Trenger jeg flomforsikring? - Hva det dekker og policy koster

Naboen vår, hvis hus satt rett langs elvebredden nedstrøms fra bevaring, hadde en veldig annen opplevelse. Da omstendighetene var riktig - en stor snøstorm etterfulgt av en plutselig oppvarming eller en rekke kraftige vårregn, forvandlet hele gården hans til en innsjø. Noen ganger tok det dager å renne ut. Når det endelig gjorde det, var det ofte et rot. Etter de verste forfalskningene ville vannet søle over eiendomslinjene hans og oversvømme hovedveien og midlertidig avskåret nærområdet. Heldigvis var huset vårt alltid godt over vannlinjen.

Som barn var jeg ambivalent om naboens situasjon. Eiendommen hans var finere enn vår. Store deler av året kunne han se ut av bakvinduet på en mild vannvei omgitt av majestetiske trær. Villdyr - hjort, kalkuner, vannfugl, coyoter og sporadisk elveodder - besøkte området. Men da elven overskred sine bredder, lurte jeg på hvordan han muligens kunne takle det. Selv i tørre år flom nok kjelleren hans et par ganger, og våte år må ha vært en konstant kamp.

Jeg visste ikke om flomforsikring da. Nå som jeg gjør det, håper jeg at min gamle nabo hadde det, selv om han kanskje ikke har vært dekket av de mer lokaliserte hendelsene som bare berørte huset hans. Hvis du bor i et flomutsatt område, eller tenker å flytte til et, kan du vurdere å legge det til ditt arsenal av dekning. Her er hva du trenger å vite om flomforsikring før du avgjør om det gir mening for hjemmet ditt.

Hva er flomforsikring?

En flomforsikring er vanligvis utstedt med ett års sikt som dekker skade på bolig og eiendom på grunn av flom. Federal Emergency Management Agency (FEMA) definerer en "flom" som "en generell og midlertidig betingelse av delvis eller fullstendig inundasjon av to eller flere dekar normalt tørt areal eller av to eller flere eiendommer, hvorav minst en er forsikringstakerens eiendom."

Per FEMA kan en flom være noe av følgende:

• Overløp av inn- eller tidevann
• Uvanlig og rask ansamling eller avrenning av overflatevann fra hvilken som helst kilde
• Mudflow
• Kollaps eller fall av land langs kysten av en innsjø eller lignende vannmasse som følge av erosjon eller undergraving forårsaket av bølger eller strømmer av vann som overskrider forventede sykliske nivåer

Disse forholdene er vanligvis forårsaket av langsiktig bølgeforhold, i tilfeller forverret av stigende havnivå, eller diskrete, forutsigbare værhendelser som orkaner eller tordenvær. Imidlertid kan de også være forårsaket av mer sjeldne eller uforutsigbare hendelser, for eksempel en jordskjelv-generert tsunami eller damfeil.

Oversvømmelsesbegivenheter som oppstår innendørs - på grunn av eksploderte rør - dekkes ikke av flomforsikring. Imidlertid kan de dekkes, helt eller delvis, av standard huseiere forsikringer.

Merk at FEMAs definisjon av flom dekker mer enn bare stående vann i lavtliggende områder. Faktisk dekker det nesten alle typer flom som har sitt utspring utenfor hjemmet - i motsetning til innendørs hendelser. Selv om du bor i en åsside og ikke anser deg selv som utsatt for en typisk flom av stående vann, kan du fremdeles være i fare for skade fra et gjørmeskred eller avrenning.

Oversvømmelseforsikringer kan dekke huseiere (inkludert leilighetseiere) og bedriftseiere som er utsatt for risiko for strukturelle skader og tap av bolig eller bygningsinnhold. Flomforsikring er også tilgjengelig for leietakere som utsetter seg for, hovedsakelig for boliginnhold.

Hvem tilbyr flomforsikring?

Det er viktig å merke seg at standard huseiereforsikring og forsikring for leietakere ikke dekker skader på grunn av flom som oppstår utenfor hjemmet (i motsetning til et sprengrør i hjemmet). I følge en studie fra National Association of Insurance Commissioners (NAIC) mener 33% av amerikanske huseiere feil at deres boligforsikringer dekker slik oversvømmelse. Denne vanlige misoppfatningen fører til at mange huseiere som er i faresonen, avgir flomforsikring.

Så hvem tilbyr det? Nasjonalt flomforsikringsprogram (NFIP). NFIP ble grunnlagt i 1968 og samarbeider i dag med rundt 80 private forsikringsselskaper, som Allstate og Liberty Mutual, for å gi flomdekning for huseiere og leietakere som er utsatt for risiko. Retningslinjer godkjent av NFIP kan kjøpes direkte fra deltagende forsikringsselskaper eller fra agenter som er autorisert til å selge sine forsikringer.

Imidlertid tilbyr ikke alle amerikanske forsikringsselskaper flomforsikring. Hvis du har dekning av leietakere eller huseiere gjennom et selskap som ikke deltar i NFIP, må du se til en annen leverandør.

Ikke alle lokalsamfunn har undertegnet NFIPs krav til styring av flomslette, som styrer regulering, bygningskonstruksjon, plassering av infrastruktur og andre aspekter av det bygde miljøet i flomutsatte områder. Hvis fylket eller byen ikke har gått med på disse kravene, kan det hende at policyen din kommer med en høyere premie i forhold til lignende retningslinjer i deltakende lokalsamfunn, eller du kan ikke være i stand til å få en policy i det hele tatt. Omtrent 20 000 samfunn deltar fra og med 2014, så det er en god sjanse for at du gjør det.

Hvordan flomforsikring fungerer

Tilgjengeligheten, kostnadene og dekningen av flomforsikring er veldig avhengig av geografi. FEMA opprettholder rundt 100 000 flomrisikokart (også kjent som flomrisikoforsikringskart, eller FIRMs) som dekker en betydelig del av den amerikanske landmassen. Hvert kart skiller sitt dekningsområde i flomforsikringssoner, områder der risikoen for flom er omtrent lik. Sonegrenser følger typisk høydekonturer og landformer, med områdene med høy risiko funnet langs elvebredden, strandlinjer og kløfter, og områdene med høy risiko på høy, stabil grunn.

Flomforsikringssoner

Det er tre brede typer flomforsikringssoner. De to første er videre inndelt i undersoner for å indikere risikogradienter i dem:

• Områder med høy risiko eller spesielle flomfareområder. Hvis eiendommen din er i et spesielt flomfareområde og du har et bolig- eller kommersielt pantelån fra en føderalt lisensiert og forsikret pantelån, er du pålagt å tegne flomforsikring. Leietakere blir sterkt oppfordret, men ikke pålagt, å bære flomforsikring. Spesielle flomfareområder er definert som å ha 1% eller større sjanse for flom i et gitt år. Deres ytre grenser kalles noen ganger Base Flood Elevation, med basisflom som refererer til den såkalte 100-årsflommen, eller den verste flommen som forventes å oppstå på dette stedet i løpet av en 100-års periode. På flomrisikokart er spesielle flomfareområder betegnet med bokstavtallkombinasjoner som begynner med bokstavene "A" eller "V."
• Områder med moderat til lav risiko. Disse områdene har lavere risiko for flom: mellom 0,2% og 1% for moderat risiko, og mindre enn 0,2% for lav risiko, i et gitt år. Imidlertid, delvis fordi de dekker mye mer grunn, er de fortsatt ansvarlig for mer enn 20% av alle NFIP-flomkrav, og de mottar omtrent en tredjedel av all distribuert katastrofeassistanse for flom, ifølge NFIP. Ingen som bor, jobber eller eier eiendommer i disse områdene er pålagt å ha flomforsikring, selv om NFIP anbefaler at de gjør det. På flomrisikokart er områder med moderat til lav risiko betegnet med bokstavene "X" (skyggelagt eller uskygget), "B," og "C." Innenfor denne brede risikokategorien betegner "B" den høyeste risikoen, "X" betegner middels risiko, og "C" betegner den laveste risikoen.
• Områder med ubestemt risiko. Disse områdene er ikke immun mot flom, men har ikke blitt evaluert formelt for flomfare. De er merket med en "D" på flomrisikokart. Selv om NFIP ikke eksplisitt anbefaler eller krever flomforsikring i disse områdene, forsikrer den eiendommer i dem.

Det første trinnet for å avgjøre om du skal få flomforsikringsdekning, og hvor mye det kan koste, er å konsultere områdets flomrisikokart og finne ut hvilke soner og undersoner du bor eller eier eiendom i. For å finne kartet ditt, søk FEMAs flomforsikringsrisikokartdatabase etter adresse, samfunnsnavn eller breddegradskoordinater.

Hvordan kostnader for flomforsikringspolicy blir bestemt

Flomforsikring er uvanlig ved at premie fastsettes og fastsettes av NFIP, basert på vurderingen av forsikringstakernes flomrisiko, dekningsgrenser, egenandeler og alder og materielle komponenter i dekket struktur. Premiene varierer ikke mellom forsikringsselskapene, så det er ikke nødvendig å shoppe for å få en bedre avtale.

Imidlertid endrer NFIP av og til sine risikovurderingsmetoder, noe som kan påvirke hjemets opplevde risiko. Og fra tid til annen kan programmet øke rentene over hele linjen for å gjøre rede for inflasjonen.

Faktorer som kan redusere flomforsikringspremiene

Generelle faktorer som kan redusere flomforsikringskostnadene dine inkluderer følgende:

• Foretrukket risikopolitikk. For å kvalifisere for en foretrukket risikopolitisk rente, må den omfattede eiendommen ligge utenfor en spesiell flomfare-sone (soner B, C og X) og ha en gunstig tapshistorikk, noe som betyr at den ikke har hatt et stort tapskrav. Foretrukne risikopolitikker betegner egenskapene med lavest risiko i områder som er kartlagt for flomrisiko. Premiene deres er vanligvis 5% til 10% lavere enn standard med lav risiko.
• Group Flood Insurance. Denne typen forsikring, betegnet med et sertifikat for flomforsikring, utstedes bare i kjølvannet av en presidentkatastrofeavklaring, som vanligvis utstedes etter en værhendelse eller annen naturkatastrofe som forårsaker stor flom. I følge NFIP kan eiendomseiere motta sertifikater for flomforsikring uavhengig av om de bor i en spesiell flomfare-sone eller er pålagt å tegne flomforsikring av sin pantelån. Selv om mottakere teknisk sett kan velge bort en flomforsikringspolicy som er angitt med sine sertifikater, kan de som melder seg bort fra fremtidig katastrofeassistanse - så hvis du velger å ikke godta gruppepolicyen din, kan du møte enorme kostnader i tilfelle påfølgende flom resulterer i en katastrofeerklæring som dekker eiendommen din. Gruppeflomforsikringer har spesielle tre-årige betingelser og sterkt subsidierte premier - ofte mindre enn 50% av kostnadene for en standard, individuell flomforsikring for samme område. Beboere som er pålagt eller ønsker å fortsette å bære flomforsikring etter gruppepolicyens treårsperiode, må kjøpe en standardpolicy og betale full premie.
• Fellesskapets vurdering av deltakelse. NFIP-lokalsamfunn som overskrider minimumsstandarden for flomsikring og skadebegrensning, kan tjene studiepoeng gjennom Community Rating System, et føderalt insentivprogram. Fellesskap tjener kreditt ved å investere i utdanningstiltak for huseiere, strenge byggekoder og ekstra flombeskyttelsestiltak. Kreditter oversettes tilnærmet til premiumrabatter for forsikringstakere i disse samfunnene. Disse rabattene kan variere opptil 10% for eiendommer med moderat til lav risiko (ikke-SFHA) som ikke allerede er kvalifisert for premiebeløp for foretrukne risikopolitikker, og opptil 45% for eiendommer med høy risiko. Foretrukne risikopolitikker påvirkes ikke av deltakelse i fellesskapsvurderingssystemet.
• Flomkart Bestefar. I visse tilfeller kan eiendomseiere som har blitt endret kart for flomrisiko for å reflektere økt risiko, kunne låse inn de lavere premiene som ble betalt før endringen. Separat kan bygninger som er konstruert i høyrisikoområder før kartlegging av flomrisiko kvalifisere for subsidierte premier, spesielt hvis de har historisk verdi, selv om NFIP ikke sier hvor mye subsidier som kan redusere premiene..
• Flomsikringssystemer. Eiendommer i høyrisikosoner som er beskyttet av storskala flomsikringssystemer, for eksempel løvene langs den nedre Mississippi-elven, kan kvalifisere til lavere premier. Premie-reduksjonen tilsvarer omtrent forskjellen mellom en høyrisiko- og moderat-risikopolitikk, selv om individuelle omstendigheter (som den nøyaktige forhøyningen av den tildekket strukturen og hvorvidt levee noen gang har mislyktes) kan påvirke den eksakte reduksjonen. Kvalifiserende flomsikringssystemer må vurderes for å beskytte mot en 100-års flom eller bedre. For et ekte eksempel, ifølge PBS, er levee-systemet konstruert for å erstatte det som mislyktes i orkanen Katrina vurdert til å motstå en 100-års flom.

Typer for oversvømmelsesforsikring: Dekning og kostnad

Avhengig av hvor du befinner deg, flomrisiko, om du forsikrer din bolig eller virksomhet, og om du eier eller leier, kan du velge mellom flere flomforsikringspolicystyper: bare boliginnhold (personlig eiendom), boligbygging og innhold, kommersielt innhold (forretningsutstyr og inventar), og kommersiell bygning og innhold.

Der det er angitt kostnader for policytyper nedenfor, gjelder de innbyggere og bedriftseiere i flomsoner med moderat til lav risiko som kvalifiserer for premieplanen for foretrukket risikopolitikk og velger en egenandel på $ 1000. Dette er med andre ord premier for de laveste risikopolitikkene som er tilgjengelige.

I områder med høy og ubestemt risiko er premiene veldig avhengig av individuelle omstendigheter, for eksempel heving av bygninger på eiendommen din, terrengfunksjoner i nærheten og nyere oversvømmelseshistorie. Følgelig varierer premiene mye og er vanskelig å estimere. Imidlertid, spesielt i områder med høy risiko, kan de imidlertid være betydelig høyere enn premiene angitt nedenfor. Hvis du bor i et område med høy eller ubestemt risiko, bør du snakke med en lisensiert agent med kunnskap om omstendighetene dine.

Innholdspolicy (personlig eiendomsdekning)

Siden det ikke dekker skader på en eiendoms hovedbygning eller uthus, og heller ikke tilhørende opprydnings- og reparasjonskostnader, er en forsikringspolicy med bare oversvømmelse ikke ideell for huseiere og eiere av næringseiendommer. Det passer bedre for utleieboliger og bedriftseiere som leier plass i et næringsbygg.

Begrensninger for boligdekning (for både leietakere og huseiere) varierer fra $ 8000 til $ 100,000. Begrensninger for ikke-residensiell dekning varierer fra $ 50,000 til $ 500,000. Vær oppmerksom på at det bare er betydelig billigere å forsikre innhold over bakken.

• Hva er dekket. Dekningen inkluderer vanligvis personlige eiendeler, for eksempel elektronikk, klær, møbler og ikke-drevne kjøretøyer som sykler, hvis de er lagret inne. Det inkluderer også ikke-strukturelle vindusbehandlinger og gardiner, bærbare klimaanlegg og vindus klimaanlegg, bærbare kjøkkenapparater som mikrobølgeovner, ubestemte tepper og tepper, vaskemaskiner og tørketrommel, frysere og maten i dem, og de første $ 2500-varene av høy verdi, for eksempel originale kunstverk og designerklær.
• Hva er ikke dekket. Ikke-dekkede gjenstander inkluderer vanligvis biler og bildeler og gjenstander som ligger utenfor det overbygde området, for eksempel et eksternt skur uten en egen policy eller en kjeller hvis det ikke er noen dekning under bakken. Valuta, verdisaker (for eksempel smykker og kunstverk) over grensen på 2.500 dollar er heller ikke dekket, og skader forårsaket av mugg, mugg og langvarig fuktighet. Midlertidige utgifter til bolig og flytting dekkes heller ikke, men de er vanligvis inkludert i en politikk for leietakere eller huseiere.
• Kostnad for boligpolitikk. For en dekningsgrense på 8000 dollar er årlige premier $ 57 for innhold over bakken og $ 79 for innhold over og under bakken. For en dekningsgrense på $ 50 000 (medianbeløpet) er premiene over og over / under bakken henholdsvis $ 153 og $ 207. For 100 000 dollar er premiene over og over / under bakken henholdsvis $ 221 og $ 271.
• Kostnad for ikke-residensiell politikk. For $ 50 000-forsikringer er premiene over og over / under-bakken henholdsvis $ 195 og $ 398. For dekning på $ 250 000 (median dekningsgrensen) er de respektive premier $ 524 og $ 1,163. For $ 500.000 i dekning er respektive premier $ 948 og $ 2.123.

Bygg- og innholdspolitikk

Retningslinjer som dekker bygninger så vel som innholdet er mer omfattende, og dermed en bedre passform for huseiere og kommersielle eiendomseiere. Begrensninger for boligdekning for en- til firfamiliehus varierer mellom $ 8.000 til $ 100.000 for innhold og $ 20.000 til $ 250.000 for strukturer.

Boligstrukturer med mer enn fire enheter anses som "generelle egenskaper." Innhold dekning for disse egenskapene varierer også mellom $ 8000 til $ 100,000 mens strukturelle dekningsgrenser stiger fra $ 50,000 til $ 500,000. Både innhold og strukturell dekningsgrenser for forretningsbygg som inneholder virksomheter varierer fra $ 50,000 til $ 500,000.

• Hva er dekket. I tillegg til alt som er dekket under innholdspolitikken, har dekkede elementer vanligvis selve bygningen, inkludert grunnmur og grunnmur. elektriske og VVS-systemer; VVS-utstyr, inkludert sentral klimaanlegg og oppvarming; vannvarmere og ovner; kjøleskap, komfyr, oppvaskmaskiner og andre kjøkkenapparater; permanent tepper (ikke områdetepper); innebygde veggpanel, skap, bokhyller og underholdningssentre; persienner; frittliggende garasjer, for ikke å overstige 10% av eiendommens totale kvadratmeter. og fjerning av rusk etter flom. Eneboliger, som gjestehus og skur, krever en egen policy selv om de er på samme sonerte eiendom.
• Hva er ikke dekket. I tillegg til unntakene under bare retningslinjene for innhold, inkluderer ikke-dekkede gjenstander og tap typisk økonomiske tap på grunn av forretningsavbrudd, manglende evne til å komme på jobb eller tap av bruk av dekket eiendom. Eksterne strukturer uten separate flomforsikringer, ekstern infrastruktur, for eksempel septiksystemer, gangveier, frittliggende dekk, uteplasser og plenmøbler, dekkes heller ikke.
• Kostnad for boligpolitikk. For $ 20.000 strukturelle / $ 8.000 innholdspolitikker er årlige premier $ 129 for boligstrukturer uten kjellere og $ 176 for konstruksjoner med kjellere eller andre underjordiske innhegninger. For premie på $ 125.000 / $ 50.000 er premiene for ikke-kjeller og kjeller henholdsvis $ 334 og $ 368. For dekning på $ 250.000 / $ 100.000, er de respektive premier $ 414 og $ 460.
• Kostnad for ikke-residensiell politikk. For $ 50 000 / $ 50 000 forsikringer er premie for ikke-kjeller og kjeller henholdsvis $ 643 og $ 1 016. For $ 250.000 / $ 250.000 i dekning, er respektive premier $ 1.186 og $ 3.129. For $ 500.000 / 500.000 dollar i dekning er respektive premier $ 2.880 og $ 4.807.

Spesielle hensyn til kjellere og områder under første etasje

Siden kjellere, walkout-kjellere og crawlfaces på lavere nivå sitter delvis eller helt under bakken, er de mye mer utsatt for flom og vannskader. I tillegg til det enkle faktum at å ha en kjeller sannsynligvis vil øke din flomforsikringspremie, kan det og andre underjordiske områder være underlagt visse dekningsbegrensninger.

Selv om du bør snakke med forsikringsagenten eller selskapets representant for en fullstendig redegjørelse for forsikringens unntak og dekningsgrenser, dekker flomforsikring (uavhengig av forsikringstype) vanligvis ikke følgende elementer i kjellere, walkout-kjellere, crawlspaces på lavere nivå, og andre underjordiske deler av hjemmet ditt:

• Vegger og tak
• Tepper, tepper og andre gulvbelegg (inkludert fliser)
• Bokhyller, paneler og andre veggdekorasjoner
• Mest personlig eiendom, inkludert møbler, elektronikk, klær og kjøkkenutstyr
• Kjøleskap og maten inni

Elementer som vanligvis er dekket i kjellere og lignende områder inkluderer følgende:

• Tunge apparater (unntatt kjøleskap), inkludert frysere og mat inne, vaskemaskiner og tørketrommel, ovner, vannvarmer og oppvaskmaskin
• Drivstofftanker og tilhørende utstyr
• Stikkontakter, effektbrytere og relatert utstyr
• Isolasjon
• Vannsystemer
• Fundamenter, grunnmurer og forankringssystemer

Det er spesielt viktig å forstå disse begrensningene og betraktningene hvis hovedboligen din ligger delvis under bakken, som i tilfelle av en kjellerleilighet eller bolig i delt plan.

Ventetid

Oversvømmelseforsikringer trer vanligvis i kraft 30 dager etter utstedelsesdatoen. Med andre ord, du kan ikke gjøre krav på en hendelse som skjer mindre enn en måned etter at du kjøpte politikken.

Det er noen unntak fra denne 30-dagers ventetidsregelen:

• Nylig brenn arr på føderalt land. Den overbygde eiendommen ligger på føderalt eid eller forvaltet land som har blitt skadet av en brann som inneholder mindre enn 60 dager siden og nå er oversvømmet.
• Strenge krav til boliglån. Den dekkede eiendommen ligger utenfor et spesielt flomfareområde, men pantelångiveren krever fortsatt at du får flomforsikring, enten før eller etter at du har avsluttet lånet ditt. Siden dette kan føre til dekning for dekning, dekker policyen vanligvis krav fremsatt innen 30 dager etter utstedelsen.
• Pantelån i SFHA. Den dekkede eiendommen ligger i et spesielt flomfareområde, og du skaffer flomforsikring som krav til et nytt, utvidet eller fornyet pantelån. På grunn av den hurtige karakteren av en slik policy, dekker den vanligvis krav som fremsettes innen 30 dager etter utstedelse.
• Oversikt over flomrisikokart. Flomrisikokartet ditt er revidert, og eiendommen din ligger nå i et spesielt flomfareområde. I dette tilfellet må du kjøpe policyen din innen 13 måneder etter kartrevisjonen for å være kvalifisert for fritak for ventetid.

Endelig ord

Mange mennesker har et kjærlighetshat-forhold til stedet de bor. I mange tilfeller kan den kompliserte følelsen spores til geografi, geologi eller klima. For kystkalifornere går klisjéene, jordskjelv, tørke, skogbrann og gjørmeskred en akseptabel handel for mildvær og robust skjønnhet. Innbyggere i Midtvest- og slettestatene balanserer lave levekostnader og vennlige samfunn med frigide vintre og alvorlige tordenvær om sommeren.

Mennesker som bor i umiddelbar nærhet av vann, enten langs uregjerlige elver eller stormutsatte hav, aksepterer risikoen for potensielt katastrofale flom i bytte for tilgang på vann på forespørsel og flott utsikt. Bakgården din kan være full av overraskelser, noen hyggelige og noen ikke så mye. Det er opp til deg å forberede og feire i like stor grad.

Har du en flomforsikring?