Skattekonsekvenser og konsekvenser av et kort salg eller utelukkelse

Normalt, hvis du misligholder et lån eller oppnår et oppgjør med mindre enn hele det forfalte beløpet, vil utlåner utstede et skatteskjema for 1099 for året som standardoppgangen skjedde, og tvinger deg til å ta med den ubetalte - eller "tilgivne" delen av gjelden som inntekt på selvangivelsen. Hvis det skjer, må du betale skatt for "inntekt" som aldri virkelig gikk gjennom hendene dine. Dette kan være ekstremt frustrerende, for ikke å snakke om tøft på budsjettet. Avhengig av størrelsen på gjeld som er tilgitt, kan tilleggsinntekten - og den resulterende skatten på den - være betydelig.

Heldigvis vil ikke skatter nødvendigvis angre de helbredende effektene av ditt tilgitt lån. På slutten av 2007 vedtok kongressen gjeldsfritaket for panteløs tilgivelse, og ga skattelette til millionene som har blitt tvunget til å gjøre opp sine pantelån for mindre enn beløpet de skyldte. I følge skattemyndighetene:

Gjeldslettighetsloven fra 2007 som regel tillater skattytere å ekskludere inntekt fra utskrivning av gjeld på hovedboligen. Gjeld redusert gjennom restrukturering av pantelån, samt pantegjeld som er tilgitt i forbindelse med en avskedigelse, kvalifiserer for denne lettelsen. Denne bestemmelsen gjelder gjeld som er tilgitt i kalenderår 2007 til og med 2012. Opptil 2 millioner dollar i tilgitt gjeld er kvalifisert for dette ekskluderingen (1 million dollar hvis gift gift arkivering separat). [vekt lagt]

Loven dekker ikke bare tvangsauktioner, men også kortsalg eller eventuell gjeldsordning på din primære bolig for mindre enn hele det skyldige beløpet.

Hvordan gjeldsfritakelsesloven fungerer

Mens handlingen vil bidra til å redusere skatteplikten din, vil den ikke kutte ned mengden papirarbeid du vil takle. For å få skattelette, må du fremdeles registrere og rapportere den inntekt som måtte bli. Når du gjør opp en gjeld for mindre enn det er verdt, bør utlåner utstede et skjema 1099-C (avbestilling av gjeld). Dette skjemaet rapporterer virkelig markedsverdi på hjemmet ditt rett før avskedigelsen og mengden tilgivet gjeld. Skattekonsekvensene av gjeldsforlatelsen rapporteres og beregnes på selvangivelsen på skjema 982.

Du må rapportere to potensielle skattemessige konsekvenser:

1. Inntekt fra kansellering eller tilgivelse av gjelden
2. Mulig gevinst ved disponering av hjemmet

For å beregne gjeldsavsigelsen på et skjema 982, trekker du den virkelige markedsverdien av hjemmet (som rapportert på 1099-C, boks 7) fra det totale beløpet på gjelden rett før avskedigelsen. Et tall større enn null vil representere gjeld tilgivelse inntekt og bør føres til linje 21 (annen inntekt) på side 1 i 1040-skatteformen din. Som med de fleste elementer i skattekoden, er det unntak og unntak, som vi vil diskutere.

For å beregne gevinsten fra disposisjonen av hjemmet, trekker du det justerte grunnlaget i hjemmet - det du betalte for hjemmet pluss større boligutbedringer som øker verdien - fra den markedsmessige markedsverdien til hjemmet ved utestenging (igjen, fra 1099-C, linje 7). Hvis verdien på hjemmet ved utestenging er høyere enn det justerte grunnlaget, vil du ha en gevinst som kan rapporteres på skjema 1040, plan D (kapitalgevinster og tap).

Hva er ikke dekket

Legg merke til bruken av ordet “generelt” i IRS-forklaringen. Det er muligens det mest lastede ordet som vises i IRS-forskrifter. Og denne tvetydige rømningsklausulen av et ord dukker opp i deres regelverk ganske ofte. I dette tilfellet betyr det at ikke alle tvangsauktioner og kortsalg dekkes, så du må vite om handlingen virkelig kan hjelpe deg eller ikke.

Det er to betydningsfulle unntak fra loven:

1. Andre hjem og investeringseiendommer er ikke omfattet av loven. Hvis en utlåner tilgir gjelden din på en av disse eiendomstypene, vil du må rapporter det som inntekt. Bestemmelsene i loven gjelder bare din hovedbolig.
2. Kanskje mer betydelig, holder loven at du bare kan ekskludere utskrivning av gjelds gjeld. Det er gjeld som brukes til å kjøpe, bygge eller forbedre hovedboligen din, eller for å refinansiere gjeld som er pådratt for disse formålene. Enkelt sagt, hvis du refinansierte boliglånet ditt (bare en eller mange ganger) og tok ut kontanter utover den opprinnelige gjelden, kan du ikke ekskludere noen tilgitt gjeld fra utbetalingsdelen av refi-en din. Du må rapportere den som skattepliktig inntekt.

For eksempel, hvis du i fjor tok opp et pant på $ 180.000 på et hjem på $ 200.000, og da verdien økte til $ 250.000, kan du ha refinansiert for å få litt ekstra penger til å betale ned kredittkort. Forskjellen mellom det opprinnelige pantelånet og den nye verdien, i dette tilfellet $ 70 000, regnes som skattepliktig inntekt etter en tvangsauksjon eller et kort salg.

Hvis eiendomsmarkedet krasjer og banken utelukker hjemmet til en verdi av $ 190 000, så er de resterende $ 60 000 som utlåner tilgav, skattepliktig. Hvis huset utelukker under den opprinnelige verdien, si til $ 160 000, og mens $ 70 000 fremdeles er skattepliktig, faller fortsatt $ 20 000 av den tilgivne gjelden (beløpet under verdien av det opprinnelige pantelånet) under lovens beskyttelse.

Tilsvarende vil egenkapitallinjer med kreditt og andre pantelån som du kan ta etter å ha kjøpt hjemmet ditt også bli ekskludert. Men hvis du bruker inntektene til å gjøre store forbedringer i hjemmet ditt, vil pengene bli beskyttet.

Noen gode nyheter: Selv om du befinner deg i et av unntakene fra loven, kan du ekskludere opptil $ 250 000 (500 000 dollar hvis du er gift sammen med arkivering) under en gang utelukkelse av gevinst på primærbolig.

Hvis du ikke kvalifiserer deg

Hvis du faller inn under et av disse unntakene, eller hvis skattemyndighetene finner en annen grunn til at deres "generelt" klausul blokkerer deg, kan du fremdeles finne lettelse i andre deler av skattekoden.

1. Konkurser. Hvis hjemmet og pantelånet er inkludert og utskrevet ved konkurs, er den tilgivne gjelden vanligvis ikke skattepliktig.
2. Ikke-regresslån. I flere stater er boliglån "ikke-bruk", noe som betyr at utlåners middel for mislighold er begrenset til verdien av eiendommen som er sikret ved lånet ditt. Utlåner kan ikke forfølge dine andre eiendeler i et forsøk på å tilfredsstille gjelden. Tilgivelse av et ikke-regresslån representerer ikke skattepliktig inntekt for låntakeren. Pantelån er ikke-regress i 12 stater (AK, AZ, CA, CO, FL, ID, MN, NC, ND, TX, UT, WA), men ta kontakt med advokaten din for å se om det er andre bestemmelser i samfunnet ditt.
3. insolvens. Hvis dine totale forpliktelser overstiger dine totale forpliktelser, er du teknisk "insolvent", og tilgitt gjeld kan kvalifisere under insolvens ekskludering. Hvis du er insolvent, krever normalt ikke skattemyndighetene at du må inkludere tilgitt gjeld i inntekten. Hvis du tror at du faller i denne kategorien, snakk med skatteadvokaten din. Begrunnelseskravene for denne ekskluderingen er betydelige, og du trenger en proff som hjelper deg med å utarbeide papirene.

Endelig ord

Forhåpentligvis er en avskedigelse eller et kort salg en situasjon som en gang i livet, men hvis du står overfor utfordringen med å miste hjemmet ditt, må du vite hva skattemessige konsekvenser og implikasjoner er før de sniker seg på deg og forårsaker mer skade på budsjettet. Forståelse av gjeldslettingsloven for panteledsettelse kan hjelpe til med å lette litt av byrden, eller i det minste forhindre at du blir overrasket av regnskapsføreren eller skattemyndighetene.

Du ønsker definitivt ikke å håndtere papirer, beregninger eller juridiske avgjørelser på egen hånd. Ikke prøv å håndtere disse problemene på en selvutarbeidet selvangivelse eller ved å bruke gratis online skatteforberedende programvare. Hvis du har å gjøre med gjeldsforgivelse, bør du absolutt søke veiledning fra en CPA, spesielt hvis du trenger å bruke en av metodene som ikke omfattes av loven.

Komplett informasjon om kansellering av pantegjeld er tilgjengelig i IRS-publikasjon 4681, som foreløpig ikke er tilgjengelig på IRS-nettstedet. For å bestille en kopi, kontakt IRS direkte på (800) 829-3676 eller besøk et IRS feltkontor.