Hvordan refinansiere et pantelån hjemme

Før du søker, må du forstå hva pantelåner vil be deg om å gi, hvilken type pantelån du er (og ikke er) ute etter, og om det er fornuftig å refinansiere nå eller vente.

Hvis du er klar til å refinansiere, følger du disse trinnene for å få en best mulig avtale på det nye pantelånet ditt.

5 trinn for å refinansiere lånet ditt

1. Forbered den økonomiske vurderingen

Långivere trenger det komplette økonomiske bildet for å finne ut om du har råd til den nye pantebetalingen. Før du gir dette, er det imidlertid best å vurdere økonomien din selv.

Først må du gå gjennom kredittrapporten. Hvis du finner noen unøyaktigheter, kan du be kredittbyråene rette dem. Du vil ikke at vesentlige unøyaktigheter som svekker kredittpoengene dine eller øker renten du får tilbud om.

Neste, samle dokumentasjonen. Enhver bank eller pantemegler du jobber med vil be om visse varer. Det er også best å gjennomgå disse varene først, så du ikke blir møtt med noen overraskelser:

Bevis på inntekt, inkludert selvangivelse, lønnsstenger eller kontoutskrifter
En nylig vurdering av hjemmet ditt (spesielt hvis du ikke har mye egenkapital)
Gjeldende kredittscore og kredittrapporter
Regninger for eiendomsskatt

2. Bestem pantelånet du ønsker

Å refinansiere pantelånet ditt gir deg sjansen til en "gjør-over." Hvis du ikke fikk det du ønsket første gang, benytt muligheten til å skreddersy ditt nye pantelån nærmere etter dine behov.

Kredittpoengsummen din kan også ha forbedret seg etter noen år med betalte pantebetalinger, og du kan nå kvalifisere for en bedre rente enn du gjorde tidligere. Men før du begynner å shoppe, kan du bestemme hva du vil ha av refinansieringen.

Hvor lang av en lånetid ønsker du?
Det kan være lurt å strukturere det refinansierte pantelånet ditt for å bli betalt på samme plan som det opprinnelige pantelånet. For eksempel, hvis du opprinnelig hadde et 30-årig pantelån og refinansierte ved år seks, vil løpetiden på det nye pantelånet være 24 år.

Du kan også få en lengre eller kortere periode enn du opprinnelig hadde. Hvis renten og avgiftene er de samme, vil en lengre sikt gi deg en lavere betaling. Men fordi det vil ta lengre tid å lønne seg, betaler du til slutt mer i renter. Hvis du vil betale ned hjemmet raskere og betale mindre renter, vil en kortere lånetid, for eksempel 15 eller 20 år, være mer passende, så lenge du har råd til de høyere utbetalingene.

Ønsker du et pantelån med fast rente?
Et justerbar rente, eller ARM, var praktisk talt uhørt for femten år siden. Men nå er de allment tilgjengelige og er ofte et av de første alternativene en låneansvarlig presenterer.

De fleste lån med justerbar rente har en fast rente i så få måneder til mer enn fem år. Etter dette punktet, vil renten justeres i henhold til en indeks over renter, for eksempel LIBOR. Fordelen med en ARM er at renten de første årene er veldig lav i forhold til en 30-års fast rente. Dessuten har disse pantelånene enklere å kvalifisere seg for.

Hvis du er sikker på at du ikke vil være i hjemmet lenger enn den opprinnelige fastrenteperioden, kan en ARM være et godt alternativ. Men hvis du holder pantelånet forbi dette punktet, vil renten sannsynligvis øke og kanskje til og med gjøre betalingen uoverkommelig.

Dessuten risikerer du at frekvensen øker ytterligere. Faktisk er det mange som refinansierer nå som kommer ut av ARM og til pantelån med en fast fast rente. Dessverre er dette delvis fordi låneansvarlige har gjort feil på disse lånene tidligere.

Hvis for eksempel din låneansvarlig forteller deg at renten er fast, kan du spørre ham hvor lenge det er fastsatt. Siden mange ber om et "30 års fast rente" pantelån, vil noen skruppelløse långivere presentere et 30-års lån med en fast rente, men unnlater å nevne at renten bare er fast i to år. Dette er en av grunnene til at det er viktig å dobbeltsjekke alle lånedokumenter før du signerer.

Hva er ditt hjem verdt nå?
Siden boligprisene går opp og ned, vet du kanskje ikke hvor mye egenkapital du har i hjemmet. Mengden egenkapital er ganske enkelt det beløpet hjemmet ditt er verdt minus hvor mye du skylder på pantelånet ditt og eventuelle egenkapitallinjer med kreditt, boliglån eller andre og tredje pantelån.

Dette er viktig fordi du vanligvis trenger en viss mengde egenkapital for å kvalifisere til refinansiering. Når det er sagt, selv om du har liten egenkapital eller er opp ned på pantelånet ditt, kan du fremdeles kvalifisere til å refinansiere via det regjeringsstøttede Making Home Affordable-programmet. På tradisjonelle måter kan det være vanskelig eller umulig å få et pant i et hjem med mindre enn 10% egenkapital, eller det er ikke sikkert at du kvalifiserer for en lav rente til å gjøre refinansieringskostnadene verdt det.

Slipper du annen gjeld til pantelånet ditt?
I noen tilfeller kan det være smart å kombinere en egenkapitallinje med kreditt, boliglån eller andre pantelån med ditt primære pantelån i en refinansiering. Dette lar deg få en bedre rente på gjelden og eventuelt betale ned raskere.

Hvis du imidlertid tenker å rulle kredittkortgjeld med høy rente til et nytt pantelån, må du først vurdere de potensielle konsekvensene først. For eksempel vil det som en gang var usikret kredittkortgjeld og kvalifisert for å bli utskrevet i en konkurs, bli sikret av ditt hjem. Med andre ord, du utsetter hjemmet ditt hvis du ikke kan betale ned beløpet du rullet til pantelånet ditt.

Hvis du også bruker eksisterende boligkapital for å betale ned gjeld, vil du nødvendigvis redusere mengden egenkapital i hjemmet ditt og kan være pålagt å betale privat boliglånsforsikring eller PMI. På grunn av PMI kan det noen ganger koste mindre å holde HELOC- eller kredittkortgjeld atskilt, selv om de har høyere pris. Det kreves generelt PMI når du har mindre enn 20% egenkapital i hjemmet og kostnadene varierer litt etter utlåner.

Hvor god er kreditten din?
En god pantelåner kan gi deg et antall tall for hvilke renter du kvalifiserer for basert på kredittpoengsummen din. Hvis du ikke kan kvalifisere deg til en lavere sats, er det mindre sannsynlig at en refinan kommer deg til gode. Forsikre deg om at du vet hvilken rente du trenger for å få utlånstiden du ønsker for å gjøre refinansiering verdt prisen.

Når du har svart på disse spørsmålene, kobler du informasjonen til en pantekalkulator for å estimere utbetalinger, slik at du bedre kan sammenligne utlånstilbud og identifisere hvilke som virkelig er "for gode til å være sanne."

Vil du pådra deg en forskuddsbetalingstraff?
Siden långivere tjener på den renten du betaler, avtar deres fortjeneste hvis du betaler pantelånet ditt tidligere enn forventet ved å refinansiere eller selge hjemmet ditt. Derfor har de introdusert litt sikkerhet (for seg selv) i ligningen via pantelånets forskuddsbetaling.

Et pantelån med en forskuddsbetalingstraff belaster deg i utgangspunktet ekstra hvis du refinansierer eller selger hjemmet ditt i løpet av de første årene etter at du tok opp pantelånet. Denne straffeperioden er ofte mellom tre og fem år, men kan være så mange som ti år eller lenger. I tillegg er straffen ofte bratt, for eksempel seks måneders renter, hvis du betaler ned lånet tidlig.

Så hvorfor i all verden vil du ønske deg en forskuddsbetaling på det nye lånet ditt? Det er mange som ikke gjør det. Men baksiden er at det kan gi deg en lavere hastighet. Å ta på seg en forskuddsbetalingstraff er risikabelt fordi du aldri vet hva livet vil kaste på deg og når du kanskje trenger å flytte. Når det er sagt, hvis du er sikker på at du vil være i de samme hjem årene fra nå, kan du undersøke fordelen ved å legge til en forskuddsbetalingstraff til lånet ditt og se etter en som bare straffer deg hvis du refinansierer og ikke hvis du selger.

3. Bestem den beste tiden å refinansiere

Hvis du vil refinansiere ut en ARM, kan du gå glipp av potensielle besparelser hvis du gjør det før den opprinnelige lave renten går ut. Imidlertid er det andre faktorer som du også bør vurdere, for eksempel hvor rentene og boligmarkedet er på vei.

For eksempel, hvis du har to år igjen før ARM-renten justeres, men din egenkapital svever rundt 20%, kan du velge å refinansiere nå slik at du ikke trenger å betale PMI hvis verdien til hjemmet synker. Finn ut av panteservicen din når rentene vil begynne å endre seg og sammenligne potensielle risikoer og fordeler ved å bo i ARM-en din litt lenger enn refinansiering nå..

På den annen side kan det være lurt å refinansiere tiden etter andre hendelser, for eksempel å vente til du har to år på din nåværende jobb, betale ned gjeld eller spare penger for refinansieringskostnader. Hver av disse faktorene kan gjøre lånekvalifiseringsprosessen enklere eller redusere betalingen. Siden det å søke om refinansiering vil skade kredittscore, er det best å vente til du er forpliktet før du sender inn søknaden. Ellers kan det være vanskeligere å kvalifisere seg hvis du stopper prosessen og starter den på nytt, seks måneder senere.

En annen vurdering er hvor lenge du planlegger å være hjemme. Siden refinansiering vanligvis koster mellom $ 2000 og $ 4000, avhengig av størrelsen på pantelånet ditt og hvor du bor, må du sørge for at du får tilbake kostnadene før du flytter. Den generelle tommelfingerregelen er at hvis du ikke planlegger å bo i hjemmet i minst to år til, vil refinansiering koste deg mer penger enn det sparer.

4. Be om lånekonsultasjoner

Å refinansiere et pantelån er generelt enklere og raskere enn å få det opprinnelige pantelånet, så det er ingen mangel på banker og meglere som er ivrige etter å hjelpe deg.

Utlånskvote konsoliderende. Et godt sted å starte er med en nettside som Lending Tree, som lar deg få rentekurser fra flere forskjellige långivere. Du bare fyller ut ett skjema og de gir informasjonen din til flere långivere som vil konkurrere om å tilby deg lave priser. Husk imidlertid at de laveste prisene og lave stengekostnadene vanligvis ikke går hånd i hånd.
Kredittmegler eller låneansvarlig. Du kan også kontakte boliglånsmeglerne eller låneansvarlige som hjalp deg med ditt opprinnelige pantelån hvis du hadde en god opplevelse med dem. De kan også gi informasjon om hva slags priser du kan kvalifisere deg til og hvordan markedet ser ut før du søker.
Credit Union eller Bank. Kredittforeninger tilbyr ikke alltid de mest konkurransedyktige rentene, spesielt på større lån som et pantelån. Men hvis du har et langvarig forhold til kredittforeningen eller banken din, kan det hende du kan få en god avtale.

Uavhengig av om du bestemmer deg for å jobbe med en lokal bank eller kredittforening, en større bank eller megler, skal lojaliteten din være til lommeboken din. Vurdere nøye tilbud fra alle kanter for best å finne ut hva som passer deg. Se på de totale kostnadene for refinansiering (inkludert opprinnelsespoeng, rabattpoeng, tittelforsikring og andre gebyrer), og ikke bare fokusere på ut-av-lommen-kostnader eller betalingen din. Långivere har blitt veldig kreative når det gjelder å lage lån som faktisk er "høykost" ser ut til å være "lave kostnader."

Forsikre deg om at du sammenligner epler med epler også når du går gjennom forskjellige sitater. Bekreft med andre ord at hvert tilbud du mottar er for samme type lån - det du ba om. Dessverre vil noen skruppelløse långivere vise deg fantastiske "avtaler" å snelle deg i. Ennå oppdager du at "avtalen" var for en helt annen type lån som en 6-måneders ARM. Faktisk, hvis du ber om et 30-års lån med fast rente og låneansvarlig viser deg et 30-årig justerbar rente med en 6-måneders fast periode, må du reise deg og la være!

5. Kostnader utenom lommen

Du må vurdere om du skal betale kostnadene for å refinansiere ut lommen eller pakke den opp i lånet. Selv om långivere vil tilby refinansiering til lave eller ingen kostnader, må du innse at mange av dem ganske enkelt pakker kostnadene i lånet som skal betales senere.

Undersøk tilbudene du mottar for å avgjøre hvordan lukkekostnader vil bli betalt og hvordan lånevilkårene vil bli påvirket ved å inkludere disse kostnadene i motsetning til å betale for dem ut av lommen. Husk at hvis du finansierer lukkekostnadene dine, vil det ta deg lenger tid å få dem tilbake. Innpakning av lukkekostnader i lånet kan imidlertid tillate deg å refinansiere selv når du ikke har nok penger til rådighet for å dekke kostnadene.

Endelig ord

Det viktigste når du handler for å refinansiere er å komme forberedt til bordet og dobbeltsjekke alt du blir fortalt eller "garantert." Dette territoriet er fortsatt kjøper-pass på. Ikke bli knyttet til å ta den enkle veien ut og "stole på" noen.

Senere kan du for eksempel finne at avtalen du trodde var for god til å være sann, faktisk kom med en forskuddsbetaling som forhindrer deg i å selge huset ditt. Gjør deg selv en tjeneste og gjør leksene dine. Husk også at et pantelån er et pantelån uansett hvor du får det, og at de fleste vil umiddelbart bli solgt til en annen servicen etter at du har signert.