Hva er et omvendt pantelån (HECM) - Hvordan det fungerer, fordeler og ulemper

En rapport fra Henry J. Kaiser Family Foundation uttaler at mer enn tre av fire eldre over 65 år har egenkapital i hjemmene sine fra $ 67.700 til $ 325.200. En av 20 har egenkapital større enn $ 398 500, og 1% har mer enn $ 799 850.

Og likevel er nesten halvparten av eldre amerikanere avhengige av sosial trygghet i minst halvparten eller mer av inntekten, mens en av åtte bare er avhengig av sosial trygghet. Men mange av disse seniorene har egenkapital som kan konverteres til kontante inntekter.

Hvis du eller foreldrene dine er "husrike" men kontantfattige, er det på tide å vurdere om et omvendt pantelån på familiens hjem er et bedre alternativ til tradisjonelle veier for å konvertere egenkapital til en kontantgode.

Tradisjonelle metoder for å konvertere egenkapital til kontanter

For eldre som forventer og ønsker å bo i sin nåværende bolig i overskuelig fremtid, er det noen få tradisjonelle måter (ikke inkludert omvendt pantelån) for å konvertere egenkapital til kontanter:

Hjem egenkapital lån. Et boliglån er i hovedsak et lån som er utvidet til huseieren sikret ved utlåners mottak av en annen pantelån på eiendommen. Det underliggende lånet kan være så høyt som 100% av eierens egenkapital, avhengig av utlåners kriterier, kredittverdigheten til låntakeren og de forhandlede tilbakebetalingsbetingelsene. For eksempel kan en huseier med egenkapital vanligvis låne et engangsbeløp som tilsvarer et beløp mellom 80% og 100% av egenkapitalen.
Home Equity Line of Credit. En egenkapitallinje (HELOC) er en linje med revolverende kreditt i et beløp opp til egenkapitalverdien, vanligvis med en justerbar rente, så betalingsbeløpene varierer fra måned til måned. I likhet med andre personlige lån er lånevilkårene og kredittbeløpet som er tilgjengelig forhandlet mellom låntaker og utlåner..
Refinansiering av utlån. Når rentene går lavere og / eller egenkapitalen vokser, refinansierer mange huseiere slik at de kan redusere renten på det underliggende lånet og deretter redusere deres månedlige utbetalinger eller konvertere en del av egenkapitalen til kontanter. Si for eksempel at en huseier kjøpte et nytt hjem i 2000 for 312 000 dollar. Det 30-årige lånet med 6% fast rente krever en månedlig betaling på 1 824,40 dollar. I dag har hjemmet en takstert verdi på $ 350 000 dollar og rentene har falt til 3,5%. Eieren refinansierer deretter huset til 3,5% i 30 år med en månedlig betaling på $ 1.582,85. Som en konsekvens av refinansieringen betaler huseieren det innledende pantelånet, reduserte betalingen med over $ 240, og er i stand til å hente ut $ 30.000 i kontanter fra en bygd egenkapital.

Selv om disse metodene er et middel til å få tilgang til låst egenkapital, deler de alle en rekke ulemper:

Fortsatt eksponering for nedgang i eiendommer. Siden utlåner har ”full regning” til huseieren hvis pantelånet ikke blir tilbakebetalt, er huseieren ansvarlig dersom inntektene fra salget av eiendommen er mindre enn det utestående pantelånet. Eiendommer med en verdi mindre enn pantelånet anses å være "under vann", en tilstand der mange huseiere fant seg etter pantelånskrisen i 2008-2009.
Betalinger som kreves for løpetid av nytt pantelån. Huseieren som refinansierte hjemmet sitt i vårt eksempel hadde gjort nesten 14 år av de 30 årene med utbetalinger. Refinansieringen - med et nytt lån - starter klokken på nytt i ytterligere 30 år, og legger i hovedsak 14 års utbetalinger til den gamle forfallsdato. Pensjonerte eldre kan mangle tilstrekkelig inntekt til komfortabelt å utføre betalinger etter pensjonering.
Kriminelle utlån av utlån. Den juridiske plikten til å utføre utbetalinger til utlåner eksisterer i løpet av lånetiden. Unnlatelse av å betale kan føre til utestenging og salg av eiendommen. Hvis pantelånet er under vann, mister seniorene ikke bare hjemmet, men må utgjøre forskjellen mellom salgsinntekter og utestående pantelån.

Hva er et omvendt boliglån?

Et omvendt boliglån - noen ganger referert til som et boliglån til konvertering av boliglån (HECM) - er FHA godkjent bare for eldre, og er en stadig mer populær metode for eldre huseiere (62 år og eldre) for å konvertere overflødig egenkapital til et engangsbeløp med kontanter, en kredittgrense eller en annuitetslignende serie med ordinære månedlige utbetalinger.

Hvordan det fungerer

Långiveren som gjør det omvendte pantelånet har en første pantelån på eiendommen, men mottar ikke utbetalinger på lånet som i et tradisjonelt pantelån, og huseieren er heller ikke ansvarlig for noen verdimangel når långiveren mottar eiendommen ved dødsfallet eller flytting av huseier. Det fine med denne typen lån er at låntaker mottar penger fra utlåner, hvis beløp er basert på mengden egenkapital i hjemmet sammen med andre faktorer, for eksempel alder og rente. Siden hjemmet brukes som pant i lånet, mottar utlåner imidlertid eiendommen ved huseiers død eller flytting. (Når det er sagt, kan huseier eller arvinger betale ned lånet når som helst og derved beholde huset.)

For eksempel godtar en omvendt pantelåner å innføre en første pantelån på $ 150.000 på huseierens hus som har en nåværende taksert verdi på $ 300.000. Huseieren har imidlertid et tidligere pantelån i stedet for $ 100 000. Ved å bruke utbyttet av det nye lånet ($ 150 000) betaler huseieren det eksisterende pantelånet på $ 100 000, og etterlater et overskudd på 50 000 dollar. (Hvis boligen ikke hadde et eksisterende pantelån, ville huseiers inntekter være lik hele 150 000 dollar). Huseieren kan velge å motta betaling på en av følgende måter:

Ta $ 50 000 i kontanter - det som kalles en "engangsbetaling" - umiddelbart når du lukker og bruker eller lagrer den som ønsket. Det er ingen skattemessige konsekvenser.
Ta $ 50.000 i en serie med månedlige utbetalinger fra den omvendte pantelån. Betalingen kan være basert på et fast antall betalinger eller en aktuarmessig beregning for levealderen til huseieren.
Ta 50 000 dollar i form av en kredittlinje som huseieren kan trekke når som helst. Hvis huseieren forsinker tegningen fra linjen, reduserer kredittforetaket renten som belastes det underliggende reverserte pantelånet.
Ta $ 50 000 i en kombinasjon av betalinger og en kredittgrense.

Huseieren er aldri pålagt å betale hovedstol eller renter på et omvendt pantelån. Disse egenskapene - betaling av penger fra en utlåner til huseieren som ikke er skattepliktig og ikke påvirker Social Security eller Medicare-fordeler - kan spesielt være fordel for eldre som er bundet til kontanter.

valgbarhet

Det er flere tydelige krav til låntakere for å få et omvendt pantelån.

Låntakere må være 62 år eller eldre.
Det kjøpte hjemmet må være låntakernes primære bolig.
Eiendommen må være enfamilie eller et FHA-godkjent sameie.
Låntakere må gjennomføre en HUD-godkjent rådgivningssession for å sikre at de forstår de økonomiske kostnadene og juridiske kravene til HECM.
Låntakere må ha økonomisk evne til å betale obligatoriske utgifter som eiendomsskatt, huseiere forsikring og normalt vedlikehold.

Prisen og kostnadene

Renten på pantelån, enten konvensjonell eller omvendt, kan være med en fast eller variabel rente og er basert på eksisterende markedsrenter og hvert enkelt panteselskaps forretningsavgjørelser for å skille seg fra konkurrenter. Som en konsekvens varierer rentene vanligvis noe fra utlåner til utlåner, akkurat som prisene varierer for konvensjonelle pantelån.

I tillegg til tradisjonelle lukkeavgifter belastes en forhåndslånsforsikringspremie (MIP). Avgiften tilsvarer 0,5% hvis belåningsgraden (LTV) er 60% eller mindre, eller 2,5% hvis LTV er større enn 60%. Ytterligere 1,5% MIP belastes hvert år. Dette gir utlånsbeskyttelse i tilfelle verdien av boligen synker i løpet av løpet av det omvendte pantelånet. Det er verdt å merke seg at konvensjonelle boliglån vanligvis ikke krever pantelånsforsikring hvis boligutbetalingen er 20% eller mer.

Lånekrav

Likeledes som i tradisjonelle pantelån, krever långivere at huseiere kjøper og opprettholder eiendomsforsikring, betaler eiendomsskatt når de forfaller, og opprettholder eiendommen i rimelig stand. Siden omvendt pantelån skiller seg fra tradisjonelle pantelån ved at det aldri er krav om å betale til pantelåneren, forfaller lånet (eller kan bare kalles av långiveren) under spesifikke forhold kalt "forfallshendelser", slik som følgende :

Alle låntakere har gått bort.
Alle låntakere har solgt eller konvertert eiendommen til en tredjepart.
Eiendommen er ikke lenger hovedlån for en låntaker på grunn av død eller en fysisk eller mental tilstand som varer lenger enn 12 måneder.
Låntakere nekter å betale eiendomsskatt eller opprettholde eiendomsforsikring og har fått muligheten til å rette opp manglene.
Låntakere nekter eller er ikke i stand til å opprettholde eiendom i god stand etter en prosess med formell varsel og dom.

I slike tilfeller har huseieren (hvis han eller hun er i live) eller boet muligheten til å beholde boligen ved å betale ned det omvendte pantelånet. Hvis huset verdsettes mindre enn pantelånet på det tidspunktet lånet forfaller, gjør huseier eller bødler ikke noe tiltak med unntak av å lette utlåner av hjemmet. Långiver selger deretter eiendommen for så mye som mulig, og bruker utbyttet på det utestående lånet.

Det er viktig å merke seg at hvis det er kontanter igjen etter tilbakebetaling av lån, blir overskuddet returnert til boet. Hvis lånet er større enn salgsinntektene, bæres tapet utelukkende av det omvendte kredittforetaket.

Hvordan omvendte pantelån skiller seg fra tradisjonelle pantelån

Det er flere uvanlige kjennetegn på omvendt pantelån som skiller seg fra tradisjonelle pantelån.

Långiverens eneste sikkerhet for et omvendt pantelån er boligeiendommen. Siden huseieren aldri er pålagt å utføre pantebetalinger, er kilden til tilbakebetaling til pantelåneren salg av eiendommen ved eierens død eller flytting fra eiendommen. Ved kontrakt får eieren lov til å forbli i eiendommen så lenge han eller hun bor og hjemmet er hans eller hennes viktigste bolig.
Huseiers kredittvurdering eller historie er uvesentlig. Siden eieren ikke er pålagt å betale, er hans eller hennes økonomiske eller økonomiske tilstand ikke en faktor i forsikringsselskapet eller etablering av kredittrenten som er utvidet på pantelånet.
Lånekrav (LTV) -forholdene er mindre enn det som finnes i tradisjonelle pantelån. Tradisjonelle långivere er sikret av både markedsverdien på eiendommen og låntakernes økonomiske ansvar. Følgelig vil noen långivere låne opptil 100% av eiendommens markedsverdi. Omvendt pantelånsgrad varierer vanligvis mellom 50% og 65%.
Jo eldre den yngste låntaker, desto større er belåningsgraden for omvendt pantelån. Aktuarial forventet levealder for den yngste låntaker er grunnlaget for å beregne den sannsynlige løpetiden på lånet. Lånet modnes imidlertid ikke før den siste levende eieren dør eller flytter bort fra hjemmet. Hvis eieren dør raskere enn forventet, forfaller lånets hovedstol på det tidspunktet; Hvis eieren lever lenger enn det aktuarmessige tabellprosjektet, forlenges lånet til senere død. For eksempel har en 80 år gammel kvinne 9,61 års gjenværende levealder, mens en 70 år gammel kvinne ville være 16,33 år. I vårt eksempel ville det maksimale lånebeløpet for 80-åringen være 187 712 dollar. Den eldre låntakeren på den samme $ 300.000 eiendommen ville motta mer enn $ 50.000 enn lånet til den yngre 70-åringen. LTV-forholdet er med andre ord høyere for super seniorer.

Nedbemanning og omvendt pantelån

Etter å ha oppvokst familiene sine når de når pensjonsalder, søker mange eldre et mindre boligavtrykk med lavere vedlikehold og mindre kostnader. Før utviklingen av HECM for kjøpslån - også et FHA-forsikret lån - måtte seniorer som nedbemannet og ønsket å bruke et omvendt pantelån tåle to dyre nedleggelser: den første på et tradisjonelt pantelån for å kjøpe det mindre hjemmet, etterfulgt av en ny refinansiering (og lukking) ved å bruke det omvendte pantelånet til å betale ned det tradisjonelle pantelånet.

Å innse at HECM er et ideelt kjøretøy for å finansiere et nytt hus, maksimere kontantutbyttet til seniorenes fordel, og eliminere husbetalinger frem til døden eller til et senere trekk, FHA godkjente HECM for kjøpslån, og eliminerer dermed bryet og kostnadene ved tradisjonell pantelukking. I tillegg til standard krav til valgbarhet, inneholder den følgende mandater:

Eventuell forskjell mellom kjøpesummen for det nye hjemmet og HECM-låneprovenyet må betales kontant av låntakeren ved stenging. For eksempel, hvis boligkjøpsprisen er $ 300 000 og nettolånebeløpet etter oppgjørskostnader er $ 140 000, må låntakerne ha $ 160 000 i kontanter for å lukke.
Låntakere må gjennomføre en HUD-godkjent rådgivningssession for å sikre at de forstår de økonomiske kostnadene og juridiske kravene til HECM.

Mens et konvensjonelt pantelån på den nye eiendommen kan kreve mindre kontanter ved avslutningen av lånet enn HECM, krever det også månedlige utbetalinger til kredittforetaket. For eksempel vil kostnader for å lukke boligkjøpet på 300.000 dollar med en låneverdi på 80% være omtrent $ 70.000 ($ 60.000 forskuddsbetaling + lukkekostnader på $ 10.000). Finansiering med HECM-pantelån koster ytterligere $ 90 000 i inntekter ($ 160 000 - $ 70 000), men eliminerer eventuelle fremtidige pantebetalinger (beregnet til $ 1200 per måned til gjeldende renter) og tap dersom husets fremtidige markedsverdi synker. Potensielle låntakere må "kjøre tallene" for å finne den beste tilnærmingen for deres situasjon.

Avgjøre om det er riktig for deg

Pensjonister som vurderer et omvendt pantelån, bør innse at det har fordeler og ulemper, avhengig av deres personlige situasjon, økonomiske tilstand og eiendomsmessige ønsker.

Fordeler

Det kreves aldri noen pantelån når en eier er i live og bor på eiendommen.
Omvendt pantelån har ikke en fast løpetid, men forfaller bare med forekomst av spesifikke definerte hendelser, for eksempel låntakernes død.
Verken den omvendte pantelånet eller hans eller hennes bo er i økonomisk risiko hvis boligverdien faller under eller er mindre enn pantelånsbalansen til enhver tid.
Den omvendte pantelånet eller hans eller hennes bo har til enhver tid en mulighet til å tilbakebetale det omvendte pantelånet og beholde boligeien, som med andre pantelån.
Kredittvurderingen til låntakeren er ikke vurdert i kriteriene for å lage et omvendt pantelån. En personlig konkurs hos en låntaker vil ikke påvirke omvendt pantestatus hvis andre krav er oppfylt.
Overskytende egenkapital kan tas i form av et engangsbeløp, månedlig for en bestemt periode eller et beløp, som en kredittgrense, eller en kombinasjon av alle tre.

ulemper

For å kvalifisere for et omvendt pantelån, må eiendommen være låntakernes primære bolig.
Et omvendt pantelån er begrenset til lavere forhold mellom utlån og markedsverdi (50% til 65%) enn tradisjonelle pantelån, som kan være så høye som 100% av markedsverdien.
Låntaker og ektefelle må være 62 år eller eldre. Omvendt pantelån er ikke tilgjengelig for yngre låntakere.
Renter på det omvendte pantelånet er ikke fradragsberettiget for inntektsskatt, før lånet er nedbetalt.
En forhåndslånspremie belastes - mellom 0,5% og 2,5%, avhengig av belåningsgrad - i tillegg til en årlig pantepremie på 1,5%.
Låntakere krever finansiell rådgivning før godkjenning.
Med mindre arvingene til det omvendte pantelånet velger å betale ned det omvendte pantelånet, går tittelen på hjemmet tilbake til långiveren og vil bli solgt.

Endelig ord

Som en aksje som ikke betaler utbytte eller obligasjonslån med null kupong, gir egenkapitalen i et hjem ingen kontanter til eieren; enhver økning i egenkapitalen er sovende til eiendelen selges eller huset refinansieres med et større lånebeløp. Det som er verre er at eldre som fremdeles foretar pantebetalinger, legger til beløpet bundet som egenkapital i hjemmet. I mange tilfeller kunne disse midlene bedre tjene dem i form av tilgjengelige kontanter.

Hvis du eller foreldrene dine er 62 år og eldre, kan HECM være et verdifullt verktøy for å hjelpe deg med å oppnå økonomisk trygghet og trygghet. Husk at det omvendte pantelånet ikke er for alle. Forsikre deg om at du forstår forpliktelsene og rettighetene knyttet til et omvendt pantelån før du inngår en avtale.

Har du eller noen familiemedlemmer tatt opp et omvendt pantelån?