Hvordan beregne gjeld til inntekt for et pantelån eller lån

Selv om du ikke trenger leksikonskunnskap om alle komponentene i en god kredittscore eller hensynene som er knyttet til beslutninger om lånesikring, er det ikke vondt å vite hva som behøver långivere - og hva som slår dem av.

I tillegg til kredittpoengene i seg selv, er den metrikken som er verdig til videre utredning gjeld-til-inntektsgraden.

Det er vanskelig å overdrive gjeld til inntekt sentralt i forsikringsprosessen. Hvis forholdet ditt er for høyt, vil du synes det er veldig vanskelig å sikre personlige lån og andre typer kreditt til fornuftige priser. Dette kan ha alvorlige konsekvenser for din livsstil og din personlige økonomiske helse. Noen av dem vil vi diskutere nærmere nedenfor.

Her er hva du trenger å vite om gjeldsgraden: hvordan den beregnes, hvorfor den betyr noe, begrensningene som en indikator på økonomisk helse, og hva du kan gjøre for å forbedre ditt personlige eller husholdningsforhold.

Hva er gjeldsinntekten?

Det er et ganske enkelt konsept.

Gjeld-til-inntektsgraden din sammenlignes hva du skylder imot hva du tjener. I matematiske termer er det kvoten på de månedlige forpliktelsene, delt på den månedlige bruttoinntekten: R  = D/Jeg, der D er din totale gjeld, er jeg den totale inntekten din, og R er din gjeld til inntekt.

Hvordan beregne din gjeld-til-inntekt ratio

Du kan beregne gjeld-til-inntektsgraden i fire enkle trinn:

1. Legg opp gjeldene dine. Først må du legge opp all gjeld. Forpliktelser som vanligvis brukes til å beregne gjelds- og inntektsgraden, inkluderer pantelån (inkludert skattefordelte skatter og forsikringer) eller husleiebetalinger, bilutbetalinger, studielånsbetalinger, personlige (og andre) lånebetalinger, lånebetalinger på lån du har stått sammen signert (en viktig ordrelinje for foreldre med gjeldsbelastede voksne barn), underholdsbidrag, barnebidrag, utbetaling av boliglån og minimum betaling med kredittkort (selv om du belaster mer). Dette er ikke en fullstendig liste over gjeld som kan inngå i gjeld-til-inntektsgraden. Hvis du er usikker på hva utlåner ser etter, kan du spørre låneansvarlig direkte.
2. Ekskluder utgifter som ikke betraktes som gjeld. Telleren din til inntekt-forhold inkluderer bare utgifter som anses som gjeld. Det er ikke en totalregnskap av dine månedlige forpliktelser. Ikke-faktorerte utgifter inkluderer vanligvis betalinger for bruk (for eksempel vann og strøm), de fleste typer forsikringer (inkludert bil- og helseforsikring), transportutgifter (unntatt billån), mobiltelefonregninger og andre utgifter til telekommunikasjon, dagligvarer og mat, de fleste skatter (eksklusive eiendomsskatter) og skjønnsmessige utgifter (for eksempel underholdning).
3. Legg opp brutto inntekten. Legg opp alle inntektskilder, før skatt. Hvis du har en W-2-jobb på heltid, er dette like enkelt som å se på din siste lønnsslipp. Hvis du har flere deltidsjobber, jobber som en uavhengig entreprenør for flere kunder, eller eier en liten bedrift, er det sannsynligvis enklest å referere til tidligere års selvangivelse (forutsatt at inntekten ikke har endret seg vesentlig) eller manuelt legge opp kvitteringer ved å bruke dine siste bankkontoutskrifter.
4. Del trinn 1 etter trinn 3. Del den totale månedlige gjelden som definert i trinn 1 med bruttoinntekten som definert i trinn 3. Det er din gjeldende gjeld-til-inntekt-ratio!

Her er et enkelt eksempel. Si din total samlet månedlig gjeld, unntatt utgifter som ikke er gjeld, er $ 1500. Din månedlig bruttoinntekt, før skatt og husholdningsutgifter, er $ 4500. Din gjeld til inntekt er $ 1500 / $ 4500, eller 33,3%.

Hvorfor gjeld-til-inntekt forhold

Gjeld til inntekt er blant de viktigste faktorene långivere bruker for å evaluere lånesøkere.

For långivere er gjelds- og inntektsgraden en pålitelig indikator på din evne til å betale tilbake et nytt lån på en rettidig måte. Statistisk sett, jo høyere er gjeldsbelastningen din relativt til din nåværende inntekt, desto sannsynligere er det at du faller bak på gjeldstjenesten.

Pantelångivere er spesielt klar over søkernes gjeld til inntektsforhold. Kredittforsikringsselskaper og servicefirmaene som kjøper de fleste pantelån etter at de er utstedt, har lite insentiv til å gi risikable lån til søkere som kan slite med å oppfylle sine eksisterende forpliktelser.

Långivere som utsteder lån med høyere risiko - kjent som subprime-pantelån - kompenserer for den ekstra risikoen ved å kreve større forskuddsbetalinger og tilordne høyere rente. Prioritetslån krever ofte forskuddsbetalinger langt nord for 20% og belaster renter på over 8% april, sammenlignet med 3% til 5% for statslån..

Hva er en god gjeldsgrad for utlånere?

Hver utlåner er forskjellig, men 36% er den allment aksepterte gjeldsinnskuddet for primære pantelån. Det er den maksimale gjeldsgraden som tillates i henhold til Fannie Maes regler for manuelt tegnet lån.

Fannie Mae gjør unntak fra 36% -regelen. I følge Fannie Mae's Kvalifiseringsmatrise tillater Fannie Mae gjeld-til-inntektsgrad helt opp til 45% på lån gitt til låntakere med høyere kredittscore og kontantbeholdning.

Lån til låntakere som har en gjeldsgrad på over 43% kan mangle viktig beskyttelse av låntakere, for eksempel grenser for "poeng" -kostnader og bare renteperioder. Sjekk Consumer Financial Protection Bureau’s litteratur om kvalifiserte pantelån for mer informasjon om hva som er og ikke er tillatt.

Mindre kreditorer er unntatt regler for kvalifiserte pantelån og kan derfor utstede gunstige pantelån til låntakere med gjeldsgrad på over 43%. Små kreditorer er definert som långivere med under 2 milliarder dollar i eiendeler og 500 eller færre pantelån utstedt året før. Husk at långivere har endelig skjønn når det gjelder forsikringsvedtak - og at uansett hvor lempelig utlåneren din, vil du sannsynligvis møte høyere renter og krav til forskuddsbetaling hvis gjeldsgraden overstiger 36%.

Er gjeldsgraden en god indikator på økonomisk helse?

Det er sannsynligvis klart nå at gjeldsgraden ikke er en fullmakt for husholdningens kontantstrøm. Ved å ekskludere brede utgiftskategorier, for eksempel verktøy, forsikring og mat, er gjeldsinntekt i beste fall et ufullstendig bilde av din samlede økonomiske helse. Selv om det er lettere å bruke mer enn du tjener med en lommebok full av kredittkort eller en enorm portefølje av personlige lån, er overdreven gearing ikke den eneste faktoren som kan svekke din økonomiske motstandskraft.

Gjeld til inntekt er en god indikator på din personlige kredittverdighet, om bare på grunn av i hvilken grad långivere er avhengige av det i forsikringsvedtak. Men din "out of the box" gjeld-til-inntekt-ratio, definert i de fire trinnene ovenfor, er ikke nok til å gi et helhetlig bilde av din økonomiske velvære.

For å oppnå det, må du omdefinere "gjeld."

Hvordan beregne en personlig gjeldsgrad

Din personlige gjeld-til-inntekt-ratio skal stå for tilbakevendende, uunngåelige personlige utgifter eller familieutgifter som ikke er inkludert i trinn 2-definisjonen av "gjeld." Slike utgifter kan omfatte:

• Helseforsikring
• Bilforsikring
• Innboforsikring, hvis ikke samlet i escrow
• Barnepass koster, hvis du har små barn i en enslig forsørger eller to-tjener husholdning
• Skatt, hvis ikke helt tilbakeholdt din lønnsslipp
• Nytte- og kommunikasjonsutgifter
• daglig~~POS=TRUNC varer~~POS=HEADCOMP

Det er klart, jo flere utgifter du inkluderer, jo nærmere kommer du bare til å omskolere husholdningens budsjett. (Hvis du ikke allerede har et husholdningsbudsjett, kan du lese hvordan du lager et personlig budsjett for første gang.)

Du kan unngå det ved å konsentrere deg om de største forpliktelsene: i de fleste tilfeller helseforsikring og barnepass. Før du beregner din personlige gjeld-til-inntekt-ratio, trekker du helseforsikringskostnadene og kostnadene for barnepass (hvis aktuelt) fra bruttoinntekten.

Hvis du kvalifiserer for skattekreditt eller fradrag relatert til en av kostnadene, legger du dem til igjen. Avhengig av inntekten din, kan du kvalifisere for en skattekreditt som tilsvarer 20% til 35% av de kvalifiserende barnehagene eller andre tilsynsutgifter for barn og forsørgere under alder 13, pålagt $ 3000 i utgifter for ett barn og $ 6000 i utgifter for to eller flere barn. Full kreditt er bare tilgjengelig for foreldre med lavere inntekt. Hvis du tjener mer enn $ 43 000 per år, er kredittkortet takket være 20%. (Denne terskelen kan endres hvert skatteår, så se den nyeste selvangivelsen og gjeldende IRS-publikasjoner før du gjør noen antagelser om kvalifiseringen din.)

Beregning av gjeld-til-inntektsgrad: Et eksempel

La oss gå gjennom et eksempel. Si din del av din helseforsikringsplan koster deg $ 2500 per år, utgiftene dine for barnepass totalt 11 000 dollar per år for to barn, og din brutto årlig inntekt er $ 70 000. Forutsatt at barna dine kvalifiserer for skattefradrag for barnet og avhengig omsorg, vil du kunne kreve det $ 2200.

For å finne det "sanne" inntektsgrunnlaget for en personlig beregning av gjeld til inntekt, vil du trekke fra $ 13 500 fra $ 70 000, legg deretter tilbake $ 2200: Årlig inntekt på 58 700 dollar, eller omtrent $ 4.892 per måned.

Du kan deretter bruke inntektsgrunnlaget ditt for å bestemme den maksimale anbefalte gjeldsbelastningen din, basert på utlåners gjeld til inntekt. Hvis du søker om et pantelån og vil være sikker på at du kvalifiserer for de best mulige prisene og vilkårene for kredittprofilen din, må du ikke skyte mer enn 36% gjeld til inntekt. På en månedlig inntektsbasis av $ 4892, uten å regnskapsføre noen ekstrautgifter, har du råd til å bruke mer enn 1.761 dollar per måned på gjeldstjeneste.

Tips for å forbedre gjeldsgraden

Å redusere gjeldsinntekten kan virke selvforklarende, men å betale ned gjeld er ofte lettere sagt enn gjort. Følg disse tipsene for å få en meningsfull og rettidig innvirkning på gjeldsinntekten før du søker om et pantelån eller et annet større lån:

1. Avgift en skjønnsmessig kostnad fra budsjettet ditt hver måned. Det kan være en morgenlatte, en kabel-telefon-internett-pakke du knapt bruker, et abonnement på levering av måltider du ikke har tid til å lage mat. Identifiser en slik økonomisk svakhet per måned, lag en plan for å leve uten den, og avgift den fra budsjettet.
2. Fremskynde avdragsbetalinger. Avbetalingslån inkluderer billån, pantelån, personlige lån og andre lån med faste månedlige utbetalinger. (I motsetning til dette er kredittkort og egenkapitallinjer for kredittpleie kjent som "revolverende" gjeld, siden du kan trekke på dem fritt og den utestående saldoen kan stige eller falle tilsvarende.) Hvis høye månedlige utbetalinger på avdragslån inngår i din forhøyede gjeld til inntekt, kan du prøve å legge til litt til hver betaling for å redusere antall måneder som er nødvendige for å betale ned saldoen. For låntakere som først og fremst er bekymret for å redusere gjeld til inntekt på kort til mellomlang sikt, fungerer denne strategien best med lån som nærmer seg utbetaling: si et billån med 24 månedlige utbetalinger igjen. Det er ikke så effektivt for nylig utstedte langsiktige lån: si, et 30-årig pantelån med 280 måneder igjen. Betaler mer for lån til langsiktig lån hver måned kan redusere lånets totale rentekostnader. Det er bra for den langsiktige økonomiske helsen din, men ikke direkte relevant for din nærmeste langsiktige gjeld til inntekt.
3. Betal av kredittkort i sin helhet hver måned. Med mindre du benytter deg av en markedsføring på 0% i april med begrenset tid for å finansiere et stort kjøp eller betale ned kredittkortgjeld med høyere rente via saldooverføring, må du ikke betale kredittkortsaldo fra måned til måned. Hvis du gjør det, hever du den minste månedlige utbetalingen - og med den gjeld til inntekt.
4. Dra fordel av tilbud om saldooverføring. Hvis kreditten din er i god form, kan du kvalifisere deg for lave apr-kredittkort, for eksempel Chase Slate eller Citi Simplicity. Disse kortene kommer ofte med lange 0% balanseoverføringstilbud som i utgangspunktet fryser renteopphopning på overført kredittkortgjeld med høy rente, noe som reduserer kostnadene for å betale dem ned. Dra nytte av dem!
5. Hent noen timer med frilansarbeid hver uke. Det er ofte enklere å øke inntekten enn å redusere gjelden. Hvis du har salgbare ferdigheter eller talenter som kan oversettes godt til frilansoppdragsgiveren eller konsulentmarkedet, kan du henge ut en digital helvetesild. Se etter jobber på anerkjente frilansarbeidsnettsteder.
6. Utsett store kjøp. Planlegger du et større boligutbedringsprosjekt? Pining for en ny bil? Vurder å sette av kjøpene til gjeldende gjeld er under kontroll. Hvis du trenger å finansiere en del av disse kjøpene, øker du gjeld-til-inntektsgraden ved å angre noe eller alt det harde arbeidet du har lagt ned.
7. Unngå å søke om nye lån eller kredittkort. Disse "forhåndsgodkjente" kredittkorttilbudene er fristende, men de er ikke bra for gjeldsgraden. Unngå å ta på deg nye gjeld, spesielt lån med høy rente og kredittlinjer, til gjeldsgraden er under kontroll. Unngå rovdyrlån, for eksempel lønningslån, helt.

Endelig ord

Gjeld-til-inntektsforholdet er lett å forstå i sammendraget. Der gummien treffer veien, er ikke alltid ting så tydelig.

Hvis du tar en konklusjon fra dette innlegget, håper jeg det er at gjeld-til-inntektsforholdet ikke er den som er en helt annen for din økonomiske helse. Ja, det er en kritisk garantioverveielse for långivere, og en høy gjeld-til-inntektsgrad vil sannsynligvis øke lånekostnadene eller utelukke deg fra påstand helt. Men det er rett og slett ikke mulig å få et fullstendig, målt bilde av din økonomiske status fra dette ene tallet alene.

Har du beregnet gjeldsgraden i det siste? Er det i god form, eller er det mer arbeid som skal gjøres?