Pantelindring og lån modifiseringssvindel du bør se opp for
Johnsons overleverte ivrig avgiften, men selskapet kalte dem aldri tilbake. Virksomheten som sa at det ville hjelpe dem var ikke annet enn en økonomisk svindel for å få pengene sine.
Denne historien er fiktiv - men problemet den beskriver er veldig reell. Det er mange pantelindrende svindel der ute, og henter ut hundrevis eller til og med tusenvis av dollar fra folk som sliter med å redde hjemmene sine. De lover å hjelpe huseiere med å refinansiere, forhandle med långivere eller bruke noen juridiske triks for å komme seg ut av det eksisterende pantelånet. Imidlertid, alt de virkelig gjør er å ta penger fra lommene til de som har minst råd til det, og etterlate dem i dårligere form enn noen gang.
I januar 2018 sendte Federal Trade Commission (FTC) tilbakebetalingskontroller til 862 ofre for en pantelindringsordning som belastet dem 2.500 til 3.500 dollar for “tjenester” som ikke gjorde noe for å hjelpe dem. Dette var bare en av de hundrevis av sakene som ble anlagt mot falske pantelindringsleverandører de siste årene, og det er sannsynligvis mange flere som aldri har blitt stilt for retten.
Hvordan svindlere finner ofre
Pantelindrende svindler bytt desperate mennesker som prøver å redde hjemmene sine fra avskedigelse. Svindlere har flere triks for å finne huseiere i trøbbel. Disse inkluderer:
1. Kontroller avskedigelsesvarsler
Svindlere søker offentlige avskedigelsesvarsler i avisene og på nettet eller går gjennom filer på lokale myndighetskontorer. De skriver ned huseiernes navn og kontakter dem direkte med et tilbud om å "hjelpe."
2. Målrettingsspesifikke grupper
Noen svindlere fokuserer på medlemmer av spesifikke religiøse eller etniske grupper. I 2016 utsatte FTC en gruppe svindlere i Sør-California som byttet ut spanske huseiere. Selskapet gikk selv så langt som å ansette spansktalende selgere for å henvende seg til huseierne og vinne sin tillit.
3. Canvassing hele nabolag
Svindlere fokuserer ofte oppmerksomheten mot et bestemt nabolag - for eksempel en der det allerede er mange hjem til salgs eller i avhending. De går rundt i nabolaget og deler ut brosjyrer eller visittkort som tilbyr sine såkalte tjenester og kan til og med gå dør til dør for å snakke med huseiere personlig.
4. Etterligne andre
Noen svindlere lurer huseiere ved å hevde å være fra sitt nåværende bank- eller kredittfirma. De tilbyr å hjelpe dem med å refinansiere eller endre pantelånet, men forteller dem at de må begynne å sende pantebetalingen til en annen adresse. Unødvendig å si at disse betalingene ikke virkelig kommer til banken.
5. Bredbasert reklame
Noen ganger gidder ikke svindlere å oppspore nødlidende huseiere å målrette seg mot. I stedet tar de en bredbasert tilnærming og legger opp annonser der mange mennesker - inkludert huseiere som trenger hjelp - vil se dem.
Disse annonsene kan være i lokale aviser, på TV og radio, eller online. Svindlere kan også legge ut løpesedler på telefonstenger, på bussholdeplasser og på median strips på motorveien.
Hva svindlere lover å gjøre for deg
Svindlere tilbyr å hjelpe deprimerte huseiere på en rekke måter, alle sammen falske. Her er noen av tingene de kan love å gjøre:
1. Forhandle med utlåner
Svindlere tilbyr seg å forhandle med banken på dine vegne for å hjelpe deg med å refinansiere eller endre boliglånet ditt og senke betalingene. Noen ganger hevder de å ha "spesielle forhold" med banker som hjelper dem å få lavere renter eller raskere godkjenning. De kan også råde deg til ikke å kontakte utlåner selv eller snakke med en advokat eller annen kredittrådgiver.
2. Utfør en rettsmedisinsk lånekontroll
Noen svindlere fakturerer seg som kriminaltekniske lån, pantelån eller forhindring av "revisorer." I bytte mot et gebyr tilbyr de å la en advokat eller en annen ekspert gå over pantepapirene dine for å se om långiveren din har brutt noen lover.
De hevder at dette vil hjelpe deg å unngå utestengelse, få godkjenning for et lån modifisering, senke lånets hovedstol, eller kanskje til og med komme helt ut av lånet. Noen ganger gjennomfører de til og med denne "revisjonen" som lovet.
Dessverre er det ingen holdepunkter for at det å ha en rettsmedisinsk lånrevisjon faktisk hjelper deg å få et lån modifisering eller noen annen form for avtale fra en långiver.
3. saksøke utlåner
Noen svindlere av pantelån, som de i California i 2016, hevder å være advokater eller representanter for et advokatfirma. De tilbyr å hjelpe deg med å saksøke pantelånen din eller bli med i en klagesaks.
Det er føderale lover som lar deg saksøke en pantelån for feil i lånedokumentene dine, men det er ingen garanti for at du vil vinne, selv med en ekte advokat. Og selv om du vinner et søksmål, har långiveren fortsatt ingen forpliktelse til å senke betalingene for å gjøre dem mer overkommelige.
4. Koble deg til statlige hjelpeprogrammer
Pantelindrende svindel tilbyr noen ganger å lære deg om regjeringsprogrammer som hjelper huseiere å refinansiere hjemmene sine eller endre vilkårene for boliglånene sine.
Disse programmene eksisterer, men du trenger ikke å ansette noen for å hjelpe deg med å bruke dem. Du kan få all hjelpen du trenger gratis på regjeringens Making Home Affordable (MHA) -side eller ved å ringe 888-995-HOPE (4673). MHA-programmet tilbyr ikke lenger hjelp med å refinansiere eller modifisere lån, men det gir fortsatt gratis rådgivning og hjelp for huseiere i å takle pantelångivere.
5. Hjelpe deg med å arkivere for konkurs
Andre svindlere tilbyr å hjelpe deg med å søke konkurs for å slippe å betale ned pantelånet. Innlevering av konkurs i kapittel 7 vil stoppe en boligforhindring midlertidig, men det vil ikke redde hjemmet ditt, som du må selge for å betale ned gjelden. En konkurs i kapittel 13 kan tillate deg å beholde hjemmet, men det vil ikke annullere gjelden din til banken; det vil bare restrukturere det.
I begge tilfeller trenger du ikke en advokat eller noen andre som kan hjelpe deg med å inngi konkurs. Du kan gjøre det selv ved å bruke skjemaer som er tilgjengelige på U.S. Courts nettsted. Og det er ikke en rask eller enkel løsning; det er en lang, komplisert prosess som tar flere måneder og har sine egne negative konsekvenser. Å ha en konkurs på posten sprenger kredittpoengene dine, noe som vil gjøre det vanskeligere å kjøpe et hjem eller en bil i fremtiden og kan til og med skade dine sjanser for å få jobb.
6. Bli din nye utleier
En av de farligste svindelene for pantelindring er "husleie å kjøpe" svindel. Svindlerne forteller deg at hvis du vender huset ditt til dem, kan de bruke sin gode kredittrating til å refinansiere det til en lavere rente. Du kan fortsette å bo der som leietaker mens refinansieringen går gjennom, og deretter kjøpe den tilbake etterpå.
I virkeligheten løper svindleren enten med pengene og deretter misligholder det nye lånet, eller enda verre, takler du leien til du ikke har råd til det lenger, på hvilket tidspunkt han unngår deg. Uansett har du mistet hjemmet ditt, og du skylder fortsatt like mye til din virkelige pantelån som du gjorde før.
7. Selg huset for deg
Andre svindlere kan fortelle deg at de kan finne en kjøper til huset ditt hvis du overlater gjerningen til dem og flytter ut. De lover å betale deg en del av overskuddet når huset selger. Selvfølgelig, det de virkelig gjør er å beholde huset og leie det ut, slik at du ikke blir hjemme - og fremdeles er på kroken for pantelånet.
8. Kjøp huset ditt
Noen svindlere er etter huset ditt, ikke pengene dine. De vil tilby å kjøpe det fra deg, men til en mye lavere pris enn det er verdt.
Det kan virke som det er verdt det å bli kvitt boliglånsproblemene, men å selge huset frigjør ikke deg fra pantegjelden din. Du må fremdeles betale tilbake det du skylder banken, og du vil ikke lenger ha en sjanse til å selge huset til virkelig verdi.
Hvordan svindlere får penger fra ofre
Når svindlere har ofrene sine på kroken, får de penger fra dem på en rekke måter. Det vanligste er å kreve et forhåndsgebyr for en rettsmedisinsk lånrevisjon eller annen falsk juridisk tjeneste. Disse avgiftene kan løpe hundrevis eller tusenvis av dollar. Når svindlerne har pengene sine, slutter de ganske enkelt å returnere offerets samtaler.
Svindlere tjener også penger ved å samle husleie- eller pantebetalinger fra ofrene sine. Noen av dem overtaler ofrene sine til å begynne å betale pantelån til dem direkte, snarere enn til banken, mens de "forhandler" med långiveren. Etter noen måneder forsvinner de med pengene, og etterlater ofrene lenger på de virkelige boliglånene sine enn før.
I noen tilfeller tar svindlere ikke bare penger fra ofrene; de stjeler faktisk husene sine. De får eieren til å signere over gjerningen, og lover å enten reforhandle lånet og selge det tilbake til eierne, eller selge det til noen andre og dele pengene. I stedet beholder de huset, sparker ut de originale eierne og selger eller leier det til noen andre.
Con artister har til og med vært kjent for å lure folk til å signere over husene sine uten å vite det. I en "agn og bytte-svindel" får du en bunke med papirer du kan signere som en del av refinansieringsprosessen. Imidlertid er skjult i stabelen en form som overlater tittelen til huset ditt til svindlerne. Hvis du ikke leser hvert av papirene nøye før du signerer det, kan du miste hjemmet ditt før en tvangsauksjon er startet.
Beskytt deg mot svindel mot panterett
Hvis du har problemer med pantelånet ditt, kan du bli litt desperat. Når svindlere med pantelindring kommer med falske løfter, er det altfor lett å forstå denne "livslinjen" uten å virkelig se etter hva den er knyttet til. Når du innser at det er mer et anker enn en livredder, er svindlerne lenge borte med pengene dine.
Nøkkelen til å unngå svindelavlastning er å informeres og være på utkikk. Kjenn rettighetene dine når du handler med et advokatfirma eller et annet selskap, og vær våken for advarselstegn om svindel. Og selv om et tilbud ser ut som legitimt, ta noen grunnleggende forholdsregler for å beskytte deg selv og hjemmet ditt i tilfelle det viser seg å være svindel.
Kjenn dine rettigheter som huseier
I 2010 publiserte FTC sin pantelånshjelpsregel (eller MARS-regel) for å beskytte huseiere mot svindelavlastning. Under denne regelen kan et selskap som lover låneassistanse ikke innkreve gebyrer fra deg før etter det har fått deg resultatene det lovet. Selv om du samtykker i å akseptere et selskaps hjelp, trenger du ikke å betale en krone før du har mottatt og godtatt et skriftlig tilbud om pantelindring fra banken din.
MARS-regelen krever også at selskaper oppgir noen grunnleggende fakta i sine annonser og telefonsamtaler. De må opplyse om at de ikke jobber for regjeringen eller din pantelån, og at verken myndighetene eller utlåneren på noen måte har godkjent deres tjenester. De må også advare deg om at långiveren din kanskje ikke går med på å endre boliglånet ditt.
I tillegg kan ikke selskapet lovlig gi deg beskjed om å slutte å snakke med pantelån. Du bør alltid gjerne ta direkte kontakt med banken din og se hvilke alternativer den har å tilby. Firmaet kan råder deg til å slutte å foreta pantebetalinger, men det må også advare deg om at det kan skade kreditt og muligens føre til at du mister hjemmet ditt.
MARS-regelen stiller også noen krav til advokater som tilbyr pantelindringstjeneste. De kan kreve en forhåndsavgift, men bare hvis de leverer en reell tjeneste på en måte som er i samsvar med alle statlige etiske regler. Eventuelle penger du gir dem, må gå inn på en kundekundekonto, og de kan bare ta ut den når de har fullført en tjeneste. De må også varsle deg når de gjør et uttak.
Hvordan finne en svindel
Generelt sett er ethvert selskap som prøver å belaste deg et gebyr for rådgivning om pantelån, lånemodifisering eller andre typer pantelindring sannsynligvis en svindel. De få programmene som virkelig kan hjelpe nødlidende huseiere, som MHA-programmene, er gratis.
Vær spesielt på vakt for alle selskaper som ikke bare insisterer på en forhåndsavgift, men bare vil akseptere en kassesjekk eller bankoverføring - to betalingsformer som det er veldig vanskelig å spore.
Andre advarselstegn for svindellån inkluderer:
1. Garanterte resultater
Vær oppmerksom på ethvert selskap som "garanterer" det kan endre boliglånet ditt eller stoppe en avskedigelse. Bare pantelåneren din kan godkjenne en lånemodifisering, og ingen tredjepart kan garantere det resultatet.
Selv et påstand om at "nesten alle" av selskapets kunder får pantelindring er mistenkelig. Ikke stol på en "pengene-tilbake-garanti," heller; det er verdiløst hvis svindlerne forsvinner og du ikke finner dem.
2. En falsk adresse
Hvis du får et brev eller en telefonsamtale som sier at det er fra ditt kredittforetak, men det vil at du skal begynne å sende betalinger til en adresse som ikke samsvarer med den i pantelånsoppgaven din, er det en falsk.
En ekte bank vil ikke endre adresse uten å varsle kundene først. Hvis du er i tvil, kan du kontakte boliglån på det gamle telefonnummeret og spørre om endringen av adresse er ekte.
3. Trykk for å registrere deg nå
Forsikring om pantelindring, som andre svindel, prøver å skli forbi forsvaret ditt ved å presse deg til å handle raskt, i stedet for å ta deg tid til å tenke. Alle som presser deg til å signere et dokument du ikke forstår - eller ikke engang har hatt en sjanse til å lese grundig - har ikke dine beste interesser.
4. Avskjeder deg fra ekte hjelp
Svindlere for pantelindring ber deg ofte om å ikke kontakte den faktiske pantelåneren, advokaten din eller en boligrådgiver. Det er en god grunn til det: noen av disse kunnskapsrike personene vil raskt få øye på svindelen og advare deg om den.
Ethvert selskap som ikke har noe å skjule vil ikke bry seg om du konsulterer med andre om sine tjenester.
5. Forsøk å ta over din gjerning
Hvis et selskap prøver å få deg til å signere gjerningen til huset ditt av en eller annen grunn, er det et stort rødt flagg. Det samme gjelder for ethvert selskap som forteller deg å slutte å foreta pantebetalinger eller å utføre betalinger til det i stedet for til ditt vanlige kredittforetak.
Forsiktighetsregler å ta
Hvis du er en huseier som leter etter hjelp med pantelånet ditt, må du være veldig forsiktig med ethvert selskap du gjør forretninger med. Her er noen forholdsregler du må ta for å beskytte deg mot svindel.
1. Sjekk selskapet
Før du gjør forretninger med et selskap, må du undersøke for å sikre at det er legitimt. Sjekk ut nettstedet og sørg for at den inneholder kontaktinformasjon, inkludert en ekte forretningsadresse (ikke bare et postkontor).
Slå selskapet opp på Better Business Bureau sin hjemmeside, og søk selskapets navn med ordet "svindel" for å se hva som kommer opp. Ikke overlever noen personlig informasjon, inkludert bankkontonummer eller personnummer, til noe selskap du ikke har undersøkt.
2. Kjør en bakgrunnssjekk på advokater
Gjør leksene dine på advokater du har tenkt å gjøre forretninger med. Be om navnene deres, staten eller statene der de har lisens, og lisensnummeret ditt i staten. Kontakt deretter statens advokatforening for å forsikre deg om at advokatene er legitime og for øyeblikket ikke er i noen problemer for å bryte etiske regler. (For å finne statens advokatforening, bare gjør et raskt websøk på "advokatforening" og navnet på staten.)
3. Se hva du signerer
Ikke signer noe dokument uten å lese det og forstå nøyaktig hva du samtykker til. Hvis du i det hele tatt har noen problemer med å forstå språket, kan du be en advokat eller en annen uavhengig ekspert om å gjennomgå skjemaet og forklare det før du signerer.
4. Fortsett å betale pantelån
Noen svindlere vil råde deg til å slutte å foreta pantebetalinger mens de "forhandler" med banken din. Ikke gjør dette! Å falle bak på pantelånene dine øker bare risikoen for avskedigelse, i tillegg til å skade kreditt.
I tillegg må du ikke begynne å sende de månedlige pantebetalingene til andre enn din pantelån, med mindre långiveren skriftlig har gitt autorisasjon til å gjøre det..
5. Ikke selg huset ditt
Hvis et selskap kommer med et tilbud om å kjøpe huset ditt, må du sjekke om prisen er rimelig. Slå opp "komps" eller prisene på lignende hus i nabolaget ditt, på et nettsted som Zillow eller Trulia. Hvis beløpet et selskap tilbyr er mye mindre enn hjemmet ditt, kan du nesten helt sikkert gjøre det bedre å selge huset til noen andre.
6. Ikke signer over gjerningen din
Hva enn du gjør, aldri signer skjøtet hjemme hos deg til en tredjepart i håp om at dette på en eller annen måte vil "redde" hjemmet ditt. Den eneste gangen det er fornuftig å signere over gjerningen, er når du selger boligen, eller når du overgir den til kredittforetaket ditt som en del av en avtale for å tilgi gjeld..
Hva gjør du hvis du har vært et offer
Hvis du har vært et offer for et svindel for pantelindring, er det flere måter å rapportere det på:
- FTC klageassistent lar deg rapportere svindel av alle typer.
- The National Association of Attorneys General kan sette deg i kontakt med statens statsadvokatkontor.
- Better Business Bureau godtar klager på virksomheters produkter og tjenester. Hvis du vil sende inn en klage til dem, må du vite virksomhetens navn og beliggenhet.
- Consumer Finance Protection Bureau behandler klager på finansielle produkter og tjenester. Du kan sende inn en klage på nettet eller ved å ringe 855-411-CFPB (2372).
- Hvis svindelen innebærer konkurs, kan du rapportere den til det lokale U.S.-kurset. Du kan finne ditt lokale kontor via nettstedet Department of Justice.
- Endelig kan du rapportere mistanke om svindel gjennom MHA-hotline på 888-995-HOPE (4673). Denne linjen kan også koble deg til legitime kilder til panteleshjelp.
Rapportering av svindel er din beste sjanse for å gjenvinne noen av pengene dine. Imidlertid vil du sannsynligvis ikke få det hele tilbake, og prosessen kan ta år. Tilbakebetalingskontrollene FTC ble sendt ut til ofrene i januar 2018, for eksempel, var oppgjøret for en klage som opprinnelig ble sendt inn i 2013. Gjennomsnittlig beløp som ble betalt til hvert offer var $ 619,24 - omtrent 26% av det de hadde tapt.
Endelig ord
Dessverre er det ingen rask og enkel løsning for et uoverkommelig boliglån. Hvis du har problemer med pantelånet ditt, er ditt beste trekk å kontakte långiveren, forklare situasjonen og be den om å samarbeide med deg for å lage en plan for å betale det du skylder.
Å gå til utlåner kan være skummelt og flaut, men det er din beste sjanse for å redde hjemmet ditt. Tvangsavvikling er tidkrevende og dyrt for bankene, så de har alle incentiver til å hjelpe deg med å finne en annen løsning hvis mulig.
Det er også legitime regjeringsprogrammer som kan hjelpe. Den beste måten å finne dem på er gjennom MHA-nettstedet eller hotline. Du kan også kontakte statens boligbyrå gjennom National Council of State Housing Agencies for å se om det har et avskedigelsesprogram.
Har du noen gang møtt et svindel for pantelindring? Hva skjedde?
