Hva er et FHA-lån? Krav, grenser og kvalifikasjoner

Hvis du er som de fleste amerikanere, vil denne transaksjonen representere den største enkeltinvesteringen du gjør i livet ditt. Det er også sannsynlig at du finansierer kjøpet med et pantelån. Men pantelån kommer i mange varianter, de fleste av dem er ikke passende for din situasjon.

Hvordan vet du hvilken type lån som passer for deg? Det første trinnet er å lære mer om vanlige lånetyper.

Dette innlegget vil legge ut alt du trenger å vite om FHA-boliglån, et populært alternativ til konvensjonelle pantelån. Det er mange forskjellige undertyper av FHA-lån, med varierende begrensninger og egnethet.

Les også: Pantelån du ikke skal betale

Hva er et FHA-boliglån?

FHA-lån er utstedt av private långivere, inkludert kredittforeninger og tradisjonelle banker. Lånene er forsikret av Federal Housing Administration og er ment for eierboliger, ikke utleieboliger eller fritidsboliger.

I motsetning til den vanlige oppfatningen, er ikke FHA-lån direkte opphavet av den føderale regjeringen. Når en låntaker misligholder et FHA-lån, beskytter imidlertid Federal Housing Administrations forsikring utlåneren mot økonomiske tap.

FHA har forsikret mer enn 40 millioner boliglån siden 1934. Takket være lave forskuddsbetalingskrav (så lave som 3,5% av kjøpesummen) og løse forsikringsstandarder for låntakere med ufullkommen kreditt (det er mulig å kvalifisere seg med en under- 600 FICO-score), er programmet populært blant førstegangs boligkjøpere, de med begrenset personlig besparelse, og låntakere med dårlig kredittscore.

FHA-lån har noen bemerkelsesverdige ulemper, inkludert dyre pantesikringsforsikringer som privat boliglånsforsikring eller pantebeskyttelsesplaner. FHA-lån har også begrensninger i salgspriser som kan påvirke kjøpere i høykostmarkeder.

Typer FHA-lån

FHA-lån har flere forskjellige smaker, avhengig av alder, eiendeler, inntekt og gjeldende egenkapital (hvis noen).

Fastrente kjøpslån. Også kjent som et 203b-pantelån, er dette den mest populære typen FHA-kjøpslån. Vilkårene kan variere, men 15 og 30 år er de vanligste. Rentene pleier å være lavere enn sammenlignbare konvensjonelle pantelån. 203b pantelån kan brukes i en- til fire-familiens hjem.
Innkjøpslån med justerbar kurs (ARM). I henhold til pantelånsprogrammet § 251, kan FHA forsikre ARM-er hvis renten ikke kan stige med mer enn ett prosentpoeng per år og ikke mer enn fem prosentpoeng over hele løpetiden. Låntakere mottar varsel om ventende renteøkning minst 25 dager før økningen.
Selvbetjent lån. FHA-forsikrede condominiumlån er kjent som seksjon 234c-lån, og er 30-årige fastrente-produkter som finansierer kjøp av individuelle sameieenheter innenfor utbygginger større enn fire enheter. Det er ingen strenge krav til belegg, så låntakere kan bruke FHA-støttet leilighetslån for å tjene leieinntekter. I en gitt utvikling må imidlertid minst 80% av FHA-forsikrede lån gis til eierboere.
Sikker refinansieringslån. FHA Secure Refinance lån er designet for å hjelpe låntakere med konvensjonelle pantelån til å refinansiere til fastrente, FHA-støttede pantelån. Kriminell handling er ikke nødvendigvis diskvalifiserende, selv om den må følge av høyere månedlige utbetalinger på en vanlig ARM. Ikke-kriminelle låntakere kan refinansiere alle typer konvensjonelle lån. Standard kvalifikasjonskrav gjelder, inkludert jevn inntekt, akseptabel kredittvurdering og fornuftige forhold mellom gjeld og inntekt.
Boliglån til konvertering av boligkapital (HECM eller omvendt pantelån). Populært kjent som et omvendt pantelån, gjør en HECM det mulig for eldreboliger som er 62 år eller eldre, å banke på egenkapitalen og betale ned resten av sine eksisterende pantelån uten å foreta månedlige pantebetalinger eller flytte bort. For eldre med begrenset sparing og faste inntekter er HECM-er gode kilder til skattefrie kontanter, selv om de har viktig juridisk og økonomisk konsekvens for huseiere og deres arvinger.
Gradert utbetalingslån. Kjent som seksjon 245-lån, er graderte betalingslån designet for eierboere som forventer at inntektene deres vil vokse betydelig på mellomlang sikt - for eksempel håpefulle fagpersoner eller ingeniører i de senere trinnene av opplæringen. Månedlige utbetalinger for graderte utbetalingslån kan øke i løpet av 5 eller 10 år, hvoretter de forblir konstant i den gjenværende løpetiden. Årlige økninger varierer fra 2,5% til 7,5% på 5-årsplaner, og 2% til 3% på tiårsplaner.
Lån til økende egenkapital - seksjon 245a. Growth Equity Loan-programmets intensjon ligner på Graduated Payment Loan-programmet, bortsett fra mer allsidige: De kan brukes på kjøp av eierboliger en- til firfamilieboliger, borettslag, andeler i andelsboliger og boliger bestemt til renovering eller rehabilitering. Månedlige utbetalinger er gjenstand for årlige økninger mellom 1% til 5%, og lånevilkårene kan ikke overstige 22 år.

Hva du trenger for å kvalifisere deg

Under FHA lånesøknadsprosessen, må du gi långiveren din:

Regjeringsutstedt identifikasjon, for eksempel førerkort, pass eller militær ID
Betal stubber (eller kopier) i minst 30 dager før
Resultatregnskap, for eksempel W-2-skjemaer og 1099-skjemaer, for de to siste skatteårene
Bank- og investeringskontoutskrifter (eller kopier) for de siste to månedene

Hvis du er selvstendig næringsdrivende eller eier en bedrift, må du også oppgi:

Resultatregnskap for inneværende skatteår frem til i dag
Dine to siste selvangivelser, inkludert alle tidsplaner

Avslutningskostnader

Som de fleste boliglån har FHA-lån en rekke lukkekostnader. Utgiftene kan variere betydelig etter utlåner, geografisk beliggenhet, markedsforhold og forskuddsbetaling. Du kan forvente å betale noen eller alle følgende lukkekostnader på ditt FHA-lån:

Pantforsikring: FHA-lån krever en forhåndsforsikringspremie som tilsvarer 1,75% av det finansierte beløpet - for eksempel $ 3500 på et lån på $ 200 000. Løpende private prioritetsforsikringspremier (PMI), som kreves ned til en belåningsgrad (LTV) på 78%, tas ikke med i denne posten..
Forhåndsbetalte eiendomsskatter: I de fleste tilfeller må du forskuddsbetale eiendomsskattene du påløper mellom stenging og neste forfallsdato. Avhengig av hjemmets verdi, lokale skattesatser, lukkedato, kan dette sette deg tilbake hundrevis eller tusenvis av dollar.
Forhåndsbetalt fareforsikring: Dette dekker ditt første års forsikringspremier for huseiere, som kan variere fra noen hundre til noen tusenlapper. Det betales oftest utenfor stenging, men du må fremdeles legge det inn i budsjettet.
Eiendomsundersøkelse: Eiendomsundersøkelser kan variere i omfang og forståelse. En panteundersøkelse sammenligner ganske enkelt den gjeldende beskrivelsen av eiendommen med tidligere registrerte beskrivelser og identifiserer potensielle unøyaktigheter. En stedsundersøkelse innebærer en grundig inspeksjon på stedet som nøyaktig lokaliserer bygninger, servitutter og tidligere undersøkelsesmonumenter. En grenseundersøkelse er mer grundig - de identifiserer eiendommens nøyaktige hjørner og grenser, samt bevis på inngrep eller negativ bruk. Undersøkelseskostnadene varierer basert på detaljnivået og eiendommens størrelse, men mange koster under 500 dollar. Detaljerte grenseundersøkelser kan overskride 5000 dollar - selv om grenseundersøkelser ikke er nødvendige for de fleste transaksjoner.
Eiendomsvurdering: Din taksering av utlånsbestilte eiendommer bekrefter at boligen er verdt det selgeren ber om. Dette reduserer utlåners risiko i tilfelle avskedigelse. Vurderinger er vanligvis obligatoriske og koster ofte mindre enn 500 dollar.
Hjemmeinspeksjon: En hjemmekontroll dekker hovedstrukturen i hjemmet og eventuelle beboelige uthus. Selv om det ikke er en bindende garanti for husets tilstand, kan inspeksjonen identifisere potensielle sikkerhetsfarer eller elementer som trenger reparasjon. Inspeksjoner er vanligvis ikke nødvendig av långivere, men de anbefales sterkt, spesielt for eldre hjem. Forvent å betale $ 200 til $ 500 for inspeksjonen din.
Tittelsøk: Dette viktige trinnet bekrefter eiendommens kjeden til eier og eierskap i hele dens eksistens, og sikrer at selgeren har rett til å selge eiendommen til deg. Forvent å betale alt fra $ 100 til $ 400.
Tittelforsikring: Tittelforsikring dekker kostnadene for å fikse problemer (for eksempel latente panterett og pakter) som ble oppdaget i tittelsøket, og gir kontinuerlig beskyttelse mot krav på eiendommen. Tittelforsikringskostnader varierer betydelig fra stat til stat, men 1 000 dollar er en god tommelfingerregel.
Innspilling og overføring: Hvert boligsalg må registreres med jurisdiksjonen som eiendommen ligger i - vanligvis byen eller fylket. I de fleste tilfeller er det også påkrevd overføringsstempler (avgifter). Avhengig av jurisdiksjon og eiendomsverdi, kan du forvente å betale flere hundre dollar for disse varene.
Oversvømmelsesbestemmelser og miljøvurderinger: For å plassere hjemmet i gjeldende flomsoner og bestemme om flomforsikring er nødvendig, er det nødvendig med en flombestemmelse (og i noen tilfeller pågående flomovervåking). Disse varene koster vanligvis mindre enn $ 100 ved stenging, selv om flomforsikring kan koste betydelig mer fortløpende. I visse regioner er det nødvendig med andre typer miljøvurderinger - for eksempel brannfare-vurderinger i California.
Opprinnelsesgebyr: Opprinnelsesgebyret blir ofte brukt som en fange-for-pakke for å pakke diverse lukkekostnader som budgebyrer, dokumentavgift, escrow-avgifter, advokatsalær og mer. De kan overstige 1% av kjøpesummen, og gir mye penger til dine nødvendige kontanter ved stenging. Hvis du ikke er klar over hva som er inkludert i opprinnelsesgebyret, kan du be långiveren forklare hver spesifiserte kostnad. Ikke vær sjenert over å utfordre dem på individuelle punkter.

Ifølge lov har selger lov til å betale opptil 6% av salgsprisen mot stenging. Det er vanligvis mer enn tilstrekkelig til å dekke stengekostnadene. I kjøpermarkeder har motiverte selgere som er villige til å sparke inn tusenvis av dollar mot lukkekostnader, enklere å fullføre sine transaksjoner, men praksisen er langt mindre vanlig i selgers markeder.

Viktige forskjeller mellom FHA og konvensjonelle pantelån

Kredittkrav er Avslappet. FHA-lån er forsikret av den føderale regjeringen. Det reduserer utlåners økonomiske risiko kraftig og gjør at de fritt kan underskrive FHA-lån til forbrukere med kreditt som ikke er prioritert - folk som sannsynligvis ikke vil kvalifisere seg for konvensjonelle pantelån som ikke er støttet av den amerikanske regjeringen. I følge The Mortgage Reports, forsikrer FHA 96,5% (3,5% ned) pantelån til kjøpere med FICO-score så lave som 580, og 90% (10% ned) pantelån for kjøpere med FICO-score så lave som 500. I motsetning er det tøft for låntakere med FICO-score under 680 for å sikre konvensjonelle pantelån med gunstige betingelser.
Innkjøpsprisen er underlagt begrensninger. I motsetning til konvensjonelle pantelån, som kan utstedes i ethvert beløp (selv om de er kjent som "ikke-konformerende" eller jumbo-pantelån og underlagt visse begrensninger over $ 417.000 lånets verdi), er FHA-forsikrede lån underlagt maksimale verdigrenser som varierer etter region. Lokale grenser blir funnet ved å multiplisere jurisdiksjonens (vanligvis fylkes) median salgspris med 1,15 (115%). I et folketelling-definert metropolitisk statistisk område (MSA), som ofte inkluderer mer enn ett fylke, er den lokale FHA-grensen 1,15 ganger median salgspris i det dyreste fylket. For FHA-støttede kjøpslån i det kontinentale USA, kan lokale grenser ikke være lavere enn $ 271 050 eller høyere enn $ 625,000. Den øvre grensen er dårlige nyheter for kjøpere i veldig dyre fylker, for eksempel San Francisco, der median eneboligpris er nord for 1,1 millioner dollar fra slutten av 2016. I Alaska, Hawaii og visse amerikanske utenlandske eiendeler, er den øvre grensen er 150% større enn den kontinentale grensen i USA, eller 938.250 dollar. For HECM-er er den øvre grensen $ 625 000 overalt i det kontinentale USA og $ 938 250 i de ikke-kontinentale unntaksjurisdiksjonene. Bruk HUDs kalkulator for FHA-pantegrenser for å finne de lokale grensene.
Forskuddsbetalingen er vanligvis mindre. Et av de største salgsstedene for FHA-lån er løftet om en lav forskuddsbetaling - bare 3,5% for låntakere med FICO-score på 580 eller bedre. De fleste konvensjonelle pantelån krever forskuddsbetalinger på minst 10% av kjøpesummen. Det er mulig å finne såkalte konvensjonelle 97-lån, som finansierer 97% av kjøpesummen med bare 3% nede, men mange långivere unngår dem og de kan komme med andre strenger vedlagt.
Låneforsikring er dyrere. En av de største ulempene med FHA-lån er kravet til boliglånsforsikring. Alle FHA-lån har en forhåndslånsforsikringspremie på 1,75% av det finansierte beløpet, uavhengig av lånestørrelse, salgspris, låneperiode eller forskuddsbetaling. Fremover må låntakere som legger ned under 10% betale pantesikringspremier for hele lånets løpetid, eller til det er fullstendig betalt. Låntakere som legger ned mer enn 10%, må betale pantforsikringspremie i minst 11 år. Premiene varierer fra 0,80% til 1,05% på lån med løpetid over 15 år, og fra 0,45% til 0,90% på lån med vilkår mindre enn eller lik 15 år, avhengig av det finansierte beløpet og den opprinnelige LTV. Derimot krever ikke konvensjonelle pantelån forhåndspremier. Hvis tilbudte forhåndspremier erstattes, erstatter de vanligvis månedlige premier etter låntakers valg. Dessuten krever ikke konvensjonelle pantelån med innledende LTV-er over 20% i det hele tatt ingen pantforsikring, og premieforsikringspremier opphører automatisk når LTV-er nå 78%.
Den tillatte gjeldsgraden (DTI) er høyere. Gjeld til inntekt måler forholdet mellom låntaker gjeld (dreining og avdrag) til låntaker inntekt (brutto). FHA forsikrer pantelån med høyere DTI-verdier (opptil 43% og noen ganger høyere) enn de fleste långivere vil akseptere på konvensjonelle pantelån (vanligvis ikke mer enn 36%).
Den tillatte boligforholdet er litt høyere. Boligforholdet er forholdet mellom låntagers samlede månedlige pantebetaling (inkludert fareforsikring, skatt, HOA-gebyrer og så videre) og låntagers brutto månedlige inntekt. FHA forsikrer lån med boligforhold helt opp til 31%. Konvensjonelle pantelån er godt over 28%.
Ingen forskuddsbetaling eller tidlig utbetaling. Dodd-Frank Wall Street-reformen og forbrukerbeskyttelsesloven forbyr de fleste forutbetalingsstraff på boliglån som er utstedt etter 10. januar 2014. Imidlertid har mange konvensjonelle pantelån som oppstod før den datoen, bærer forskuddsbetaling. Forutbetalingsstraff kan variere så høyt som 3% eller 4% av lånets hovedstol, avhengig av når lånet er nedbetalt. Långivere har lenge vært forbudt å belaste forskuddsbetaling for FHA-lån, så dette er ikke en bekymring for FHA-låntakere.
Selgere kan betale en større andel av stengekostnadene. I henhold til FHA-regler kan selgere betale stengingskostnader opptil 6% av salgsprisen - vanligvis mer enn nok til å dekke kostnader som er betalt ved stenging. Konvensjonelle pantelån innbetaler selgere til 3% av salgsprisen.
Lån kan antas av kvalifiserte kjøpere. FHA-forsikrede lån er forutsatt, noe som betyr at de kan overføres fra selgere til kjøpere med liten eller ingen endring i priser og vilkår. Forutsetningsprosessen er imidlertid ikke så enkel som å kaste nøklene over til kjøperen. FHA må gi uttrykkelig tillatelse for hver forutsetning, og kjøpere er gjenstand for grundig kreditt- og inntektssjekk. Vanligvis er det ikke antatt konvensjonelle pantelån, så dette er en stor fordel for både motiverte selgere og kjøpere.
Rentene pleier å være lavere. Selv om hver utlåner er forskjellig, har FHA-lån en tendens til å ha lavere rente enn konvensjonelle pantelån. Imidlertid kan høyere og lenger varig pantforsikringspremie helt eller delvis motvirke besparelser som resultat.

Endelig ord

Enten du har tenkt å være den første beboeren i et nybyggende hjem, gjøre en loslitt fixer-overdel til drømmenes evig hjem, eller snagge en koselig leilighet i et fremtidig bydel, er sjansen stor for at det er et FHA låneprogram designet for deg.

Det er imidlertid ikke garantert at et FHA-forsikret lån er det beste alternativet for dine behov.

Hvis du har råd til en stor forskuddsbetaling eller bor i et dyrt boligmarked, kan et konvensjonelt pantelån være det bedre økonomiske valget. Hvis du er en militærveteran, kan VA-låneprogrammet redusere kostholdskostnadene bedre enn noe FHA-lån.

Å kjøpe et hus er en stor avtale. Så hvis du er i tvil, ikke nøl med å spørre en pålitelig finansekspert om råd.

Vurderer du et FHA-lån til ditt neste boligkjøp?