Hvor mye hus kan jeg ha råd til? - Kalkulator for overkommelig pris

Men når du først har bosatt deg i det nye, vakre hjemmet ditt, oppdager du at du ikke kan slappe av og glede deg over det. Du er for opptatt med å slite med å gjøre de høye månedlige pantebetalingene. Du har ingen penger igjen for moro skyld, og du er konstant stresset over å betale alle regningene dine. Det er da romantikken blir sur.

For å unngå å bli fanget i denne typen dårlige forhold, må du planlegge fremover. Før du begynner å handle, må du finne ut hvor mye hus du har råd til. Så sørg for at du holder deg innenfor boligkjøpsbudsjettet ditt ved å nekte å se på noe utenfor din prisklasse. På den måten vil du ikke risikere å bli feid av føttene dine av et hus som bare vil knuse hjertet ditt.

Farene ved å kjøpe for mye hus

Når du kjøper mer hus enn du har råd, utsetter du ikke bare den økonomiske fremtiden din. Du ofrer også din lykke her og nå. Her er noen av problemene som følger med et overpriset hus:

Å være husfattig. Å være husfattig betyr at du bruker så mye av inntekten din til den månedlige husbetalingen at det ikke er noe igjen å spare. Du er omgitt av nydelig løvtre og marmor, men du er blakk. Gleden av å bo i en utsøkt kolonial med fire soverom blekner raskt når du aldri har råd til å forlate den, fordi selv en film eller en middag ute er for mye for budsjettet ditt.
Lever på kanten. Når du strekker deg for å betale pantelån hver måned, er det ikke noe rom i budsjettet. Hvis du plutselig får inntektsfall - si fordi arbeidstiden din blir kuttet - vil du ikke ha råd til utbetalingene i det hele tatt. Det samme kan skje hvis utgiftene øker på grunn av helseproblemer eller vanlig gammel inflasjon. Det betyr at bare et lite tilbakeslag kan koste hjemmet ditt.
Risiko for stigende betaling. Risikoen for at du ikke kan møte pantebetalingen din er enda større hvis du har et justerbart rentepant (ARM). ARMs tilbyr en lav begynnelsesgrad, som gjør at det ser ut som om den månedlige betalingen skal være enkel å administrere. Den lave satsen er imidlertid bare god i noen år. Etter det hopper betalingen til et nivå basert på gjeldende renter. Hvis du ikke har råd til den nye, høyere betalingen, må du refinansiere eller miste huset. Det var dette som skjedde med mange kjøpere i pantekrisen i 2008.
Pengestress. Hvis du er heldig, vil ikke problemer som disse dukke opp. Men selv om de ikke gjør det, kan bare det å vite at de kan være en konstant kilde til stress. Å leve med denne typen stress hver dag kan skade helsen din og forholdene dine. Det kan føre til tapt søvn, økt blodtrykk, og til og med hjertesykdommer og hjerneslag. Det kan også gjøre deg deprimert og irritabel med venner og familie.
Å ofre besparelser. Når hver ekstra krone går mot pantelånet ditt, gir det deg ingenting å spare. Du har ikke lenger råd til å sette av penger til pensjon eller spare til barnets høyskoleutdanning. For å ha et komfortabelt hjem akkurat nå, risikerer du hele din økonomiske fremtid - og dine barns.

Bestemme hva du kan ha råd til

Det er fristende å anta at den enkleste måten å finne ut hvor mye hus du har råd til er å spørre pantelån. Det er jo slik at du er ekspertene. Hvis de sier at du kvalifiserer for et lån på $ 300 000, må det bety at du har råd til et lån på $ 300 000.

Dessverre er ikke pantelångivere de beste folkene å spørre om. De tjener pengene sine ved å ta lån, så det er i deres interesse å få deg til å ta opp et så stort lån som mulig. For å gjøre dette, kan de sjonglere med alle slags tall - renter, poeng, inntekt - for å komme med en månedlig betaling bare passer inn i budsjettet. Hvis du må strekke deg hver måned for å få utbetalt huset ditt, vel, det er ikke deres problem, så lenge du fortsetter å gjøre det.

Dette er ikke å si at alle pantelångivere er uærlige. De fleste av dem er ikke ute etter å lure deg til et lån du ikke har råd - i det minste ikke med vilje. Men de har fortsatt all grunn til å oppmuntre deg til å låne så mye du kan. De vet bare ikke så mye om den økonomiske situasjonen som du gjør.

Derfor lønner det seg å dobbeltsjekke bankens tall ved å gjøre regnestykket selv. Se på økonomien din, knast tallene og kom med en betaling som lett passer inn i budsjettet ditt - ikke en du vil slite med å oppfylle.

Når du begynner å bestemme nøyaktig hvor mye hus du har råd til, er rentene et viktig første skritt. En halvpoeng forskjell kan være forskjellen mellom rimelig og uoverkommelig. Gå over til Lending Tree, og du kan få et godt estimat på gjeldende renter i løpet av få minutter.

Gjeld til inntektsgrad

Alle långivere bruker den samme grunnleggende formelen for å finne ut hvor mye hus du har råd. Det kalles en gjeld-til-inntekt ratio, eller DTI. Dette er prosentandelen av den månedlige inntekten som går mot å betale all gjeld, inkludert pantelånet.

Her er et eksempel. Lou og Christy har en samlet månedlig inntekt på 7400 dollar. Av dette betaler de:

Studielån for Lou: $ 600 per måned
Studielån til Christy: $ 600 per måned
Billån: $ 300 per måned
Minimumsbetalinger på Lous kredittkort: $ 200 per måned
Minimumsbetalinger på Christys kredittkort: $ 150 per måned
Sum gjeldsinnbetalinger: $ 1.850 per måned

Hvis de legger til en månedlig pantebetaling på $ 1500, øker deres totale gjeldsbetaling til $ 3,350. Det ville dempe deres DTI opp til mer enn 45%. Med andre ord, nesten halvparten av inntekten hver måned vil gå mot gjeldene sine. De fleste banker er enige om at det er altfor mye, så Lou og Christy vil sannsynligvis ikke kvalifisere seg for dette pantelånet. Dividende deres totale gjeld med $ 7 400 inntekt, er deres DTI akkurat nå 25%.

Imidlertid ser de lysere ut hvis de betaler noe av den andre gjelden deres. For eksempel, hvis de kan betale ned et av studielånene sine, ville det redusere deres totale gjeld til $ 2.750 i måneden, for en 37% DTI. Å betale av begge studielånene ville redusere gjelden til $ 2.150 i måneden og deres DTI til 29%. Det er et beløp de fleste banker ville godkjenne.

Finn en rimelig betaling

For å finne ut hvor mye hus du har råd, beregner bankene din DTI på to forskjellige måter. Først ser de på hva de kaller “front-ratio”. Dette er størrelsen på inntekten som den månedlige boligutbetalingen - hovedstol, renter, skatt og forsikring - vil ta opp av seg selv.

Den vanlige regelen er at betalingen ikke skal komme til mer enn 28% av den totale inntekten. Se for eksempel på Lou og Christy. Deres månedlige inntekt er $ 7400, og 28% av det er $ 2.072. Det er det maksimale de kunne bruke på en husbetaling hvis de ikke hadde annen gjeld.

Lou og Christy har imidlertid annen gjeld, som også spiser inntektene. For å gjøre rede for disse bruker bankene "back-end-forholdet." Dette er mengden av inntekten som går mot all gjeld samlet.

De fleste banker sier at denne summen ikke skal utgjøre mer enn 36% av den totale inntekten. For Lou og Christy ville beløpet være $ 2664 per måned. Imidlertid kostet deres andre gjeld dem allerede $ 1.850 per måned. Det overlater bare $ 814 per måned for dem å bruke på pantelånet.

Heldigvis for dem, det er et smutthull. Bankene er ofte villige til å strekke back-end-forholdet til så mye som 43% for "kvalifiserte pantelån." Dette er pantelån som oppfyller visse regler som gjør dem lettere å betale. For eksempel kan de ikke være ballonglån eller lån med en renteperiode.

Ved å bruke denne regelen kunne Lou og Christy betale opp til $ 3.182 i måneden på all gjeld. Minus de 1 850 dollar de betaler nå, som etterlater dem $ 1.332 per måned for en husbetaling.

Faktorer du må vurdere

Selv om du kan kvalifisere deg for et lån som gir deg 43% DTI, betyr det ikke at det er en god idé. Hvis du bruker mye av den månedlige inntekten til gjeld, har du bare 57% igjen for å dekke alle dine andre behov. Du må finne ut om dette er nok til å leve videre før du tar en beslutning.

For å bestemme hva du har råd, bør du vurdere disse faktorene:

Månedlig inntekt. Det første du trenger å vite er nøyaktig hvor mye penger du tar inn hver måned. Dette inkluderer lønnen din og andre inntektskilder, for eksempel investeringer. Din totale inntekt er grunnlaget for å finne ut hvor mye du har råd til å betale for bolig hver måned.
Gjeldsutbetalinger. Hvis du har eksisterende gjeld, er det allerede talt for en del av den månedlige inntekten din. Finn ut hvor mye du trenger å bruke per måned for å betjene andre gjeld du har, for eksempel studielån, billån eller kredittkortgjeld.
Andre utgifter. Selvfølgelig er gjeldsutbetalinger ikke din eneste utgift. Du må også dekke andre behov som mat, verktøy, barnepass og transport. Långivere spør vanligvis ikke om disse utgiftene når du vurderer deg for et lån. De vet ikke om du bruker mye på å sende barna dine til en privat skole, eller spare mye ved å bo uten bil. Dette er noe du trenger å finne ut av selv. Se på husholdningsbudsjettet og finn ut hvor mye av de månedlige utgiftene dine går til nødvendigheter du ikke kan kutte. Hvis du ikke har et budsjett, er dette et godt tidspunkt å lage et, siden du sannsynligvis vil trenge det som huseier.
Savings. En endelig månedlig utgift er penger du vil spare. For eksempel, hvis du setter av $ 250 per måned for å spare til pensjon eller finansiere en college-spareplan for barna dine, er det en annen del av inntekten du ikke kan legge til bolig.
Tilgjengelige midler. Å tilby et hus er ikke bare et spørsmål om å oppfylle de månedlige utbetalingene. Du må også ha nok kontanter for hånden til å dekke forskudds- og stengekostnadene. Beløpet du betaler foran vil også påvirke de månedlige utbetalingene. Hvis du har råd til en stor forskuddsbetaling, trenger du ikke låne så mye for pantelånet ditt, noe som vil redusere månedlige utbetalinger. På den annen side, hvis beløpet du har spart ikke er nok for en forskuddsbetaling på minst 20%, vil du sannsynligvis måtte betale for privat pantforsikring (PMI). Det vil legge til mellom $ 50 og $ 200 til den månedlige betalingen. Se på alle tilgjengelige midler, som sparing og investeringer, og finn ut hvor mye du kan spare på å kjøpe mot huskjøpet.
Kredittvurdering. Til slutt må du vurdere kredittscore. Hvis du har veldig god eller utmerket kreditt - det vil si en FICO-score på minst 750 - vil du kvalifisere deg for de beste rentene på pantelånet ditt, noe som vil holde månedlige utbetalinger lave. På den annen side, hvis du har rettferdig eller dårlig kreditt - ikke bedre enn 700 - vil du sannsynligvis betale høyere priser og øke betalingene. Hvis du ikke vet hvor god kreditt det er, er det flere måter å sjekke kredittresultatet gratis. Jeg bruker vanligvis Credit Karma for å få kredittpoengene mine hver måned.

Kalkulatorer på nettet

Som du ser er det mange faktorer som påvirker den månedlige husbetalingen. Det kan være utrolig komplisert å prøve å legge dem sammen og finne ut hva du har råd til. På et tidspunkt i prosessen er det fristende å kaste opp hendene og bestemme seg for å gå med bankens estimat.

Heldigvis trenger du ikke å gjøre all denne regnestykket selv. Det er mange rimelige kalkulatorer på nettet som kan gjøre det for deg. Alt du trenger å gjøre er å slå inn litt informasjon om deg selv, for eksempel inntekt, gjeld og forskuddsbetaling. Så knuser kalkulatoren tallene og forteller deg hvor mye hus du har råd.

En av favorittkalkulatorene mine er fra Zillow. Kalkulatoren for overkommelighet på Zillow har to versjoner:

Den raske og enkle versjonen ber om tre tall - inntekt, gjeld og forskuddsbetaling - og spytter ut en maksimal boligpris.
For et mer presist estimat, kan du klikke på "avansert" og legge inn detaljer om lånevilkår. I motsetning til de andre kalkulatorene, lar denne deg også justere målet DTI. I stedet for å stole på standardtallet på 36%, kan du stille DTI til hvilken andel av inntekten du er komfortabel med å bruke på bolig. Jo lavere du setter dette tallet, jo mer trygg kan du være på at det nye huset ditt lett vil passe inn i budsjettet.

Gjør deg klar til å kjøpe

I noen tilfeller er det en frekk oppvåkning å se hvor mye hus du har råd til. Det kan til og med være deprimerende hvis totalen er så lav at det bare er ingenting i ditt område som passer inn i din prisklasse.

Heldigvis finnes det måter rundt det problemet. Hvis du setter ditt økonomiske hus i orden før du begynner å jakte på huset, kan du strekke budsjettet for å dekke mye mer hus. Her er noen få skritt å ta.

1. Bygg et nødfond

Først må du sørge for å bygge opp et nødfond. Å eie et hjem er dyrt - og uforutsigbart. Du vet aldri når taket ditt skal begynne å lekke, eller at varmtvannsberederen din vil gi fra seg spøkelset. Uten en kontantpute, må du stole på kreditt for å betale for store reparasjoner som dette, noe som vil legge mer belastning på budsjettet ditt.

Et nødfond kan også være en stor hjelp hvis du plutselig mister jobben eller har kuttet timene dine. Med mye penger på hånden, vil du fremdeles kunne betale, så du ikke mister huset du jobbet så hardt for å kjøpe.

Eksperter sier at du bør ha nok penger i nødfondet ditt til å dekke minst seks måneders levekostnader. Hvis du ikke har så mye, er du ikke klar til å kjøpe et hus ennå. Begynn å sette av litt hver måned for å bygge opp reiregget ditt, og vent til det når full størrelse for å begynne å handle hjem.

2. Gjør en forskuddsbetaling

Sammen med nødsparingen din, må du spare deg for en forskuddsbetaling - jo større, jo bedre. Jo mer penger du kan legge ned foran, jo mindre trenger du å bruke på månedlige utbetalinger.

Helst vil du legge ned minst 20% av kostnadene for huset, slik at du ikke trenger å betale PMI. Så hvis du ønsker å kjøpe et hus som er verdt $ 200 000, bør du ta sikte på å ha $ 40 000 for utbetalingen.

Hvis du ikke er i nærheten av dette beløpet ennå, må du begynne å trave alle ledige kontanter du kan i husfondet ditt. Begynn med å skumme av noe av lønnsslippen din hver måned - før du til og med kontanter - og legg det i fondet. Spar alle de ekstra kontantvinduene som kommer din vei: en skatterefusjon, en ytelsesbonus, til og med kontantbesparelsen fra kredittkortet ditt. Du kan spare enda mer ved å bruke Acorns-appen. Det avrunder hvert kjøp du gjør, og investerer forskjellen. Over tid legger det hele sammen.

3. Rydd opp i kreditt

Jo høyere kredittpoeng du er, desto bedre vil betingelsene du kan få på pantelånet ditt. Hvis kreditten din bare er ujevne, kan du øke det til et godt eller veldig bra sortiment for å få et lån du har råd.

Det er flere måter å forbedre kredittpoengene på:

Betal regningene dine i tide. Den største faktoren i kredittresultatet ditt er om du betaler regningene dine i tide. Å ha bare noen få sene utbetalinger kan føre til at resultatet blir alvorlig. For å forsikre deg om at dette ikke skjer med deg, må du sette opp betalingspåminnelser på nettbankkontoen din. Banken vil sende deg et varsel når du har en regning som forfaller om noen dager. Du kan også bruke en automatisk regningsbetalingsplan for å betale regningen så snart du mottar den.
Betal ned gjeld. Å ha en høy gjeldsbelastning skader kredittpoengene dine. Det er fordi jo mer gjeld du allerede har, desto større sannsynlighet er det for at du har problemer med å betale ned nye gjeld. Å betale av gammel gjeld eller betale ned saldoen vil forbedre kredittpoengene dine. Som en bonus vil det også frigjøre ekstra kontanter for husbetalingen.
Hev kredittgrensene. Selv om å låne mer penger gjør det vondt i kredittpoengene dine i stand å låne mer penger hjelper det. Si at du har et maksimert kredittkort med en grense på $ 1000. Hvis du hever grensen til $ 3000, har ikke den totale gjelden din endret seg, men nå bruker du bare 33% av din tilgjengelige kreditt. Dette betyr at du ikke lenger flirer nær den økonomiske fordelen, så poengsummen din forbedres.
Betal regninger oftere. Selv om du betaler regningene i sin helhet hver måned, viser ikke kredittrapporten din $ 0 saldo. I stedet sier det at du skylder beløpet på den siste månedlige regningen. Så hvis du belaster 1000 dollar i måneden og betaler det hele ut, ser det fremdeles ut som du har 1000 dollar i gjeld. Hvis du imidlertid betaler halvparten av regningen din tidlig, vil beløpet på regningen når du får det bare være 500 dollar. Det ser ut som du har kuttet gjelden i to - og det koster deg ikke en krone ekstra.

4. Betal andre gjeld

Som du ser fra Lou og Christy, jo mer gjeld du har, desto vanskeligere er det å ha råd til pantelån. Å betale ned gammel gjeld, for eksempel studielån eller billån, overlater mer penger gratis for den månedlige husbetalingen. Det forbedrer også sjansene dine for å kvalifisere deg til et lån med gode betingelser.

Det er flere forskjellige metoder for å betale ned gammel gjeld:

Gjeld snøball. Med denne metoden setter du av en viss sum hver måned og legger det hele mot din minste lånesaldo. Å fokusere på den minste gjelden din hjelper deg med å betale den raskt og øke moralen. Når den er borte, kan du ta alle pengene du brukte til å legge til den gjelden hver måned og kaste den på den neste minste gjelden. Over tid vil beløpet du legger til gjeld vokse og vokse, og gjeldene dine vil forsvinne en etter en.
Gjeldsskred. Denne metoden fungerer omtrent som gjeldssnøballen, men du fokuserer først på det høyeste rentelånet ditt. Gjeld med høy rente koster deg mest penger hver måned, så å betale den først hjelper deg å slå ned den totale gjelden raskere.
Gjeld snøfnugg. Hvis du ikke har nok plass i budsjettet til å sette en fast sum mot å betale ned gjeld hver måned, kan du fremdeles dele ned gjelden din gjennom gjeldssnøfnugg. Dette betyr å ta uansett hvilke små beløp du kan sette av hver måned, fra en skatterefusjon til en kupongsparing på $ 10, og sette dem mot din gjeld. Over tid legger til og med små betalinger som disse opp. Du kan også kombinere snøfnugg med enten snøball- eller skredmetoden, og legge til disse små summene på toppen av den vanlige månedlige betalingen.
refinansiering. Hvis du har gjeld med høy rente, kan du betale den raskere ved å refinansiere den til en lavere rente. For eksempel kan du bruke en saldooverføring eller et personlig lån fra SoFi for høye renter med kredittkort, du kan senke studielånsrenten med LendKey, eller bruke et gjeldskonsolideringslån. Å bruke mindre på renter betyr at mer av den månedlige betalingen går til hovedstolen, slik at gjelden din krymper raskere. Imidlertid er det et gebyr for å refinansiere gjeld, så det er sannsynligvis ikke verdt å gjøre hvis den månedlige besparelsen er liten.

Hvis du klarer å betale deg alle dine gamle gjeld, kan du konvertere gjeldssnøball til en besparende snøball. Bare ta den månedlige summen du pleide å betale på gjelden din, og begynn å spare den for forskuddsbetalingen. Du kan gå fra å se på at gjeldene dine krymper til å se nedbetalingen vokse måned for måned.

5. Se etter spesialtilbud

Hvis du har et stramt budsjett, kan du vurdere programmer som kan hjelpe deg med å få et godt tilbud på et pantelån. Mange statlige myndigheter tilbyr spesielle rabatter for første gangs boligkjøpere. Du kan også få avtaler basert på inntekten din, jobben din eller hvor du bor. Besøk HSH.com for å finne programmer i staten.

Det finnes også programmer som kan hjelpe deg med å betale en forskuddsbetaling. For eksempel gir National Homebuyers Fund tilskudd til kjøpere med lav og mellominntekt gjennom sitt betalingshjelpsprogram. Spesifikke stater tilbyr også programmer for å hjelpe kjøpere med sine forskuddsbetalinger. For å finne en, kan du søke etter "betalingshjelp" med navnet på staten.

Endelig ord

Hovedpoenget for boligkjøpere er, ikke strekk deg selv for mye. Kanskje du kunne kjøpt det "drømmehuset" hvis du tappet sparekontoen din og presset hver siste krone ut av det månedlige budsjettet. Men hvis økonomien din endres, kan den drømmen bli et mareritt.

Det er mer fornuftig å forlate litt pusterom i budsjettet. På den måten, hvis mat- eller drivstoffprisene stiger, vil det ikke strekke budsjettet ditt til bristepunktet. Hvis du får en stor utgift, for eksempel å skifte ut ovnen, har du penger til å betale for det. Og mister du jobben eller deler av inntekten din, mister du ikke nødvendigvis hjemmet ditt.

Å finne riktig hus, som å finne riktig ektefelle, tar tid. Det er lett å bli forført av et godt utseende og ignorere alle ulempene som følger med dem. Men det er verdt å holde på et hjem som passer både deg og budsjettet. Et hus du har råd til er et hus du virkelig kan leve lykkelig noensinne med.

Har du noen gang falt for et uoverkommelig hjem? Eller holdt du på med noe i prisklassen din?