
Enhver eiendom du eier anses fremdeles som en primær bolig hvis du og din familie okkuperer boligen i mer enn 14 dager eller mer enn 10% av tiden det er okkupert av leietakere, avhengig av hva som er større. Hvis eiendommen fremdeles telles som en primær bolig, selv om du har konvertert den til en fritidseiendom, kan du ikke trekke utgiftene dine fra leieinntektene når det er tid for skatter. (Imidlertid, fordi det er din primære bolig, kan du fremdeles trekke pantelenter, i mange tilfeller.) Hvis motivasjonen din er å dra nytte av fradragene som er knyttet til leie av huset ditt, må du snakke med regnskapsføreren din før du gjør noen dristige grep med å konvertere eiendommen din inn i en leie slik at du ikke blir sjokkert over skattetiden.
Endelig ord
Hvis det å leie eiendom høres tiltalende ut for deg, og grundig eiendomsforvaltning er utenfor dine ferdighetsinnstillinger, interesser eller planleggingsbegrensninger, bør du vurdere å ansette et eiendomsadministrasjonsselskap. I det ideelle scenariet kan du generere inntekter og / eller egenkapital fra husleie, men noen andre har fortsatt ansvaret for den daglige vedlikeholdet av eiendommer, samlinger og til og med å finne nye leietakere. Det er lurt å intervjue mer enn en lokal eiendomssjef for å få en følelse av tjenestene som selskapet tilbyr og om kostnadene deres er verdt det.
Har du noen gang opplevd en stor ulempe knyttet til utleieboliger?
