Hva er et boligbyggelån - prosess og hvordan kvalifiseres

Et vanlig pantelån er ikke til å kutte det - men du kan være kvalifisert for en spesiell type lån kjent som et byggelån.

Hva er et byggelån?

Et byggelån er vanligvis et kortsiktig lån som brukes til å betale for kostnadene ved å bygge et hjem. Det kan tilbys for en bestemt periode (vanligvis rundt et år) for å gi deg tid til å bygge hjemmet ditt. På slutten av byggeprosessen, når huset er ferdig, må du få et nytt lån for å betale ned byggelånet - dette kalles noen ganger "sluttlånet."

I hovedsak betyr dette at du må refinansiere på slutten av løpetiden og inngå et helt nytt lån du velger (for eksempel et fast rente på 30 år) som er et mer konvensjonelt finansieringsalternativ for det nylig avsluttede huset.

Kvalifisering for et byggelån

Banker og pantelångivere er ofte leery av byggelån av mange grunner. Et hovedspørsmål er at du trenger å stole mye på byggherren. Banken eller långiveren låner ut penger til noe som skal være konstruert, med den antakelsen at den vil ha en viss verdi når den er ferdig.

Hvis ting går galt - for eksempel hvis byggherren gjør en dårlig jobb eller hvis eiendomsverdiene faller - kan det vise seg at banken har gjort en dårlig investering og at eiendommen ikke er verdt så mye som lånet.

For å prøve å beskytte seg mot dette problematiske resultatet, stiller banker ofte strenge kvalifiseringskrav for et byggelån. Disse inkluderer vanligvis følgende bestemmelser:

En kvalifisert byggherre må være involvert. En kvalifisert byggherre er en lisensiert hovedentreprenør med et etablert rykte for å bygge kvalitetsboliger. Dette betyr at du kan ha det spesielt vanskelig å finne en institusjon for å finansiere prosjektet ditt hvis du har tenkt å fungere som din egen hovedentreprenør, eller hvis du er involvert i en eier / byggersituasjon.
Långiver trenger detaljerte spesifikasjoner. Dette inkluderer plantegninger, samt detaljer om materialene som skal brukes i hjemmet. Utbyggere setter ofte sammen en omfattende liste over alle detaljer (noen ganger kalt den ”blå boka”); detaljer inkluderer generelt alt fra takhøyder til den type boligisolasjon som skal brukes.
Hjemmeverdien må estimeres av en takstmann. Selv om det kan virke vanskelig å vurdere noe som ikke eksisterer, må långiveren ha en takstmann til å vurdere den blå boka og spesifikasjonene til huset, så vel som verdien på det landet som huset bygges på. Disse beregningene blir deretter sammenlignet med andre lignende hus med lignende steder, lignende funksjoner og lignende størrelse. Disse andre husene kalles "comps", og en takstverdi er bestemt ut fra komponentene.
Du må betale en stor forskuddsbetaling. Vanligvis er 20% det minste du trenger å sette ned for et byggelån - noen långivere krever så mye som 25% ned. Dette sikrer at du blir investert i prosjektet og ikke bare vil gå bort hvis ting går galt. Dette beskytter også banken eller långiveren i tilfelle huset ikke viser seg å være verdt så mye som de forventet.

Forutsatt at du oppfyller alle disse kriteriene og har god kreditt, bør du kunne kvalifisere deg for et byggelån. Generelt krever långivere også informasjon om inntekten din (for å være sikker på at du har råd til pantebetalingene) og ditt nåværende hjem, akkurat som de ville gjort med alle typer standard pantelån.

Hvordan byggelån fungerer

Når du er kvalifisert for og er godkjent for et byggelån, begynner långiveren å betale ut pengene de ble enige om å låne til deg. De har imidlertid ikke bare tenkt å gi byggherren kontanter på en gang. I stedet blir det laget en timeplan for trekninger.

Tegner

Tegninger er utpekte intervaller som byggherren kan motta midler til å fortsette med prosjektet. Det kan være flere trekkplaster gjennom hele byggets varighet. For eksempel kan byggherren få de første 10% når lånet stenger, og de neste 10% etter at partiet er ryddet og grunnlaget helles. Den neste tilstrømningen av penger kan komme etter at huset er innrammet, og deretter den påfølgende utbetalingen etter at huset er under tak og forseglet.

Antall trekk og mengden av hver blir forhandlet mellom byggherre, kjøper og bank. Typisk kommer den første trekningen fra kjøpers forskuddsbetaling (så det er kjøperens penger som er mest utsatt). Det er også vanlig at banken krever inspeksjon i hvert trinn før de slipper pengene til byggherren. Dette er med på å sikre at alt er på skinner og at pengene blir brukt som det skal.

Når alle trekkplassen er utbetalt og boligen er bygget, må kjøperen få sluttlånet for å betale ned byggelånet.

Byggelånsraten

Med et byggelån, som med alle andre lån, må du betale renter for pengene du låner. Vanligvis er byggelån lån med variabel rente, og renten settes til en "spredning" til primærrenten. I hovedsak betyr dette at renten er lik prime plus et visst beløp. Hvis for eksempel renten er 3%, og renten er en pluss-pluss-en, betaler du en rente på 4% (som vil justeres etterhånden som den primære renten endres).

I mange tilfeller er byggelån også satt opp som bare rentelån. Dette betyr at du bare betaler renter for pengene du har lånt i stedet for å betale ned noen del av prinsipplånsbalansen. Dette gjør betaling av byggelån mer mulig.

Du betaler også bare for det beløpet som allerede er utbetalt. For eksempel, hvis du låner $ 100.000, og bare de første $ 10.000 er utbetalt, betaler du bare renter for de første $ 10.000 og ikke for hele $ 100.000. Du må utføre månedlige utbetalinger for dette lånet - akkurat som med et konvensjonelt lån - så månedlige utbetalinger skal begynne å være lavt når bare et lite beløp har blitt lånt, og gradvis øke etter hvert som mer av pengene blir utbetalt til byggherren din.

ulemper

Byggelån gjør det mulig å bygge et hjem når du ellers ikke kan gjøre det. Å bygge et hjem kan være en flott opplevelse hvis du ønsker å designe noe unikt eller spesifikt for dine behov og familiens behov. Imidlertid er det også betydelig større risiko når du anskaffer byggelån enn bare å kjøpe et eksisterende hjem.

Noen av de potensielle risikoer inkluderer:

Hjemmet blir ikke fullført på plan og budsjett. Hvis huset ditt ikke er ferdig i henhold til planen, kan det hende du må betale ekstra kostnader for leieboliger, eller betale to pantelån for lenger enn forventet, siden du ikke vil kunne flytte inn. I noen tilfeller er den endelige betalingen for byggingen din lånet forfaller, og du må betale et gebyr for å forlenge det lånet - i det minste til huset er ferdig og du kan refinansiere til et sluttlån.
Når du er ferdig, vil ikke hjemmet være minst like verdt som det kostet å bygge. Du kan støte på denne uheldige situasjonen hvis byggherren gjør en dårlig jobb, eller hvis det samlede boligmarkedet stuper. I dette tilfellet må du komme med ekstra kontanter når det er på tide å refinansiere byggelånet til et sluttlån.
Du vil ikke kunne kvalifisere for et sluttlån. Hvis inntekten eller kreditten din endres drastisk, kan det hende at du ikke kan kvalifisere for et sluttlån - og dette kan skape et betydelig problem, ettersom byggelån ikke er ment å være permanente. Når prosjektet er ferdig, er balansen har som skal betales. Det er egentlig et ballonglån, som betyr at du betaler renter i løpet av prosjektet, med hele saldoen på slutten. Hvis du ikke kan refinansiere å betale ned hele saldoen - og långiveren nekter å forlenge byggelånet slik at du kan refinansiere på en eller annen måte - kan du ende med å miste det nye hjemmet til utestenging hvis du ikke kan betale.

Endelig ord

Hvis du er villig til å ta på deg risikoen ved et byggelån, og du har den økonomiske puten tilgjengelig for å hjelpe deg gjennom ujevnheter i veien, kan et byggelån være det riktige valget slik at du kan bygge ditt drømmehus.

Imidlertid, hvis du bare leter etter et sted å bo, hvis du ikke har nødfondet til å takle tilbakeslag i bygningen, eller hvis du er nervøs for boligbyggingsprosessen, kan det hende du er bedre å velge å kjøpe en eksisterende hjem ved bruk av et konvensjonelt lån. Det er viktig å veie risikoen og fordelene nøye, slik at du vet at valget du tar er det rette for deg.

Har du noen gang tatt på deg et byggelån? Hvordan var opplevelsen din?

(fotokreditt: Bigstock)