Hva er en kredittlinje i hjemmet (HELOC) - Hvordan det fungerer, fordeler og ulemper

En dag får du et brev fra banken din eller et selskap som Figure.com som tilbyr deg muligheten til å åpne en egenkapitallinje (HELOC). Det forklarer at dette er en måte å benytte deg av verdien på hjemmet ditt på for kontanter. Brevet sier at du kan låne opp til $ 30 000 på denne måten, for bare 5% renter.

Ved første øyekast ser dette ut som løsningen på alle dine problemer. Men du nøler, og tenker at det må være en fangst. Er det en god idé å låne mot hjemmet ditt? Før du skynder deg ned til banken, må du forstå nøyaktig hvordan en HELOC fungerer og hva fordeler og ulemper er. Her er alt du trenger å vite for å ta en klok økonomisk avgjørelse.

Hvordan HELOCs fungerer

Når du tar ut en egenkapitallinje, låner du penger i banken med hjemmet ditt som sikkerhet. HELOC-er er forskjellige fra andre typer boliglån fordi du ikke låner et fast beløp og betaler det tilbake over tid. I stedet gir en HELOC deg tilgang til et basseng med kontanter som du kan dyppe i etter behov.

Som et kredittkort, er en HELOC et revolverende lån. Du kan låne et hvilket som helst beløp opp til kredittgrensen. Da kan du betale hele eller deler av saldoen tilbake - som å betale kredittkortregningen - og trekke den ned igjen. Med andre ord kan lånets størrelse utvide seg og trekke seg sammen for å passe dine behov.

I motsetning til et kredittkort kommer en HELOC imidlertid med en tidsbegrensning. Du kan bare trekke ut penger i en viss periode, typisk 5 til 10 år. Dette er kjent som "trekkeperioden." I løpet av trekkperioden er dine månedlige utbetalinger bare for renten på lånet.

Med noen HELOC, så snart trekkperioden er over, forfaller hele saldoen. Uansett hva du fremdeles skylder, må du betale tilbake med en gang. Imidlertid har de fleste HELOC-er en "tilbakebetalingstid" på 10 til 20 år. I løpet av denne tiden foretar du regelmessige utbetalinger av hovedstol og renter til lånet er nedbetalt.

En HELOC kalles noen ganger et "andre pantelån", fordi det er et tilleggslån du kan ta på et hus som allerede har et pantelån. Imidlertid er dette begrepet misvisende. De fleste HELOC er andre pantelån, men du kan også ta ut en HELOC på et hjem som er fullt betalt. Og på den annen side er det mulig å ta opp et andre pantelån som er et tidsbegrenset lån - vanligvis kalt et boliglån - i stedet for en kredittlinje.

Grunner til å bruke en HELOC

Huseiere bruker ofte HELOC for å betale for renovering eller reparasjon av hjemmet. Det er fornuftig å bruke en HELOC på denne måten, fordi mange forbedringer i hjemmet gir verdi til ditt hjem. Hvis du bruker pengene klokt, kan du komme foran når du selger huset.

Huseiere bruker imidlertid HELOC for mange andre behov - noen klokere enn andre. For eksempel kan de ta ut en HELOC for å:

Betal for college (for seg selv eller deres barn)
Kjøp en bil
Foreta en forskuddsbetaling for å kjøpe et feriehus eller en investeringseiendom fra Roofstock.
Konsoliderer annen gjeld, for eksempel kredittkortgjeld
Betal regninger under en finanskrise, for eksempel et jobbtap, hvis de ikke har et nødfond

En spesielt dårlig grunn til å ta ut en HELOC er å få mer penger til dine daglige behov. Hvis du må låne penger for å få endene til å møtes, er det et tydelig tegn på at måten du lever ikke er bærekraftig. Med mindre du gjør noe for å løse problemet, vil du ikke kunne betale ned lånet når det forfaller. I stedet for å låne, må du se etter måter å balansere budsjettet på - enten ved å strekke lønnsslippet eller ved å hente inn ekstrainntekter.

Hvor mye du kan låne

Det maksimale beløpet du kan låne med en HELOC avhenger av hvor mye egenkapital du har i hjemmet ditt. Det avhenger igjen av to ting: hvor mye hjemmet ditt er verdt, og hvor mye du fremdeles skylder på pantelånet. Kredittgrensen på en HELOC er vanligvis 75% til 85% av boligverdien minus minus pantesaldo.

Anta for eksempel at du har et hus som er verdt $ 400 000, og at du har $ 275 000 igjen på pantelånet ditt. Banken din tilbyr en HELOC basert på 80% av husets verdi, eller $ 320.000. Trekk de $ 275 000 du skylder, og det gir deg en maksimalgrense på $ 45 000 på kredittlinjen din.

Imidlertid kan det hende at banken ikke er villig til å låne deg så mye. Før du setter kredittgrensen, vil den være sikker på at du har råd til å betale tilbake lånet. For å finne ut av dette ser banken på inntekten, kredittvurderingen og andre gjeld og økonomiske forpliktelser. Dette gir banken en klarere ide om hvor mye du har råd til å låne.

Med mange HELOC-er kan du låne så mye eller så lite du vil, opp til kredittgrensen. Noen lån krever imidlertid at du låner et visst minimumsbeløp, for eksempel $ 300, hver gang du trekker på kredittgrensen. Andre krever at du tar et første forskudd så snart du setter opp HELOC.

Noen få HELOC-er krever til og med at du holder et visst beløp til enhver tid. Det er dårlige nyheter for deg, fordi det lar banken belaste renter hele tiden. Det er som å ha et kredittkort som du ikke har lov til å betale ned. Du må bære den saldoen på $ 300 og betale renter for den, måned etter måned - enten du trenger det eller ikke.

Rentesatser for HELOC-er

De fleste HELOC er lån med variabel rente, også kjent som lån med regulerbar rente. Det betyr at renten er bundet til en indeks, for eksempel den amerikanske statsrenten som er satt av Federal Reserve, og at den går opp og ned sammen med den indeksen. I de fleste tilfeller belaster banken beløpet for indeksen pluss en "margin", for eksempel to prosentpoeng. For en HELOC basert på Prime Rate, vil dette gi deg en rente på "Prime plus 2%."

Faren for et lån med regulerbar rente er at når rentene stiger, så gjør også betalingene dine. Hvis dagens Prime Rate er 4%, vil en HELOC med en rate av Prime pluss 2% ha en total apr på 6%. Hvis du låner 10.000 dollar i dag til den prisen, betaler du $ 50 i måneden i renter. Imidlertid, hvis Prime Rate skyter opp til 10%, stiger renten din til 12%, og rentebetalingene dine hopper til $ 100 per måned.

Heldigvis er det en grense for hvor høy rente på HELOC-en din kan gå. Ifølge loven må ethvert lån med variabel rente som er sikret av et hjem, ha et tak eller tak på hvor mye renten kan stige i løpet av lånets levetid. For eksempel, hvis HELOC er på 16%, kan renten aldri gå over det - selv om Prime Rate stiger til 15% eller mer. Noen planer har også periodiske tak, som begrenser beløpet renten kan stige i en viss tidsramme.

Noen ganger har en HELOC en spesiell introduksjonshastighet. For eksempel kan banken belaste deg en flat rente på 2,5% apr for de første seks månedene. Etter det ville renten hoppet til standardrenten.

Andre avgifter for HELOC-er

Når du oppretter en HELOC, må du vanligvis betale mange av de samme gebyrene som du betalte da du først fikk pantelånet. Du kan for eksempel bli belastet for:

En søknadsavgift, som ikke alltid refunderes hvis du blir avslått for lånet
En eiendomsvurdering for å estimere verdien på hjemmet
Forhåndsgebyrer, for eksempel “poeng”, der ett poeng tilsvarer 1% av kredittgrensen
Lukkingskostnader, for eksempel tittelsøk og advokatsalær

Alt i alt kan det koste deg hundrevis av dollar å sette opp en ny HELOC. På toppen av dette har noen HELOC-er løpende gebyrer som varer hele lånets levetid. For eksempel kan du betale et årlig gebyr for å opprettholde lånet eller et transaksjonsgebyr hver gang du trekker på kredittgrensen.

Fordelene med en HELOC

En HELOC har flere fordeler i forhold til andre måter å låne penger på. Disse inkluderer:

fleksibilitet. En HELOC lar deg velge nøyaktig hvor mye du låner og når. Du kan ta ut penger og betale tilbake fritt gjennom uavgjortperioden. Og når trekkperioden er slutt, har du vanligvis en lang nedbetalingstid for å betale ned lånet.
lav interesse. En HELOC er mindre risikabel for utlåner enn mange andre lån, fordi den har ditt hjem som sikkerhet. Av denne grunn har bankene en tendens til å tilby lavere renter på HELOC enn på andre typer kreditt. Dette gjør HELOC til en nyttig måte å konsolidere gjeld med høyere renter, for eksempel kredittkortgjeld. Dette er imidlertid bare nyttig hvis du avstår fra å bruke kredittkortene mens du betaler ned gjelden. Hvis du snur deg og løper saldoen helt opp igjen, har du bare ny gjeld på toppen av det gamle.
Rett til å betale tidlig. Uansett hva minimumsbetalingen er på HELOC, kan du alltid velge å betale mer. Faktisk velger mange forbrukere å behandle HELOC sin akkurat som alle andre lån og betale den i avdrag. Si for eksempel at du tar ut 20 000 dollar fra HELOC og bruker den til å kjøpe en båt. Du kan da dele opp 20 000 dollar i 60 betalinger, legge til renter og betale tilbake over fem år. På den måten er det akkurat som å ha et vanlig båtlån, men til en bedre rente.
Ingen betaling når det ikke er noe saldo. Akkurat som et kredittkort, kan en HELOC betales ut i sin helhet når som helst. Hvis du gjør det, trenger du ikke å betale før du tar på det igjen. Denne funksjonen hjelper deg selvfølgelig ikke hvis HELOC-en din krever at du har en minimumssaldo.
Skattefradrag. Fordi en HELOC er en type boliglån, er renten på det vanligvis fradragsberettiget. Det er en fordel som de fleste kredittformer, for eksempel kredittkort og billån, ikke har.
En sjanse til å ombestemme deg. Når du tar ut en HELOC på ditt primære hjem, har du en lovlig rett til å kansellere den innen tre dager og ikke betale noe. Du kan ombestemme deg uansett grunn, eller uten grunn i det hele tatt. Alt du trenger å gjøre er å informere långiveren skriftlig, og den må avbryte lånet og betale tilbake eventuelle gebyrer du har betalt. Så hvis du får et bedre tilbud fra en annen långiver - eller hvis du bestemmer deg for at du ikke trenger pengene - har du en sjanse til å gå ut.

Ulemper ved en HELOC

Selv om en HELOC kan være en praktisk måte å låne penger på, er det ikke det beste valget for alle. HELOC-er har noen alvorlige ulemper, inkludert:

Risiko for utelukkelse. Det største problemet med en HELOC er at du setter huset ditt på banen. Hvis du noen gang ikke klarer å utføre betalingene - verken fordi inntekten går ned eller fordi betalingene går opp - kan banken beslaglegge huset ditt. Hvis inntekten din er ustabil, er en HELOC sannsynligvis for risikabel for deg.
Risiko for å være under vann. Hvis hjemmet synker i verdi mens du fremdeles skylder penger på det, kan du ende opp med å skylde mer enn huset er verdt. Det er en risikofylt situasjon å være i, for hvis du selger huset ditt, må du betale hele saldoen på HELOC umiddelbart. Hvis du trenger å selge uventet, kan du bli fanget kort uten nok penger til å betale tilbake det.
Risiko for å ha kreditt frosset. Hvis banken ser at huset ditt har falt i verdi, eller at inntekten din har falt så lav at du kan ha problemer med å utføre betalinger, kan den bestemme seg for å fryse ned kredittgrensen. Du kan ikke bli kastet ut av huset ditt i denne situasjonen, men du kan heller ikke dra på kreditten din. Dette er et stort problem hvis du er midt i et kjøkkenoppussing og banken plutselig kutter din tilgang til pengene du bruker til å betale entreprenørene.
Usikre priser. Fordi de fleste HELOC-er lån med variabel rente, kan den månedlige betalingen på dem hoppe - noen ganger skarpt. Dette kan være et problem hvis du har et stramt budsjett. Før du registrerer deg for en HELOC, må du sjekke hva levetidskapet er, og finne ut hva den månedlige betalingen din vil være med denne maksimale prisen. Hvis denne betalingen er mer enn du kan takle, er ikke dette lånet et godt valg for deg.
Høye forhåndskostnader. Som nevnt ovenfor, å ta ut en HELOC kan koste deg hundrevis av dollar i gebyrer. Dette gjør det til et dårlig valg hvis du bare trenger å låne en liten sum penger. Det beløpet du sparer på renter i så fall vil neppe være nok til å utligne forhåndskostnadene. For denne typen lån har du det bedre med et kredittkort med lav rente - eller enda bedre, ett med en rentefri introduksjonsperiode. Imidlertid er banker noen ganger villige til å frafalle noen eller alle lukkekostnadene på en HELOC, så sjekk betingelsene før du utelukker denne typen lån som et alternativ.
Stor sluttbetaling. Hver gang HELOC utløper, må du betale det du fremdeles skylder på lånet, på en gang. Hvis du ikke har råd til denne "ballongbetalingen", kan du miste hjemmet ditt.
Begrensninger i leie. I henhold til noen HELOC-er, har du ikke lov til å leie ut huset ditt mens du skylder penger på det. I dette tilfellet, hvis du trenger å flytte, har du ikke noe annet valg enn å selge huset - og betale hele saldoen på HELOC på en gang. Dette gjør HELOC til et dårlig valg hvis du tror du kanskje må flytte når som helst snart.

Alternativer til HELOC

Hvis du holder mye av formuen bundet i hjemmet ditt, er en HELOC en nyttig måte å gjøre den egenkapitalen til kontanter. Imidlertid er det ikke den eneste måten. Det er minst to andre typer lån som lar deg hente ut kontanter fra hjemmet: egenkapitallån og refinansiering med kontanter. Avhengig av situasjonen din, kan et av disse alternativene være mer nyttige for deg enn en HELOC.

Hjem egenkapital lån

Et tradisjonelt boliglån er et mye enklere lån enn HELOC. Du låner et fast beløp på forhånd, og du betaler det tilbake over en fast periode. I motsetning til HELOC, har boliglån vanligvis en fast rente. Dette betyr at betalingene dine forblir de samme fra måned til måned, så det er ingen overraskelser.

Boliglån har andre fordeler også. For en er renten du betaler på et boliglån vanligvis fradragsberettiget, som for en HELOC. I tillegg trenger du vanligvis ikke betale noen lukkekostnader på denne typen lån. Det kan imidlertid hende du må betale andre gebyrer, for eksempel et søknadsgebyr eller vurderingsgebyr.

Hvis du sammenligner renten for HELOC og boliglån, vil du sannsynligvis legge merke til at HELOC har en tendens til å ha litt høyere april. Dette betyr imidlertid ikke nødvendigvis at et boliglån er billigere fordi apr på de to lånene er beregnet annerledes. April for en HELOC er utelukkende basert på den indekserte renten (for eksempel prime rate). Med et egenkapitallån, derimot, faktorer april i rente, poeng og andre finanskostnader.

En annen forskjell mellom et HELOC og et boliglån er at du med HELOC ofte kan foreta rentebetalinger - også etter trekkperioden. Med et boliglån betaler du derimot både hovedstol og renter over tid. Dette gjør månedlige utbetalinger noe høyere. På plussiden betyr det at du ikke blir rammet med en ballongbetaling på slutten av lånetiden.

Fordi et boliglån gir deg en engangs sum, kan det være nyttig for store engangsprosjekter, for eksempel en boligrenovering. Å ta ut en stor sum på en gang øker imidlertid også risikoen for å havne under vann på lånet ditt. Når du tar ut mindre summer fra en HELOC, er det mindre sjanse for at du vil låne mer enn hjemmet ditt er verdt.

Refinansiering av kontanter

En annen måte å tappe på egenkapitalen i hjemmet ditt er refinansiering utbetalt. Dette betyr å refinansiere hjemmet ditt for mer enn beløpet du skylder og ta de ekstra pengene kontant.

Normalt når du refinansierer boliglånet ditt, bytter du ganske enkelt ut det gamle lånet med et nytt lån for samme beløp, men til en lavere rente. Si for eksempel at du har et lån på $ 200 000 til 6% apr, og at du allerede har betalt 50 000 dollar av det lånet. Siden du fikk det lånet, har rentene falt, og nå er rentene på rundt 4,5% apr. Så du betaler av ditt gamle lån og tar opp et nytt for $ 150 000 til 4,5%, og senker den månedlige betalingen.

Men antar at du i tillegg til å senke renten, ønsker å låne en ekstra $ 30.000 for å pusse opp kjøkkenet ditt. I så fall kan du foreta en refinansiering utbetalt. I stedet for å ta et nytt lån for de $ 150 000 du skylder, tar du opp et for $ 180 000. Dette vil gi deg en høyere månedlig betaling enn en direkte refinansiering, men det vil fortsatt være mindre enn det du betalte med det gamle lånet ditt.

En utbetalt refinansiering tilbyr ofte, men ikke alltid, lavere renter enn et boliglån eller HELOC. En ulempe er at du må betale lukkekostnader når du refinansierer pantelånet. Dette kan legge hundrevis eller tusenvis av dollar til lånet ditt.

Refinansiering med utbetaling er et godt alternativ når det er et problem med det gamle pantelånet ditt, for eksempel:

Høy rente. Hvis rentene har falt med 1% eller mer siden du fikk pantelånet ditt, er refinansiering vanligvis en god del. Med en refinansiering som kan utbetales, kan du senke de månedlige utbetalingene og få kontanter foran samtidig.
Usikker rente. Hvis du for øyeblikket har et justerbart rentepant, risikerer du å se de månedlige utbetalingene dine skyte opp hvis rentene stiger. Ved å refinansiere til et nytt rentebinding kan du låse inn lave renter for lånets levetid.
For lang sikt. Refinansiering kan også hjelpe deg med å betale ned lånet ditt tidlig. Hvis du har et 30-årig pantelån, men du allerede har betalt mye av saldoen, kan du refinansiere den lavere saldoen på kortere sikt, for eksempel 15 år. Å bytte til kortere sikt kan vanligvis gi deg en enda lavere rente, samt hjelpe deg med å komme ut av gjeld raskere.

Få det beste tilbudet

Hvis du bestemmer deg for at en HELOC er riktig type lån for deg, kan du shoppe rundt for å finne en avtale som passer dine behov. Sjekk først din primære bank, siden noen banker tilbyr rabatter på HELOC-er for deres vanlige kunder. Få et detaljert tilbud der som inkluderer informasjon om renter, lommer og avgifter. Så sjekk andre långivere for å se hvordan tilbudene deres sammenlignes.

Her er noen få punkter du må huske på når du handler:

Sjekk renten. Det er litt komplisert å handle for renter på en HELOC. Siden renten vanligvis er variabel, kan du ikke se på ett tall og sammenligne det på tvers av långivere. Du må spørre hver bank nøyaktig hvilken indeks renten er basert på - for eksempel statsrenten eller en amerikansk statsrenter - og hva marginen er. Når du kjenner til indeksen, kan du undersøke hvor mye indeksen har en tendens til å endre seg over tid og hvor høy den har vært tidligere. Det vil gi deg en klarere idé om hvor mye renter du sannsynligvis vil betale i løpet av lånets levetid.
Sammenlign Caps. Det er også viktig å vite hva takten på renten er. Det vil fortelle deg hvor høy den månedlige utbetalingen på lånet ditt muligens kan gå hvis rentene stiger. Sjekk både livstidshetten på lånet og periodisk hette hvis det er en. Forsikre deg om at du vet og har råd til maksimal mulig betaling.
Sammenlign gebyrer. Sammen med å sammenligne aprilverdiene mellom forskjellige banker, må du også få informasjon om lukkekostnader og andre gebyrer. Disse kostnadene gjenspeiles ikke i april for en HELOC. Forsikre deg om at du har råd til forhåndskostnadene på HELOC du vurderer, så vel som de månedlige utbetalingene.
Se opp for introduksjonstilbud. Noen banker prøver å lokke deg inn med en lav introduksjonsrente. Denne fristende lave satsen varer imidlertid bare i kort tid, for eksempel seks måneder. Hvis banken din tilbyr en introduksjonsrente, kan du finne ut når denne renten utløper, og hva skjer med betalingene dine når den gjør det.
Forstå hvordan betaling fungerer. Finn ut om de månedlige utbetalingene på HELOC vil omfatte både hovedstol og renter, eller bare renter. Bare rentebetalinger høres ut som en god del, men når planen slutter, må du betale hele hovedstolen i en enorm ballongbetaling. Selv om betalingene inkluderer både hovedstol og renter, må du sjekke om delen som går mot hovedstolen vil være nok til å betale ned hele saldoen når lånet utløper. Hvis ikke, vil du fortsatt ende med en ballongbetaling. I noen tilfeller er det mulig å forlenge lånet ditt eller refinansiere ballongbetalingen hvis du må. Finn ut om disse alternativene på forhånd.
Sjekk om straff. Spør långivere hva straffen er for å gjøre lånebetalinger sent. Finn også ut under hvilke forhold långiveren vil anse at lånet ditt er som misligholdt. Hvis det noen gang skjer, kan långiveren kreve umiddelbar betaling i sin helhet - og hvis du ikke kan foreta den betalingen, kan den ta hjemmet ditt.
Les fintrykk. Spør hver utlåner om HELOC har spesielle regler, for eksempel et minimum uttaksbeløp eller begrensninger for utleie av huset ditt. Finn ut om HELOC krever at du til enhver tid skal ha balanse gjennom lånets levetid. Hvis det gjør det, kan du sannsynligvis gjøre det bedre et annet sted.
Kjenn dine rettigheter. I henhold til den føderale sannheten om utlånsloven må långivere røpe alle viktige detaljer om en HELOC, inkludert april, gebyrer og betalingsbetingelser. Långiveren har ikke lov til å kreve gebyrer før du har gitt deg denne informasjonen. Hvis det endrer noen av disse vilkårene før du signerer kontrakten, har du dessuten rett til å gå bort, og långiveren må betale tilbake eventuelle gebyrer du allerede har betalt. Og selv etter at du har signert det, har du fortsatt rett til å ombestemme deg og avbryte innen tre dager.

Endelig ord

I noen tilfeller kan det å ta ut en HELOC være et lurt økonomisk trekk. Det er en billig måte å låne penger til prosjekter som vil øke formuen på lang sikt, for eksempel å forbedre hjemmet ditt eller finansiere utdannelsen din. Imidlertid kommer denne billige kreditten med en stor ulempe: Det setter hjemmet ditt i fare. Det gjør det ekstra viktig å være sikker på at du har råd til kostnadene - både foran og langsiktig.

Før du tar ut en HELOC, sjekk ut alle alternativene. Gjør regnestykket for å finne ut om et boliglån eller en refinansiering kan være et bedre valg. Sammenlign priser fra mange långivere for å sikre at du får en best mulig avtale. Og hvis du ikke er 100% sikker på at du kan betale, ikke vær redd for å gå bort.

Har du noen gang brukt en HELOC? Vil du anbefale det til andre?