Hva er en tillit til eiendomsinvestering - investering i REITs

Dessverre har eiendommer som investering inngangsbarrierer, for eksempel penger for en forskuddsbetaling, muligheten til å få et betydelig lån, tid og utdanning til å drive et lønnsomt foretak, og nødvendige kontanter for vedlikehold, reparasjoner, eiendomsskatt, og forsikring.

Heldigvis er det en måte å investere i eiendommer uten å eie individuelle eiendommer. Det er kjent som en REIT (Real Estate Investment Trust).

Hva er en REIT?

En REIT eksisterer for å investere i inntektsgivende eiendommer. Det gjør dette direkte gjennom kjøp av eiendom, eller indirekte ved å gi lån eller kjøpe eksisterende lånekontrakter. For å kvalifisere som REIT (og unngå selskapsinntektsskatt), må minst 90% av overskuddet utbetales til aksjonærene som utbytte.

REITs er vanligvis delt inn i tre kategorier:

1. Egenkapital REITs

Den mest populære og kjente typen REIT, egenkapital REITs fokuserer på å skaffe, administrere og utvikle investeringseiendommer. Siden REIT-begrensninger krever at eiendommer holdes og utvikles over lengre tid, er deres viktigste inntektskilde leieinntekter fra eierandeler. De investerer vanligvis i bestemte typer eiendommer, som vanligvis faller inn i følgende kategorier:

Kontor og industri
Detaljhandel
Residential
Hotell og feriested
Helsevesen
Self-Storage
Rått land

2. Pant REITs

Disse fondene låner ikke så populære som egenkapital REIT, til investorer i eiendommer eller investerer i eksisterende pantelån på eiendommer (i stedet for å investere direkte i eiendommene). Deres viktigste inntektskilde er renter fra lånene de har.

3. Hybride REIT-er

En kombinasjon av både aksje- og pant REIT-er, hybrid REIT-er diversifiserer mellom å eie eiendommer og å gjøre lån til eiendomsinvestorer. Inntektene kommer fra både leieinntekter og renteinntekter.

Fordeler og ulemper med REITs

Som alle investeringer er det fordeler og ulemper med REIT som bør veies før du investerer:

Fordeler

Investorer er i stand til å diversifisere seg i eiendomsmarkedet ved å interessere seg for flere eiendommer med minimale dollar.
Risiko er samlet blant mange investorer mot en eneeier.
REITs betaler høyt kontantutbytte.
Mange REIT-er tilbyr høy likviditet, relativt til rent eiendomseiendom, ved å gjøre det mulig for investorer å selge aksjer raskt.
Investorer deler eierskap i store eiendommer, som store kontorbygg eller hoteller, som de ellers ville være vanskelig å ha råd til.
Eiendommer forvaltes profesjonelt.
Utenlandske individer, ellers begrenset fra å eie eiendom, kan ha interesse i slik eiendom via en REIT.
Avskrivningskostnader kan minimere aksjonærskattene på utbytte.

Vanligvis beskattes utbytte året de mottas og som alminnelig inntekt. Når avskrivningskostnader blir ført ned av REIT, blir disse kostnadene sett på som en avkastning av kapital til aksjonæren og utlignet en like stor del av aksjonærutbyttet. Dette forsinker betaling av skatt på den delen av utbytte til REIT-aksjer er solgt.

Når aksjer selges, beskattes beløpet dessuten som en kapitalgevinst og ikke som ordinær inntekt. For eksempel, hvis en aksjonær fikk utbetalt et utbytte på $ 100, men kunne kreve 10 dollar av det som en avskrivningskostnad, ville aksjonæren bare betalt inntektsskatt på $ 90 det året. Imidlertid vil de $ 10 som ble trukket bli beskattet som en kapitalgevinst senere, når fondet selges.

Fordi ordinær inntekt beskattes med mye høyere rente enn kapitalgevinster, er dette en stor fordel fremfor skattebehandlingen av normalt REIT-utbytte.

ulemper

REITs viser generelt lav vekst siden de må betale 90% av inntekten tilbake til investorene. Dermed kan bare 10% av inntekten investeres tilbake i virksomheten.
REIT-utbytte behandles ikke under den skattevennlige 15% -regelen som mest utbytte faller inn under. De beskattes som vanlig inntekt til en mye høyere sats.
Investeringsrisiko kan være betydelig. Gjør din due diligence før du investerer og vurder alle faktorer i eiendomsmarkedet (dvs. eiendomsverdier, renter, gjeld, geografi og endring av skattelov).
REIT-investorer avgir kontroll over alle driftsbeslutninger som en individuell eiendomseier vil ta.
Noen REITs vil pådra seg høye administrasjons- og transaksjonsgebyrer, noe som fører til lavere utbetaling for aksjonærene.

Offentlig omsatte kontra ikke-tradede REIT-er

Nå som vi har undersøkt hvordan REIT-er fungerer og de tre hovedtypene, la oss gå inn på den viktige differensieringen mellom børsnoterte og ikke-handlede REIT-er:

Børsnoterte REIT-er

Børsnoterte REIT-er blir registrert hos SEC og notert på en nasjonal børs.

Pros:

De kan kjøpes og selges på en meglerkonto.
De tilbyr nesten øyeblikkelig likviditet siden fondet kan selges når som helst.
Markedet gjenspeiler øyeblikkelig en økning i aksjeverdien.
Disse midlene har en tendens til å være veldig store og diversifiserte.

Ulemper:

Aksjekurs kan påvirkes sterkt av markedsforhold kontra den faktiske verdien av de underliggende eiendommene. Som et resultat kan investorer oppleve volatilitet i en børsnotert REIT-portefølje.
Den ekstra kostnaden for å drive et børsnotert fond kan redusere en investors potensielle utbytte.

Ikke-omsatte REIT-er

Selv om en ikke-omsatt REIT er regulert av SEC, er den ikke notert på en børs. Investorer må oppfylle minimumsverdien eller likviditetsretningslinjer for å opprettholde stabiliteten i REIT og beskytte investorinteresser.

Foreløpig trenger investorer å ha en likviditet på $ 250 000 (eksklusiv hjemmene), eller en inntekt på $ 70 000 per år og $ 70 000 i eiendeler. Aksjer i ikke omsatte REIT-er kjøpes vanligvis til en fast pris på $ 10 per aksje. De er designet for å bli holdt i en viss periode (vanligvis fem til syv år avhengig av REIT-strategien) og betale et forhåndsdeklarert utbytte.

Denne typen REIT vil vanligvis samle inn penger de første årene og deretter stenge dørene for nye investorer. Det er fire vanlige måter fondet kan avvikles, enten før eller etter at innehavsperioden er over:

REIT kunne kjøpes av et større børsnotert REIT med salgsoverskuddet overført til aksjonærene.
REIT kunne bli offentlig, i så fall ville investorene motta nye aksjer som vil bli solgt på en børs for teoretisk sett en mye høyere pris.
REIT kunne selge individuelle eiendommer og gi en forhåndsbestemt del av overskuddet til aksjonærene.
Hvis økonomien tilsier at ingen av disse alternativene er lønnsomme, vil REIT, som aksjonærstemme, kunne utvide den normale virksomheten til markedsforholdene forbedres.

Pros:

En fast aksjekurs eliminerer de daglige kurssvingningene og volatiliteten knyttet til børsnoterte REIT-er.
Utbytte har en tendens til å være høyere i ikke-omsatte REIT-er, og kan betales månedlig eller kvartalsvis. Disse høyere utbytte er et resultat av lavere utgifter og en måte å kompensere investoren for lav likviditet.
Det er potensial for betydelig påskjønnelse ved utgangen av eierperioden.
Investorer kan ha utenlandsk eiendom som de ellers ville være forbudt å eie. Disse egenskapene er relativt immun mot volatiliteten i utenlandske aksjemarkeder.

Ulemper:

Aksjekurs og utbytte er ikke garantert, selv om de er "satt." Noen REIT-er har faktisk måttet kutte utbytte og redusere aksjeverdiene på grunn av den økonomiske nedgangen og økte ledige stillinger i eiendommene deres.
Disse produktene er ikke flytende. På grunn av minimumskrav til beholdning, trenger en investor å være i investeringen i lang tid. I motsetning til deres børsnoterte kolleger, kan ikke investorer selge aksjer ved større fall i aksjeverdien. Dette øker risikoen for å investere i en ikke-omsatt REIT betydelig.
Det er mindre økonomisk åpenhet i fondets drift. Fordi ikke-omsatte REIT er ikke børsnotert, er de underlagt mindre tilsyn.
Stor styrking av aksjekursen realiseres ikke før slutten av driftsperioden (selv om utbytte kan økes).

Tips for å investere i REIT

REITs kan gi gode inntekter og vekstmuligheter for den rette investoren. Hvis du vurderer å gjøre spranget, her er noen tips du bør vurdere før du investerer:

Forstå hvilke typer eiendommer du investerer i. De fleste REIT-er spesialiserer seg i en viss sektor som bør være lett å finne i fondsoppsummeringen. Forstå risikoen for hver sektor. For eksempel vil REITs som holder ubebygde tomter eller kjøpesentre i dårlig økonomi bære mer risiko enn high-end-leiligheter i en stor metropol.
Se på tallene. Det er viktig å se om det blir utbetalt utbytte fra driften, eller om fondet blir tvunget til å bruke tilleggskapital. Et veldrevet REIT bør stole på at driften betaler for utgifter og utbytte. Vær også på vakt mot store engangssalg av eiendommer som kan skje økonomien oppover.
Finn ut når REIT begynte å investere. Hvis investeringer ble gjort før en nedgang i markedet, kunne REIT holde eiendommer som er underpresterende eller må refinansieres. I slike tilfeller kan det hende at REIT-er må være nødt til å senke utbytte eller selge ytterligere aksjer for å skaffe kontanter i løpet av en nær fremtid. Imidlertid, hvis fondet ble opprettet etter en lavkonjunktur i boligmarkedet, kunne det eie og kjøpe verdifulle eiendommer til lave priser.
Kjenn din tidshorisont. Spesielt i en ikke-omsatt REIT, kunne investorer ha aksjer i minst fem år før de fikk avkastning fra hovedstolen. Forsikre deg om at du kan håndtere denne potensielle mangelen på likviditet.

Endelig ord

Vi har sett en betydelig vekst i mange markeder da økonomien vår finner veien ut av en dyp lavkonjunktur. Imidlertid har eiendomsmarkedet hengt etter.

Den gode nyheten er at det er store langsiktige investeringsmuligheter, spesielt i form av eiendommer. REIT er en måte å diversifisere i eiendomsmarkedet og kan være en attraktiv inntektsproduserende investering i et miljø med lav rente.

Hvis du vil unngå volatilitet i aksjemarkedet og oppfyller minimumsretningslinjer, kan ikke-omsatte REIT-er spille en viktig rolle i din personlige investeringsportefølje. Som med alle investeringer er det viktig å gjøre leksene og forstå hvor du legger pengene dine og hvorfor.