What Is a Mortgage REIT (mREIT) - Definisjon, risiko og egnethet
Nylig har det vært økende interesse for en klasse av REIT-er kalt mREIT-er, som også betaler høyt utbytte, men utgjør et litt annet sett med risiko.
Hva er en MREIT?
“M” står for “pantelån”, da mREIT er en spesiell gruppe REIT som baserer eiendomsinvesteringene sine i boliglånsmarkedet. For det meste betyr dette at mREITs kjøper pantelån i det sekundære pantemarkedet - med andre ord, de kjøper pantelån.
Etter at en bank låner ut penger til noen som kjøper et hus, selger banken det pantelånet til en boliglånkjøper (for eksempel et MREIT), og siden boliglånsrentene er knyttet til statsobligasjonsmarkedet, er mREITs også tett knyttet til det markedet.
Typer mREITer
Når det opprettes et MREIT, spesialiserer det seg vanligvis i en type pantegjeld. Noen selskaper kjøper bare pantelån som er støttet av et føderalt byrå som Fannie Mae, Freddie Mac eller Ginnie Mae. De velger disse pantelånene fordi de støttes av en føderal garanti, og det er derfor en lavere risiko for mislighold, noe som betyr at de også er mindre lønnsomme.
Andre mREIT-er, noen ganger kalt ikke-byråsmitre, spesialiserer seg i pantelån som ikke er garantert av et føderalt byrå. Disse har en tendens til å betale høyere utbytte, hovedsakelig fordi det er en høyere risiko for at misligholdet blir misligholdt.
Å eie aksjer
Investorer kan kjøpe seg inn i disse MREIT-ene ved å kjøpe aksjer i selskapene, som omsettes på en børs. Som deleier i selskapet får aksjonærer utbytte fra mREIT-ene - og det er her de attraktive høye avkastningene kommer inn.
Som andre offentlige selskaper går en mREIT opp og ned i verdi når markedet revurderer selskapets verdi. Hvis investorene tror at et MREIT vil bli mindre lønnsomt fordi det blir dyrere for dem å skaffe penger eller fordi pantelån vil underprioritere, vil aksjekursen gå ned. Siden mange investorer ser på mREIT som en kilde til passiv inntekt takket være det høye utbyttet, vil mREIT-aksjer også svekkes hvis investorene tror at utbyttet vil gå ned.
Skatt
Selv om høye utbytter kan være attraktive, bør ikke MREIT-utbytte tas til pålydende. Dette fordi mREIT comapanies må betale minst 90% av inntekten til aksjonærene ved lov, noe som igjen betyr at inntekten ikke beskattes til REIT, men i stedet skattlegges som ordinær inntekt til aksjonæren. Så mREIT-utbytte regnes ikke som kvalifisert utbytte som er kvalifisert for foretrukket skattebehandling, men regnes som ordinært utbytte og beskattes til aksjonærens marginale skattesats. Derfor, jo høyere skattesats er, desto mindre vil du tjene.
Fordi REITs er beskattet med den ordinære inntektsrenten og ikke til den lavere utbyttesatsen, kan de være en veldig ineffektiv måte å tjene passive inntekter fra et skattemessig perspektiv. For noen mennesker er dette ikke relevant, men hvis inntekten fra en REIT-investering flytter investoren til en høyere skattekostnad eller de allerede er i ett, vil det sannsynligvis være klokere for investoren å velge lavere avkastning på utbyttegivende aksjer som beskattes til lavere utbyttesats.
Det er en måte å unngå skattepenger på REIT-utbytte: Hold REIT-beholdninger på en skatteutsatt pensjonskonto for å unngå at REIT-utbyttet blir lagt til din skattepliktige inntekt helt mens du fortsatt jobber.
mREIT og obligasjoner
En hovedfaktor som påvirker mREITs lønnsomhet og utbytteutbytte er endring i obligasjonsmarkedet. mREITs kjøper ikke bare pantelån med reinvesterte overskudd fra selskapets aktiviteter. Siden så mye av selskapets fortjeneste går til investorer, trenger selskapet å låne penger for å kjøpe pantelån.
Det er her obligasjonsmarkedet blir avgjørende for en mREITs virksomhet. Enkelt sagt, mREIT låner penger til kortsiktige obligasjonsrenter og låner dem til renter i nærheten av de høye langsiktige obligasjonsrentene - når de kjøper pantelån, låner de i hovedsak ut pengene til gjeldende pantelån. Siden boliglånsrentene er bundet til de høyere, langsiktige obligasjonsrentene, er fortjenesten til MREIT direkte proporsjonal med gapet (eller "spredningen") mellom kortsiktige og langsiktige obligasjonsrenter.
Siden boliglånsrenter er bundet til obligasjonsrenter, må en investor i mREITs se på obligasjonsmarkedet, så vel som eiendoms- og boliglånsmarkedene for å forstå det profittpotensialet. Jo større avstand, mellom kortsiktige og langsiktige obligasjonsrenter, jo mer lønnsom blir MREIT-virksomheten. Hvis Federal Reserve holder sitt løfte om å holde rentene lave, bør obligasjonsspredningen forbli stor, og MREIT-utbyttet bør forbli høyt.
Den største trusselen mot mREIT er en økning i den kortsiktige avkastningen på statskassen. Dette er delvis grunnen til at mREIT har blitt populære gjennom hele 2012. I januar kunngjorde styreleder Ben Bernanke Feds intensjon om å holde rentene lave til slutten av 2014, og i hovedsak garantere mREITs fortjenestemargin i tre år. Løftet om å fortsette å skyte inn kontanter som en del av QE3 i september fikk også mREIT-aksjekursene til å hoppe videre, og Bernanke uttalte at Federal Reserve planlegger å holde kursene lave frem til 2015..
Risiko og fallgruver for mREIT investorer
Før du går tom og fyller porteføljen din med en haug med mREIT, er det flere punkter du bør vurdere. Selv om gevinstpotensialet kan være høyt, risikerer mREIT-investorer å tape penger i den underliggende aksjekursen og også via redusert utbytte.
1. Utbyttekutt
En rekke mREIT-er har kuttet utbytteutbetalingen de siste årene. Det er mange mulige årsaker til dette: misligholdte lån, dårlig styring og krympende muligheter i det sekundære boliglånsmarkedet. Og siden mREIT-utbytte er veldig følsomt for svingninger i obligasjonsrenten og for mengden kontanter i økonomien, hvis Federal Reserve bestemmer seg for å heve renten, ville mREIT være de første til å miste verdien.
2. Lånefinansiering og refinansiering
En høyere lånekostnad vil påvirke alle mREIT-er, men individuelle mREIT-er kan også bli skadet av lån med dårlig ytelse. Hvis det er misligholdt pantelån som holdes av et MREIT, taper mREIT penger. Mens mREIT vanligvis er svært diversifisert mellom forskjellige pantelån, er de fremdeles begrenset til ett marked og mangler dermed mangfoldet for å motstå en kollaps i boliglånsmarkedet.
Hvis en annen ulykke som subprime-krisen får boliglånseiere til å misligholde sine pantelån, kan det ødelegge mREIT-markedet. Det er imidlertid en måte å dempe denne risikoen på: Noen mREIT-er investerer bare i pantelån, som Fannie Mae og Freddie Mac. Siden disse byrålånene har en amerikansk statsgaranti, er de lavere risiko enn ikke-byrådsmREIT, og tilbyr vanligvis et lavere utbytteutbytte som resultat.
Den andre ekstremen er imidlertid like ille: Hvis et pantelån betales tidlig, mister mREIT også penger fordi det ikke lenger vil få betalt rente fra den gjelden, og vil måtte kjøpe ny gjeld. Den høye renten på refinansiering i 2012 har såret noen MREIT-er, og selv om de fremdeles kan låne penger til lave renter og kjøpe boliglån, vil sannsynligvis disse pantelånene ha lavere rente.
3. Tap av drift
For det tredje opererer mange av de største mREIT-ene med et lite overskudd eller tap. Hvis en MREIT fortsetter å operere med et overskudd som er mindre enn beløpet det må utarbeides for utbytte, vil utbyttet måtte reduseres. Når disse utbytteduksjonene kunngjøres, faller vanligvis mREITs aksjekurs. Selvfølgelig, hvis selskapet opererer med tap lenge nok, vil det gå ut av drift og aksjene vil være verdiløse.
I andre kvartal 2012 rapporterte noen av de største mREIT-ene etter markedsverdi om tap på millioner av dollar og driftsmarginer fra -30% til -60%. Dette skyldes at de langsiktige obligasjonsrentene falt og reduserte spredningen mellom kortsiktige og langsiktige obligasjonsrenter ettersom investorene så etter et trygt obligasjonsmarked.
Siden ingen selskaper kan operere for alltid med tap, reiser disse skuffende avkastningene ubehagelige spørsmål om bærekraften for mREIT-styrking hvis obligasjonsspredningen fortsetter å bli smalere. Det bringer også opp spørsmålet om hvor mye spekulasjoner og risiko som er i mREIT-markedet, siden disse tapene rammet selskaper akkurat da aksjekursene var kraftig stigende.
4. QE3 og forskuddsbetalingsrisiko
Federal Reserve sin nylige beslutning om å sette i gang en tredje runde med kvantitativ lettelse (QE3) er en annen bekymring for mREITs. I motsetning til forgjengerne blir QE3 målrettet mot pantelån-støttet verdipapirer - Fed planlegger å kjøpe et ubegrenset antall av disse verdipapirene månedlig til økonomien ser bedre ut.
Disse verdipapirene er de samme som mREITs investerer i, så denne kunngjøringen påvirker dem direkte. Med Federal Reserve som en mer aggressiv aktør i markedet, kan det være flere muligheter for panteeiere å refinansiere. Dette er dårlig for MREIT-er, fordi en refinansiering betyr at pantelånet de holder på betales tidlig - og inntektene de tjente på rentebetalinger stopper.
På den annen side kan QE3 ha en mer positiv innvirkning på det sekundære boliglånsmarkedet. Ved å oppmuntre til flere refinansieringer skaper det større panteaktivitet og dermed flere forretningsmuligheter for mREIT. Siden den også holder kortsiktige obligasjonsrenter lave, bør en stor spredning mellom kortsiktige og langsiktige obligasjonsrenter forbli på plass, slik at mREITs muligheten til å låne penger til en mye lavere rente enn det de låner ut.
5. Begrenset kapital
Siden disse selskapene trenger å returnere 90% av inntekten til aksjonærene, er de sterkt begrenset i hvordan de kan administrere og reinvestere overskuddet, noe som gjør det vanskelig å vokse i gode tider og holde seg flytende i dårlige tider. Dette gjør REIT-strukturen til en iboende risikabel virksomhet. Avveining for denne risikoen er et mye høyere kortsiktig utbytteutbytte, men at avveining ikke alltid er bærekraftig.
Egnethet
Siden mREIT-er er ustabile og lett påvirkes av boliglånsmarkedet, eiendomsmarkedet og det føderale statsobligasjonsmarkedet, er de et risikabelt spill. Imidlertid gjør deres høye avkastning og direkte betaling av overskudd til investorer dem til en stor kilde til kontanter på kort sikt.
Videre tilbyr de en likvid form for investering i eiendommer og tilgang til profesjonell ledelse. Ved å kjøpe aksjer i et MREIT, kan enkeltinvestorer indirekte låne ut penger til personer på boliglånsmarkedet. Hvis du tror det vil være en bedring i eiendoms- og boliglånsmarkedene, er mREIT en måte å gjøre det på.
Yngre, mer aggressive investorer som ikke eier noen eiendom selv, men som er hausse i eiendom, vil kanskje vurdere mREITs. Imidlertid kan mREITs også ha en plass i mer modne porteføljer så lenge prosentandelen de utgjør ikke er mer enn investoren har råd til å ta tap på.
Endelig ord
Fallgruvene i mREIT betyr ikke at de alltid bør unngås. Ved å dra nytte av obligasjonsspredninger som er ganske forutsigbare og tilby likviditet til eiendomsmarkedet, gir mREITS en verdifull tjeneste og en mulighet for investorer til å overlate midlene sine til eksperter som kan spille både obligasjons- og eiendomsmarkedet for å gjøre et overskudd.
Før du investerer, må du imidlertid se lenger enn til det tosifrede utbytteutbyttet, uansett hvor pirrende de først vises. Ved å se på en mREITs balanse, kontantstrømoppstillinger og tidligere resultater, kan investorer få en god følelse av om selskapet er verdt å investere i, og om de kan mage risikoen.
Hva er tankene dine om å investere i MREITS?
