Home Equity Loan vs. Line of Credit (HELOC) - Hvilket er riktig for deg?

Mange huseiere finner egenkapital både gledelig og vanvittig. De eier en verdifull eiendel med titalls eller til og med hundretusenvis av dollar uutnyttet egenkapital, men det er verken enkelt eller billig å få tilgang til egenkapitalen.

Den første regelen om egenkapital er å huske at den bare eksisterer på papir. Det blir ikke ekte i noen funksjonell forstand før du selger hjemmet ditt, noe du kanskje ikke har tenkt å gjøre på mange år.

Det nærmeste du kan komme å realisere det før du selger, er å låne mot det. Du har flere alternativer for å hente egenkapital fra hjemmet ditt, de to vanligste er boliglån (andre pantelån) og egenkapitallinjer (HELOC).

Som enhver annen gjeld, har hver av disse sine egne risikoer og fordeler. Her er hva du trenger å vite om boliglån og HELOC før du registrerer deg på den stiplede linjen for ytterligere gjeld.

Hjem egenkapital lån

Et boliglån er et nytt pantelån mot et hjem du allerede eier, som brukes til å utnytte eksisterende egenkapital. Med andre ord, det er et ikke-kjøpspant. LendingTree er et flott sted å starte når du leter etter et boliglån.

Vanligvis betyr det et andre pantelån - selv om du teknisk sett eier ditt hjem gratis og oversiktlig, kan du ta et boliglån som et første pantelån. Et refinansieringslån, til og med en utbetalt refinansiering, faller ikke inn under definisjonen av et boliglån.

Tekniske forskjeller til side, men begrepene ”andre pantelån” og ”boliglån” brukes imidlertid ofte synonymt.

Fordeler med egenkapitallån

Den beste måten å forstå fordeler og ulemper ved boliglån er å sammenligne dem med andre typer gjeld.

Si at du eier et hjem med 100 000 dollar i egenkapital, og at du vil ha tilgang til den egenkapitalen. Kredittholderen sender deg mailer og oppfordrer deg til å refinansiere for å hente ut penger, og du blir fristet.

Men du er ofte bedre av å ta et nytt pant i stedet for å refinansiere ditt første pantelån. For det første vil eventuelle poeng som utlåner belaster på et andre pantelån være på et mindre lånebeløp. Et "poeng" er et utlånsgebyr som belastes ved oppgjør tilsvarer 1% av det totale lånebeløpet. Dermed er et poeng på et lån på $ 50.000 andre bare $ 500, mens et poeng på et fullstendig refinansiert pant på $ 350.000 er $ 3.500. Du kan se hvordan størrelse betyr noe når det gjelder boliglån.

Avgifter til side, det er en mer subtil grunn til at långivere foretrekker å refinansiere ditt første boliglån - og hvorfor du bør være på vakt. Det kalles amortisering, og den korte forklaringen går slik: På begynnelsen av lånetiden går nesten all den månedlige pantebetalingen mot utlånsrenter, og nesten ingen går til å betale ned hovedstolen. Når tiden går begynner det å skifte, og gradvis går mer av den månedlige betalingen til å betale ned saldoen din i stedet for renter. I løpet av de siste årene av pantelånet ditt, går det meste av den månedlige betalingen til hovedstolen.

Så jo lenger du er i lånetiden din, jo mindre fortjeneste gir utlåner. De ønsker å starte avskrivningsplanen på nytt slik at de kan kreve mer av betalingene dine som renter - det er grunnen til at du bør beskytte deg mot refinansiering med mindre gjeldende rente er dramatisk høyere enn tilbudt refinansieringsrente. Og gitt hvor lenge rentene har vært lave, er det få amerikanere som for øyeblikket har lån med høy rente.

Når vi snakker om renter, kan du låse fast fast rente med et andre pantelån, noe som er flott. Det samme kan ikke sies for HELOC (mer om dem om kort tid).

Ulemper ved egenkapitallån

Fordi pantelångivere tjener mer penger ved å refinansiere, prøver de å stimulere deg til å refinansiere i stedet for å ta opp et andre pantelån. De er også bedre beskyttet mot mislighold når de har første rettsstillingsposisjon i stedet for andre.

Den første måten de frister deg til å refinansiere er ved å tilby betydelig lavere renter, så vær forberedt på å betale mer i renter for et andre pant i stedet for et første.

Långivere kan også kreve mer i gebyrer og poeng for et andre pantelån. Følg disse tipsene for å sikre deg et lån med lav rente når du handler og forhandler med långivere.

Og selv om lånebeløpet er relativt lite for et boliglån, må du fremdeles betale alle de samme faste gebyrene ved oppgjør. Disse avgiftene inkluderer tittellapporter og andre avgifter, avregningsagentgebyrer, utlåners "søppelgebyrer", takstgebyrer og registreringsavgift. Enten du låner $ 30 000 eller $ 300 000, forblir disse avgiftene vanligvis de samme.

Faktisk betyr det at alle disse oppgjørskostnadene ofte er bedre med å ta et personlig lån eller et kontant forskudd på kredittkortet ditt, selv om renten sannsynligvis er høyere. Sammenlign de totale kostnadene for et boliglån, inkludert alle lukkekostnader og lånets løpetid, med alternativene før du tar en beslutning (mer om alternativer senere).

Endelig er boliglån stive sammenlignet med roterende kredittlinjer som HELOC. Det er klassiske lån uten fleksibilitet. får du en engangs forskudd på kontanter, og deretter betaler du månedlige utbetalinger for de neste 15 til 30 årene - slutten.

Vanlige bruksområder for boliglån

En av de vanligste bruksområdene til andre pantelån er renoveringsprosjekter. Du drømmer om å installere et basseng, solrom eller tyrkisk bad fra 1500-tallet, men du har ikke råd til å betale kontant. Så du låner pengene mot hjemmets egenkapital, og regner med at forbedringene vil øke hjemets verdi.

Det er en farlig antagelse å gjøre fordi ikke alle renoveringer forbedrer boligverdiene, og de fleste betaler ikke for seg selv i form av egenkapital. Du kan være bedre med å gjøre hjemmeforbedringer som reduserer eierkostnadene dine; i det minste vil du spare penger på månedlig basis.

En annen vanlig bruk av boliglån er gjeldskonsolidering. En huseier med 10 forskjellige lån, alt fra studielån til autolån til kredittkortgjeld, kan bestemme at de heller vil ha ett stort lån enn 10 små. Igjen, det kan eller ikke kan gi økonomisk mening; lese opp fordeler og ulemper ved gjeldskonsolidering før du fortsetter.

Listen over utgifter som folk bruker andre pantelån til å betale er uendelig: voksenbarns høyskoleundervisning, medisinske utgifter, å starte en virksomhet - you name it. Hvis det er dyrt, har huseiere gått til et annet pantelån for å betale for det.

Hjem egenkapital kredittlinjer (HELOC)

En HELOC er en roterende kredittlinje, omtrent som et kredittkort, som er sikret mot hjemmet ditt. Med andre ord, utlåner plasserer pantelån mot hjemmet ditt, akkurat som en pantelångiver gjør, så hvis du standard, utelukker de det. Mens kredittkort belaster kontantforskuddsgebyr og legger lavere grenser for kontantforskudd enn kjøp i detaljhandel, er HELOC-er designet spesielt for uttak av kontanter.

HELOC-er har vanligvis to faser: en trekkfase og en tilbakebetalingsfase. I den innledende trekkfasen, som varer fra fem til ti år, kan du enten trekke ut penger eller betale tilbake. Etter at trekkfasen er over, låses saldoen din og du går inn i tilbakebetalingsfasen. På det tidspunktet blir HELOC effektivt et andre pantelån, og du betaler regelmessige utbetalinger i løpet av 10 til 20 år.

Pro tips: Figure.com tilbyr en egenkapital linje med kreditt med kurs som starter på 4,99%. Du kan bli godkjent på fem minutter og ha finansiering på bare fem dager.

Fordeler med HELOC-er

Den mest åpenbare fordelen med HELOC-er er fleksibiliteten. Du kan låne penger slik du trenger det, betale tilbake og så låne mer.

Og som med andre pantelån, får du tilgang til egenkapitalen uten å refinansiere og starte avskrivningene på nytt.

HELOC-rentene er ofte lik andre pantelån. Det gjør dem høyere enn første pantelån, men lavere enn de fleste kredittkort eller personlige lån siden kredittlinjen er sikret med pantelån mot hjemmet ditt.

Ulemper med HELOC-er

I motsetning til andre pantelån, tilbyr HELOC ikke fastrente. Siden de er en roterende kredittlinje, kan du forvente at renten blir bundet til den svingende primærrenten. Det betyr at du ikke kan låse inn et lån til gjeldende lave renter. Dagens rimelige kredittlinje kan bli en knusende gjeld med høy rente i morgen.

En annen forskjell fra andre pantelån er at HELOCs kan fryse kreditten din hvis hjemmet synker i verdi. Du kan bare stole på HELOC-en din i den grad egenkapitalen ikke dyppes.

En risiko som få huseiere innser er begrensningen i leie som de fleste HELOC-långivere pålegger. Med et pantelån kan du flytte ut av hjemmet ditt og beholde det som utleie hvis du har bodd der i minst et år. Men mange HELOC-långivere ringer kredittgrensen din hvis du flytter ut av hjemmet.

For alle disse forskjellene deler HELOC noen få flatterende likheter med boliglån. Den første er lukkingskostnader; forventer å betale relativt høye gebyrer og avgifter ved oppgjørstabellen, fra tittelgebyr til takstmannsgebyr til långiveravgift.

Deretter er det risikoen for forskuddsbetaling. Selv om dette også er en risiko ved andre pantelån, utgjør de et større problem med HELOC. En forskuddsbetalingstraff er et gebyr som utlåner pålegger hvis du betaler ned gjelden i sin helhet før en bestemt dato - noe som kan beseire hele formålet med en fleksibel kredittserie å trekke på eller betale ned etter det du ønsker. Ikke alle HELOC-er inkluderer forskuddsbetaling, så dobbeltsjekk før du låner.

Vær spesielt oppmerksom på “ingen lukkekostnader” HELOC-er. Hjemme långivere er ikke akkurat filantropiske veldedige organisasjoner, så hvis du ser en “ingen sluttkostnad” HELOC annonsert, graver du dypere for å oppdage nøyaktig hvor de skjulte gebyrene - som for eksempel straff for forskuddsbetaling - ligger.

Til slutt, husk at når HELOC har rullet over til tilbakebetalingsfasen, går den på en amortiseringsplan, akkurat som et tradisjonelt pantelån. Som skissert ovenfor, betyr det at mesteparten av den månedlige betalingen går til renter for størstedelen av lånet.

Vanlige bruksområder for HELOC

I likhet med boliglån bruker huseiere HELOC for å betale for store billettutgifter som renovering av hjemmet, collegeundervisning, gjeldskonsolidering og medisinske regninger..

Men den ekstra fleksibiliteten til HELOC gir også mer kreativ bruk. For eksempel, som en eiendomsinvestor, har jeg sett at andre investorer bruker HELOCs på en kreativ måte for å finansiere forskuddsbetalingene eller renoveringskostnadene for nye utleieboliger eller leiehus. Etter å ha fullført renoveringen, selger de enten huset (i tilfelle flipping) eller refinansierer det med et langsiktig fastlån (i tilfelle av utleie) og betaler HELOC tilbake i sin helhet.

Alternativt opprettholder noen huseiere HELOC som et ekstra lag med beskyttelse mot nødhjelp. I stedet for å holde utgiftene til mange måneder i et kontant nødfond, holder de en brøkdel av pengene kontant, og vet at de kan dra på HELOC-en hvis en nødssituasjon rammer. Det frigjør dem til å investere mer av pengene sine, ved å dra nytte av sammensatte og beskytte mot inflasjon.

Alternativer til Second Mortgage and HELOCs

Både andre pantelån og HELOC har foruroligende høye lukkekostnader. Vi snakker fire figurer. Og hvis du standard, mister du hjemmet.

For all deres bruk er ikke boliglån og HELOC-er det eneste alternativet. Vurder disse alternativene før du signerer en annen gjeld mot hjemmet ditt.

1. Personlige lån

Det er verdt å gjenta: Å lukke kostnader på boliglån og HELOC er dyre. Forbered deg på å blåse $ 3000 til $ 10.000 eller mer.

I noen sammenheng ville kjeven din tapt når du mister den typen penger. Likevel pusser huseiere disse kostnadene av to grunner: de blir rullet inn i lånet, og de virker mindre i forhold til det høye antallet boligverdier og pantelån.

Ja, personlige lån har vanligvis høyere rente enn andre pantelån. Men de kommer også med dramatisk lavere gebyrer fordi utlåner ikke trenger å føre en tittelhistorie, bestille en vurdering eller holde et formelt oppgjør.

Sammenlign de totale stengekostnadene og lånets løpetid før du går til et annet pant i forhold til et personlig lån. Du kan bli overrasket over at personlige lån er billigere til tross for den nominelt høyere renten.

Pro tips: Hvis du leter etter et personlig lån, kan du starte søket på Credible.com. Du vil motta priser fra flere långivere på bare to minutter.

2. Kredittkort

Akkurat som personlige lån tilbyr et usikret alternativ til egenkapitallån, tilbyr kredittkort et usikret alternativ til HELOC.

Den samme logikken gjelder: Selv om rentene er høyere for kredittkort, kommer de ikke med enorme lukkekostnader. Mange kort har heller ikke noe initial- eller årsgebyr, for den saks skyld.

Og selv om du kanskje liker ideen om å hente penger fra en HELOC, kan du fremdeles låne kontanter fra et kredittkort. Typiske kontantforskuddsgebyrer faller i området 3% til 4%, som fremdeles er langt lavere enn hva du betaler for HELOC-sluttkostnadene..

Omfang disse kredittkortene med lave april, som kanskje bare belaster marginalt høyere renter enn en HELOC uten noen av de bratte oppgjørskostnadene.

3. Refinansiering

Ja, du må vurdere amortiseringsplaner og villedende långivere som vrir armen for å refinansiere. Men refinansiering er fremdeles et alternativ som et alternativ til boliglån og HELOC.

Hvis du for øyeblikket har et lån med høy rente som ikke er så langt i amortiseringen, kan du synes det er fornuftig å refinansiere til et lån med lavere rente. Hvis du for eksempel kjøpte hjemmet ditt når du hadde dårlig kreditt og siden har økt kredittpoengsummen med 100 poeng, kan du finne langt billigere lånealternativer tilgjengelig i dag.

4. Omvendt pantelån

For pensjonerte huseiere over 62 år tilbyr omvendte pantelån en ekstra inntektskilde.

Omvendt pantelån kommer i mange farger; kan du ta en engangsutbetaling, samle inn månedlige utbetalinger eller velge en kredittlinje som ligner en HELOC. Eller for den saks skyld kan du velge en kombinasjon av disse alternativene.

I motsetning til tradisjonelle lån, betaler du ikke noen gang på et omvendt pantelån. Når du dør eller selger eiendommen, får långiveren pengene tilbake.

Fordi du ikke foretar månedlige utbetalinger, betyr ikke kredittscoren din noe. Men bare fordi du ikke betaler, betyr ikke det at lånet er gratis. Regner med å betale alle de tradisjonelle oppgjørskostnadene, pluss en årlig pantelån på 1,5%.

Gjør leksene dine på omvendt pantelån før du låner et. De er uvanlige og enkle å misforstå, men de kan tilby sårt tiltrengt inntekt for pensjonister med kontantbelastning.

5. Private fond

Ingen sier at du må låne fra bank eller utlån. Du kan låne fra venner og familie og ofte betale betydelig lavere renter og avgifter.

Etter min erfaring kommer det ikke en gang til at private “långivere” krever gebyrer fordi de ikke følger en långivers forretningsmodell. De tenker i stedet som investorer, ser på risiko og avkastning. Når du henvender deg til dem for å diskutere lån, må du ikke tilby forhåndsavgift, men i stedet tilby høye renter for å tilfredsstille ønsket om sterk avkastning.

Forsikre deg om å forsikre dem om at du er en investering med lav risiko. Du kan la dem holde et verdifullt smykke eller gjerning i bilen din eller til og med hjemmet ditt - noe som tjener til å sette deres sinn rolig uten at du trenger å betale ut av lommen for heftige lukkekostnader.

Som med andre typer usikret kreditt som er skissert ovenfor, det du gir opp med høyere renter, gjenoppretter du i unngåtte oppgjørskostnader. Og søsteren din vil sannsynligvis ikke sparke deg ut av huset ditt hvis du ikke betaler henne tilbake i tide. Sannsynligvis.

6. Øk sparepengene og unngå gjeld helt

Ja, det er teknisk sett noe slikt som god gjeld. Per definisjon gjør god gjeld deg rikere på lang sikt; eksempler inkluderer studielånegjeld og investeringseiendomslån, som begge kan øke inntekten. Men veldig få huseiere tar et boliglån eller HELOC til "god gjeld" -formål.

I stedet for å veie deg ned med egenkapitalgjeld, gjør din fremtidige selv en tjeneste og øke spareprisen din i stedet. Å bruke mindre og spare mer er kanskje ikke så sexy som å få pengene akkurat dette sekundet for å installere det svømmebassenget, men det er slik du kommer frem i spillet om å bygge rikdom.

For en enkel måte å overlappe spareprisen din, bør du vurdere å hacking for å eliminere boligbetalingen. Da kan du ta sparepengene dine hver måned og investere den på en investeringskonto hos M1 Finans eller legg den på en høykapasitetsbyggerkonto med CIT Bank.

Endelig ord

Det var et ordtak om at pundits elsket å kaste rundt i kjølvannet av boligkrisen i 2008. De kritiserte huseiere for å "bruke hjemmene sine som en minibank."

Ja, det var nedlatende. Men gjør ingen feil, de snakket om at folk tok opp boliglån og HELOC, slik at de kunne bruke egenkapitalen nå i stedet for å vente til de realiserte gevinstene ved å selge boligene.

Når du vurderer alternativene dine for å låne penger, må du alltid være forsiktig med å betale de totale kostnadene for lånet. Sammenlign ikke bare fordeler og ulemper ved HELOC og boliglån, men også alternativene som er beskrevet ovenfor. Og vær spesielt forsiktig så du ikke blir selvtilfreds med å bruke $ 5.000 i lukningskostnader ganske enkelt fordi det ser lite ut i sammenheng med en hjemmeværdi på $ 250 000.

Har du tatt opp et HELOC- eller egenkapitallån? Hva var din erfaring med det??