Å kjøpe et andre feriehus - Fordeler og ulemper, ting du bør vurdere

Vil prisene gå lavere? Det er umulig å si noe om, men Stan Humphries, sjeføkonom i Zillow, sier: “Det er et dåres ære å prøve å sette bunnen på både økonomer - og kjøpere og selgere. Hvis du finner et hus du er glad i og vil være i over lengre tid, er det potensielt et godt tidspunkt å vade ut i markedet. ”

Fordelene med å eie et andre hjem

Enten du er en skiløper som elsker fjellskråningene i Colorado eller Utah, en elsker av strendene i Sør-California og Florida, eller en potensiell pensjonist som søker å unnslippe det snødekte nordøst for de åpne, solfylte landene i Arizona eller Sør Texas, det er hjem tilgjengelig for å møte et bredt spekter av budsjetter. De samme fordelene med hjemseierskap gjelder eieren av et sameie i Boston, eller et herskapshus på Homestead i Hot Springs, Virginia.

1. Langsiktige overskudd
Mens alle eiendeler svinger i verdi på kort sikt, er det mer sannsynlig at ferieeiendommer beholder verdien og verdsetter det ganske enkelt fordi de ligger i populære områder med et geografisk begrenset tilbud. Det er en begrenset strandlinje eller fjell som hus kan bygges på, og bare 18 hull på en golfbane.

Men eiendommer, som aksjer, obligasjoner og andre investeringer, har alltid svingt i verdi og vil sannsynligvis fortsette å gjøre det i fremtiden. Vær derfor oppmerksom på at det ikke er noen garanti for at et andre hjem vil selge for en høyere pris i fremtiden.

2. Skattefradrag
Mange mennesker som eier andre hjem foretrekker å holde dem ledige når de ikke brukes til personlig glede. Hvis du tillater og betaler leie for belegg i ikke mer enn to uker per år, er renten på pantelånet og eiendomsskatten helt fradragsberettiget fra bruttoinntekten. Med andre ord, for skatteformål kan du behandle dette pantelånet på samme måte som du ville gjort pantelånet på din primære bolig.

3. Leieinntekter
Hvis du bestemmer deg for å leie huset ditt, men personlig også bruker eiendommen, må du avgjøre om du er berettiget til å trekke driftsutgiftene. For å bestemme dette, legg opp dagene du leide eiendommen. Hvis du okkuperte eiendommen mindre enn 10% av dagene du leide den, eller i mindre enn to uker - avhengig av hva som er større - kan du trekke alle driftsutgiftene til huset inkludert renter, verktøy, rengjøringsgebyr, vedlikehold av plen og administrasjon avgifter. Hvis du trenger hjelp med å bestemme hva du er berettiget til å trekke, kan du kontakte en skatteprofesjonell eller gå gjennom IRS-publikasjon 527 på feriehus.

Leiegebyrene varierer etter årstider og populariteten til feriestedets beliggenhet. For de fleste alpinanlegg er leiekostnader i høysesongen vanligvis lik eller større enn eiendommens månedlige pantebetaling, slik at du kan bryte med et årlig belegg på rundt 30% fra et kontantstrømssynspunkt.

4. Kjennskap
Å returnere til samme sted gang etter gang kan være trøstende når du blir kjent og komfortabel med plasseringen. Det gir deg friheten til å være deg selv og muligheten til å utvide langsiktige vennskap med innbyggerne - du kan bli en del av det sosiale stoffet.

5. Komfort
Muligheten til å lagre gjenstander som brukes eksklusivt i det andre hjemmet, forenkler reise og pakking. Familiens skiutstyr, sammen med ekstra vinterklær, ble lagret hjemme hos oss i Breckenridge, Colorado, slik at vi enkelt kunne ta uforglemmelige turer for en helgetur på ski uten å måtte pakke eller bekymre oss om skiene våre skulle ankomme på samme flyrute.

6. Pensjonsforsprang
Selv om vi kanskje elsker stedene vi jobber og bor, har hvert sted ulempene. Hvis du for eksempel bor i Texas, er somrene på temperaturer på 100 plussgrader brutale. Folk i Chicago, Philadelphia og andre nordlige byer hater ofte den årlige kampen med snø.

Et vanlig mål med pensjon er å ha et sted å trekke seg tilbake i de tider av året vi misliker mest på vår hovedbolig. Å finne og kjøpe et andre hjem før pensjonering lar deg oppleve fordelene ved et tilfluktssted før faktisk pensjonering, en tid for å rette opp og endre planene dine hvis virkeligheten er annerledes enn drømmen.

7. Sted for samlinger
Steder vekker minner fra mennesker, forhold og gode tider. Som medlem av en stor storfamilie har jeg alltid hatt glede av den årlige uavhengighetsdagen på søskenbarnet til søskenbarnet mitt. Samværene startet da jeg var liten gutt da min far og hans to brødre kjøpte mye på en stor innsjø i vestlige Oklahoma, og har fortsatt gjennom fødselen til mine barn og barnebarn. Det årlige besøket har blitt en tradisjon som har holdt vår stadig voksende familie nær når vi spredte oss over regionen og landet.

Den immaterielle fordelen ved å eie og formidle eiendom fra generasjon til generasjon - spesielt et hjem som har vært og vil fortsette å være stedet for mange glade sammenkomster - er umuligbar.

8. Tilgang til andre ferieboliger
Mange andre hjem ligger i områder som folk liker å besøke - alpinanlegg, golfbaner, fjell, strender - og attraksjonen deres er universell. Som et resultat arrangerer eiere på ett sted ofte å handle tid i huset sitt for tid i et hjem som ligger i en annen region. Dette omtales som en boligbytte.

Som partner i et hus i Pebble Beach, California, byttet jeg en gang en uke hjemme hos meg i to uker i et hjem (med kokk og husholderske) på en karibisk øy. Eieren av St. Maarten-hjemmet ønsket å ta kompisene sine for en lang golftur til de berømte banene i Pebble Beach, mens jeg ønsket å ta familien med meg på en utvidet strandferie. Byttet fungerte bra for begge parter.

Ulemper ved å eie et andre hjem

Å eie et andre hjem, uansett beliggenhet, er ikke for alle.

1. Opprinnelige kjøpskostnader
De fleste har høyere forventninger til en eiendom som de har tenkt å eie, fremfor å leie. Disse forventningene kan oversettes til høye priser.

I populære områder der det er begrenset med plass, kan huset være priset høyere enn kostnadene for ditt primære hjem. I tillegg påfører nye huseiere kostnadene for å møblere det nye kjøpet med alt fra møbler til lin og oppvask, kostnader som lett kan overstige 25% til 33% av kjøpesummen.

2. Prioritetslån
I den senere tid har långivere blitt brent kraftig i boligmarkedet, og kan derfor være motvillige til å låne på et nytt kjøp. Prosentandelen av forskuddsbetaling og renten på ethvert pantelån vil sannsynligvis være høyere for en ferieeiendom. Avhengig av beliggenhet, tilstand og markedsverdi på eiendommen (så vel som din egen økonomiske status og kreditthistorie), krever et typisk 15 til 30-årig pantelån for en eiendom som ikke er eier, vanligvis 20 til 30 % forskuddsbetaling av salgsprisen (jo høyere utbetaling, jo lettere er å finne en villig utlåner).

3. Vedlikehold av hjemmet
Som huseier eller medlem av en huseiergruppe er du ansvarlig for alt vedlikehold av hjemmet. Når et rør går i stykker eller taket lekker, er det du som må betale for utgifter til reparasjon. Du kan også være den som identifiserer problemet, ordner med rørleggeren eller elektrikeren og møter dem på stedet. I noen tilfeller kan du bruke hele besøket ditt på å jobbe på eiendommen, noe som absolutt ikke var det du forventet da du drømte om eierskap..

4. Reisetid
Etter all sannsynlighet vil et andre hjem ligge timer fra din primære bolig, noe som krever enten lange bilturer eller flyreiser. Muligheten til å bruke huset til korte helgeturer avhenger helt av avstanden du må reise. Hvis du tenker på å kjøpe et hus på den andre siden av landet, kan du planlegge å gå sjeldnere, men bli i lengre perioder.

5. Ufleksibilitet
Hvis du betaler et betydelig beløp hver måned for et andre hjem, kan du føle at du trenger å hele tiden og eksklusivt besøke eiendommen for å rettferdiggjøre investeringen. Som en konsekvens, bør du være sikker på at du vil glede deg over besøkene dine 5 eller 10 år i fremtiden, like mye som du liker å besøke stedet i dag. Hus er ikke likvide investeringer - hvis du bestemmer deg for å selge, kan det ta flere måneder eller til og med år å få den prisen du ønsker.

Fremgangsmåte for å kjøpe et feriehus

Kjøp av et hjem, enten det er en primær bolig eller et feriested, kan være en komplisert prosess og en betydelig økonomisk forpliktelse. Ved å følge de riktige trinnene, kan du imidlertid gjøre opplevelsen så smertefri som mulig.

1. Bestem din ideelle beliggenhet
Feriestedsområder har vanligvis et bredt utvalg av eiendommer som passer til en rekke budsjetter. Jo større område du er villig til å vurdere, desto større sannsynlighet er det for at du finner en eiendom som passer ditt eget budsjett. Må du for eksempel bo på havet eller i en bestemt fjellskråning, eller vil du være villig til å kjøre til stranden eller skiheisen?

2. Etablere et prisklasse
Å eie et andre hjem skal være lystbetont, ikke kilden til konstant økonomisk belastning. For en prisklasse, antar du at forskuddsbetalingen, lukkekostnadene og møbleringene vil utgjøre 33% av kjøpesummen. Med andre ord, hvis du har $ 50 000 i kontanter, bør begynnelsesprisen være mellom $ 130,000 og $ 170,000.

3. Tenk på fraksjonelt eierskap
Mens de fleste fritidseiendommer blir overført i skjøteforretninger (kjøperen får en registrert skjøte som viser sitt eierskap i spesifikk identifisert eiendom), er brøkdelseiendomseiendom et alternativ som ble populært på 1990-tallet. Dette gjør det mulig for en kjøper å matche sin anslåtte bruk av eiendommen med dens kostnader, eller omvendt, tillate kjøp av en dyrere eiendom for den samme investeringen.

Hvis for eksempel en investor kjøpte en brøkandel for $ 100.000 med rett til å bruke eiendommen i 30 dager i året, kan verdien av den kjøpte eiendommen være så høy som $ 1,2 millioner (12 investorer * $ 100.000 investering = $ 1,2 millioner). Det er vanligvis en stor forskjell i utseende, overnattingssteder og avtaler mellom $ 100.000 og $ 1.000.000 eiendommer.

Brøkseierskap avviker fra en timeshare. Med delvis eierskap eier du en del av eiendommen, mens du med en timeshare bare eier retten til bruk eiendomsmegling. Denne forskjellen utgjør skattefordelene med en brøkinteresse, så vel som muligheten til å dra fordel av eventuelle prisøkninger på eiendommen.

Både delvis eierskap og timeshare krever koordinering med andre eiere for å reservere tid på eiendommen. Hvis du planlegger å bruke eiendommen mer omfattende eller bare ikke vil forholde deg til et utenforstående byrå, kan du opprette et privat partnerskap for å kjøpe og eie et stykke eiendom.

Huset mitt i Pebble Beach ble delt med to partnere, og det var et perfekt arrangement. Vi forhandlet med en lokal eiendomsmegler for å administrere vedlikeholdet av eiendommen mot en liten månedlig avgift, slik at vi ikke trengte å håndtere anleggsgartnere, rengjøringsmidler eller lokale verktøy når vi var på stedet, noe som gjorde feriehuset til en ekte getaway.

4. Engasjere en lokal eiendomsmegler
Hjelpen fra en lokal eiendomsmegler er uvurderlig under søket etter drømmene dine. En god agent kan guide deg gjennom kjøpsprosessen, hjelpe deg med å finne pantefinansiering og kan være i stand til å administrere eiendommen når du er borte. Selv om du kjøper en brøkandel fra en eiendomsutvikler, kan Eiendomsmegleren hjelpe deg med å få en bedre avtale.

Endelig ord

En venn kjøpte nylig en brøkdel i et hus i et eksklusivt golfanlegg i Austin, Texas, der datteren hans skal delta på college. Det fire-roms hjemmet, luksuriøst innredet og vedlikeholdt, inkluderer golf- og spa-privilegier på et nasjonalt rangert golfsted. Selgeren, eieren av byggefirmaet, var villig til å selge renten mindre enn den opprinnelige prisen åtte år tidligere på grunn av tilbakeføringer i byggebransjen, og et følgelig behov for å redusere hans personlige utgifter over hele linjen.

Effektivt kunne min venn kjøpe en andel av huset under byggekostnadene. Fra sitt perspektiv har han nå et feriehus i tre måneder i året for en pris som er mindre enn bekostningen og bryet med å leie hotellrom, betale feriestedets gebyrer eller kjøpe dyre restaurantmåltider. Mulighetene er der ute - nå er det på tide å begynne et søk etter ditt drømmeferiehus.

Hvis du allerede eier et andre hjem, vil du gjøre det igjen?

(fotokreditt: Bigstock)