VA Streamline Refinance (IRRRL) - Fordeler, kvalifisering og hvordan du søker

Hvis du har sluttet deg til militæret og nå ønsker å kjøpe et hjem, kan du ha stor nytte av et VA-støttet lån. Hvis du allerede har et VA-støttet lån, kan du fortsatt dra nytte av noen fristende tilbud.

Hvis du for eksempel bor i et hjem kjøpt med et VA-støttet lån, kan du refinansiere pantelånet ditt ved hjelp av et verktøy som bare er tilgjengelig for VA-kvalifiserte huseiere: rentenedsettelsesrefinansieringslånet (IRRRL) eller VA strømlinjeformere refinansieringen.

Avhengig av situasjonen din, kan en IRRRL redusere levetiden på rentene med tusenvis av dollar. Det er også mindre stressende og lavere kostnader enn andre refinansieringsalternativer, inkludert VA-støttet refinansiering.

Slik redder du stort.

Hva er VA Streamline Refinance (IRRRL)?

Et VA-strømlinjeformet refinansieringslån lar deg redusere renten eller sikre deg gunstigere betingelser på et eksisterende VA-støttet boliglån. Typiske bruksområder inkluderer:

Refinansiering til et lavere rentelån med en identisk løpetid (for eksempel å refinansiere et 6-årig 30-årig fastrente på 30% til et rentebinding på 30% med en fast rente)
Refinansiering til et kortsiktig lån, noe som kan føre til en høyere rente, men en lavere levetid (for eksempel refinansiering av et 30-års lån med fast rente til et 15-årig fastrentelån)
Refinansiering av et justerbart rentepant (ARM) til et fast rente før ARMs rente justeres opp

Mange pantelångivere tilbyr VA strømlinjeformere refinansieringslån, men noen gjør det ikke. Priser, vilkår og varierer fra utlåner, så shopp rundt før du velger.

VA Effektiviser refinansieringsfordeler

Potensial for ingen ut-av-lomme-kostnader. Du har lov til å rulle alle avgiftene og kostnadene som er knyttet til IRRRL-en til lånets hovedstol, uten at det koster noen ekstra lomme. Dette er en utrolig fordel for huseiere med begrenset kontantstrøm eller trange budsjetter. Imidlertid øker det lånets hovedstol, og derfor den månedlige utbetalingen - vanligvis med bare noen få dollar per måned, men muligens mer, avhengig av lånets løpetid.
Ingen kredittsjekk kreves. VA krever ikke kredittsjekker for VA effektiviserer refinansieringskandidater. Noen långivere gjør det imidlertid, så husk å spørre under den første konsultasjonen.
Ingen avgrensning nødvendig. VA krever ikke vurdering av VA effektiviserer refinansieringslån. Igjen, noen långivere gjør det, og mange gir kostnadene (vanligvis $ 300 til $ 500) sammen til huseiere. Hvis det er mulig, kan du shoppe etter en långiver som ikke krever vurdering.
Kan redusere lånetiden. Noen långivere tilbyr IRRRL-er som reduserer det opprinnelige lånets løpetid - oftest fra en 30-års fastrente til en 15-årig fastrente. Hvis du ønsker å betale ned huset ditt raskere og spare tusenvis på renter, er dette en stor fordel. Kortere lånetid resulterer imidlertid uunngåelig i en høyere månedlig betaling, muligens utenfor grensene for husholdningens nåværende kontantstrøm.
Kan brukes på et antatt pantelån. VA-lån er antatt, noe som betyr at de kan overføres fra en part (selgeren) til en annen (kjøperen) med minimale endringer i priser og vilkår. Hvis du har påtatt deg et eksisterende VA-støttet boliglån, kan du deretter refinansiere det med en IRRRL.
Mulighet for å finansiere energieffektive boligforbedringer. Selv om IRRRL ikke tillater deg å låne mot egenkapitalen i hjemmet, er det ett viktig unntak: du kan låne opp til $ 6000 (mer under visse begrensede omstendigheter) for å finansiere energieffektive boligforbedringer som reduserer nyttekostnadene. Siden det er mange statlige og føderale skattekreditter for energieffektivitet som er tilgjengelige for slike forbedringer, kan de totale besparelsene dine fra denne fordelen være enda større enn bruken av verktøyet.

VA Streamline Refinance Begrensninger

Ingen utbetalingsmuligheter. Dette er en av de største ulempene ved en IRRRL, og et sentralt skillepunkt mellom IRRRL og VA-støttet refinansieringslån. I motsetning til refinansieringslån som kan utbetales, kan ikke IRRRL-lån brukes til å hente ut kontantverdi fra eiendommen, med mindre det er nødvendig for å finansiere energieffektive boligforbedringer innenfor de lovlige grensene. Hvis du ønsker å låne mot verdien av hjemmet ditt for å finansiere forbedringsprosjekter med store billetter, for eksempel ombygging av kjøkkenet ditt eller legge til et bonusrom over garasjen, trenger du et utbetalingslån til refinansiering.
Originalt lån må være VA-støttet. Det refinansierte lånet må støttes av VA Home Loan Guaranty-programmet. Du kan ikke bruke et VA-strømlinjeformat refinansieringslån for å få en lavere rente eller gunstigere betingelser på et ikke-VA-lån.
Det opprinnelige lånet må være gjeldende. Det refinansierte lånet må være løpende og ikke ha mer enn en forsinket betaling i løpet av de siste 12 månedene.
Hjem må være tidligere okkupert. For å få et VA-strømlinjeformet refinansieringslån, må du bekrefte at du tidligere har okkupert huset. Dette er mildere enn beleggskravet for andre typer VA-lån, som tvinger deg til å sverge at du har til hensikt å okkupere (for et kjøp eller et nytt byggelån) eller for øyeblikket okkupere (for en refinansiering med utbetaling) hjemmet. Det er ikke uvanlig at huseiere flytter ut av hjemmene sine etter refinansiering med en IRRRL, kjøper et nytt hjem (eller flytter inn i et tidligere andre hjem), og beholder den refinansierte eiendommen for leieinntekter.
Rentesatsen kan vanligvis ikke øke. Det VA-strømlinjeformete refinansieringslånet ditt kan vanligvis ikke føre til en høyere rente. Det viktigste unntaket fra denne regelen innebærer refinansiering fra en ARM til et fast rentelån: hvis refinansieringen skjer før ARMs rente har justert seg oppover, vil det nye fastrentelånet sannsynligvis ha en høyere grunnrente.
Inntektene kan ikke brukes til å betale noe annet lån. Du kan ikke bruke inntektene til IRRRL til å betale ned noe annet lån enn eiendommens opprinnelige pantelån. Dette inkluderer andre pantelån som er underordnet det opprinnelige pantelånet.

VA Effektiviser refinansieringsgebyr

Den viktigste og uvanlige avgiften forbundet med VA-effektivisering av refinansiering er VA-finansieringsavgiften.

De fleste VA-lån til garantilån har en finansieringsavgift, som kan treffe 3% av lånets hovedstol for visse lånetyper. Finansieringsavgiften er imidlertid satt til 0,50% av lånets hovedstol for de fleste låntakere og 0,00% for låntakere med permanente, totale tjenestetilknyttede funksjonshemminger i henhold til VA-plan for vurderingshemming.

Avslutningskostnader

Som alle pantelån har VA strømlinjeformete refinansieringslån ekstra lukkekostnader. Disse har en tendens til å være lavere enn kostnadene forbundet med utbetalte refinansieringslån eller kjøpslån fordi VA strømlinjeformerer refinansieringslån er lettere for långivere å komme fra, og fordi VA strømlinjeformere refinansieringsgebyr er begrenset av loven. Husk at du kan rulle alle disse kostnadene til lånet ditt, slik at du kanskje ikke blir pålagt å betale noe på forhånd.

Vanlige lukkekostnader forbundet med IRRRLer inkluderer:

Forhåndsbetalte eiendomsskatter. Dette dekker vanligvis den mest nærliggende eiendomsskattebetalingen. Avhengig av hjemmets verdi og lokale eiendomsskattesatser, kan det variere fra et par hundre til flere tusen dollar.
Forhåndsbetalt fareforsikring. Dette dekker huseiers forsikringspremier for året refinansieringen finner sted. Det betales ofte utenfor stenging og kan ikke være aktuelt hvis fareforsikringen din allerede er betalt.
Tittelsøk. Et tittelsøk undersøker eiendommens eiendomskjede og eierforhold, og sikrer at det ikke eksisterer panterett eller pakter (og at du holder ren eiendomsret til eiendommen). Tittelsøk koster vanligvis mindre enn $ 400.
Tittelforsikring. Tittelforsikring beskytter interessen din for eiendommen og dekker kostnadene for å fikse eventuelle feil oppdaget i det første tittelsøket. Kostnadene kan variere betydelig etter jurisdiksjon og kompleksitet, men 1 000 dollar er et rimelig mål. Den gode nyheten for kjøpere i dyre markeder er at de underliggende kostnadene for eiendommen har begrenset innvirkning på tittelforsikringskostnadene.
Innspilling. Kostnadene for registrering av transaksjonen med den aktuelle jurisdiksjonen, vanligvis byen eller fylket hvor eiendommen ligger. Det er vanligvis rundt $ 100 til $ 200, men hver jurisdiksjon har en annen sats.
Oversvømmelsesbestemmelser og miljøvurderinger. En flombestemmelse plasserer eiendommen på gjeldende flomkart og bekrefter om flomforsikring er nødvendig. I visse tilfeller er det nødvendig med kontinuerlig flomovervåkning. I noen områder er andre miljøvurderinger og -sertifiseringer nødvendige - for eksempel plassering i brannfare-soner i California. Forvent å betale rundt $ 20 for en flombestemmelse og mer hvis ytterligere vurderinger eller løpende overvåking er nødvendig.
Opprinnelsesgebyr. Dette er en av de større lukningskostnadene knyttet til VA strømlinjeformere refinansieringslån. Det er også ganske vagt. Långivere bretter ofte diverse stengingskostnader, inkludert pengeutgifter og dokumentavgift, inn i opprinnelsesgebyret, så det er viktig å spørre hva som er inkludert. Ved lov er VA strømlinjeformere refinansieringskostnader begrenset til 1% av lånebeløpet.

Hver utlåner er forskjellig, og dette er ikke ment å være en uttømmende liste over lukkekostnader forbundet med IRRRL-er. Før du velger en VA-strømlinjeformet refinansieringspartner, bør du handle rundt for å få en følelse av priser, vilkår og avgifter som belastes i ditt område.

VA Strømlinjeforme refinansieringskrav

For å være kvalifisert for ethvert VA-støttet lån, må du være et nåværende eller tidligere medlem av Forsvaret, nasjonalgarden, spesialreserven, eller visse militærtilstøtende institusjoner og organisasjoner, eller den gjenlevende ektefellen til et avdød medlem av disse gruppene. Hvis du er et tidligere medlem, må du ha blitt utskrevet på en annen måte enn "vanærende."

Hvilken valgbarhet du har, avhenger av tjenestegrenen, tjenestens lengde og datoene:

Forsvarets personell. Alt nåværende og ærlig utskrevet væpnede personell som tjenestegjorde etter 2. september 1980, er kvalifisert for lån med støtte fra VA etter å ha gitt minst 24 påfølgende måneders tjeneste. I tillegg er de som er kalt til aktiv tjeneste minst en gang i løpet av sin karriere kvalifisert etter å ha tjent mellom 90 og 181 dager på aktiv tjeneste, avhengig av turnédatoer. Før 8. september 1980 er æret utskrevet personell fra de væpnede styrker som tjenestegjorde i visse formelle utenlandske kampanjer (inkludert Vietnamkrigen og Koreakrigen) kvalifisert etter å ha tjenestegjort mellom 90 og 181 påfølgende dager på aktiv tjeneste. Nåværende personell fra Forsvaret er kvalifisert etter å ha tjenestegjort 90 påfølgende dager på aktiv tjeneste.
Nasjonalgarden og spesialreserven. Ærlig utskrevet personell fra Nasjonalgarden og spesialreserven (reservister) som tjenestegjorde etter 2. august 1990, er kvalifisert etter loggføring minst 90 påfølgende dager med aktiv tjeneste. Personvern fra Nasjonalgarden og spesialreserven som ikke oppfyller disse kriteriene er fortsatt kvalifisert etter registrering av minst seks år på rad.
Overlevende ektefeller. Døde tjenestemedlemmers gjenlevende ektefeller er kvalifisert for lån med VA-støtte under visse betingelser. Kvalifiserte etterlatte ektefelleklasser inkluderer ektefellede ektefeller hvis partnere døde mens de var i tjeneste (ikke nødvendigvis i kamp); ugifte ektefeller hvis ektefeller døde av funksjonshemmed funksjonsevne som alvorlige forbrenninger; gjen giftet gjenlevende ektefeller som er minst 57 år og som giftet seg på nytt etter 16. desember 2003; og overlevende ektefeller til 100% funksjonshemmede veteraner som er avdøde, men hvis dødsfall ikke nødvendigvis skyldes funksjonshemming.
Naturaliserte amerikanske statsborgerveteraner fra allierte kampanjer. Veteraner som tjenestegjorde i amerikanske allierte militærer (som Canada eller Storbritannia) under andre verdenskrig og deretter ble naturaliserte amerikanske borgere er VA-kvalifisert.
Medlemmer av militærjusterte organisasjoner. Denne diverse gruppen inkluderer tidligere kadetter ved U.S. Military Academy, Air Force Academy eller Coast Guard Academy; nåværende eller tidligere offentlige helsetjenesteansatte; tidligere mellomskipsmenn ved U.S. Naval Academy; og nåværende eller tidligere offiserer i National Oceanic & Atmospheric Administration.

Fullstendig kvalifiseringsinformasjon er tilgjengelig på VAs kvalifikasjonstabell.

Få et kvalifikasjonsbevis (CoE)

Fordi du bare kan bruke en IRRRL på et hjem kjøpt med et VA-lån, er det enklere å kvalifisere seg til en IRRRL enn å kvalifisere for et VA-støttet kjøp eller refinansieringslån med kontanter. I stedet for å søke om et nytt sertifikat for kvalifisering (CoE) som beviser at du er kvalifisert for VA-låneprogrammet, kan du ganske enkelt gjenbruke ditt eksisterende CoE (også beskrevet som å bruke ditt eksisterende VA-lån "rett").

Noen nåværende og tidligere tjenestemedlemmer bruker de opprinnelige VA-rettighetene sine til å sikre pantelån med justerbar rente med svært lave startrenter, og bruker deretter et VA-strømlinjeformidelfinansieringslån for å sikre et fast rente før deres ARM-rente justeres oppover. Dette kan spare mange tusenvis av dollar i løpet av et lån, så det er verdt å knuse tallene for å avgjøre om det er fornuftig i din situasjon.

Hvis du bestemmer deg for å ta ut en ARM på en nylig kjøpt eiendom med den hensikt å refinansiere før renten justeres oppover, bruk denne tabellen for å finne ut hva du trenger for å bevise at du er kvalifisert for et VA-støttet kjøpslån:

Forsvarets veteraner. Du må oppgi Department of Defense Form 214 (DD214). De viktigste delene å fullføre er elementer 24 og 28, som forklarer arten av din separasjon og karakteren til tjenesten din.
Aktive tjenestemedlemmer. Du må oppgi en signert tjenesteerklæring fra din kommandant eller relevant personalsjef som angir datoen for oppføring av tjeneste og tapt tjenestetid (hvis noen).
Nåværende eller tidligere reservister og medlemmer av nasjonalgarden med aktiv erfaring. Du må oppgi DD214, inkludert arten av din separasjon og tjenestens karakter.
Nåværende reservister og medlemmer av nasjonalgarden uten aktiv erfaring. Du må sende inn en signert tjenesteerklæring fra din kommandant eller relevant personelloffiser.
Uttalte reservister uten erfaring med aktiv tjeneste. Du må oppgi en kopi av din siste uttalelse om pensjonspoeng og akseptabelt bevis på hederlig tjeneste, som kan variere fra sak til side.
Utskrevne medlemmer av nasjonalgarden uten aktiv erfaring. Du må oppgi separate tjenesteposter og separasjonsrapporter for hver service. Alternativt kan du oppgi en regnskapserklæring for pensjonspoeng sammen med akseptable bevis for hederlig tjeneste.
Overlevende ektefelle som mottar avhengighets- og skadeserstatningsfordeler (DIC). Du må underlegge veteranens DD214 og fylle ut VA-skjema 26-1817.
Overlevende ektefelle som ikke mottar DIC-fordeler. Du må oppgi veteranens DD214, VA-skjema 21-534, veteranens dødsattest eller Department of Defense havarirapport (DD1300), og ekteskapslisensen din til ditt lokale VA kompensasjons- og pensjonskontor.

Endelig ord

Til og med små endringer i rentene på pantelånet kan ha en stor innvirkning på husets eierkostnader. På et pantelån på 200 000 dollar med en 30-års tidsperiode sparer du mer enn $ 45 000 over lånets levetid ved å barbere renten fra 6% til 5%. På større pantelån med høyere rente og brattere rentenedsettelser er den potensielle besparelsen langt større.

VA strømlinjeformere refinansieringslån er designet for å forenkle prosessen med å redusere VA-støttede boliglåns levetidskostnader. Hvis din primære motivasjon for å refinansiere det nåværende VA-lånet ditt er å redusere de totale kostnadene (i motsetning til å låne mot egenkapitalen i hjemmet ditt for å finansiere boligforbedringsprosjekter), er det å bruke en VA-strømlinjeformfinansiering uten problemer. Du kan spare tusenvis - og glede deg over hjemmet i mange år fremover.

For svar på resten av dine spørsmål om boliglån, sjekk ut våre andre eiendomsguider.

Kvalifiserer du for VA-lån? Planlegger du å refinansiere med en IRRRL når som helst snart?