Hva er en hjemmevurdering - tips og prosess sjekkliste

Dessverre er ikke utfallet av en av de viktigste faktorene, hjemmevurderingen, noe du kan kontrollere. Likevel er det viktig å ha full forståelse av hjemmevurderingen før du starter prosessen med å anskaffe eller refinansiere et pantelån.

Hva er hjemmevurderingen?

En hjemmevurdering er en verdivurdering av eiendommen din som er utført av en "ekspert" lisensiert takstmann som er tildelt saken din av en bank eller annen utlånsinstitusjon (vanligvis tilfeldig, basert på nye bankbestemmelser). Hjemmetakere besøker eiendommen din for å vurdere plassens tilstand og ta en oversikt over funksjonene.

Takstmannen vurderer faktorer som inkluderer:

• Tilstanden til hjemmet
• Størrelsen på hjemmet
• Størrelsen på eiendommen mye
• Kvaliteten på landskapsarbeid
• Antall soverom, bad og rom
• Kvaliteten på lys og utsikt
• Antall ildsteder
• Tillegg av et svømmebasseng
• Kvaliteten på kjelleren (enten den er ferdig eller uferdig)
• Etterbehandlingsdetaljene i hjemmet (for eksempel benkeplater i granitt, tregulv og lysarmaturer)

Takstmannen undersøker nylig solgte eiendommer i ditt område med funksjoner som ligner det potensielle hjemmet ditt, kalt “sammenlignbare”. Takstmannen gjør deretter rede for forskjeller mellom hjemmet ditt og sammenlignbarhetene for å komme frem til et estimat av hjemmets verdi. Hvis takstmannen din for eksempel har valgt en fire-roms eiendom å sammenligne med huset med tre soverom, kan takstmannen trekke $ 10.000 fra fireroms salgspris for å gjøre rede for det avviket. Imidlertid, hvis huset ditt har en peis og firerommet ikke gjør det, kan takstmannen legge til $ 2000 i verdivurderingen din for å kompensere.

Størrelse, antall soverom, ekstra bad og en ferdig kjeller har en tendens til å ha mest innvirkning på en vurdering. Funksjoner som benkeplatekvalitet, fancy utførelser og kosmetiske oppgraderinger har mindre innvirkning.

En takstmann måler vanligvis eiendommen din mot minst 5 eller 6 sammenlignbare forhold ("comps" i korte trekk), selv om den listen kan nå så høyt som 10. Comps er valgt fra et gitt geografisk område for å unngå behov for å justere prisen for plasseringen . Ideelt sett er alle kompsene nylige salg (i løpet av de siste månedene) som hjelper til å beskytte mot svingende markedsforhold. Tvister og kortsalg er vanligvis ikke inkludert som kompaksjoner, selv om det kan være unntak hvis hjemmet ditt tilfeldigvis befinner seg i et høyt avskæringsområde.

Etter at alle nødvendige tillegg og subtraksjoner er gjort for å gjøre rede for avvik mellom hjemmet og kompisene, kommer takstmannen til en estimert verdi av det nye hjemmet ditt.

Hvorfor er det behov for hjemmevurderinger?

En bank ønsker å ha et veldig pålitelig estimat av verdien til et hjem når det gir deg penger til å kjøpe eller refinansiere. Hvis du for eksempel ikke er en dyktig forhandler, og du tilbød $ 400 000 for et hus på $ 200 000, kan du stole på at banken avviser lånesøknaden din. Å låne mer enn et hus er verdt betyr at banken ikke har tilstrekkelig sikkerhet for å garantere lånet ditt. Hvis du i så fall skulle møte utestengelse, ville ikke banken kunne selge eiendommen din for hele lånebeløpet den ga deg.

Basert på en takstmanns anbefalte verdi, kan du ha sjansen - i tilfelle av en lav taksering - til å skaffe mer penger eller se om selgeren tar et lavere tilbud for å fullføre lånet.

Er hjemmevurderingen nøyaktig?

Som enhver verdsettelse er ikke hjemmevurdering en eksakt vitenskap. Bankene kommer aldri til å få en objektiv verdi av eiendommen din fordi ingen eksisterer. Selv om en vurdering kan være den beste løsningen, er den absolutt ikke den perfekte løsningen.

manipulasjon

Takstmenn som jobber regelmessig med visse banker, kan bli fortalt hva en eiendom må vurdere for at lånet skal gå gjennom. Hvis disse takstmennene ønsker gjentatt virksomhet, kan de følge bankens instruksjoner for å sikre at lånet blir godkjent. Selv om det er innført forskrifter siden 2008 for å forhindre praksis som dette, er det alltid muligheten for samvirke mellom banker og hjemmevurderere, så sjekk referanser og still så mange spørsmål som mulig for å sikre at hele prosessen er over bord.

variabler

Mer enn 60% av takseringene vurderer eiendommen som vurderes betydelig, ifølge en studie av The New York Times. Et hjem kan ha et sjarmerende, uregelmessig parti; en annen kan være større, men har mindre karakter. Ett kjøkken kan ha den beste marmor og granitt, mens et annet kan være laget av sjeldne antikke deler.

Å vurdere sammenligningsverdi i tilfeller som disse er en vanskelig oppgave. I beste fall eksisterer likheter i en markedsplass og en takstmann søker dem etter en usaklig, men ærlig sammenligning. I verste fall er det ingen tilstrekkelige sammenlignbare forhold, og taksteren er avhengig av formodning.

Før jeg stengte hjemme hos meg i april 2012, hadde jeg to takseringer gjennomført i løpet av en tre ukers periode (jeg byttet bank under prosessen), og resultatene var mer enn $ 100 000 fra hverandre. Selv om dette i stor grad skyldte hjemets unike beliggenhet og funksjoner, var opplevelsen min dessverre ikke unik. Mange boligkjøpere kan fortelle deg lignende historier om subjektiviteten til boligvurderinger, noe som gjør utsiktene til å søke om pantelån noe urovekkende.

Hva om vurderingen er unøyaktig?

Hvis du ikke er fornøyd med en vurdering, kan det hende du kan be om en ny vurdering gjennom noen långivere. For eksempel tillater FHA-lån dette. Når det gjelder et konvensjonelt lån, kan det hende du kan be om en ny vurdering hvis den første takstmannen ikke var kjent med ditt område. Alternativt kan du sammenstille en liste over dine egne sammenlignbare ting og be forsikringsselskapet på lånet om å gjennomgå det sammen med avgrensningen.

Endelig ord

For å beskytte deg mot subjektiviteten i vurderingsprosessen, holder du ett kort i hånden: eiendomsmegleren din. Hvis du jobbet med en megler gjennom hele tilbudet og forhandlingsprosessen, kan du være sikker på at megleren ønsker å tjene en provisjon. Be om at megleren din utarbeider en uavhengig liste over comps som skal sendes til takstmannen og fremhever gunstige likheter med ditt potensielle hjem. Takstmenn som jobber ute av markedet kan ønske hjelpen velkommen. Siden prosessen er subjektiv, kan du like godt gjøre det du kan for å dra nytte av den.

Har du fått en hjemmevurdering på hjemmet ditt? Føler du at det var nøyaktig??