10 beste byer for å kjøpe et hjem - kjøpers markeder i USA

Det amerikanske boligmarkedet har kommet langt siden traumene fra slutten av 2000-tallets boligkrasj. I mange lokale markeder er prisene nå komfortabelt over topp-resesjonen, og varelager av utestengte og kortsolgte hjem ligger mye nærmere historiske gjennomsnitt. Det er faktisk verdt å spørre om det gjenstår noen rimelige markeder.

Det korte svaret er, ja, man kan fremdeles finne kjøpermarkeder i USA. Denne listen inneholder 10 amerikanske boligmarkeder - spredt over alle regioner i landet - som er rimelige og tilgjengelige for alle tiltak. Disse t-banemarkedene har fornuftige priser i forhold til nasjonale og regionale gjennomsnitt, rikelig med forsyninger med attraktive hjem og gode utsikter for ytterligere prisstigning. De bør være øverst på hver liste over kjøpere som kjøper boligkjøp - i det minste de som er villige og i stand til å bevege seg for bedre boligavtaler.

Hva som skaper et kjøpers marked?

I eiendomsverdenen beskriver begrepet "kjøpermarked" et lokalt eller regionalt marked der tilbudet av boliger oppveier etterspørselen etter bolig. Kjøperens markeder er preget av relativt overkommelige priser, negative gap mellom prisforespørsler og salgspriser, et generelt sakte tempo i boligsalget og visse andre faktiske faktorer..

Disse forholdene kan være frustrerende for selgere som ikke vil mer enn å selge hjemmene sine og gå videre med livet, men de er flotte for pasientkjøpere som søker langsiktige investeringsmuligheter - eller som bare vil oppgradere til et bedre hjem en fornuftig pris. Siden de har lave priser og rikelig tilbud, er kjøpermarkedene spesielt attraktive for førstegangskjøpere. Takket være online dataggregatorer som Trulia og Zillow, er det lettere å identifisere og utnytte kjøperens markeder nå enn noen gang før.

Viktige kriterier som påvirker boligens rimelighet

Eiendomsmegling bruker en rekke beregninger for å klassifisere kjøperens markeder. Hver figur forteller potensielle kjøpere noe om den totale styrken og overkommeligheten til et gitt boligmarked:

Median hjemmepris. Medianprisen for boliger som selges i metroområdet er avgjørende for å avgjøre om området er rimelig for vanlige boligkjøpere.
Salgspris rabatt til listepris. Når boliger selger til en premie til prisantydningen, tyder det på at etterspørselen utenfor tilbudet i markedet. I sanne kjøpermarkeder selger hus vanligvis for mindre enn prisantydningen. På hver liste er områdene der boliger selger for en slik rabatt notert med et "-" symbol, etterfulgt av en prosentandel. Områder der boligene selger for en premie til listeprisene sine, blir notert med et "+" symbol, etterfulgt av en prosentandel.
Ett års endring. Endringen i median boligpriser de siste 12 månedene er en god indikator på total prismoment i markedet. Prisene som styrker seg raskt indikerer at et kjøpers marked snart kan ta slutt. Fallende priser er i mellomtiden ofte en indikasjon på et pågående kjøpers marked. Mens ett års prisfall også kan bety at et marked er overvurdert og må korrigere til et lavere prisnivå, kan kjøpere unngå å sitte fast i et fallende marked ved å se på den samlede prisutviklingen på ett, tre og fem år. . Når hastigheten som prisene har falt ser ut til å avta - med andre ord, hvis ettårsendringen enten er positiv eller bare litt negativ etter skarpere tre- og femårsfall, kan kjøpere være mer sikre på at de får i nær bunnen av markedet.
Treårsskifte. Dette middels langsiktige tallet måler prismomentet over en lengre periode og antyder den samlede styrken i et kjøpers marked. Siden det nasjonale hjemmeprisgjennomsnittet har steget litt de siste tre årene, kan markeder som legger ned et fall være undervurdert - og kan derfor være gode kandidater for opportunistiske kjøpere.
Femårsskifte. Denne langsiktige beregningen viser hvordan boligprisene har gått siden dypet av finanskrisen og lavkonjunkturen. Mens de fleste kjøperens markeder har lagt ned prisfall i denne perioden, kan markeder med spesielt store fall ha strukturelle eller økonomiske problemer som kan komme i veien for en eventuell prisgjenoppretting. Kjøpere bør være på vakt mot slike markeder.
Gjennomsnittlig tid på markedet. Denne beregningen representerer det gjennomsnittlige tidsrommet som går mellom et boligs noteringsdato og lukkedato i hvert marked. Lavere tall på tiden på markedet indikerer økt etterspørsel etter hjem. Kjøpermarkedene har en tendens til å ha større "tid på markedet" -tall. Denne informasjonen er kanskje ikke tilgjengelig for noen av de mindre byene på listen.
Lokal arbeidsledighet. Det er selvfølgelig ikke direkte relatert til bolig, men arbeidsledigheten er en god indikator på et metroområdes generelle økonomiske helse. Økonomisk sterke regioner som fortsetter å oppleve mykhet i boligmarkedet - som antydet av forhøyede tall for boligforsyning, langsomme salgssatser og fallende priser - kan snart snu hjørnet, og skape lukrative muligheter for boligkjøpere som har tid til kjøp helt riktig.

Med mindre annet er angitt, er statistikken gjeldende for første kvartal 2019.

De beste markedene for boligkjøper i Amerika

Dette er blant de beste kjøpermarkedene i Amerika for boligfelt.

1. Cleveland, Ohio (Cleveland-Elyria-Mentor, OH)

I juni 1969 brann en kjemisk glatt ved Cuyahoga-elven i syne av Cleveland sentrum. Ord spredte seg raskt, og måneden etter dukket det opp et bilde fra en tidligere, langt mer alvorlig brann på forsiden av Tid magasin, som sementerer Clevelands image som et forurenset industrielt ødemark. Byen ble øyeblikkelig baken for vitser. Bildet har ennå ikke kommet seg fullstendig.

Likevel kikker kjøpere fra nordøst i Ohio og utover under det regionale boligmarkedets hette en gang til. Selv etter flere tiår med omsorgssvikt, der ugunstige bydelers boligmangel visnet, er Cleveland riktig og dens indre ringforstader forbløffe i årgangsboliger som dateres tilbake til de tre første tiårene av 1900-tallet; mange trenger ikke annet enn et friskt lag med maling og noen moderne finish.

Selv om det nordøstlige Ohio er dominert av tungindustri, er Cleveland ikke fullt så enkelt som, for eksempel, i nærheten av Canton, den lenge falmede gummihovedstaden for biler. I stor grad takket være tilstedeværelsen av Cleveland Clinic, byens største private arbeidsgiver, og det er et helsevesenknutepunkt i verdensklasse. Sammen med Case Western Reserve University og University Hospitales of Cleveland er Cleveland Clinic også en kjerne for bioteknologisk forskning. NASA har til og med et forskningsanlegg her: Glenn Research Center, oppkalt etter innfødt Ohioan John Glenn.

Median Hjem Pris: $ 139,900
Salgspris rabatt / premie til listepris: -27,8%
Ett års endring: +3,0%
Treårsskifte: +19,8%
Femårsskifte: +23%
Gjennomsnittlig tid på markedet: Ikke tilgjengelig
Lokal arbeidsledighet: 3,8%

2. Toledo, Ohio

Toledos beliggenhet i hjertet av Rustbeltet var en gang en velsignelse for den lokale økonomien - i den ikke så fjerne fortiden var byen verdens viktigste leverandør av bilglass. I dag lider det nordvestlige Ohio av et imageproblem, til tross for en kraftig fabrikkansettelse og en samlet innsats fra statlige og lokale politikere for å omorganisere regionen vekk fra tung industri.

Mens Toledos økonomi fortsatt er dempet, har lokalsamfunnene lagt tusenvis av anstendig betalende jobber det siste tiåret. Hva mer er, prisene på kjøpekjeller og bolig viser seg å være uimotståelige for eiendomsinvestorer og urbane pionerer som vet en god avtale når de ser en.

Rent prisgunstig er det som skiller seg mest ut ved Toledos boligmarked. Toledo-området har hjem til nesten en million mennesker, men byens median boligpris er fortsatt sjokkerende lav. Dette tallet øker raskt - salgsprisene økte med nesten 45% på fem år - så det er kanskje ikke mye tid igjen til kjøperne kan komme inn på de en gang-i-en-generasjon-avtaler. For erfarne eiendomsinvestorer lokker rikelig med fixer-øvre hjem; som i nærliggende Cleveland, mange dateres tilbake til 1910- og 1920-tallet.

Median salgspris: $ 129 100
Salgspris rabatt / premie til listepris: -12,2%
Ett års endring: +8,4%
Treårsskifte: +14,2%
Femårsskifte: +44,8%
Gjennomsnittlig tid på markedet: 83 dager (november 2018)
Lokal arbeidsledighet: 3,4%

3. Philadelphia, Pennsylvania (Philadelphia-Camden-Wilmington, PA-NJ-DE-MD)

Philadelphia er USAs sjette største by og et av de mest populære turistmålene. Det er en god sjanse for at du har vært her før, om bare for å beundre Independence Hall og omegn. Du dro sannsynligvis etter en dag eller to, og lysten på den tidlige amerikanske historien ble mettet.

Kanskje du burde ha blitt værende. Blant de største nordøstlige byene er Philadelphia den klart beste verdien for huskjøpere; vil du få mye mer hus for pengene dine her enn i nærheten Washington, D.C., eller New York City. Trafikken er grov, som ellers i nordøstkorridoren, men kollektivtransporten slår over vekten og gir anstendig dekning langt ut i forstedene. Hvis du planlegger å jobbe i Philly sentrum, er det en god sjanse for at du tar toget eller bussen til jobb.

Apropos arbeid: Det er ikke vanskelig å finne i Philly, takket være en solid, diversifisert regional sysselsettingsbase og en livlig teknisk scene. Plus, New York City ligger bare 90 kilometer unna med tog; tusenvis av innbyggere i Philly-området tar den lange, lange pendlingen. De arbeidsrike nordlige New Jersey-forstedene er nærmere; de relativt lave kostnadene for bolig i Philly og de sørlige Jersey-burburene kan rettferdiggjøre den tilhørende drivstoff- eller togregningen.

Nærmere hjemmet har Philly og nærliggende forsteder et overveldende utvalg av sjarmerende rekkehus fra 1800- og begynnelsen av 1900-tallet og eneboliger som bare tigger om nye eieres svettekapital.

Median salgspris: $ 213 000
Salgspris rabatt / premie til listepris: -23,5%
Ett års endring: +7,5%
Treårsskifte: +7,5%
Femårsskifte: +9,2%
Gjennomsnittlig tid på markedet: 113
Lokal arbeidsledighet: 3,1%

4. Miami, Florida (Miami-Fort Lauderdale-Pompano Beach, FL)

Geografisk ligger Miami i det kontinentale USAs sørøstligste omfang. Kulturelt sett er det hele Karibia. Uendelige fersken, viftende palmer, pasteller, cubanos og ropa vieja i massevis, og ikke et snev av frost - ikke rart folk fortsetter å strømme til Sør-Florida i gode tider og dårlige tider.

I disse dager holder sørfloridianere ett øye med det stadig omringende Atlanterhavet - spesielt de som bor på regionens barriereøyer, som Miami Beach. Klimaendringer kan etter hvert gjøre kyst Sør-Florida ubeboelig, men du vil ikke vite det ved å ta det lokale boligmarkedets puls. Etter en dramatisk krise før resesjon og år med anemisk utvinning, er Miami tydelig på oppsving; prisene har steget med halvparten igjen på fem år.

Betyr det at potensielle kjøpere bør vente på den varme streken? Det er ikke klart. Miamis boligbeholdning er fortsatt forhøyet, en gjenstand for overbyggingsboomen på midten av 2000-tallet, og eiendommer pleier å henge på markedet. Så lenge du ikke har en kystleilighet, finner du et sted som passer budsjettet ditt her.

Median salgspris: $ 270 300
Salgspris rabatt / premie til listepris: -24,7%
Ett års endring: +4,2%
Treårsskifte: +23,9%
Femårsskifte: +50%
Gjennomsnittlig tid på markedet: 105 dager
Lokal arbeidsledighet: 2,9%

5. Rockford, Illinois

Rockford ligger mindre enn 100 miles fra Chicago sentrum, men det ligner lite på Windy City. Som mange mellomstore byer over det industrielle Midtvesten, har Rockford historisk sett stolt på massive forsamlinger og logistiske installasjoner for å drive økonomien. Unødvendig å si at de siste to tiårene ikke har vært snill med disse store arbeidsgiverne, og mange har redusert sine lokale fotavtrykk eller gått videre helt. Det gjenstår en håndfull bil- og romfartsselskaper, men Rockfords ledere erkjenner at byens industrielle glansdager er gått for godt.

Heldigvis er Rockford et voksende knutepunkt for forsikringsbransjen, og har hatt en viss suksess med å tiltrekke seg høyteknologiske produsenter. To av Midtvestens travleste utdanninger møtes her, så byen er også et bemerkelsesverdig transportbil. Kall Rockfords økonomi kjedelig, hvis du må; bedre enn boom-and-bust.

Etter en skarp og langvarig korreksjon under og etter nedgangen på 2000-tallet, er Rockfords boligmarked sakte og jevnt bedring. Huseiere som kjøpte på det som viste seg å være markedets steinbunn i 2013 og 2014, har sett investeringene sine verdsette med omtrent 20% i gjennomsnitt. Gitt at den nylige prisstigningen her har vært lavere enn landsgjennomsnittet, er det grunn til at prisene kan fortsette å stige.

Median salgspris: $ 124 600
Salgspris rabatt / premie til listepris: -4,2%
Ett års endring: +2,7%
Treårsskifte: +16,2%
Femårsskifte: +19%
Gjennomsnittlig tid på markedet: Ikke tilgjengelig
Lokal arbeidsledighet: 5,4%

6. Tulsa, Oklahoma

Tulsa har en sterk økonomi som ikke viser tegn til å bremse. Flere titalls energiselskaper har hovedkontor eller avdelingskontor her, så byen har hatt stor fordel av den pågående skifergassbommen. Tulsas beliggenhet i nærheten av en av verdens største energiterminaler (ved Cushing, Oklahoma) hjelper også. I mellomtiden er byen et avkjøringspunkt for turister som ønsker å flykte til Ouachita-fjellene, som peter ut ikke langt øst for her, og det nærliggende innsjødistriktet i det nordøstlige Oklahoma og sørvest i Missouri.

Mens opportunistiske kjøpere kan være på vakt mot et marked som har hatt sterke prisøkninger i løpet av hvert av de siste fem årene, er Tulsa fortsatt utrolig rimelig etter nasjonale standarder. Hvis historien er en guide, vil det sannsynligvis ikke endre seg snart.

Median salgspris: $ 161 300
Salgspris rabatt / premie til listepris: -21,1%
Ett års endring: +7,5%
Treårsskifte: +17,7%
Femårsskifte: +26%
Gjennomsnittlig tid på markedet: 97 dager
Lokal arbeidsledighet: 2,8%

7. Hartford, Connecticut (Hartford-West Hartford-East Hartford, CT)

Hartfords falmede industrielle ære skjuler sine ess i hullet: nær det geografiske sentrum av sin dårlige vertsstat, skjuler det essene i hullet: Det er et knutepunkt for den globale forsikringsindustrien, hjem til en betydelig luftfartsklynge (forankret av United Technologies, med base i nærliggende Farmington), og en statlig hovedstad å starte opp.

Hartford proper har lidd sin del av postindustrielle sykdommer, og den diskriminerende boligpolitikken på 1900-tallet fortsetter å kaste en lang skygge her, men byens relativt mangfoldige økonomiske base holder den i bedre form enn andre rustende fabrikkbyer i New England. I sentrumsnære bydeler er mye av boligmassen fra slutten av 1800- og begynnelsen av 1900-tallet - kattemynte for DIYere som vet hva de gjør. Forhøyede eiendomsverdier i nyere, flerårig ønskelige forsteder som Farmington, Bloomfield og Vernon bidrar til å øke metrogjennomsnittet.

Likevel er Hartford en av de eneste metroene på denne listen for ikke å se betydelig prisestimering i løpet av de siste fem årene, noe som gjør det til et overbevisende valg for verdijaktende boligkjøpere som prisen betyr mer enn beliggenhet. Tross alt er dette Nordøst; Hartford opererer ikke i et vakuum. De omtrent like store byene New Haven (hjem til Yale University) og Springfield, Massachusetts, ligger godt innenfor Hartfords pendlerbelte. Desto mer grunn til å sette opp butikk i denne fremdeles rimelige lommen til New England.

Median salgspris: $ 210 800
Salgspris rabatt / premie til listepris: -18,9%
Ett års endring: -3,7%
Treårsskifte: +3,4%
Femårsskifte: +1%
Gjennomsnittlig tid på markedet: 114 dager
Lokal arbeidsledighet: 3,4%

8. Spokane, Washington (Spokane-Spokane Valley, WA)

Spokane, som ble grunnlagt på en dramatisk grå stær som nå er midtpunktet i en vakker bypark, er det økonomiske og politiske knutepunktet til Washingtas østlige to tredjedeler. Selv om det knapt er fire timer unna, ligner Spokane lite på Seattle. Klimaet er tørrere og kaldere. Kulturen er mer familieorientert (selv om det er nok av motkultur også her). Politikken er stort sett mer konservativ. Og ikke overraskende er boligmarkedet langt rimeligere.

Spokanes boligmarked er ikke engang i samme liga som Seattles, og det er gode nyheter for kjøpere. Til tross for en økning på fem år som nærmer seg 45%, forblir median boligprisene her svært rimelige, og kjøperne kan forvente betydelige rabatter på listepris. Det relativt lave gjennomsnittet på markedet antyder at varebeholdningen er stram, men regionens arbeidsledighet over gjennomsnittet - fremdeles nesten 6%, selv med landsgjennomsnittet på eller under 4% - kan holde overstrømmelse i sjakk.

Til tross for rystende sysselsetting har Spokane en stabil, voksende base av helsevirksomheter, universiteter og høyteknologiske produsenter som investerer stort i samfunnet. Pluss at den urbane korridoren strekker seg godt inn i nabolandet Idaho, langs Interstate 90, og de to delstatene har et gjensidig forhold: Washington skattlegger ikke personlig inntekt, og Idaho har en berømt mild konsernskatt, så mange arbeidere bor i den tidligere staten og pendle til godt betalte jobber i sistnevnte. Hvis du bosetter deg her, må du huske å komme deg over statsgrensen - Coeur d'Alene er vakker.

Median salgspris: $ 234 500
Salgspris rabatt / premie til listepris: -16,2%
Ett års endring: +7,1%
Treårsskifte: +29,6%
Femårsskifte: +44,6%
Gjennomsnittlig tid på markedet: 49 dager
Lokal arbeidsledighet: 5,8%

9. Virginia Beach, Virginia (Virginia Beach-Norfolk-Newport News, VA-NC)

Virginia Beach forankrer den viltvoksende, vannfylte sørøstlige Virginia-regionen kjent som Hampton Roads, offisielt hovedstadsområdet Virginia Beach-Norfolk-Newport News. Med 35 miles av kontinuerlig strand som støtter hundrevis av hotell ved havet og utallige condos tilgjengelig for kortvarig utleie, er Virginia Beach et veldig populært reisemål for svette-gjennomvåt byglass som søker pusterom fra det indre Sørøstens nådeløse sommerfuktighet.

Det er også innen pendlingsavstand fra Naval Station Norfolk, en av det amerikanske militærets viktigste installasjoner. Minst et dusin flere militære utposter kaller Hampton Roads hjem, og tjener som en kritisk stabilisator for den lokale økonomien; mer enn 50 000 sivile støtter militære operasjoner her. Ikke overraskende dreier de viktigste ikke-militære sysselsettingskildene seg om transport; Norfolk Southern har base her, som er verdens største verft, drevet av Newport News-baserte Huntington Ingalls Industries.

Boligmessig finner du Virginia Beachs beste kjøp bort fra kystlinjen, midt i byens mange titalls kvadratkilometer med forstadsområder og lavtliggende leilighets- og rekkehuskomplekser. Selv om du aldri ville visst om det fra den overbelagte stranden, er store deler av byen Virginia Beach ubebygd. Når nye boliger i byens vestlige og sørlige utkant øker tilbudet, kan prisene forbli i sjakk. Det er gode nyheter for røverkjøpere, nå og i morgen.

Median salgspris: $ 226 900
Salgspris rabatt / premie til listepris: -20,4%
Ett års endring: +0,4%
Treårsskifte: +11,8%
Femårsskifte: +18,8%
Gjennomsnittlig tid på markedet: 92 dager
Lokal arbeidsledighet: 2,8%

10. Albuquerque, New Mexico

Juryen er fremdeles ute etter om "Breaking Bad" var en god ting for Albuquerque. På den ene siden genererte det enorm synlighet for New Mexicos største by; på den andre, det var om en hensynsløs narkotikaforhandler som gjorde byen om til sin personlige lekeplass. Uansett hvor du står, vil du sannsynligvis være enig i at Jesse, Walter Whites pålitelige sidekick, fikk mye på herskapshuset sitt. Albuquerque tilbyr en solid salgsprisrabatt og konstant, men ikke spektakulært, verdsettelse av listepriser. En høy avskedigelsesgrad søter avtalen for kjøpere som ønsker å fikse og selge.

Utenfor den sørøstlige oljelappen virker New Mexicos landlige økonomi innestengt i en flerårig nedgang. Men i Albuquerque ser ting bedre ut enn de har gjort på lenge. University of New Mexico og flere store helsevirksomheter støtter en blomstrende kunnskapsøkonomi, og byens vakre omgivelser og unik kultur gjør det til et usikret - men stadig mer populært - turistmål. (En time opp veien har Santa Fe lenge vært en magnet for utenlandske besøkende.) Bare gjør dine medmennesker Burquenos og vær på høyre side av loven.

Median listepris: $ 229 900
Salgspris rabatt / premie til listepris: Ikke tilgjengelig
Ett års endring: +2,2%
Treårsskifte: +11,1%
Femårsskifte: +18,5%
Gjennomsnittlig tid på markedet: 66 dager
Lokal arbeidsledighet: 4,0%

Endelig ord

Selvfølgelig er ikke rimelig boligmarked den eneste faktoren som bør informere om neste trekk. Gode skoler, levende kultur, mange livsstilsfasiliteter og sterke arbeidsmuligheter er alle kritiske elementer i enhver bevegelig beslutning. Selv om ikke alle byene på denne listen krysser av for hver boks, har de en ting til felles: imponerende rabatter på de nyankomne viktigste investeringene, boliger.

Kjøperens markeder varer ikke for alltid, så husk å undersøke disse spesielle før de forsvinner.

Fikk du nylig mye på et hjem i en av disse byene? Hva med steder som ikke ble nevnt her?