Hva er en FHA Effektiviser refinansiering - Retningslinjer, fordeler og ulemper

Når det er sagt, hvis du har et FHA-lån og kan kvalifisere deg for en FHA-effektivisering av refinansiering, kan det være mye. Bare sørg for å sammenligne alternativene dine for andre typer refinansiering av pantelån.

I motsetning til andre alternativer for refinansiering av pantelån, tilbyr FHA effektivitetsfinansieringsprogrammet låntakere med et eksisterende FHA-pantelån et nytt FHA-forsikret boliglån uten å måtte vurdere eller dokumentere inntekter eller eiendeler. Avhengig av når gjeldende lån ble tegnet, kan lavere lånepengerforsikringsavgift være tilgjengelig for låntageren.

FHA Streamline Refinance Process

Før du tar noen refinansieringstrinn, må du sørge for å oppfylle noen få retningslinjer som er opprettet av FHA:

Ditt nåværende pantelån må være FHA-forsikret.
Du må ha betalt rettidig, fullstendig pantebetaling de siste 12 månedene.
Din FICO-kredittscore må være minst 620 eller høyere. Noen långivere krever en kredittscore på 640 eller 680 på et FHA-lån.
Du kan ikke ha refinansiert de siste 210 dagene.

Hvis du oppfyller disse retningslinjene, kan du kontakte din nåværende pantelån for å forhøre deg om en effektivisering av refinansiering. Du kan også kontakte andre pantelångivere for å sammenligne priser og avgifter. Ulike långivere har forskjellige lånekrav, så selv om en långiver avviser deg, kan en annen være villig til å samarbeide med deg.

I tillegg til forskjellige individuelle krav til pantelån, må du oppfylle kravet om "netto konkret fordel" fra FHA, som sier at refinansiering enten vil hjelpe deg å unngå fremtidige økninger i boliglånsrenten (refinansiering fra en justerbar rente til et fast rentelån fungerer for dette) eller vil redusere den totale månedlige utbetalingen - inkludert hovedstol, renter og pantforsikring - med minst 5%. Renten trenger ikke å falle med 5% - bare betalingen din.

Det kan være en fangst for mange huseiere, for selv om du har betalt pantforsikringspremier med et FHA-lån, må du fortsette å betale dem med en refinansiering. Avhengig av når du tok opp ditt nåværende pantelån, kan de pantelånsforsikringspremiene være høyere på det nye lånet ditt og slette enhver betalingsreduksjon oppnådd med lavere rente.

FHA Boligforsikring

Hvor mye du betaler i pantesikring avhenger av når du lukket på det nåværende pantelånet. Fra 11. juni 2012 tilbyr FHA reduserte premieforsikringspremier på forhånd til låntakere som tok opp sitt nåværende pantelån før 1. juni 2009. Disse låntakerne må betale 0,01% av lånebeløpet.

Hvis du tok opp ditt nåværende lån 1. juni 2009 eller senere, betaler du en høyere forhåndslånsforsikringspremie på 1,75%. Det er en enorm forskjell fra $ 10 til $ 1,750 på et $ 100 000 pantelån. Forsikringspremien på forhånd kan legges til lånesaldoen din.

Som du allerede vet om du har et FHA-lån, må du betale både en forhåndslånsforsikringspremie og en årlig pantforsikringspremie. Imidlertid elimineres den årlige pantforsikringspremien hvis lånet ditt (LTV) er 78% eller mindre.

Her er fordelingen på årlige premieforsikringspremier: Hvis du refinansierer et lån som er tatt ut før 1. juni 2009, vil den årlige pantforsikringspremien være 0,55%. Hvis du refinansierer et FHA-lån som er tatt opp nylig, må du betale 1,25% av lånebeløpet. Den årlige pantesikringspremien på et $ 100.000 pantelån ville være $ 550 til lavere pris sammenlignet med $ 1.250 til høyere rente. Disse premiene blir utbetalt på månedlig basis, så på et lån på $ 100 000 vil du betale 58 dollar mer per måned til høyere rente på boliglån.

Fordeler og ulemper med en strømlinjeformet refinansiering

Det er klart, huseiere med et FHA-lån tatt før 1. juni 2009 drar mest nytte av FHAs strømlinjeformede refinansieringsprogram, men selv de med nyere lån bør sammenligne sine nåværende månedlige utbetalinger med betalingene under en refinansiering..

Fordeler

Lett å kvalifisere. FHA-finansiering er designet for å hjelpe låntakere med mindre enn perfekt kreditt. Hvis kredittpoenget ditt er mindre enn 740 og over 620 eller 640, kan du sammenligne alternativene for konvensjonell og FHA-finansiering. Hvis kredittpoengsummen din er over 740, er det sannsynlig at konvensjonell finansiering blir den bedre avtalen.
Ingen avgrensning nødvendig. Selv om du skylder mer på boliglånet ditt enn hjemmet ditt er verdt, er en FHA-effektivisering av refinansiering et alternativ så lenge du finner en utlåner som ikke krever en vurdering. Det kan imidlertid være en utfordring, selv om FHA sier at en vurdering ikke er nødvendig.

ulemper

Pantforsikring. Når du tegner et nytt FHA-lån, må du betale forhåndslånsforsikring igjen. Og hvis din utlånsverdi er høyere enn 78%, må du betale årlige pantforsikringspremier. Pantforsikringen øker lånesaldoen din og de månedlige utbetalingene dine. Hvis du tok opp lånet ditt etter 1. juni 2009, vil premieforsikringspremien være høyere på det nye lånet ditt.
Avslutningskostnader. FHA sier at låntakere ikke kan finansiere sluttkostnadene sine i lånesaldoen. Lukkekostnadene varierer mye etter sted: Den gjennomsnittlige lukkekostnaden er omtrent 3% av lånebeløpet, eller $ 3000 på et lån på $ 100 000. De fleste långivere lar deg pakke lukkekostnadene i lånesaldoen din for en konvensjonell lånefinansiering. Alternativene dine med å effektivisere en refinansiering av FHA er imidlertid å betale lukkekostnadene med kontanter eller å finne en utlåner som vil foreta en "refinansiering uten kostnad." Selv om “nullkostnad” høres ut som et flott alternativ, er dette egentlig at du må betale en litt høyere rente i løpet av lånets levetid for å betale tilbake de utlånte betalte stengekostnadene.

Hvis du vurderer en nullkostnad FHA effektivisere refinansiering, må du sørge for å sammenligne alternativene dine for å refinansiere til et konvensjonelt lån for å se hvilket panteprodukt som gir de laveste månedlige utbetalingene og de laveste langsiktige kostnadene.

Endelig ord

Hvis du har et FHA-forsikret pantelån godkjent før 1. juni 2009, vil du sannsynligvis spare deg for å refinansiere til en lavere rente med en FHA-effektivisert refinansiering. Men selv om pantelånet ditt ble godkjent etter den datoen, er det verdt å snakke med noen få forskjellige långivere for å se hva de kan gjøre. Selv om det er relativt enkelt å kvalifisere seg, kan det hende du fortsatt trenger å shoppe for en lånegodkjenning hvis din egenkapital er lav eller du har kredittutfordringer. Uansett er innsatsen verdt det og kan føre til tusenvis i årlige besparelser.

Har du deltatt i FHA strømlinjeformede refinansieringsprogram? Hva var din opplevelse?