Hva er hjemmestedsfritaket - Definisjon, skatt og juridisk behandling

Generelt kjent som "fritak fra hjemsted" (og egenskapene de beskytter generelt kjent som "husmannsplasser", eller "hjemmelagede eiendommer"), eksisterer disse vedtektene for å beskytte eierboere mot overdreven beskatning, gi husly for gjenlevende ektefeller etter at partnerne deres går videre, og beskytte deler av eller all egenkapital fra visse typer kreditorer. Det føderale hjemstedets unntak gjelder spesielt huseiere som innleverer konkurs. Unntak fra statlige husmannsplasser har en tendens til å være bredere, med bestemmelser som beskytter huseiere fra noen eiendomsskatter og etter døden gir deres gjenlevende ektefeller og forsørgere beskyttelse mot usikrede kreditorer og andre fordringshavere som prøver å gripe sin primære bolig.

Unntak fra hjemsted gjelder generelt for eneboliger og eneboliger, borettslag og produserte boliger på land som eies eller leies av huseieren. De gjelder ikke leieboliger, fritidsboliger og andre boligeiendommer som ikke kvalifiserer som primærboliger.

Forutsatt at de eier eiendommene det gjelder, kan personer som kan bevise at de opptrer som husholdere for eiendommer hvis innbyggere er kvalifisert som deres pårørende, erklære disse egenskapene som husmannsplasser, uansett hvor de faktisk bor. For eksempel, hvis du er en enslig, ugift person som leier din primære bolig, eier dine eldre foreldres hjem over hele byen og tar fullt økonomisk ansvar for dem (inkludert å betale pantelånet og gjøre nødvendige reparasjoner), kan du sannsynligvis kreve det som husmannsplass. Men i alle tilfeller kan et enkelt husholdnings- eller ektepar bare ha en husmannsplass, selv om de eier eller opptrer som husholdere for flere bofellesskap.

Federal Homestead-fritaket

I henhold til paragraf 522 (d) (1) i den amerikanske konkursregelen, kan huseiere frita en del av eierandelen (egenkapitalen) i deres primære bolig fra usikrede kreditorer (for eksempel kredittkortutstedere) hvis lån ikke er sikret av låntakernes ' eiendom.

Fra og med 2016 er dollarverdien av den fritatte eiendomsrenten på $ 23.675 for enslige individer og husholdere som innleverer konkurs, og $ 47.350 for ektepar som innleverer konkurs. Dette er beløpet de skylder hvis eiendommen blir beslaglagt og solgt for å tilfredsstille utestående gjeld. Den stiger hvert tredje år for å holde tritt med inflasjonen.

Mange stater har også fritak fra hjemstedet som beskytter huseiere som er utsatt for konkurs. Beløpene for disse unntakene kan være høyere eller lavere enn den føderale fritaket. Huseiere har generelt lov av lov å velge mellom statlig eller føderal fritak.

I stater der statens fritak er mer sjenerøst, er det fornuftig for huseiere som står overfor konkurs å bruke det. Følgende tilstander er eksempler:

California: Enslige, uformelle huseiere (med eller uten forsørgere) kan frita opptil 75 000 dollar; hoder for husholdninger som bor sammen med et familiemedlem, kan frita opptil $ 100 000; og funksjonshemmede og eldre huseiere kan unnta opptil 175 000 dollar. Disse grensene gjelder også for ektepar - det er ingen dobling av fritaket etter California-loven.
Georgia: De fleste enlige huseiere, med eller uten forsørgere, kan frita opptil $ 21 500. Staten sørger for ytterligere 5000 dollar som kan brukes på enhver eiendom, inkludert hus på fast eiendom. Fritaket er doblet (til 43 000 dollar) for ektepar.
Illinois: Enlige huseiere, med eller uten forsørgere, kan dispensere for inntil 15 000 dollar. Gifte par kan unnta opptil $ 30 000.
Nord-Carolina: De fleste enlige huseiere, med eller uten forsørgere, kan frita opptil $ 35 000. Huseiere over 65 år hvor ektefellene er avdøde, kan unnta opptil 65 000 dollar. Gifte par kan unnta opptil 70 000 dollar.
Ohio: Enlige huseiere, med eller uten forsørgere, kan frita opptil $ 132 900. Gifte par kan unnta opptil $ 265 800.

Hvordan fritaket fra hjemmet fungerer i konkurs

Hvis verdien av hjemmet ditt er mindre enn verdien av den aktuelle statlige eller føderale hjemmefritaket, kan den ikke selges for å tilfredsstille kreditorene dine i konkurs.

I mer sannsynlig tilfelle at hjemmet ditt stiger verdien av hjemstedets fritak, kan den selges i konkurs. Kreditorene dine får imidlertid ikke hele utbyttet. Du (eller du og ektefellen din, hvis du er gift) får beholde et engangsbeløp som tilsvarer verdien av individets eller felles hjemmefritak. Du kan bruke denne summen slik du vil, inkludert som en forskuddsbetaling på et nytt hjem eller som et depositum på en leilighet.

Andre unntak fra føderal eiendom

I henhold til føderal lov er fritaket for hjemsted en del av en større pakke med konkursfritak som beskytter fysiske eiendeler og rettigheter fra usikrede kreditorer:

Motorkjøretøyer, opp til $ 3.775 i taksert verdi
Smykker, opptil 1.600 dollar
Husholdningsvarer, for eksempel møbler og apparater, opp til $ 600 per vare og $ 12,625 i samlet verdi
Livsforsikringskontrakter, opp til $ 12.625
Livsforsikringsutbetalinger som er nødvendige for din støtte (ingen tak spesifisert)
Medisinsk nødvendige, lovlig foreskrevne helsehjelpemidler, for eksempel bærbare oksygenmaskiner (ingen hette er spesifisert)
Føderale fordeler, for eksempel trygdeytelser og dagpenger (ingen tak er spesifisert)
Underholdsbidrag og støttebetalinger som er nødvendige for din støtte (ingen tak er spesifisert)
Skattefrie pensjonskontoer, med et loft på 1,283,025 dollar på tradisjonelle IRA-er og Roth IRA-er, og ingen tak er spesifisert på andre kontotyper

Det er viktig at fritaket fra husmannsplassen ikke beskytter din primære bolig mot avskedigelse. Hvis du blir kriminell på pantelånet ditt, kan du ikke være i huset ditt bare fordi det er din husmannsplass.

Hjemmelaget fritak kan heller ikke gjelde mot andre lån eller gjeld som er sikret av din interesse i hjemmet ditt, for eksempel mekanikernes panterett og FHA oppussingslån. Hvis du er usikker på om en bestemt type gjeld er dekket, kan du ta kontakt med en eiendomsadvokat som er lisensiert til å praktisere i ditt område.

Federal vs State Homestead-unntak

Hvis staten ikke har et eget fritak fra hjemstedet, kan du dra nytte av det føderale hjemstedet unntaket under en konkurs arkivering. Imidlertid er de fleste stater med fritak fra hjemmet (men ikke alle) mer generøse enn den føderale fritaket.

Det er tilfelle i Massachusetts, hvor fritaket fra husmannsplassen varierer opp til $ 500.000, - per Norfolk County Registry of Deeds. I andre tilfeller spesifiserer ikke statsfritaket en dollargrense. I stedet gjelder det et spesifikt areal, så dets generøsitet avhenger av verdien av den underliggende eiendommen. For eksempel lar Iowa huseiere beskytte hele deres husinteresse, med forbehold om en arealgrense på 0,5 dekar i innarbeidede byer og tettsteder, og 40 dekar i landlige områder og ikke-integrerte samfunn.

Noen stater med fritak fra hjemsted velger bort det føderale systemet. Hvis hjemstaten din er en, må du bruke det lokale hjemstedets unntak. Hvis hjemstaten din lar deg velge mellom statlig og føderal fritak, kan du gjøre det - sannsynligvis ved å velge den mer sjenerøse av de to.

Fritaksgrenser under loven om forebygging av konkursmisbruk og forbrukerbeskyttelsesloven fra 2005
Den føderale loven om konkursmisbruk og forbrukerbeskyttelse (BAPCPA), vedtatt i 2005, pålegger noen viktige begrensninger for fritak fra statlige hjemsteder i konkurs.

Det viktigste er lukkingen av det såkalte "herskapslynge", hvor sterkt gjeldstyngede individer etablerte bosted i stater med gunstige husmannslover, parkerte sine tilgjengelige kontanter i husmanns eiendom og erklærte konkurs kort tid etter. Dette forekom ofte i Florida, som hadde en mild, arealbasert hjemmegående fritak.

BAPCPA avkortet fritaket for statens hjemsted til omtrent $ 155 000 for enkeltpersoner og ca $ 310 000 for ektepar i følgende tilfeller:

Da hjemstedets eiendom ble anskaffet gjennom en uredelig overføring i løpet av de ti foregående årene
Når den gjeldssikrede personen eller paret kjøpte hjemstedet innen 40 måneder (1 215 dager) før konkursinngivelsen, kan det med det viktige unntaket som utbytte fra salget av skyldnerens forrige eiendom - og deretter brukes til å kjøpe deres nåværende husmannsplass - være lagt til hjemstedets fritak
Da skyldneren ble dømt for en forbrytelse

I likhet med det vanlige føderale hjemmefritaket, øker fritaket fra BAPCPA med jevne mellomrom for å holde tritt med inflasjonen. Det gjelder i alle 50 stater, og erstatter statlig lov når det oppstår en konflikt.

Felles kjennetegn ved statlige hjemstedets vedtekter

Mens den føderale hjemmestedsfritaket er utviklet spesielt for å beskytte huseiere mot usikrede kreditorer i konkurs, er statlige husmannslover bredere. De beskytter vanligvis husholdere, ektepar og noen ganger enslige individer (inkludert forsørgere og ikke-forsørgere).

De fokuserer på tre viktige områder:

Krisesenter for overlevende ektefeller. Vedtekter på hjemstedet gir generelt gjenlevende ektefeller og forsørgere, inkludert mindreårige barn, beskyttelse mot krav fra usikrede kreditorer, for eksempel utstedere av kredittkort. De gir også gjenlevende ektefeller og forsørgere beskyttelse mot krav fra avdøde huseiers tidligere ektefelle og andre barn eller stebarn, selv om huseierens vilje ikke spesifiserer at eiendommen skulle overlates til den nye familien. For å forbli kvalifisert for denne beskyttelsen, må gjenlevende ektefeller eller deres familier sørge for (og betale) for dekket eiendoms vedlikehold og vedlikehold, eiendomsskatt og pantebetalinger, hvis aktuelt. De må også opprettholde eiendommen som sine primære boliger, og kan miste sin husmannsrett etter å ha flyttet et annet sted, selv om de beholder de arvede eiendommene.
Å beskytte eiendeler i konkurs. En usikret kreditor kan vanligvis ikke tvinge til salg av hjemmegårdseiendommer når eierens interesser er mindre enn de aktuelle vedtektenes hjemmeværdsfritak dollarverdier, eller når eiendommen er mindre enn arealgrensene. Når eierens interesser er større enn de relevante dollarverdiene eller arealgrensene, kan en kreditor få lov til å tvinge et salg, men eieren har rett til å beholde det maksimale inntekten som loven tillater.
Begrensende eksponering for eiendomsskatt. Mange (men ikke alle) statlige husmannsstatsvedtekter begrenser eiendomseiernes eksponering for lokale eiendomsskatter ved å unnta en del av verdien fra beregningsberegningen. For eksempel betaler en huseier som bor i en husmannsplass med en vurdert verdi på $ 200 000 eiendomsskatt som om hjemmet var verdt bare $ 150.000, for eksempel i en stat med en fritak på 50.000 dollar på eiendomsskatt. Fritak for eiendomsskatt påvirker ikke videresalgsverdiene til boliger, og huseiere beholder retten til å stemme over eiendomsskatteavgifter og økninger i kommunene og skoledistriktene sine, selv om hjemmene deres er fullstendig fritatt for beskatning. I noen stater har visse demografiske grupper rett til mer sjenerøse fritak for eiendomsskatt. For eksempel, ifølge Texas Comptroller of Public Accounts, har hver Texan-husmann rett til et fritak på $ 25.000 for eiendomsskatt for skoleavgift, men funksjonshemmede og over 65-husboere nyter en ekstra fritak på $ 10.000.

Statlige husmannslover beskytter ofte huseiere forsikringsutbytte fra kreditorer i en bestemt tidsperiode (vanligvis ett til to år, men potensielt lenger) etter en dekket hendelse som alvorlig skader eller ødelegger en hjemmegående eiendom.

Viktige unntak for vedtekter fra Homestead

Hjemmevedtekter gir ikke huseiere carte blanche til stive kreditorer eller lokale skattemyndigheter. Noen statlige vedtekter er mer generøse enn andre, men ingen er absolutte.

I tillegg til pantelån og andre panterettigheter som er sikret med interesse i hjemstedets eiendom, har husmannslovene en tendens til ikke å beskytte huseiere og deres arvinger fra:

Tvangssalg relatert til føderale, statlige eller lokale skatter (avgiftsplikt)
Håndhevelse av dommer knyttet til støtte til nåværende eller tidligere ektefeller eller mindreårige barn
Tilfredshet med panterett som er forut for opprettelsen av husmannsplassen (tittelforsikring kan ofte forhindre dette problemet)
Tvangssalg relatert til tilfredsstillelse av kriminell grunnleie (dette kan skje når eieren av en husmanns husbil påløper en betydelig gjeld til eieren av partiet der det står parkert)

I tillegg må husholdere forstå deres statlige krav til vedlikehold av husholdninger. I noen jurisdiksjoner utgjør for eksempel selv midlertidig utleie av en hjemmegående eiendom oppgivelse og kan ugyldiggjøre beskyttelsen som følger av statlige vedtekter.

Eksempler på statlige vedtekter for hjemsted

Følgende er et representativt utvalg av statlige hjemstedets vedtekter. Husk at innholdet, spesielt dollarverdiene, kan endres når nye lover blir vedtatt. For oppdatert informasjon om husmannslovene i ditt sted, sjekk med din statlige lovgiver eller boligmyndighet.

Texas

Fritak for eiendomsskatt: Alle huseiere i Texas kan kreve fritak for skoleavgift på $ 25 000, noe som reduserer den vurderte verdien av eiendommene deres med $ 25 000 for lokale skatteregistreringsformål. Juridisk funksjonshemmede og over 65 huseiere kan kreve ytterligere $ 10.000 skolefritak. Texas fylker har lov til å tillate "valgfrie" fritak for husmannsskatt på opptil 20% (eller $ 5000, avhengig av hva som er mindre) av den verdsatte verdien for fylkesskattformål (atskilt fra skolens distriktsskatter). For eksempel tilbyr Harris County, der Houston ligger, et fritak for fylkeskatt på 20%. Fylkene kan tilby ekstra valgfrie unntak på opptil $ 3000 for over 65 og funksjonshemmede hjemmeboere. Enkelte fylker tilbyr ekstra unntak for visse demografiske grupper eller klasser. For eksempel kan huseiere i Harris County hvis militære tjenestetilknyttede funksjonshemminger gjør at de ikke kan arbeide kreve 100% fritak for fylkesskatt.
kreditor Fritak: Med forbehold om kravet om 40 måneders opphold i BAPCPA-opphold, tillater Texas-loven hjemmeboende eier-beboere å unnta en ubegrenset verdi av dollar fra beslag av usikrede kreditorer. I integrerte byer og tettsteder, kan en fritatt eiendom ikke være større enn 10 dekar. På landsbygda er størrelsesgrensen 100 dekar for individuelle grunneiere, og 200 dekar for familier.

Florida

Fritak for eiendomsskatt: Florida-loven gjør det mulig for huseiere å unnta de "første" $ 25 000 i vurderte verdien fra all skatt, og de "tredje" $ 25 000 fra ikke-skolebeskatning. I utgangspunktet beskattes et hjem til en verdi av $ 75 000 som om det var verdt $ 25 000 for den ikke-skolene delen av huseierens skatteregning, og som om det var verdt $ 50 000 for skolens del av regningen.
kreditor Fritak: Med forbehold om kravet om BAPCPA-bosted, tillater Florida-loven en ubegrenset fritak for dollarverdi. I innarbeidede kommuner kan en fritatt eiendom ikke være større enn 0,5 dekar. I ikke-korporerte områder kan en fritatt eiendom ikke være større enn 160 dekar.

Massachusetts

Fritak for eiendomsskatt: Det er ingen fritak for eiendomsskatt for husmannsplasser i Massachusetts.
kreditor Fritak: Massachusetts fritar automatisk $ 125 000 i egenkapital fra kreditorbeslag. Huseiere som innleverer hjemstedsklæringer med sitt lokale register over gjerninger (fylkesopptaker) kan frita opptil 500 000 dollar. Funksjonshemmede i alle aldre, så vel som ikke-funksjonshemmede i alderen 62 år og eldre, gleder seg over personlige unntak opp til $ 500 000 hver. Dette betyr at et par hvis medlemmer begge kvalifiserer som funksjonshemmede eller begge er over 62 år, kan unnta opptil 1 000 000 dollar.

Kansas

Fritak for eiendomsskatt: Kansas husboere kan søke årlig om delvis refusjon av eiendomsskatt. Refusjonene gjelder bare for generell eiendomsskatt, og gjelder ikke skatt på eiendommer som er verdsatt til mer enn $ 350 000. Maksimal årlig verdi av refusjonen er $ 700. Huseiere med lav inntekt (de som tjener mindre enn $ 19,100 i årlig inntekt) 65 år og eldre kan kvalifisere seg for refusjon av Kansas Property Tax Relief, som returnerer 75% av eiendomsskatten som betales hvert år..
kreditor Fritak: Med forbehold om kravet om BAPCPA-botid, tillater Kansas en ubegrenset fritak for dollarverdier. Hjemmeiere i innarbeidede kommuner kan dispensere opp til en dekar, mens husboere andre steder kan frita opptil 160 dekar.

Slik huser du din primære bolig

Prosedyren for hjemmeværende primærbolig varierer etter jurisdiksjon, men er generelt verken vanskelig eller dyr. I de fleste stater tjener en bolig status som husmannsplass bare i kraft av at huseieren stenger på eiendommen og erklærer den som hans eller hennes primære bolig.

I Nevada, Virginia og Vermont er det nødvendig med en formell prosedyre for hjemmelaget. Selv i stater der det ikke er nødvendig med formell husmannsplass, gir den formelle erklæringen om en husmannsplass viktige beskyttelse, for eksempel fortsettelse av husmannsbetegnelsen og beskyttelsen av salgsinntekter fra kreditorer i en angitt periode (som varierer fra stat til) etter at hjemmet er selges.

Generelt følger hjemmeprosessen denne oversikten. For instruksjoner som er spesifikke for ditt sted, kan du ta kontakt med myndighetene i staten eller byene.

Evaluer eiendommens kvalifisering. Gjennomgå statens hjemmestatistiske vedtekter og bestem om eiendommen du ønsker å beskytte oppfyller gjeldende kriterier for valgbarhet. Husk at under BAPCPA kan du ikke være i stand til å beskytte den fulle verdien av hjemmet ditt hvis du har bodd der i mindre enn 40 måneder.
Bestem om staten krever en erklæring. De fleste stater krever ikke at huseiere formelt erklærer husmannsplasser. For å avgjøre om staten gjør det, må du ta kontakt med statens boligmyndighet eller lokale opptakskontor. Der det er nødvendig med en formell erklæring, oppgir myndighetene vanligvis standardiserte eller eksempelskjemaer som du kan fylle ut online eller for hånd. For eksempel gir Clark County (Nevada) opptakskontor et standard skjema på én side på nettet. Når du har fått skjemaet, kan du finne ut om det kreves at du sender inn erklæringen din regelmessig (for eksempel krever Vermont årlige erklæringer) eller bare en gang.
Samle den nødvendige informasjonen. Informasjonen som kreves for å erklære husmannsplass varierer avhengig av tilstand, men inkluderer typisk vurdererens pakkenummer (APN), eiendommens adresse, en juridisk beskrivelse av eiendommen (med dimensjoner og grenser), eierens interesse for eiendommen og eiendommens nåværende beboere (inkludert forsørgere). Det meste av denne informasjonen finnes på eiendommens skjøte.
Fyll ut og notariser skjemaet. Fyll ut skjemaet fullstendig ved å bruke informasjonen du har samlet. Hvis din lokale opptaker krever erklæringer om hjemsted for å bli notarized, ta den med til notarius med godkjent identitetsbevis og signer den i notarius nærvær. Avhengig av hvor du notariserer skjemaet, kan dette trinnet kreve en nominell avgift, ofte rundt $ 5.
Arkiver skjemaet. Arkiver det utfylte, notariserte skjemaet på ditt fylkeskapas kontor. Selv om skjemaer for hjemdeklarasjon ikke er veldig komplekse dokumenter, er det viktig at skjemaet ditt fylles ut ordentlig - og det er ikke sannsynlig at opptakerens kontoransatte vil gi nyttige råd på denne fronten. Hvis du i det hele tatt er bekymret for din evne til å fylle ut skjemaet ditt på egen hånd, bør du rådføre deg med en advokat - i tilfelle du måtte påberope deg husrettens rettigheter, betaler timen eller to i advokatsalær raskt for seg selv.
Få skriftlig bekreftelse på arkivering. Opptakerkontoret ditt bør oppgi en kopi av den innleverte erklæringen som bærer opptakets stempel. Dette indikerer at det er arkivert og er i posten.

Endelig ord

Selv om huseiereforsikring og husmannslov har lite likhet med hverandre i juridisk forstand, beskytter de begge mot katastrofale tap som kan endre en families liv over natten. Akkurat som du aldri vil inngi et krav hos hjemmet forsikringsselskapet, foretrekker du aldri å teste grensene for statens hjemmegående fritak for konkursinnlevering eller beleggspenger for gjenlevende ektefeller. Men når alt er sagt og gjort, er det trøstende å vite at i det minste noe av interessen din for din primære bolig er delvis beskyttet mot ulykke.

Bor du på en hjemmeboende eiendom?