Hjelp med utleier Sikkerhetsinnskudd - Lover for refusjon og fradrag

Sikkerhetsinnskudd kan gjøre flytting rimeligere og kan være vanskelig å komme tilbake. Men hvis du forstår rettighetene dine som leietaker, tar godt vare på hjemmet ditt og følger opp med utleier etter at du har flyttet, kan du holde trygdet ditt trygt.

For å hjelpe deg, vil jeg fordype meg i 7 viktige områder med sikkerhetsinnskudd som du trenger å forstå.

Betale og få tilbake depositumet ditt

1. Kjenn dine rettigheter

Før du går på jakt på leiligheten, sjekk ut statens utleier- og leietakerslov, det rettsorganet som regulerer forholdet ditt til en utleier. Noen stater har strenge lover om sikkerhetsinnskudd. Begrensninger som ilegges av disse lovene inkluderer ofte:

Begrensning av et depositum.
Å kreve utleiere for å oppbevare sikkerhetsinnskudd på en rentebærende bankkonto som er atskilt fra utleiers andre personlige eller forretningskontoer.
Etablere en tidsramme for retur av sikkerhetsinnskudd etter at leietaker flytter ut.

Utleier-leietaker lover er ofte ikke omsettelige. Mens du og utleier kan ha litt spillerom når det gjelder å forhandle om vilkårene for leiekontrakten, kan det være visse aspekter ved utleier-leietakerlover i ditt område som ikke kan forkortes eller fravikes, selv med gjensidig samtykke.

Selv om denne bestemmelsen ofte er ment å beskytte dine rettigheter, kan det i noen tilfeller føre til vanskeligheter. Hvis du for eksempel bor i en tilstand som bare tillater en utleier å samle inn ekvivalent med en måneds husleie som et depositum, og du har dårlig kreditt, har du ikke muligheten til å overtale en utleier til å leie til deg ved å tilby et større innskudd.

Du kan finne informasjon om husleielovene i staten ved å besøke USAs Department of Housing and Urban Development (HUD) nettsted. Klikk på statens navn på siden Informasjon om stat for å gå til en side om HUD-aktiviteter i staten. Neste, se etter koblingen "Få leiehjelp" øverst til venstre i kolonnen. Klikk på den lenken, så finner du en liste over lenker for utleieboliger i staten. Det bør være en eller flere lenker til informasjon om utleier-leietaker spørsmål som er spesifikke for staten din. Statens statsadvokat eller kontor for rettshjelp kan også ha materiale som kan hjelpe deg med å forstå dine rettigheter.

En ting til: Noen byer og fylker har egne ordinanser for utleier-leietaker, noe som kan gi deg ytterligere rettigheter i forhold til de som er gitt i statens utleier-leietakere. Kontakt rådhuset ditt for mer informasjon.

2. Leie forskuddsbetalinger

Mens de fleste utleiere krever at nye leietakere betaler både den første månedens husleie og sikkerhetsdepositumet ved inngåelse av leiekontrakt, kan noen utleiere også be deg om å betale forrige måneds husleie også. Dette er en forskuddsbetaling av leie for den endelige leiemåneden.

Utleiere ber noen ganger om denne forskuddsbetalingen fordi noen leietakere vil hoppe ut uten å betale leie den siste måneden, og sikkerhetsdepositumet deres dekker ikke skyldige husleie og kostnadene for å reparere skader. Noen stater, for eksempel Massachusetts, krever at utleiere må behandle en forskuddsbetaling av leien for den siste måneden, slik de ville gjort et depositum, og betaler deg renter på forskuddsbetalingen når du flytter ut. Sjekk lovene i ditt område for å lære mer om behandlingen av denne betalingen.

Hvis du blir pålagt av utleier å betale både første og forrige måneds husleie (og loven i staten tillater det), sammen med et depositum, vil din totale betaling ved inngåelse av leieavtale bli en heftig tre måneders leie. Hvis dette kommer til å være en motgang for deg, kan du prøve å forhandle med utleier. Noen kan ha denne politikken fordi de tidligere har blitt brent av upålitelige leietakere. Hvis du kan vise at du har god kreditt og gode referanser fra tidligere utleiere, kan det hende du kan få din nye utleier til å frafalle dette kravet.

3. Innflyttingsgebyrer i stedet for sikkerhetsinnskudd

I noen boligmarkeder trenger utleiere og eiendomsforvaltningsselskaper ikke lenger sikkerhetsinnskudd. I stedet blir leietakere bedt om å betale et ikke-refunderbart “innflyttingsgebyr”, som vanligvis er rundt $ 200 - $ 300. Utleiere og eiendomsforvaltere foretrekker noen ganger innflyttingsgebyr fordi de ikke trenger å overholde lover som krever at de skal holde innskuddet ditt på en sporkonto og de slipper å betale renter. Det er ikke lovlig å kreve et ikke-refunderbart innflyttingsgebyr i noen jurisdiksjoner.

Et par advarsler om innflyttingsgebyr:

Når du ser annonser for leieboliger som reklamerer for "ingen depositum!" husk å spørre utleier eller eiendomssjef om de fortsatt ønsker innflyttingsgebyr.
Mens en innflyttingsavgift kan senke de opprinnelige leiekostnadene dine, får du ikke pengene tilbake, og heller ingen renter (der det er aktuelt) etter at du flytter ut.
Som nevnt ovenfor, hvis utleier eller eiendomsforvalter har gjort unna sikkerhetsinnskudd og krever innflyttingsgebyr i stedet, og du har dårlig kreditt, kan det hende at du ikke kan forhandle frem en leiekontrakt ved å tilby et ekstra depositum.

4. Spesielle innskudd og avgifter

Noen stater lar utleiere betale ekstra innskudd og avgifter relatert til søknads- og innflyttingskostnader, eller for leietakere som utgjør en større risiko enn andre for å forårsake skade på eiendommen deres. For eksempel kan leietakere med kjæledyr bli pålagt et kjæledyrsavgift eller et depositum for kjæledyr for å dekke potensielle dyrerelaterte skader på hjemmet. Dette depositumet eller gebyret kan ikke refunderes, så husk å spørre om det før du samtykker i å betale.

Som et annet eksempel vil noen utleiere også be om et ekstra depositum hvis du har et akvarium eller en vannbed, av bekymring for at de kan lekke og forårsake vannskader i leilighetsbyggets gulv og tak. I tillegg kan det kreves et søknadsgebyr, rengjøringsgebyr og et gebyr for å bestille en kredittsjekk eller en bakgrunnssjekk som en del av leierscreening og kan ikke refunderes. Be om en spesifisert kvittering fra utleier for alle gebyrer som er betalt for postene dine.

5. Beskytte ditt innskudd

Ta alle nødvendige tiltak for å beskytte depositumet ditt, inkludert å ta vare på utleieboligen som om det tilhørte deg og gjøre det klart for utleier hvilke skader som eksisterte før du flyttet inn.

Her er noen tips for å hjelpe deg med å sikre at du får tilbake depositumet ditt fullt ut:

Innflyttingsinspeksjoner. Når du flytter til et nytt sted, ber du utleier eller sjef om å følge deg på en inspeksjon. Hvis du ikke kan overtale utleier / byggeleder til å gjøre dette, kan du be en venn om å se over stedet med deg. Ta bilder av eventuelle skader og få papirkopier. Både du og den andre parten skal signere og date dem. Skriv også opp en liste over eventuelle skader i leiligheten og be utleier om å signere og datere inventarlisten eller sende inventar til utleier via bekreftet post, returnere kvittering. Dette vil hjelpe deg å utfordre eventuelle fradrag gjort av utleier på slutten av leieavtalen, ved å vise at skadene allerede eksisterte da du flyttet inn i hjemmet ditt. Utleiere er ikke ment å trekke kostnadene for å adressere “normal slitasje” fra depositumet ditt under ingen omstendigheter. Sjekk statens lover for å bestemme hvordan den skiller normalt slitasje og rutinemessig vedlikehold fra egenandelskader.
Leilighetsvedlikehold. Som foreldrene dine vil fortelle deg, er det mye lettere å holde hjemmet i god form enn det er å rengjøre og gjøre reparasjoner etter måneder eller år med omsorgssvikt. Ta 15 minutter om dagen for å feie gulvene dine og støv møblene dine. En gang i uken, ta en time for å gi hjemmet ditt en grundigere rengjøring. Ta kontakt med eiendomssjef, bygningsingeniør eller utleier ved det første tegnet på et apparat som fungerer som det skal, et gjenvunnet avløp eller vannskader i taket ditt. Når du har kontaktet de nødvendige personene, kan du føre en oversikt over hvem du forsøkte å kontakte, slik at hvis utleier eller eiendomssjef ikke er lydhør, kan du vise at du gjorde en god tro for å holde hjemmet ditt i god form. Forsøk også å unngå permanent skade på leiligheten, for eksempel revet teppe, beisede vegger, ødelagte apparater, flislagte fliser eller skrapte benkeplater. Denne typen permanente skader vil sannsynligvis føre til store fradrag fra depositumet ditt. I tillegg til at du hjelper deg å få sikkerhetsdepositumet ditt tilbake igjen, vil å ta vare på hjemmet ditt gi et gunstig inntrykk av utleieren, noe som er veldig viktig hvis du noen gang trenger en referanse.
Profesjonell rengjøring. En måte å øke sjansene dine for å få hele depositumet ditt er å ansette en profesjonell rengjøringstjeneste for å gjøre en "flytting" -rengjøring. Dette kan koste deg litt penger, men en skumle ren leilighet vil sannsynligvis imponere utleieren din, som sannsynligvis vil være takknemlig for at du tok så godt vare på stedet, og kan være mer tilbøyelig til å returnere hele innskuddet.
Inspeksjon før flytting. I noen områder, for eksempel California, kan du ha rett til å be om en inspeksjon før flytting. Utleier eller eiendomssjef må gå gjennom utleieboligen med deg et par uker før utflyttingsdatoen. Under denne inspeksjonen bør eiendomssjef eller utleier påpeke problemer som kan føre til et fradrag fra sikkerhetsdepositumet ditt, slik at du har en sjanse til å fikse dem eller å forklare skadene.
Betal alltid leien i tide. Sørg for å alltid betale leien i sin helhet innen forfallsdato, slik at sikkerhetsdepositumet ditt ikke brukes til å dekke noen ubetalte husleie eller sene gebyrer.
Gi utleier skriftlig beskjed før du flytter. I tillegg til inspeksjoner og vedlikehold, er det viktig at du gir utleieren 30 dagers skriftlig varsel som inkluderer datoen da du skal fraflytte huset ditt. I det skriftlige varselet må du huske å oppgi tydelig når du skal returnere nøklene til leiligheten til utleier.

Du kan være i stand til å bruke depositumet til å betale for leien for den siste måneden. Kontroller leieavtalen nøye for å se om dette er tillatt, eller diskuter det med utleier. Hvis du planlegger å bruke sikkerhetsdepositumet ditt til å betale for den siste månedens husleie, oppgir du dette ganske enkelt i en skriftlig melding til utleier.

6. Få tilbake innskuddet

Når du flytter ut, har utleieren vanligvis mellom to og åtte uker for å få innskuddet tilbake til deg. Forsikre deg om at utleieren vet hvor du skal sende sjekken, og bekref eventuelle utgifter som utleieren trekker fra sikkerhetsdepositumet ditt. Her er noen viktige ting du må huske på når du får tilbake innskuddet:

Ny adressevarsel. For å få tilbake depositumet ditt, må du gi utleieren beskjed om den nye adressen din. I noen stater har du bare en begrenset tid til å få adressen din til utleier etter at du flytter. Hvis du ikke gir utleieren en adresse innen den tidsrammen, kan du miste innskuddet. Det tryggeste alternativet ditt er å sende din forrige utleier et brev med din nye adresse via sertifisert post.
Nye utleiere. Hvis utleier selger bygningen din eller mister den til utestenging, er han eller hun vanligvis pålagt å overføre leietakers sikkerhetsinnskudd til den nye utleieren eller tilbakebetale innskudd til leieren. Ikke la en ny utleier slippe unna med å ikke tilbakebetale depositumet ditt ved å påstå at han eller hun ikke har det.
Spesifiserte lister. Hvis utleieren tar fradrag i depositumet ditt, krever de fleste stater at han eller hun gir deg en detaljert liste over disse kostnadene. Sammenlign fradragene med din egen dokumentasjon fra innflytting og eventuelt flytting-inspeksjoner. Hvis du føler at noen fradrag ble gjort feil, kan du kontakte din tidligere utleier og forklare bekymringene dine.

7. Gå til retten

Hvis utleier nekter å returnere depositumet ditt eller har gjort upassende fradrag, kan det hende du kan ta ham til domstol for småkrav. Avhengig av hvor du bor, kan du saksøke utleier for ditt depositum pluss ytterligere to ganger sikkerhetsbeløpet, saksomkostninger og advokatkostnader og eventuelle ytterligere skader. Selv om det er vondt å gå til retten, kan det være den eneste måten du kan få pengene tilbake. Legal Aid Society eller leietakerforening i ditt område kan være i stand til å hjelpe deg med å inngi søksmål mot en tidligere utleier.

Endelig ord

Ditt sikkerhetsdepositum tilhører deg. Ved å kjenne til dine rettigheter og ditt ansvar, kan du beskytte det og få det tilbake når du kjøper et eget sted eller finner et nytt hjem å leie. Det ekstra kontantbeløpet kan gjøre det økonomiske belastningen av et nylig trekk mye lettere å bære.

Har du noen gang hatt problemer med å få tilbake depositumet ditt? Har du noen ekstra tips å legge til blandingen?